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Les prix des maisons au Canada ont chuté d’environ 20 % depuis leur sommet en février l’année dernière. Mais atteindrons-nous bientôt le creux? Kim Parlee s’entretient avec James Orlando, économiste principal à la TD, au sujet des perspectives du marché immobilier.
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[MUSIQUE]
* Parlons un peu du déclin des prix des logements parce que vous remarquez qu’il est intéressant de constater le tiraillement entre ordre et désordre. Pourquoi est-ce significatif? La situation est plus confortable, mais pourquoi la trouvez-vous significative?
* Oui, il faut penser au point où on était avant. Vous avez commencé l’épisode en parlant de la hausse importante des taux d’intérêt. On est passés d’un taux pratiquement neutre, au Canada, à un taux directeur de la Banque du Canada de 4,5 %. Il s’agit d’une hausse substantielle, surtout quand on constate que tout le monde s’attendait à ce que les taux oscillent pour toujours entre 0 et 2 %.
Donc, le marché du logement s’était ajusté à ces pourcentages. Les prix les reflétaient. Il existait peu de risque lié aux taux d’intérêt sur le marché du logement.
Et à présent, la Banque du Canada a doublé le taux maximal attendu. Et donc, avec cette augmentation qui a ébranlé les gens, avec le rajustement nécessaire, les prix des logements doivent s’adapter.
Par contre, malgré l’augmentation des taux hypothécaires, les prix des propriétés n’ont pas monté. En fait, ils ont baissé depuis 2022. Donc, les gens absorbent la hausse des taux d’intérêt. Ils ne jettent pas l’éponge en se disant : « Vous savez quoi? Je ne peux plus me permettre d’acheter cette propriété. » Conséquemment, on n’est pas dans une situation où des gens tenteraient de vendre leur maison pour n’importe quel prix qu’ils seraient en mesure d’obtenir. Ce que cela signifie pour nous et pour les propriétaires, c’est que les prix des logements n’ont pas diminué autant qu’on s’y attendrait normalement avec un rajustement logique des prix étant donné la hausse des taux.
* Il est fascinant que ce phénomène se soit produit aussi rapidement du côté de l’offre, qu’on ait vu la différence se faire absorber. OK.
C’est ce qui s’est produit. Maintenant, que faire?
* Tout le monde surveille l’arrivée d’un creux. Quand on essaie d’établir où s’en vont les prix des logements, les taux d’intérêt sont ce qu’il est le plus important d’examiner. Où s’en vont les taux hypothécaires? On a probablement atteint un sommet pour les taux hypothécaires, et je parle ici du taux hypothécaire à terme fixe de cinq ans, en octobre. Les banques centrales ont alors durci le ton relativement aux sommets. Jerome Powell et Tiff Macklem parlaient du point jusqu’auquel augmenteraient les taux.
Mais maintenant, on a une meilleure idée à quel point ils monteront. On en est à 4,5 % du côté de la Banque du Canada. Peut-être qu’elle passera à 4,75 %, peut-être pas. Les taux hypothécaires se basent sur le taux des obligations du gouvernement du Canada à cinq ans. Par contre, ce taux n’a pas augmenté depuis octobre. En fait, il a diminué ou stagné.
Si l’inflation continuait de décroître au Canada, la Banque du Canada n’aurait pas autant besoin de continuer à augmenter les taux d’intérêt, ce qui entraînerait la baisse du taux des obligations du gouvernement du Canada à cinq ans et du taux hypothécaire à terme fixe de cinq ans au cours de cette année. Et ce sera le plus important pour les prix du marché du logement, d’atteindre un creux.
Parce qu’il y a plein de bonnes choses qui se passent ici, au Canada. On a une bonne croissance démographique. On a une forte croissance des revenus. On a beaucoup
* d’immigration.
* On a un bon marché de l’emploi. De l’immigration. C’est en notre faveur. La demande est là. C’est l’offre qui n’a pas suivi le rythme. Par conséquent, tout est en place pour que le marché canadien du logement atteigne un creux maintenant qu’on a plus de certitudes relativement aux taux d’intérêt et qu’il y a un potentiel de diminution des taux hypothécaires cette année.
* C’est intéressant, surtout pour deux points. J’ai dû me retenir de parler parce que je voulais intervenir. D’abord, je voulais vous interroger sur la direction de l’inflation, mais aussi la mécanique du marché et aussi le marché hypothécaire, où les gens n’ont peut-être pas encore eu à faire des renouvellements à des taux supérieurs. Ils n’ont pas encore eu à le faire. Peut-on s’attendre à une autre surprise de ce côté?
* Oui, il faut un certain temps pour que l’effet sur les Canadiens se fasse sentir et qu’on sente la hausse des taux d’intérêt. Par exemple, votre taux hypothécaire pourrait être revu en 2024, mais ce serait en 2025 pour quelqu’un d’autre, donc tout le monde encaisse le coup à différents moments. C’est tout à fait vrai.
Mais ce qui nous inquiète le plus à l’égard d’un repli supplémentaire, c’est que nous avons déjà accusé un repli en raison de la modification des taux d’intérêt. Maintenant, on sent qu’on a ce rééquilibrage. C’est presque un fait accompli. On y est presque.
Ce qui causerait un autre repli du marché du logement serait une diminution des revenus. Ce qu’on constate, c’est que les gens absorbent la hausse des prix des logements. C’est pour cette raison que les prix des propriétés n’ont pas augmenté.
* Mais si leurs revenus diminuent, ils ne pourront plus se les permettre.
* C’est exact. Le plus grand risque qui guette le marché du logement est donc une baisse des revenus, ce qui serait synonyme de pertes d’emploi et donc d’une forte hausse du taux de chômage. Il s’agit de l’atterrissage brutal dont on entend toujours parler. Par contre, les gens ne s’attendent plus à un atterrissage brutal. On parle plutôt maintenant d’atterrissage en douceur ou d’absence d’atterrissage. C’est plutôt cela qui nous inquiète relativement à un autre repli du marché du logement.
* Il ne me reste qu’environ deux minutes, juste pour que vous le sachiez. Mais l’autre chose intéressante est que l’inflation commence à ralentir un peu. Mais vous vous intéressez à la possibilité qu’elle redescende beaucoup plus vite qu’on le croyait.
* Oui, en fait, l’inflation a atteint son apogée au Canada l’été dernier. On a subi l’effet de l’invasion de l’Ukraine par la Russie, les répercussions sur les prix de l’énergie, la forte hausse des prix des produits de base et les problèmes liés aux chaînes d’approvisionnement. Tous ces enjeux commencent à se résoudre. De toute évidence, l’invasion se poursuit, mais les prix de l’énergie ont redescendu, tout comme les prix des produits de base bruts et de la nourriture. Les choses vont également mieux du côté des chaînes d’approvisionnement.
Donc nous sommes en voie de voir l’inflation diminuer, particulièrement pour les biens, donc les objets physiques comme le matériel de conditionnement physique et les meubles.
* Le matériel de conditionnement physique.
* Mon matériel de conditionnement physique. Oui. Mon matériel de conditionnement physique est décidément en solde.
[RIRES]
Donc, on pense à ces choses. Elles sont en voie d’arriver. On a un taux d’inflation de 5,9 % sur 12 mois au Canada en ce moment. La plus forte hausse s’est produite entre février et mai 2022. Donc, entre février et mai 2023, cette augmentation rééquilibrera les données, et on passera donc d’une inflation de 5,9 % à une de 3 % d’ici l’été.
Selon moi et selon la Banque du Canada, 3 % est de loin préférable. Il s’agit d’un résultat qui serait particulièrement excellent compte tenu des efforts de la Banque pour faire baisser l’inflation. S’il est possible d’atteindre ce point sans de nombreuses pertes d’emplois, ce sera encore mieux.
[MUSIQUE]
* Parlons un peu du déclin des prix des logements parce que vous remarquez qu’il est intéressant de constater le tiraillement entre ordre et désordre. Pourquoi est-ce significatif? La situation est plus confortable, mais pourquoi la trouvez-vous significative?
* Oui, il faut penser au point où on était avant. Vous avez commencé l’épisode en parlant de la hausse importante des taux d’intérêt. On est passés d’un taux pratiquement neutre, au Canada, à un taux directeur de la Banque du Canada de 4,5 %. Il s’agit d’une hausse substantielle, surtout quand on constate que tout le monde s’attendait à ce que les taux oscillent pour toujours entre 0 et 2 %.
Donc, le marché du logement s’était ajusté à ces pourcentages. Les prix les reflétaient. Il existait peu de risque lié aux taux d’intérêt sur le marché du logement.
Et à présent, la Banque du Canada a doublé le taux maximal attendu. Et donc, avec cette augmentation qui a ébranlé les gens, avec le rajustement nécessaire, les prix des logements doivent s’adapter.
Par contre, malgré l’augmentation des taux hypothécaires, les prix des propriétés n’ont pas monté. En fait, ils ont baissé depuis 2022. Donc, les gens absorbent la hausse des taux d’intérêt. Ils ne jettent pas l’éponge en se disant : « Vous savez quoi? Je ne peux plus me permettre d’acheter cette propriété. » Conséquemment, on n’est pas dans une situation où des gens tenteraient de vendre leur maison pour n’importe quel prix qu’ils seraient en mesure d’obtenir. Ce que cela signifie pour nous et pour les propriétaires, c’est que les prix des logements n’ont pas diminué autant qu’on s’y attendrait normalement avec un rajustement logique des prix étant donné la hausse des taux.
* Il est fascinant que ce phénomène se soit produit aussi rapidement du côté de l’offre, qu’on ait vu la différence se faire absorber. OK.
C’est ce qui s’est produit. Maintenant, que faire?
* Tout le monde surveille l’arrivée d’un creux. Quand on essaie d’établir où s’en vont les prix des logements, les taux d’intérêt sont ce qu’il est le plus important d’examiner. Où s’en vont les taux hypothécaires? On a probablement atteint un sommet pour les taux hypothécaires, et je parle ici du taux hypothécaire à terme fixe de cinq ans, en octobre. Les banques centrales ont alors durci le ton relativement aux sommets. Jerome Powell et Tiff Macklem parlaient du point jusqu’auquel augmenteraient les taux.
Mais maintenant, on a une meilleure idée à quel point ils monteront. On en est à 4,5 % du côté de la Banque du Canada. Peut-être qu’elle passera à 4,75 %, peut-être pas. Les taux hypothécaires se basent sur le taux des obligations du gouvernement du Canada à cinq ans. Par contre, ce taux n’a pas augmenté depuis octobre. En fait, il a diminué ou stagné.
Si l’inflation continuait de décroître au Canada, la Banque du Canada n’aurait pas autant besoin de continuer à augmenter les taux d’intérêt, ce qui entraînerait la baisse du taux des obligations du gouvernement du Canada à cinq ans et du taux hypothécaire à terme fixe de cinq ans au cours de cette année. Et ce sera le plus important pour les prix du marché du logement, d’atteindre un creux.
Parce qu’il y a plein de bonnes choses qui se passent ici, au Canada. On a une bonne croissance démographique. On a une forte croissance des revenus. On a beaucoup
* d’immigration.
* On a un bon marché de l’emploi. De l’immigration. C’est en notre faveur. La demande est là. C’est l’offre qui n’a pas suivi le rythme. Par conséquent, tout est en place pour que le marché canadien du logement atteigne un creux maintenant qu’on a plus de certitudes relativement aux taux d’intérêt et qu’il y a un potentiel de diminution des taux hypothécaires cette année.
* C’est intéressant, surtout pour deux points. J’ai dû me retenir de parler parce que je voulais intervenir. D’abord, je voulais vous interroger sur la direction de l’inflation, mais aussi la mécanique du marché et aussi le marché hypothécaire, où les gens n’ont peut-être pas encore eu à faire des renouvellements à des taux supérieurs. Ils n’ont pas encore eu à le faire. Peut-on s’attendre à une autre surprise de ce côté?
* Oui, il faut un certain temps pour que l’effet sur les Canadiens se fasse sentir et qu’on sente la hausse des taux d’intérêt. Par exemple, votre taux hypothécaire pourrait être revu en 2024, mais ce serait en 2025 pour quelqu’un d’autre, donc tout le monde encaisse le coup à différents moments. C’est tout à fait vrai.
Mais ce qui nous inquiète le plus à l’égard d’un repli supplémentaire, c’est que nous avons déjà accusé un repli en raison de la modification des taux d’intérêt. Maintenant, on sent qu’on a ce rééquilibrage. C’est presque un fait accompli. On y est presque.
Ce qui causerait un autre repli du marché du logement serait une diminution des revenus. Ce qu’on constate, c’est que les gens absorbent la hausse des prix des logements. C’est pour cette raison que les prix des propriétés n’ont pas augmenté.
* Mais si leurs revenus diminuent, ils ne pourront plus se les permettre.
* C’est exact. Le plus grand risque qui guette le marché du logement est donc une baisse des revenus, ce qui serait synonyme de pertes d’emploi et donc d’une forte hausse du taux de chômage. Il s’agit de l’atterrissage brutal dont on entend toujours parler. Par contre, les gens ne s’attendent plus à un atterrissage brutal. On parle plutôt maintenant d’atterrissage en douceur ou d’absence d’atterrissage. C’est plutôt cela qui nous inquiète relativement à un autre repli du marché du logement.
* Il ne me reste qu’environ deux minutes, juste pour que vous le sachiez. Mais l’autre chose intéressante est que l’inflation commence à ralentir un peu. Mais vous vous intéressez à la possibilité qu’elle redescende beaucoup plus vite qu’on le croyait.
* Oui, en fait, l’inflation a atteint son apogée au Canada l’été dernier. On a subi l’effet de l’invasion de l’Ukraine par la Russie, les répercussions sur les prix de l’énergie, la forte hausse des prix des produits de base et les problèmes liés aux chaînes d’approvisionnement. Tous ces enjeux commencent à se résoudre. De toute évidence, l’invasion se poursuit, mais les prix de l’énergie ont redescendu, tout comme les prix des produits de base bruts et de la nourriture. Les choses vont également mieux du côté des chaînes d’approvisionnement.
Donc nous sommes en voie de voir l’inflation diminuer, particulièrement pour les biens, donc les objets physiques comme le matériel de conditionnement physique et les meubles.
* Le matériel de conditionnement physique.
* Mon matériel de conditionnement physique. Oui. Mon matériel de conditionnement physique est décidément en solde.
[RIRES]
Donc, on pense à ces choses. Elles sont en voie d’arriver. On a un taux d’inflation de 5,9 % sur 12 mois au Canada en ce moment. La plus forte hausse s’est produite entre février et mai 2022. Donc, entre février et mai 2023, cette augmentation rééquilibrera les données, et on passera donc d’une inflation de 5,9 % à une de 3 % d’ici l’été.
Selon moi et selon la Banque du Canada, 3 % est de loin préférable. Il s’agit d’un résultat qui serait particulièrement excellent compte tenu des efforts de la Banque pour faire baisser l’inflation. S’il est possible d’atteindre ce point sans de nombreuses pertes d’emplois, ce sera encore mieux.
[MUSIQUE]
