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On s’attend à ce que les banques centrales augmentent encore les taux. Comment le contexte actuel touche-t-il les diverses catégories de biens immobiliers? Greg Bonnell de Parlons Argent discute avec Colin Lynch, chef, Placements immobiliers mondiaux, Gestion de Placements TD.
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Les marchés prévoient d’autres hausses de taux de la Fed et de la Banque du Canada ce mois-ci. Qu’est-ce que cela signifie pour les diverses catégories de biens immobiliers? Colin Lynch se joint à nous pour en discuter. Il est chef, Placements immobiliers mondiaux, Gestion de Placements TD. Colin, c’est toujours un plaisir de vous compter parmi nous. Ravi de vous revoir.
Alors, d’abord, je suis très heureux d’être ici. Ravi d’être là.
C’est une période intéressante, car la dernière fois qu’on s’est parlés, on pensait que les banques centrales auraient peut-être terminé. Et les marchés croyaient peut-être qu’il y aurait des réductions avant la fin de l’année. Le contexte a changé. Qu’est-ce que ça signifie pour l’immobilier à ce stade de l’année de parler encore de hausses de taux?
Eh bien, c’est une question très intéressante. Je pense qu’il y a deux volets à cette question. Premièrement, pouvez-vous nous dire pourquoi il y aurait d’autres hausses potentiellement imposées par les banques centrales?
Eh bien, fondamentalement, l’économie semble un peu plus solide que prévu. Il y a plus d’emplois qu’on n’en aurait peut-être prévus au début de l’année. L’économie se porte mieux. En fin de compte, parce que l’immobilier sert l’économie, il profite de l’amélioration de la conjoncture économique.
Dans le segment des commerces de détail, les gens magasinent encore plus. Ils achètent davantage. Oui, les prix de nombreux biens et services sont plus élevés. Mais en fin de compte, ça se répercute également sur la solidité des locataires, qui aide le marché immobilier sous-jacent.
Ce côté de l’enjeu est donc relativement positif. De toute évidence, c’est plus difficile pour les propriétaires immobiliers qui ont un effet de levier. Pensez aux promoteurs qui ont tendance à avoir recours au financement à taux variable. Pensez aux propriétaires de propriétés qui ont recours au financement à taux variable ou même des propriétaires qui ont un financement à taux fixe dont le renouvellement approche. Ce contexte de taux d’intérêt plus élevés, qui est le résultat des taux sous-jacents des banques centrales, peut présenter un certain défi.
En fin de compte, les deux jouent l’un contre l’autre. D’une part, vous avez un revenu qui augmente considérablement bien pour tous les différents types de biens immobiliers, à l’exception des bureaux dans certaines régions du monde. Et puis il y a l’aspect du capital, c’est-à-dire le coût du financement? Mais, en fin de compte, l’immobilier se compare à d’autres catégories de placement.
Et donc, si vous détenez des obligations dont le taux est plus élevé, ou des actions dont le rendement en dividende a augmenté, l’immobilier doit aussi concurrencer ces autres catégories d’actif. Et lorsque les taux des banques centrales sous-jacents continuent d’augmenter, que la concurrence est un peu plus difficile. Il y a des avantages et des inconvénients. Et ça dépend vraiment du secteur de l’immobilier, si les avantages l’emportent sur les inconvénients ou vice versa.
Colin, je me rappelle qu’à l’automne dernier… ça a changé depuis. Mais l’automne dernier, vous avez été l’un des premiers à me dire qu’en examinant la recherche sur les gens qui réinvestissent dans l’économie en général après la COVID, maintenant que c’est terminé, les stades de sport se remplissaient. Les restaurants se remplissaient. Les gens voyageaient en avion, mais ne retournaient pas nécessairement dans les bureaux.
Ça fait donc un bon moment. À quoi ressemble la situation pour ce qui est des gens qui retournent au bureau? Qu’est-ce que ça signifie pour l’immobilier commercial?
C’est une excellente question. En bref, c’est la même chose pour les deux, mais à des niveaux légèrement différents. Et, bien sûr, la superposition géographique est très importante. Les gens remplissent les stades de sport. Ils sont nombreux à voyager. Ils magasinent de plus en plus en personne. Et en parlant des commerces de détail, on voit beaucoup plus de magasinage individuel, et les gens achètent davantage.
Pour répondre à votre question sur les bureaux, on a observé un rendement graduel. Ce chiffre a vraiment augmenté progressivement, en particulier au Canada, aux États-Unis, et, dans une certaine mesure, au Royaume-Uni. Dans ces trois marchés, et quelques villes en Australie, notamment Melbourne, on est à environ deux ou trois jours par semaine.
Vous avez des locataires ou des entreprises qui en font la promotion de quatre. Certains favorisent un seul. Mais il y a un large consensus selon lequel nous évoluons dans un contexte hybride. Très peu d’entreprises travaillent complètement à distance. Très peu d’entreprises travaillent cinq jours par semaine au bureau, pour ce qui est des employés de bureau.
C’est un des aspects de la situation. Un autre aspect, comme je l’ai mentionné, est géographique. Les entreprises situées en Europe continentale, en Asie-Pacifique, en Amérique latine sont très favorables au modèle de quatre et cinq jours par semaine. Il est donc très intéressant de prendre du recul et d’observer une réintégration très graduelle qui a pu commencer cette année à deux jours par semaine, ou trois dans des pays comme le Canada et les États-Unis. Et puis il y a d’autres régions du monde, comme Singapour, le Japon, la Corée du Sud et la France, où le retour au bureau est beaucoup plus rapide à quatre ou cinq jours par semaine.
Aux États-Unis et au Canada, les quartiers des affaires des grandes villes sont des centres d’affaires, mais aussi des centres sociaux. On a vu beaucoup plus d’activité dans les centres-villes, en particulier les fins de semaine et en soirée. Et durant la journée, on observe un retour progressif au bureau plus marqué.
Vous avez parlé de bonnes nouvelles. Vous avez parlé plus tôt du commerce de détail. De toute évidence, la raison pour laquelle ils augmentent les taux est que l’économie continue de bien se porter. On continue de dépenser de l’argent. D’un côté, les commerces de détail peuvent en bénéficier. Qu’en est-il des entrepôts industriels? Qu’en est-il du secteur résidentiel? On parle beaucoup du manque d’offre dans ce pays.
Oui, c’est exact. Au Canada, l’offre est très insuffisante dans toutes les formes de logements. Qu’il s’agisse de logements au taux du marché, de logements abordables, que ce soit des logements abordables ou des logements sociaux, il y a une importante lacune dans tous les types de logements.
Il y a plusieurs raisons à ça. Premièrement, la demande est forte. L’immigration a été importante. Qu’il s’agisse d’immigration économique ou de réfugiés, ou encore d’étudiants internationaux, les trois sources ont été assez prononcées. Et ça a stimulé la demande de logements de tous types.
Mais dans ce contexte, où les coûts ont sensiblement augmenté, que ce soit les coûts de construction en termes de main-d’œuvre, de fournitures, qu’il s’agisse ou non de coûts de financement, tous ces coûts ont augmenté. De plus, l’approbation des projets prend beaucoup de temps. Quel est le résultat net? On ne construit pas suffisamment. En fait, d’une année à l’autre, on construit moins parce que ça coûte beaucoup plus cher.
On a donc un problème au Canada. La demande est forte et l’offre est faible. Du point de vue des placements dans l’immobilier et de l’immobilier résidentiel, ce qui signifie que le loyer du marché est différent du loyer en place. Mais les loyers du marché continuent d’augmenter considérablement, p. ex., si vous déménagez d’un endroit et vous cherchez un nouvel endroit à louer, vous payez beaucoup plus cette année que l’an dernier ou l’année précédente. Cette augmentation a donc été considérable.
Dans le secteur des entrepôts, on a aussi observé des hausses importantes l’an dernier. Ça a commencé à se stabiliser un peu. Les loyers continuent d’augmenter. Mais en fin de compte, comme les gens sont revenus au magasinage en personne, en ce qui concerne la pénétration du commerce électronique, elle s’est largement aplatie l’an dernier par rapport à cette année, à des niveaux élevés, oui, mais aplatie.
On a pu observer que la pression s’est relâchée sur le marché des entrepôts industriels au Canada; certainement aux États-Unis et aussi en Europe. C’est intéressant, car il y a une corrélation directe avec le secteur du commerce de détail. Toujours positif dans l’ensemble. Il est important de le savoir pour les biens immobiliers industriels, mais pas autant que l’an dernier. [LOGO SONORE] [MUSIQUE]
Les marchés prévoient d’autres hausses de taux de la Fed et de la Banque du Canada ce mois-ci. Qu’est-ce que cela signifie pour les diverses catégories de biens immobiliers? Colin Lynch se joint à nous pour en discuter. Il est chef, Placements immobiliers mondiaux, Gestion de Placements TD. Colin, c’est toujours un plaisir de vous compter parmi nous. Ravi de vous revoir.
Alors, d’abord, je suis très heureux d’être ici. Ravi d’être là.
C’est une période intéressante, car la dernière fois qu’on s’est parlés, on pensait que les banques centrales auraient peut-être terminé. Et les marchés croyaient peut-être qu’il y aurait des réductions avant la fin de l’année. Le contexte a changé. Qu’est-ce que ça signifie pour l’immobilier à ce stade de l’année de parler encore de hausses de taux?
Eh bien, c’est une question très intéressante. Je pense qu’il y a deux volets à cette question. Premièrement, pouvez-vous nous dire pourquoi il y aurait d’autres hausses potentiellement imposées par les banques centrales?
Eh bien, fondamentalement, l’économie semble un peu plus solide que prévu. Il y a plus d’emplois qu’on n’en aurait peut-être prévus au début de l’année. L’économie se porte mieux. En fin de compte, parce que l’immobilier sert l’économie, il profite de l’amélioration de la conjoncture économique.
Dans le segment des commerces de détail, les gens magasinent encore plus. Ils achètent davantage. Oui, les prix de nombreux biens et services sont plus élevés. Mais en fin de compte, ça se répercute également sur la solidité des locataires, qui aide le marché immobilier sous-jacent.
Ce côté de l’enjeu est donc relativement positif. De toute évidence, c’est plus difficile pour les propriétaires immobiliers qui ont un effet de levier. Pensez aux promoteurs qui ont tendance à avoir recours au financement à taux variable. Pensez aux propriétaires de propriétés qui ont recours au financement à taux variable ou même des propriétaires qui ont un financement à taux fixe dont le renouvellement approche. Ce contexte de taux d’intérêt plus élevés, qui est le résultat des taux sous-jacents des banques centrales, peut présenter un certain défi.
En fin de compte, les deux jouent l’un contre l’autre. D’une part, vous avez un revenu qui augmente considérablement bien pour tous les différents types de biens immobiliers, à l’exception des bureaux dans certaines régions du monde. Et puis il y a l’aspect du capital, c’est-à-dire le coût du financement? Mais, en fin de compte, l’immobilier se compare à d’autres catégories de placement.
Et donc, si vous détenez des obligations dont le taux est plus élevé, ou des actions dont le rendement en dividende a augmenté, l’immobilier doit aussi concurrencer ces autres catégories d’actif. Et lorsque les taux des banques centrales sous-jacents continuent d’augmenter, que la concurrence est un peu plus difficile. Il y a des avantages et des inconvénients. Et ça dépend vraiment du secteur de l’immobilier, si les avantages l’emportent sur les inconvénients ou vice versa.
Colin, je me rappelle qu’à l’automne dernier… ça a changé depuis. Mais l’automne dernier, vous avez été l’un des premiers à me dire qu’en examinant la recherche sur les gens qui réinvestissent dans l’économie en général après la COVID, maintenant que c’est terminé, les stades de sport se remplissaient. Les restaurants se remplissaient. Les gens voyageaient en avion, mais ne retournaient pas nécessairement dans les bureaux.
Ça fait donc un bon moment. À quoi ressemble la situation pour ce qui est des gens qui retournent au bureau? Qu’est-ce que ça signifie pour l’immobilier commercial?
C’est une excellente question. En bref, c’est la même chose pour les deux, mais à des niveaux légèrement différents. Et, bien sûr, la superposition géographique est très importante. Les gens remplissent les stades de sport. Ils sont nombreux à voyager. Ils magasinent de plus en plus en personne. Et en parlant des commerces de détail, on voit beaucoup plus de magasinage individuel, et les gens achètent davantage.
Pour répondre à votre question sur les bureaux, on a observé un rendement graduel. Ce chiffre a vraiment augmenté progressivement, en particulier au Canada, aux États-Unis, et, dans une certaine mesure, au Royaume-Uni. Dans ces trois marchés, et quelques villes en Australie, notamment Melbourne, on est à environ deux ou trois jours par semaine.
Vous avez des locataires ou des entreprises qui en font la promotion de quatre. Certains favorisent un seul. Mais il y a un large consensus selon lequel nous évoluons dans un contexte hybride. Très peu d’entreprises travaillent complètement à distance. Très peu d’entreprises travaillent cinq jours par semaine au bureau, pour ce qui est des employés de bureau.
C’est un des aspects de la situation. Un autre aspect, comme je l’ai mentionné, est géographique. Les entreprises situées en Europe continentale, en Asie-Pacifique, en Amérique latine sont très favorables au modèle de quatre et cinq jours par semaine. Il est donc très intéressant de prendre du recul et d’observer une réintégration très graduelle qui a pu commencer cette année à deux jours par semaine, ou trois dans des pays comme le Canada et les États-Unis. Et puis il y a d’autres régions du monde, comme Singapour, le Japon, la Corée du Sud et la France, où le retour au bureau est beaucoup plus rapide à quatre ou cinq jours par semaine.
Aux États-Unis et au Canada, les quartiers des affaires des grandes villes sont des centres d’affaires, mais aussi des centres sociaux. On a vu beaucoup plus d’activité dans les centres-villes, en particulier les fins de semaine et en soirée. Et durant la journée, on observe un retour progressif au bureau plus marqué.
Vous avez parlé de bonnes nouvelles. Vous avez parlé plus tôt du commerce de détail. De toute évidence, la raison pour laquelle ils augmentent les taux est que l’économie continue de bien se porter. On continue de dépenser de l’argent. D’un côté, les commerces de détail peuvent en bénéficier. Qu’en est-il des entrepôts industriels? Qu’en est-il du secteur résidentiel? On parle beaucoup du manque d’offre dans ce pays.
Oui, c’est exact. Au Canada, l’offre est très insuffisante dans toutes les formes de logements. Qu’il s’agisse de logements au taux du marché, de logements abordables, que ce soit des logements abordables ou des logements sociaux, il y a une importante lacune dans tous les types de logements.
Il y a plusieurs raisons à ça. Premièrement, la demande est forte. L’immigration a été importante. Qu’il s’agisse d’immigration économique ou de réfugiés, ou encore d’étudiants internationaux, les trois sources ont été assez prononcées. Et ça a stimulé la demande de logements de tous types.
Mais dans ce contexte, où les coûts ont sensiblement augmenté, que ce soit les coûts de construction en termes de main-d’œuvre, de fournitures, qu’il s’agisse ou non de coûts de financement, tous ces coûts ont augmenté. De plus, l’approbation des projets prend beaucoup de temps. Quel est le résultat net? On ne construit pas suffisamment. En fait, d’une année à l’autre, on construit moins parce que ça coûte beaucoup plus cher.
On a donc un problème au Canada. La demande est forte et l’offre est faible. Du point de vue des placements dans l’immobilier et de l’immobilier résidentiel, ce qui signifie que le loyer du marché est différent du loyer en place. Mais les loyers du marché continuent d’augmenter considérablement, p. ex., si vous déménagez d’un endroit et vous cherchez un nouvel endroit à louer, vous payez beaucoup plus cette année que l’an dernier ou l’année précédente. Cette augmentation a donc été considérable.
Dans le secteur des entrepôts, on a aussi observé des hausses importantes l’an dernier. Ça a commencé à se stabiliser un peu. Les loyers continuent d’augmenter. Mais en fin de compte, comme les gens sont revenus au magasinage en personne, en ce qui concerne la pénétration du commerce électronique, elle s’est largement aplatie l’an dernier par rapport à cette année, à des niveaux élevés, oui, mais aplatie.
On a pu observer que la pression s’est relâchée sur le marché des entrepôts industriels au Canada; certainement aux États-Unis et aussi en Europe. C’est intéressant, car il y a une corrélation directe avec le secteur du commerce de détail. Toujours positif dans l’ensemble. Il est important de le savoir pour les biens immobiliers industriels, mais pas autant que l’an dernier. [LOGO SONORE] [MUSIQUE]
