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Les ventes de maisons ont augmenté dans la plupart des marchés au Canada au cours des derniers mois, ce qui donne à penser que le creux du marché du logement a été atteint ou qu’il pourrait l’être bientôt. Rishi Sondhi, économiste à la TD, indique à Greg Bonnell que même si les acheteurs reviennent, l’offre de maisons nouvellement inscrites demeure faible.
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Après une année de fortes hausses des taux d’intérêt qui ont pesé sur le prix du logement, la Banque du Canada fait une pause conditionnelle. Qu’est-ce que cela signifie pour le marché du logement à l’approche de la saison des ventes du printemps? Pour en discuter, j’accueille Rishi Sondhi, économiste à la TD. Rishi, c’est un plaisir de vous avoir avec nous. Ravi de vous revoir.
Merci, Greg. Merci de m’accueillir.
Alors. En ce moment, on tente d’analyser le marché du logement après les pressions de l’année dernière et on a obtenu de nouvelles données juste avant la fin de semaine sur les ventes de maisons existantes dans le pays. Quels sont les principaux points à retenir?
Alors, les ventes ont augmenté pour un deuxième mois d’affilée, en hausse d’environ 1,5 % sur un mois, ce qui est un signe positif sur une moyenne mobile de trois mois. Les ventes sont stables. Il semble donc que les ventes de maisons au Canada atteignent un creux, ce qui est une bonne nouvelle pour les propriétaires, par exemple. Le prix moyen des maisons a augmenté de 2 % sur un mois. La moyenne mobile sur trois mois est en légère hausse. Il s’agit du prix moyen des maisons au Canada. Il semble donc que les ventes et les prix atteignent un creux après une correction assez longue. C’était le thème principal des derniers mois, l’offre ou l’absence de l’offre. Les nouvelles propriétés à vendre ont diminué d’environ 6 % sur un mois, ce qui représente la deuxième forte baisse mensuelle consécutive. Lorsque l’offre diminue, cela pèse sur les ventes, parce qu’il y a moins de maisons à acheter. Mais cela a aussi pour effet de resserrer les marchés. Cela crée un contexte qui favorise les offres multiples. Le repli de l’offre est donc un facteur important qui génère cette croissance moyenne positive des prix, du fait que l’offre ne soit tout simplement pas aussi forte sur le marché.
Rishi, on parle beaucoup dans le pays de la construction de maisons afin de répondre à la demande. Mais là on parle des ventes de maisons existantes. C’est intéressant, parce que l’on ne voit tout simplement pas ces maisons existantes sur le marché. Comment ça se fait? Pourquoi les propriétaires sont-ils réticents à mettre leurs propriétés sur le marché?
Eh bien, il faut comprendre que le marché amorce juste la reprise. Il faudra probablement encore quelques mois de ventes positives et de croissance des prix avant que les acheteurs… ou plutôt les vendeurs aient assez confiance pour vendre leurs propriétés. C’est un premier facteur. Un autre facteur est qu’il est possible que certains vendeurs comptent obtenir les prix qui prévalaient l’an dernier ou des prix similaires. Et je dirais que c’est une attente un peu irréaliste pour le moment, étant donné que les prix ont fortement baissé. Les vendeurs pourraient donc hésiter simplement parce qu’ils n’obtiennent pas les prix qu’ils veulent, ceux de l’an dernier. Ce sont quelques facteurs qui entrent en jeu, selon nous. Un autre facteur dont on doit tenir compte qui est en arrière-plan et qui continue d’exercer des pressions à la baisse sur les maisons à vendre est le vieillissement de la population canadienne. La population âgée a tendance à moins déménager. Au fil du temps, il y aura donc une baisse structurelle de la nouvelle offre, simplement en raison de ce facteur de vieillissement. Un autre facteur structurel est le fait qu’il nous faut plus de temps pour terminer les logements que l’on commence dans tous les types de structures. Il nous faut donc plus de temps pour les terminer et les mettre sur le marché. C’est un facteur structurel à long terme qui freine l’offre également.
D’accord, alors l’offre est insuffisante en matière de propriétés existantes à vendre. Après un an de fortes hausses de taux, la banque centrale fait une pause. C’est une pause conditionnelle, mais il y a eu deux réunions maintenant et elle n’a pas modifié son taux directeur. Quel est l’impact sur le marché d’été? C’est un marché serré, mais comparativement à il y a un an, si les gens pensent qu’ils vont obtenir le même prix, ils se trompent, car le coût d’emprunt a considérablement changé.
Je dirais que c’est un facteur favorable à la demande, en fait, au niveau des prix. La Banque du Canada maintient ses taux. Et cela envoie un signal clair que les hausses de taux sont peut-être terminées et que le marché, ou le creux du marché, approche. Cela crée une incitation à sauter sur le marché pour profiter du potentiel de hausse. On pense que cette pause a altéré la psychologie des acheteurs et aidé certains acheteurs à revenir. Ça aide vraiment.
Lorsque je lis tout ce qui se dit sur le marché canadien du logement ou que j’aborde la question du point de vue des investisseurs sans prendre le logement en compte, certains investisseurs comptent sur une pause, mais aussi sur des réductions à un moment donné avant la fin de l’année. Le marché obligataire tente de l’intégrer, de déterminer où la Fed se trouve, où la Banque du Canada se trouve. Est-ce que cela se répercute sur le marché du logement? Est-ce que quelque chose pourrait indiquer que les taux commenceront à baisser avant la fin de l’année?
Oui, absolument. Cela se reflète dans les taux obligataires. Et les taux obligataires, bien sûr, ont un impact sur les prêts hypothécaires à taux fixe. Dans le dernier Rapport sur la politique monétaire de la Banque du Canada, il y avait un graphique intéressant montrant la proportion de personnes qui prenaient, par exemple, un prêt hypothécaire de deux à quatre ans par rapport au prêt hypothécaire à taux fixe de cinq ans plus populaire des dernières années, ce qui signifie que les gens pensent que les taux d’intérêt vont baisser d’ici quelques années. Vous voyez? Les taux ont diminué sur l’ensemble de la courbe. Et selon nos prévisions, les taux à court terme… Je dirais que le taux à deux ans, par exemple… va chuter davantage que dans le segment des cinq prochaines années. Et c’est utile dans ce marché où les gens prennent ces prêts hypothécaires à taux fixe à court terme.
Une chose qu’on me disait dans des conditions de marché normales et bien sûr, on n’a pas vécu une période normale depuis trois ans, mais avant la pandémie, avant que le coût d’emprunt ne passe à près de zéro, je demandais aux gens ce qui pourrait saboter le marché canadien du logement parce qu’on était vraiment dans une période de vigueur. Ils répondaient toujours le chômage. S’il y a une forte hausse du taux de chômage, cela nuira au marché du logement. À l’heure actuelle, malgré toutes les tentatives des banques centrales pour ralentir le marché du travail, il reste solide. Est-ce positif pour l’avenir?
Oui. En fait, c’est positif pour la demande à court terme. Un marché serré continuera de générer une croissance des salaires et des revenus et de soutenir la demande. On prévoit une croissance inférieure à la tendance sur plusieurs trimestres après cette hausse au premier trimestre. On s’attend à ce que l’économie canadienne ralentisse au fur et à mesure que les hausses des taux d’intérêt ont une incidence plus profonde sur le système économique. Lorsque la croissance ralentira, cette tendance exercera des pressions à la hausse sur le taux de chômage et ralentira la croissance des salaires, avec un léger retard. Ça passera donc d’un facteur de soutien important dans le contexte actuel à un facteur de soutien plus faible, au deuxième semestre de cette année et en 2024. [MUSIQUE]
Après une année de fortes hausses des taux d’intérêt qui ont pesé sur le prix du logement, la Banque du Canada fait une pause conditionnelle. Qu’est-ce que cela signifie pour le marché du logement à l’approche de la saison des ventes du printemps? Pour en discuter, j’accueille Rishi Sondhi, économiste à la TD. Rishi, c’est un plaisir de vous avoir avec nous. Ravi de vous revoir.
Merci, Greg. Merci de m’accueillir.
Alors. En ce moment, on tente d’analyser le marché du logement après les pressions de l’année dernière et on a obtenu de nouvelles données juste avant la fin de semaine sur les ventes de maisons existantes dans le pays. Quels sont les principaux points à retenir?
Alors, les ventes ont augmenté pour un deuxième mois d’affilée, en hausse d’environ 1,5 % sur un mois, ce qui est un signe positif sur une moyenne mobile de trois mois. Les ventes sont stables. Il semble donc que les ventes de maisons au Canada atteignent un creux, ce qui est une bonne nouvelle pour les propriétaires, par exemple. Le prix moyen des maisons a augmenté de 2 % sur un mois. La moyenne mobile sur trois mois est en légère hausse. Il s’agit du prix moyen des maisons au Canada. Il semble donc que les ventes et les prix atteignent un creux après une correction assez longue. C’était le thème principal des derniers mois, l’offre ou l’absence de l’offre. Les nouvelles propriétés à vendre ont diminué d’environ 6 % sur un mois, ce qui représente la deuxième forte baisse mensuelle consécutive. Lorsque l’offre diminue, cela pèse sur les ventes, parce qu’il y a moins de maisons à acheter. Mais cela a aussi pour effet de resserrer les marchés. Cela crée un contexte qui favorise les offres multiples. Le repli de l’offre est donc un facteur important qui génère cette croissance moyenne positive des prix, du fait que l’offre ne soit tout simplement pas aussi forte sur le marché.
Rishi, on parle beaucoup dans le pays de la construction de maisons afin de répondre à la demande. Mais là on parle des ventes de maisons existantes. C’est intéressant, parce que l’on ne voit tout simplement pas ces maisons existantes sur le marché. Comment ça se fait? Pourquoi les propriétaires sont-ils réticents à mettre leurs propriétés sur le marché?
Eh bien, il faut comprendre que le marché amorce juste la reprise. Il faudra probablement encore quelques mois de ventes positives et de croissance des prix avant que les acheteurs… ou plutôt les vendeurs aient assez confiance pour vendre leurs propriétés. C’est un premier facteur. Un autre facteur est qu’il est possible que certains vendeurs comptent obtenir les prix qui prévalaient l’an dernier ou des prix similaires. Et je dirais que c’est une attente un peu irréaliste pour le moment, étant donné que les prix ont fortement baissé. Les vendeurs pourraient donc hésiter simplement parce qu’ils n’obtiennent pas les prix qu’ils veulent, ceux de l’an dernier. Ce sont quelques facteurs qui entrent en jeu, selon nous. Un autre facteur dont on doit tenir compte qui est en arrière-plan et qui continue d’exercer des pressions à la baisse sur les maisons à vendre est le vieillissement de la population canadienne. La population âgée a tendance à moins déménager. Au fil du temps, il y aura donc une baisse structurelle de la nouvelle offre, simplement en raison de ce facteur de vieillissement. Un autre facteur structurel est le fait qu’il nous faut plus de temps pour terminer les logements que l’on commence dans tous les types de structures. Il nous faut donc plus de temps pour les terminer et les mettre sur le marché. C’est un facteur structurel à long terme qui freine l’offre également.
D’accord, alors l’offre est insuffisante en matière de propriétés existantes à vendre. Après un an de fortes hausses de taux, la banque centrale fait une pause. C’est une pause conditionnelle, mais il y a eu deux réunions maintenant et elle n’a pas modifié son taux directeur. Quel est l’impact sur le marché d’été? C’est un marché serré, mais comparativement à il y a un an, si les gens pensent qu’ils vont obtenir le même prix, ils se trompent, car le coût d’emprunt a considérablement changé.
Je dirais que c’est un facteur favorable à la demande, en fait, au niveau des prix. La Banque du Canada maintient ses taux. Et cela envoie un signal clair que les hausses de taux sont peut-être terminées et que le marché, ou le creux du marché, approche. Cela crée une incitation à sauter sur le marché pour profiter du potentiel de hausse. On pense que cette pause a altéré la psychologie des acheteurs et aidé certains acheteurs à revenir. Ça aide vraiment.
Lorsque je lis tout ce qui se dit sur le marché canadien du logement ou que j’aborde la question du point de vue des investisseurs sans prendre le logement en compte, certains investisseurs comptent sur une pause, mais aussi sur des réductions à un moment donné avant la fin de l’année. Le marché obligataire tente de l’intégrer, de déterminer où la Fed se trouve, où la Banque du Canada se trouve. Est-ce que cela se répercute sur le marché du logement? Est-ce que quelque chose pourrait indiquer que les taux commenceront à baisser avant la fin de l’année?
Oui, absolument. Cela se reflète dans les taux obligataires. Et les taux obligataires, bien sûr, ont un impact sur les prêts hypothécaires à taux fixe. Dans le dernier Rapport sur la politique monétaire de la Banque du Canada, il y avait un graphique intéressant montrant la proportion de personnes qui prenaient, par exemple, un prêt hypothécaire de deux à quatre ans par rapport au prêt hypothécaire à taux fixe de cinq ans plus populaire des dernières années, ce qui signifie que les gens pensent que les taux d’intérêt vont baisser d’ici quelques années. Vous voyez? Les taux ont diminué sur l’ensemble de la courbe. Et selon nos prévisions, les taux à court terme… Je dirais que le taux à deux ans, par exemple… va chuter davantage que dans le segment des cinq prochaines années. Et c’est utile dans ce marché où les gens prennent ces prêts hypothécaires à taux fixe à court terme.
Une chose qu’on me disait dans des conditions de marché normales et bien sûr, on n’a pas vécu une période normale depuis trois ans, mais avant la pandémie, avant que le coût d’emprunt ne passe à près de zéro, je demandais aux gens ce qui pourrait saboter le marché canadien du logement parce qu’on était vraiment dans une période de vigueur. Ils répondaient toujours le chômage. S’il y a une forte hausse du taux de chômage, cela nuira au marché du logement. À l’heure actuelle, malgré toutes les tentatives des banques centrales pour ralentir le marché du travail, il reste solide. Est-ce positif pour l’avenir?
Oui. En fait, c’est positif pour la demande à court terme. Un marché serré continuera de générer une croissance des salaires et des revenus et de soutenir la demande. On prévoit une croissance inférieure à la tendance sur plusieurs trimestres après cette hausse au premier trimestre. On s’attend à ce que l’économie canadienne ralentisse au fur et à mesure que les hausses des taux d’intérêt ont une incidence plus profonde sur le système économique. Lorsque la croissance ralentira, cette tendance exercera des pressions à la hausse sur le taux de chômage et ralentira la croissance des salaires, avec un léger retard. Ça passera donc d’un facteur de soutien important dans le contexte actuel à un facteur de soutien plus faible, au deuxième semestre de cette année et en 2024. [MUSIQUE]
