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Après une année de fortes hausses de taux, on croit que de nombreuses banques centrales sont sur le point de mettre fin à leur cycle de hausse. Colin Lynch, chef, Placements immobiliers mondiaux à Gestion de Placements TD, discute avec Greg Bonnell des répercussions possibles sur divers secteurs immobiliers.
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[MUSIQUE]
Après une année de fortes fluctuations des taux, les marchés s’attendent à ce que les banques centrales approchent de la fin de leur cycle de hausse. Qu’est-ce que cela pourrait signifier pour l’immobilier? J’accueille maintenant Colin Lynch, chef, Placements immobiliers mondiaux à Gestion de Placements TD, qui va nous en dire davantage. Colin, c’est un plaisir de vous retrouver.
Je suis ravi d’être de retour.
Voyons où nous en sommes maintenant. Nous sommes en pause conditionnelle au Canada. On s’attend à ce que la Fed soit près de la fin. D’autres pourraient être vers la fin. Comment peut-on interpréter ça pour les biens immobiliers?
Eh bien, on entrevoit un peu de stabilité. Comme vous l’avez mentionné, les taux d’intérêt ont changé en réaction à l’inflation. Quelles sont les répercussions sur le secteur immobilier? En fin de compte, si vous avez un effet de levier, si vous êtes un promoteur, vos dettes ont tendance à varier, n’est-ce pas? Certains propriétaires de biens immobiliers ont aussi des dettes à taux variable et, à mesure que ces taux d’intérêt ont augmenté, le coût de leurs dettes a augmenté. Donc, maintenant que les marchés estiment que le cycle de hausse tire à sa fin, ça procure une certaine stabilité, que vous soyez promoteur, par rapport à votre modélisation, ou propriétaire d’un immeuble. De plus, on a observé certains changements sur la courbe des taux et, si on regarde sur 5 ou 10 ans, il est certain que les prix ont diminué. Et c’est important, car une partie des titres de créance à taux fixe sont évalués en fonction des taux obligataires. Donc, à mesure que ces taux ont diminué, le coût de la dette a aussi diminué. Maintenant, on est nettement au-dessus d’où on était l’an dernier et l’année précédente. Il est donc certain que la situation est encore plus difficile du point de vue de l’effet de levier, mais il est sûr que la situation est avantageuse, étant donné que le coût de la dette a diminué. Cela procure une certaine stabilité dans l’ensemble du secteur immobilier commercial. Il reste des défis à relever et des occasions à saisir, mais les perspectives sont généralement positives maintenant que les taux se stabilisent.
L’immobilier commercial peut avoir une grande importance. Parlons des bureaux, seulement dans la mesure où on sait qu’il y a eu des préoccupations récemment. Ma propre situation n’est peut-être pas le meilleur exemple, mais je n’ai pas pu prendre le train deux jours de suite. Les gens reviennent au bureau, mais le secteur des bureaux éprouve encore des difficultés.
Oui, c’est exact. Il est donc important de reconnaître qu’il y a une augmentation de l’utilisation physique des bureaux. On n’est certainement pas au même point qu’en 2019, mais, comme vous le disiez, au milieu de la semaine, les mardis, les mercredis et les jeudis, majoritairement en Amérique du Nord, on observe un retour accru au bureau; en revanche, moins le vendredi et légèrement le lundi. C’est un phénomène nord-américain. Londres et l’Europe sont un peu semblables, mais c’est certain que sur le continent, le continent européen et plusieurs villes de l’Asie-Pacifique, on observe un retour beaucoup plus robuste au bureau, soit quatre à cinq jours par semaine. Et c’est important, parce que l’opinion des propriétaires et des occupants d’immeubles de bureaux est un peu différente partout dans le monde, et qu’elle est beaucoup plus positive en Asie-Pacifique, dans certaines parties de l’Australie et dans certains secteurs de l’Europe continentale qu’ici. En Amérique du Nord, il y a deux aspects. Le premier est ce dont on vient de parler : le retour physique augmente, mais pas au niveau de 2019. On a également des questions sur l’économie, où nous en sommes et, au bout du compte, l’immobilier sert l’économie. Donc, si l’économie ralentit, ça aura un impact sur la mesure dans laquelle les locataires agrandissent ou utilisent plus d’espace, diminuent leur présence ou utilisent moins d’espace. L’autre aspect qui se produit dans un contexte où on se questionne sur le rythme de croissance de l’économie, c’est que les locataires profitent de cette occasion pour améliorer leurs locaux. Ainsi, les locataires pourraient profiter de l’occasion de passer de ce qu’on pourrait appeler un immeuble de bureaux de catégorie B ou C à une catégorie A, AA ou AAA, dans un immeuble de plus grande qualité et mieux situé, qui n’était pas disponible auparavant. On l’a constaté à peu près partout lors des précédentes périodes de ralentissement économique, et on l’observe maintenant. Quand on regarde l’ensemble du secteur locatif, la location est plus forte du côté des immeubles neufs et bien aménagés que des immeubles plus anciens partout en Amérique du Nord.
Eh bien, parlons du secteur résidentiel, car il y a une dynamique intéressante qui s’établit. Comme vous l’avez dit plus tôt, le contexte des taux est actuellement stable. On observe également une immigration record au pays. Quel en est l’effet sur le marché locatif? Avant la pandémie, l’objectif était de construire. Les gens n’arrêtaient pas de dire : « Il faut plus d’appartements, il en faut plus. » Où en sommes-nous?
On a certainement besoin de plus d’appartements. Pour revenir à ce que vous disiez, l’immigration au Canada en 2021 s’est chiffrée à près de 850 000 personnes. L’an dernier, en 2022, ce nombre a dépassé 1 050 000. Selon moi, le rythme est le même cette année. La demande est donc élevée, et cela comprend l’immigration économique. Il y a aussi des réfugiés. Il y a des étudiants internationaux, et ceux-ci ont été assez nombreux, tant l’an dernier que cette année, et ça devrait continuer. Il y a donc une demande importante. Quelle est la progression de l’offre? Et quand on regarde l’ensemble des appartements, des copropriétés et des nouveaux logements, en général, l’offre ne suit pas le rythme de la demande. Et c’est ce qu’on observe sur le plan des prix. C’est certain que le prix de location, c’est-à-dire le montant que vous payez pour louer un espace, a considérablement augmenté. Aujourd’hui, les loyers demandés dépassent largement les loyers en vigueur, et on s’attend à ce que ça se poursuive. Parce qu’en fin de compte, le taux d’inoccupation diminue considérablement à l’échelle du pays, et dans les principaux marchés métropolitains, comme Toronto, Vancouver et Montréal, le taux d’inoccupation a chuté au niveau où il était avant la pandémie et, dans certains cas, il est encore plus faible. En fin de compte, cela fait augmenter les loyers, et c’est un équilibre fondamental de l’offre, d’une forte demande et d’une offre limitée. Les prix de location ont donc augmenté.
Ces loyers plus élevés pourraient inciter le secteur à construire davantage. Est-ce qu’on observe cette réaction non seulement en temps réel, mais en temps opportun, ce qui nous permettrait d’accroître l’offre de logements pour tous les Canadiens?
C’est une très bonne question. C’est certain que le secteur aimerait construire davantage. Il y a certains obstacles à surmonter pour y arriver. D’une part, il faut suivre un processus de planification pour obtenir les permis nécessaires et une approbation de zonage avant de construire. Tout dépend de la municipalité avec laquelle vous travaillez au pays. Cela peut prendre un certain temps ou beaucoup de temps, et il faut de plus en plus de temps pour obtenir des approbations dans le système. L’autre chose qui s’est produite, c’est que, comme on l’a vu dans l’ensemble de la société, l’inflation a eu un impact sur le coût de la construction. Que ce soit le coût des matériaux ou le coût de la main-d’œuvre, les deux ont augmenté considérablement durant la pandémie. Donc, si le coût de la construction et le délai d’approbation requis font en sorte qu’il faut beaucoup plus de temps ou que la construction est plus coûteuse, cela décourage les constructeurs d’accroître leurs stocks. Par conséquent, pour en revenir à la question de la demande et de l’offre, cela limite en fait l’offre, alors que la demande est beaucoup plus forte. [MUSIQUE]
Après une année de fortes fluctuations des taux, les marchés s’attendent à ce que les banques centrales approchent de la fin de leur cycle de hausse. Qu’est-ce que cela pourrait signifier pour l’immobilier? J’accueille maintenant Colin Lynch, chef, Placements immobiliers mondiaux à Gestion de Placements TD, qui va nous en dire davantage. Colin, c’est un plaisir de vous retrouver.
Je suis ravi d’être de retour.
Voyons où nous en sommes maintenant. Nous sommes en pause conditionnelle au Canada. On s’attend à ce que la Fed soit près de la fin. D’autres pourraient être vers la fin. Comment peut-on interpréter ça pour les biens immobiliers?
Eh bien, on entrevoit un peu de stabilité. Comme vous l’avez mentionné, les taux d’intérêt ont changé en réaction à l’inflation. Quelles sont les répercussions sur le secteur immobilier? En fin de compte, si vous avez un effet de levier, si vous êtes un promoteur, vos dettes ont tendance à varier, n’est-ce pas? Certains propriétaires de biens immobiliers ont aussi des dettes à taux variable et, à mesure que ces taux d’intérêt ont augmenté, le coût de leurs dettes a augmenté. Donc, maintenant que les marchés estiment que le cycle de hausse tire à sa fin, ça procure une certaine stabilité, que vous soyez promoteur, par rapport à votre modélisation, ou propriétaire d’un immeuble. De plus, on a observé certains changements sur la courbe des taux et, si on regarde sur 5 ou 10 ans, il est certain que les prix ont diminué. Et c’est important, car une partie des titres de créance à taux fixe sont évalués en fonction des taux obligataires. Donc, à mesure que ces taux ont diminué, le coût de la dette a aussi diminué. Maintenant, on est nettement au-dessus d’où on était l’an dernier et l’année précédente. Il est donc certain que la situation est encore plus difficile du point de vue de l’effet de levier, mais il est sûr que la situation est avantageuse, étant donné que le coût de la dette a diminué. Cela procure une certaine stabilité dans l’ensemble du secteur immobilier commercial. Il reste des défis à relever et des occasions à saisir, mais les perspectives sont généralement positives maintenant que les taux se stabilisent.
L’immobilier commercial peut avoir une grande importance. Parlons des bureaux, seulement dans la mesure où on sait qu’il y a eu des préoccupations récemment. Ma propre situation n’est peut-être pas le meilleur exemple, mais je n’ai pas pu prendre le train deux jours de suite. Les gens reviennent au bureau, mais le secteur des bureaux éprouve encore des difficultés.
Oui, c’est exact. Il est donc important de reconnaître qu’il y a une augmentation de l’utilisation physique des bureaux. On n’est certainement pas au même point qu’en 2019, mais, comme vous le disiez, au milieu de la semaine, les mardis, les mercredis et les jeudis, majoritairement en Amérique du Nord, on observe un retour accru au bureau; en revanche, moins le vendredi et légèrement le lundi. C’est un phénomène nord-américain. Londres et l’Europe sont un peu semblables, mais c’est certain que sur le continent, le continent européen et plusieurs villes de l’Asie-Pacifique, on observe un retour beaucoup plus robuste au bureau, soit quatre à cinq jours par semaine. Et c’est important, parce que l’opinion des propriétaires et des occupants d’immeubles de bureaux est un peu différente partout dans le monde, et qu’elle est beaucoup plus positive en Asie-Pacifique, dans certaines parties de l’Australie et dans certains secteurs de l’Europe continentale qu’ici. En Amérique du Nord, il y a deux aspects. Le premier est ce dont on vient de parler : le retour physique augmente, mais pas au niveau de 2019. On a également des questions sur l’économie, où nous en sommes et, au bout du compte, l’immobilier sert l’économie. Donc, si l’économie ralentit, ça aura un impact sur la mesure dans laquelle les locataires agrandissent ou utilisent plus d’espace, diminuent leur présence ou utilisent moins d’espace. L’autre aspect qui se produit dans un contexte où on se questionne sur le rythme de croissance de l’économie, c’est que les locataires profitent de cette occasion pour améliorer leurs locaux. Ainsi, les locataires pourraient profiter de l’occasion de passer de ce qu’on pourrait appeler un immeuble de bureaux de catégorie B ou C à une catégorie A, AA ou AAA, dans un immeuble de plus grande qualité et mieux situé, qui n’était pas disponible auparavant. On l’a constaté à peu près partout lors des précédentes périodes de ralentissement économique, et on l’observe maintenant. Quand on regarde l’ensemble du secteur locatif, la location est plus forte du côté des immeubles neufs et bien aménagés que des immeubles plus anciens partout en Amérique du Nord.
Eh bien, parlons du secteur résidentiel, car il y a une dynamique intéressante qui s’établit. Comme vous l’avez dit plus tôt, le contexte des taux est actuellement stable. On observe également une immigration record au pays. Quel en est l’effet sur le marché locatif? Avant la pandémie, l’objectif était de construire. Les gens n’arrêtaient pas de dire : « Il faut plus d’appartements, il en faut plus. » Où en sommes-nous?
On a certainement besoin de plus d’appartements. Pour revenir à ce que vous disiez, l’immigration au Canada en 2021 s’est chiffrée à près de 850 000 personnes. L’an dernier, en 2022, ce nombre a dépassé 1 050 000. Selon moi, le rythme est le même cette année. La demande est donc élevée, et cela comprend l’immigration économique. Il y a aussi des réfugiés. Il y a des étudiants internationaux, et ceux-ci ont été assez nombreux, tant l’an dernier que cette année, et ça devrait continuer. Il y a donc une demande importante. Quelle est la progression de l’offre? Et quand on regarde l’ensemble des appartements, des copropriétés et des nouveaux logements, en général, l’offre ne suit pas le rythme de la demande. Et c’est ce qu’on observe sur le plan des prix. C’est certain que le prix de location, c’est-à-dire le montant que vous payez pour louer un espace, a considérablement augmenté. Aujourd’hui, les loyers demandés dépassent largement les loyers en vigueur, et on s’attend à ce que ça se poursuive. Parce qu’en fin de compte, le taux d’inoccupation diminue considérablement à l’échelle du pays, et dans les principaux marchés métropolitains, comme Toronto, Vancouver et Montréal, le taux d’inoccupation a chuté au niveau où il était avant la pandémie et, dans certains cas, il est encore plus faible. En fin de compte, cela fait augmenter les loyers, et c’est un équilibre fondamental de l’offre, d’une forte demande et d’une offre limitée. Les prix de location ont donc augmenté.
Ces loyers plus élevés pourraient inciter le secteur à construire davantage. Est-ce qu’on observe cette réaction non seulement en temps réel, mais en temps opportun, ce qui nous permettrait d’accroître l’offre de logements pour tous les Canadiens?
C’est une très bonne question. C’est certain que le secteur aimerait construire davantage. Il y a certains obstacles à surmonter pour y arriver. D’une part, il faut suivre un processus de planification pour obtenir les permis nécessaires et une approbation de zonage avant de construire. Tout dépend de la municipalité avec laquelle vous travaillez au pays. Cela peut prendre un certain temps ou beaucoup de temps, et il faut de plus en plus de temps pour obtenir des approbations dans le système. L’autre chose qui s’est produite, c’est que, comme on l’a vu dans l’ensemble de la société, l’inflation a eu un impact sur le coût de la construction. Que ce soit le coût des matériaux ou le coût de la main-d’œuvre, les deux ont augmenté considérablement durant la pandémie. Donc, si le coût de la construction et le délai d’approbation requis font en sorte qu’il faut beaucoup plus de temps ou que la construction est plus coûteuse, cela décourage les constructeurs d’accroître leurs stocks. Par conséquent, pour en revenir à la question de la demande et de l’offre, cela limite en fait l’offre, alors que la demande est beaucoup plus forte. [MUSIQUE]
