Les fortes hausses de taux de la Banque du Canada visent à freiner l’inflation, mais elles secouent particulièrement le secteur de l’immobilier. Greg Bonnell reçoit Colin Lynch, chef mondial, Placements immobiliers, Gestion de Placements TD. Selon lui, ce repli est peut-être douloureux mais aussi nécessaire pour le secteur.
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Les banques centrales ont relevé les taux d’intérêt pour tenter de lutter contre l’inflation galopante. Bien entendu, les conséquences se ressentent fortement sur les marchés du logement. Avec d’autres hausses en perspective, nous ne sommes peut-être pas au bout de nos peines.
Mais selon mon invité d’aujourd’hui, que ce soit ici au Canada ou aux États-Unis, c’est peut-être le remède nécessaire pour ramener ces marchés à leurs paramètres fondamentaux. Colin Lynch, chef, Placements immobiliers mondiaux, Gestion de Placements TD se joint à nous.
Colin, c’est un plaisir de vous avoir avec nous. De toute évidence, les temps sont durs pour de nombreuses catégories d’actif, y compris le logement, et la pilule est amère. Expliquez-moi cela.
Tout d’abord, merci de m’avoir invité. Je suis ravi d’être avec vous. Si on revient un peu sur ces hausses de taux pour en chercher la raison, on s’aperçoit qu’en fin de compte, elles sont motivées par la forte inflation. Et cette inflation s’explique surtout par deux facteurs.
D’abord, l’offre. L’offre reste restreinte dans beaucoup de secteurs, y compris ceux qui ont un impact sur l’immobilier. Qu’il s’agisse de la main-d’œuvre ou des matériaux, on se heurte à des contraintes.
On a vu une demande importante. Une partie de cette demande résulte, à certains égards, de la faiblesse des taux d’intérêt qui a stimulé la consommation et les dépenses des ménages. Et cela se répercute sur l’économie et contribue en partie à l’inflation élevée.
Voilà pour la dynamique. Et cette dynamique, ce monde des taux d’intérêt à 0 % ou presque, n’est vraiment pas saine à long terme. D’où ce remède nécessaire.
Il est important de revenir à un contexte plus normal, où les banques centrales disposent d’outils comme les taux d’intérêt qu’elles peuvent utiliser pour réagir aux contextes inflationnistes. Qu’est-ce que ça veut dire pour les acteurs du secteur de l’habitation, qu’il s’agisse d’appartements, de condos ou autres?
Ces dernières années, les prix des logements ont fortement augmenté. Et cette appréciation est en partie attribuable à l’idée que les taux d’intérêt resteraient à 0 % à très long terme. Maintenant que les taux d’intérêt reviennent à la normale, certains prix doivent subir un rajustement pour refléter la hausse des coûts d’embauche et d’emprunt, des coûts de construction, etc. Il faut un rajustement des prix pour refléter ce retour à la normale.
Par conséquent, on observe ce phénomène dans toutes les catégories d’actif, qu’il s’agisse des actions cotées ou des titres à revenu fixe. De même, dans certains aspects du secteur immobilier, il faut qu’un léger rajustement s’opère pour tenir compte du retour à un contexte plus normal à long terme, où les taux d’intérêt sont plus élevés.
Je sais qu’à la TD, à Valeurs Mobilières TD ou aux Services économiques TD, tout le monde parle d’un recul de l’immobilier. On a constaté une baisse des prix. S’il s’agit d’un remède musclé pour ramener les marchés à leurs paramètres fondamentaux, à quoi peut-on s’attendre pour l’avenir?
Quels sont – Le temps de « l’argent facile » est révolu, mais j’imagine qu’il y a d’autres facteurs. Je pense notamment à l’immigration, à d’autres facteurs démographiques et à leurs possibles répercussions sur l’immobilier au pays.
Oui, bien sûr. Il faut regarder les deux côtés à la médaille. Au Canada, comparativement à d’autres pays, l’immigration est forte. Et elle constitue un rempart pour tout le marché du logement parce qu’en fin de compte, l’habitation et l’immobilier servent l’économie et la société. Si la société est en croissance, elle a besoin de logements, d’où une forte demande. L’immigration crée donc une sorte de plancher pour le marché de l’habitation.
Mais si on regarde le Canada, en tant que pays, notre secteur immobilier représente une part beaucoup plus importante du PIB que dans d’autres pays, comme les États-Unis. Et c’est le revers de la médaille. Quand on considère l’économie dans son ensemble, il faut bien en avoir conscience.
Qu’est-ce que ça signifie? Je dirais que potentiellement, les hausses de taux d’intérêt risquent d’avoir plus d’impact au Canada qu’aux États-Unis, parce que l’immobilier est un secteur vaste au pays. La construction représente une part plus grande de notre économie, ici au Canada. De l’autre côté, à très long terme, notre population va continuer de croître fortement, en particulier dans des centres comme Toronto et Vancouver qui ont un fort pouvoir d’attraction pour l’immigration internationale.
Ajoutez à cela toutes les universités et les étudiants internationaux qui peuvent rester, et vous avez un fort potentiel de croissance dans ces villes. En fin de compte, ça se reflétera dans les condos ou les autres logements destinés à ces nouveaux immigrants et à la population actuelle de ces villes.
Donc, oui, il y a les deux côtés à la médaille. À court terme, une certaine volatilité et des rajustements nécessaires. Je pense que c’est nécessaire, car si ce rajustement n’a pas lieu aujourd’hui, il faudra qu’il se produise plus tard. Et s’il se produit plus tard, il est probable que le rajustement sera plus difficile qu’aujourd’hui. Mieux vaut donc avaler le remède maintenant, en gardant à l’esprit que les paramètres fondamentaux à long terme restent très solides pour le pays en ce qui concerne l’immigration et la demande en logements.
Quel est l’effet sur l’état d’esprit des investisseurs immobiliers? Comme vous le dites, on ne peut plus secouer l’arbre monétaire et s’attendre à ce que de l’argent facile en tombe pour investir. Mais je présume que tout investisseur immobilier sérieux adoptera plutôt une vision à long terme. D’accord, l’ère de l’argent gratuit est terminée, mais je dois me projeter à 5, 10, 15 ou 20 ans.
Tout à fait. La perspective est toujours fondamentale en matière de placement. On peut adopter une perspective à court terme ou une perspective à long terme. On a toujours choisi une perspective à long terme en s’appuyant sur deux facteurs fondamentaux : la croissance économique et démographique à long terme.
L’autre facteur extrêmement important dans le secteur immobilier, c’est l’effet de levier. Dans ce secteur, certains participants y ont énormément recours. Et c’est important de tenir compte du type d’effet de levier.
Qui est le prêteur? S’agit-il d’un taux fixe ou variable, et quelle est la durée? Toutes ces décisions prennent une importance considérable dans le contexte actuel.
Il est donc essentiel de se pencher sur ces questions. Si vous aviez un rapport prêt-valeur prudent et un effet de levier fixe il y a deux ans, c’est bien plus rentable qu’aujourd’hui, où vous allez tenter d’atteindre un rapport prêt-valeur très élevé et peut-être tenter d’obtenir un taux fixe. On est dans des situations très différentes.
La question de l’effet de levier est donc très, très importante. Et quand on se penche sur les participants de ce secteur et leurs occasions de créer de la valeur, on cherche à connaître la philosophie de l’effet de levier.
À combien s’élève l’effet de levier? Quel est le type d’effet de levier? Qui prête l’argent? Quelle est la qualité du promoteur, du propriétaire ou du participant dans le secteur des appartements? Quelle est la qualité de l’entreprise participante en matière de crédit? Tout cela prend une importance considérable et c’est un vecteur de valeur aujourd’hui.
À court terme, faut-il s’inquiéter de cet effet de levier pour ceux qui ont décidé de ne pas bloquer leurs coûts d’emprunt sur une période fixe et qui ont préféré garder un taux variable? Il faut dire qu’il y a seulement six ou sept mois, c’était une option séduisante.
C’est toute l’importance de bien faire ses calculs. Quand on investit à long terme, il est absolument essentiel de procéder à une analyse quantitative mathématique et de tester des scénarios dans différents contextes de taux d’intérêt.
Si vous avez fait l’impasse sur cette étape ou si vous avez présumé que les taux n’augmenteraient pas par rapport à ceux d’il y a sept mois, vous risquez d’avoir des problèmes. Pour les participants du secteur qui ont fait ce travail, qui ont analysé des scénarios, qui ont étudié leur effet de levier, qui ont été un peu plus prudents, il y a peut-être une opportunité à saisir.
L’opportunité d’acquérir des actifs incroyablement bien situés qui ne seraient autrement pas disponibles à la vente, sachant qu’ils seront rentables à très long terme. C’est peut-être une excellente occasion d’acquérir ces actifs aujourd’hui, parce que certains participants pourraient bien, faute d’un meilleur terme, se retrouver piégés par l’évolution des taux d’intérêt.
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Les banques centrales ont relevé les taux d’intérêt pour tenter de lutter contre l’inflation galopante. Bien entendu, les conséquences se ressentent fortement sur les marchés du logement. Avec d’autres hausses en perspective, nous ne sommes peut-être pas au bout de nos peines.
Mais selon mon invité d’aujourd’hui, que ce soit ici au Canada ou aux États-Unis, c’est peut-être le remède nécessaire pour ramener ces marchés à leurs paramètres fondamentaux. Colin Lynch, chef, Placements immobiliers mondiaux, Gestion de Placements TD se joint à nous.
Colin, c’est un plaisir de vous avoir avec nous. De toute évidence, les temps sont durs pour de nombreuses catégories d’actif, y compris le logement, et la pilule est amère. Expliquez-moi cela.
Tout d’abord, merci de m’avoir invité. Je suis ravi d’être avec vous. Si on revient un peu sur ces hausses de taux pour en chercher la raison, on s’aperçoit qu’en fin de compte, elles sont motivées par la forte inflation. Et cette inflation s’explique surtout par deux facteurs.
D’abord, l’offre. L’offre reste restreinte dans beaucoup de secteurs, y compris ceux qui ont un impact sur l’immobilier. Qu’il s’agisse de la main-d’œuvre ou des matériaux, on se heurte à des contraintes.
On a vu une demande importante. Une partie de cette demande résulte, à certains égards, de la faiblesse des taux d’intérêt qui a stimulé la consommation et les dépenses des ménages. Et cela se répercute sur l’économie et contribue en partie à l’inflation élevée.
Voilà pour la dynamique. Et cette dynamique, ce monde des taux d’intérêt à 0 % ou presque, n’est vraiment pas saine à long terme. D’où ce remède nécessaire.
Il est important de revenir à un contexte plus normal, où les banques centrales disposent d’outils comme les taux d’intérêt qu’elles peuvent utiliser pour réagir aux contextes inflationnistes. Qu’est-ce que ça veut dire pour les acteurs du secteur de l’habitation, qu’il s’agisse d’appartements, de condos ou autres?
Ces dernières années, les prix des logements ont fortement augmenté. Et cette appréciation est en partie attribuable à l’idée que les taux d’intérêt resteraient à 0 % à très long terme. Maintenant que les taux d’intérêt reviennent à la normale, certains prix doivent subir un rajustement pour refléter la hausse des coûts d’embauche et d’emprunt, des coûts de construction, etc. Il faut un rajustement des prix pour refléter ce retour à la normale.
Par conséquent, on observe ce phénomène dans toutes les catégories d’actif, qu’il s’agisse des actions cotées ou des titres à revenu fixe. De même, dans certains aspects du secteur immobilier, il faut qu’un léger rajustement s’opère pour tenir compte du retour à un contexte plus normal à long terme, où les taux d’intérêt sont plus élevés.
Je sais qu’à la TD, à Valeurs Mobilières TD ou aux Services économiques TD, tout le monde parle d’un recul de l’immobilier. On a constaté une baisse des prix. S’il s’agit d’un remède musclé pour ramener les marchés à leurs paramètres fondamentaux, à quoi peut-on s’attendre pour l’avenir?
Quels sont – Le temps de « l’argent facile » est révolu, mais j’imagine qu’il y a d’autres facteurs. Je pense notamment à l’immigration, à d’autres facteurs démographiques et à leurs possibles répercussions sur l’immobilier au pays.
Oui, bien sûr. Il faut regarder les deux côtés à la médaille. Au Canada, comparativement à d’autres pays, l’immigration est forte. Et elle constitue un rempart pour tout le marché du logement parce qu’en fin de compte, l’habitation et l’immobilier servent l’économie et la société. Si la société est en croissance, elle a besoin de logements, d’où une forte demande. L’immigration crée donc une sorte de plancher pour le marché de l’habitation.
Mais si on regarde le Canada, en tant que pays, notre secteur immobilier représente une part beaucoup plus importante du PIB que dans d’autres pays, comme les États-Unis. Et c’est le revers de la médaille. Quand on considère l’économie dans son ensemble, il faut bien en avoir conscience.
Qu’est-ce que ça signifie? Je dirais que potentiellement, les hausses de taux d’intérêt risquent d’avoir plus d’impact au Canada qu’aux États-Unis, parce que l’immobilier est un secteur vaste au pays. La construction représente une part plus grande de notre économie, ici au Canada. De l’autre côté, à très long terme, notre population va continuer de croître fortement, en particulier dans des centres comme Toronto et Vancouver qui ont un fort pouvoir d’attraction pour l’immigration internationale.
Ajoutez à cela toutes les universités et les étudiants internationaux qui peuvent rester, et vous avez un fort potentiel de croissance dans ces villes. En fin de compte, ça se reflétera dans les condos ou les autres logements destinés à ces nouveaux immigrants et à la population actuelle de ces villes.
Donc, oui, il y a les deux côtés à la médaille. À court terme, une certaine volatilité et des rajustements nécessaires. Je pense que c’est nécessaire, car si ce rajustement n’a pas lieu aujourd’hui, il faudra qu’il se produise plus tard. Et s’il se produit plus tard, il est probable que le rajustement sera plus difficile qu’aujourd’hui. Mieux vaut donc avaler le remède maintenant, en gardant à l’esprit que les paramètres fondamentaux à long terme restent très solides pour le pays en ce qui concerne l’immigration et la demande en logements.
Quel est l’effet sur l’état d’esprit des investisseurs immobiliers? Comme vous le dites, on ne peut plus secouer l’arbre monétaire et s’attendre à ce que de l’argent facile en tombe pour investir. Mais je présume que tout investisseur immobilier sérieux adoptera plutôt une vision à long terme. D’accord, l’ère de l’argent gratuit est terminée, mais je dois me projeter à 5, 10, 15 ou 20 ans.
Tout à fait. La perspective est toujours fondamentale en matière de placement. On peut adopter une perspective à court terme ou une perspective à long terme. On a toujours choisi une perspective à long terme en s’appuyant sur deux facteurs fondamentaux : la croissance économique et démographique à long terme.
L’autre facteur extrêmement important dans le secteur immobilier, c’est l’effet de levier. Dans ce secteur, certains participants y ont énormément recours. Et c’est important de tenir compte du type d’effet de levier.
Qui est le prêteur? S’agit-il d’un taux fixe ou variable, et quelle est la durée? Toutes ces décisions prennent une importance considérable dans le contexte actuel.
Il est donc essentiel de se pencher sur ces questions. Si vous aviez un rapport prêt-valeur prudent et un effet de levier fixe il y a deux ans, c’est bien plus rentable qu’aujourd’hui, où vous allez tenter d’atteindre un rapport prêt-valeur très élevé et peut-être tenter d’obtenir un taux fixe. On est dans des situations très différentes.
La question de l’effet de levier est donc très, très importante. Et quand on se penche sur les participants de ce secteur et leurs occasions de créer de la valeur, on cherche à connaître la philosophie de l’effet de levier.
À combien s’élève l’effet de levier? Quel est le type d’effet de levier? Qui prête l’argent? Quelle est la qualité du promoteur, du propriétaire ou du participant dans le secteur des appartements? Quelle est la qualité de l’entreprise participante en matière de crédit? Tout cela prend une importance considérable et c’est un vecteur de valeur aujourd’hui.
À court terme, faut-il s’inquiéter de cet effet de levier pour ceux qui ont décidé de ne pas bloquer leurs coûts d’emprunt sur une période fixe et qui ont préféré garder un taux variable? Il faut dire qu’il y a seulement six ou sept mois, c’était une option séduisante.
C’est toute l’importance de bien faire ses calculs. Quand on investit à long terme, il est absolument essentiel de procéder à une analyse quantitative mathématique et de tester des scénarios dans différents contextes de taux d’intérêt.
Si vous avez fait l’impasse sur cette étape ou si vous avez présumé que les taux n’augmenteraient pas par rapport à ceux d’il y a sept mois, vous risquez d’avoir des problèmes. Pour les participants du secteur qui ont fait ce travail, qui ont analysé des scénarios, qui ont étudié leur effet de levier, qui ont été un peu plus prudents, il y a peut-être une opportunité à saisir.
L’opportunité d’acquérir des actifs incroyablement bien situés qui ne seraient autrement pas disponibles à la vente, sachant qu’ils seront rentables à très long terme. C’est peut-être une excellente occasion d’acquérir ces actifs aujourd’hui, parce que certains participants pourraient bien, faute d’un meilleur terme, se retrouver piégés par l’évolution des taux d’intérêt.
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