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Le retour au bureau ayant suivi la pandémie se fait lentement dans certaines parties de l’Amérique du Nord. Cependant, Colin Lynch, chef, Placements immobiliers mondiaux à Gestion de Placements TD explique que la situation actuelle ne devrait pas être perçue comme la nouvelle normalité et qu’elle pourrait présenter certaines occasions de placement intéressantes.
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Les travailleurs profitent de formules de travail hybrides, ce qui se traduit par des bureaux vides ou sous-utilisés et rend l’avenir de l’immobilier commercial incertain. Colin Lynch nous en dit plus. Il est chef, Placements immobiliers mondiaux à Gestion de Placements TD. C’est un plaisir de vous recevoir.
Merci de m’accueillir. C’est un plaisir d’être là.
Tout le plaisir est pour nous. Parlons d’immobilier commercial. D’un côté, je sens qu’il y a des problèmes. Les gens discutent de ce qui se produit. D’un autre côté, je suis certaine qu’il y a d’excellentes occasions. Mais discutons de ce qui se passe. Quand vous faites un tour d’horizon, qu’est-ce que les gens surveillent actuellement?
Oui, c’est clairement une période intéressante. Il existe de nombreuses différences de par le monde. Il existe de nombreuses différences entre les types de propriétés. Il existe de nombreuses différences entre les stratégies liées aux risques aussi. Qu’est-ce que vous voulez dire? Je parle de propriétés générant des revenus par rapport à des propriétés en développement. Je vois.
Sur le plan géographique, on voit des différences entre l’Amérique du Nord, l’Europe et l’Asie. Le retour au travail dans un milieu de travail physique n’est pas le même partout. Ici, en Amérique du Nord, il se fait un peu plus lentement. En Asie-Pacifique, ils sont plus nombreux au bureau. Je vois. Pourquoi?
Pour deux raisons clés. Premièrement, les gens vivent dans des logements beaucoup plus petits en Asie. Si vous occupez un appartement de 200 à 300 pieds carrés à Tokyo, travailler de la maison toute la journée n’est pas très attrayant. C’est déjà une chose. Deuxièmement, il y a les attentes, les normes culturelles. L’environnement est beaucoup plus axé sur les contacts directs entre autres au Japon, en Corée du Sud, à Hong Kong et à Singapour qu’en Amérique du Nord, traditionnellement. Ces deux facteurs expliquent que beaucoup plus de personnes se trouvent au bureau cinq jours par semaine.
Donc, le marché pour les immeubles de bureaux est meilleur en Asie qu’en Amérique du Nord. C’est exact.
Vous parliez aussi de l’Europe?
L’Europe se rapproche plus de l’Asie que de l’Amérique du Nord. En France, en Allemagne, les bureaux sont plus utilisés, particulièrement dans les grands centres comme Paris. Londres est un peu plus nuancée : l’utilisation des bureaux est supérieure à ce qu’on voit en Amérique du Nord, mais elle est inférieure à ce qu’on voit à Paris. Je pense qu’il y a aussi une corrélation à établir avec la taille des logements, plus petits dans un grand centre comme Paris que ce qu’on retrouve normalement ici.
Qu’est-ce qui bouge à présent sur le marché des immeubles de bureaux en Amérique du Nord? Ce qu’on observe, ce sont tout plein de forces étranges et contradictoires. Si un ralentissement se produit et que plus de personnes reviennent au bureau, ce sont des tendances contradictoires. Qu’est-ce qui en résulte?
Oui. C’est très intéressant, et nous n’avons jamais vécu cela auparavant. On a deux cycles importants. Commençons par l’immobilier, qui sert l’économie. Si l’économie ralentit, cela signifie que les locataires et les occupants, les occupants physiques des immeubles ont besoin de moins d’espace. On le voit tout le temps. Dans cette tendance, on assiste à une quête de la qualité. Si vous êtes locataire et que, tout à coup, un espace se libère à un meilleur emplacement, dans un bâtiment plus agréable, en général, le locataire se servira de cette occasion pour améliorer son logement. Il se peut qu’il paie le même prix qu’à l’autre endroit, mais il aura un meilleur emplacement, une meilleure qualité. C’est déjà une chose. Mais une autre chose est à prendre en considération : le fait de travailler de la maison. On a commencé 2020 en étant entièrement au bureau, puis avons travaillé entièrement de la maison et, à présent, on revient graduellement au bureau. On est en mode hybride. Ce mode renvoyait auparavant à une ou deux journées par semaine, et on en est maintenant à presque trois. La question est : où est-ce que les choses s’en vont? Qu’en pensez-vous, compte tenu de vos analyses? C’est très difficile à dire, mais je pense qu’à un certain point, dans les trois à cinq prochaines années, ce sera trois ou quatre jours par semaine, probablement plutôt quatre.
Oui.
Il est difficile de savoir si les cinq jours par semaine reviendront entièrement mais, en règle générale, les gens passeront du lundi au jeudi au bureau dans les trois à cinq prochaines années selon mes estimations. Je sens qu’on a à peine effleuré la surface de la question. Il y a tant de tendances intéressantes. Il ne nous reste que deux minutes. On a parlé des bureaux, mais qu’en est-il du commerce de détail et du secteur industriel? Je sais que la géographie a également son importance ici.
Oui. Vous savez ce qui est intéressant du côté du commerce de détail? On assiste à un véritable retour aux lieux physiques. Avec la levée des restrictions, on a remarqué un enthousiasme refoulé pour ces lieux. On se demandait alors combien de temps cet enthousiasme durerait. Mais on l’observe encore.
C’est intéressant.
Donc,
j’imagine que c’est synonyme de dépenses.
Des dépenses, en effet. Initialement, l’achalandage des centres commerciaux fermés et même dans d’autres types de formats de vente au détail avait diminué. Par contre, on a observé que les gens dépensaient davantage lors de chaque sortie. Les gens dépensent encore plus par sortie. C’est attribuable en partie à l’inflation, mais aussi à des achats de biens supplémentaires, et l’achalandage augmente. Donc, pour la première fois depuis longtemps, dans certains secteurs du commerce de détail, on sent un peu d’optimisme. Mais est-ce durable, ne serait-ce que compte tenu de la trajectoire qui inquiète les gens?
Revenons à l’économie. Et, au final, l’immobilier est au service de l’économie. Je pense qu’ici, si on pense à long terme, il faux examiner les différents types de commerce de détail. Il existe du commerce au détail central, par exemple les épiceries et les pharmacies. Ensuite, il existe des locataires comme les banques, puis d’autres qui sont plutôt dans la mode, les produits de luxe ou les appareils électroniques.
Certains sous-secteurs sont plus immunisés que d’autres au commerce électronique. À long terme, les parties essentielles du commerce de détail, donc les épiceries et les pharmacies, seront un peu plus immunisées contre les effets du commerce électronique. C’est une tendance qui sera importante à long terme.
Et maintenant, du côté industriel. Mais que veut-on dire par industriel? Auparavant, on parlait d’usines. À présent, on fait plutôt allusion à des entrepôts, aux mécanismes qu’on emploie pour faire circuler des biens dans le système. Leur nombre a beaucoup augmenté dans les trois ou quatre dernières années. Cette hausse a commencé à se stabiliser, mais à des niveaux plus élevés qu’en 2020. Au final, les loyers ont bondi de façon spectaculaire presque dans l’ensemble du monde industriel. En Amérique du Nord, on y assiste à la plus rapide hausse des loyers. L’augmentation pourrait se poursuivre, mais pas au rythme actuel.
Il ne me reste que 15 secondes. C’est fascinant. J’aurais aimé avoir deux heures de plus. Mais, et nous en avons discuté à votre arrivée, vous avez parlé d’occasions générationnelles. Pour certaines personnes, quand les choses sont dures, de véritables occasions se manifestent. Quels genres d’occasions observez-vous?
Premièrement, on voit un changement important du côté de la valeur dans des pays comme le Royaume-Uni. On voit un déclin des propriétés. Le déclin est significatif et, à long terme, du capital a été investi à Londres, par exemple, de plusieurs endroits du monde. Donc, avec un déclin de 20 à 25 %, si vous croyez à la valeur d’un immeuble et de son emplacement, si vous croyez que le terrain a de la valeur, vous êtes face à une occasion qui se présente rarement : celle d’acquérir une propriété bien située avec un rabais important par rapport au prix auquel cette propriété se négociait il y a deux ou trois ans. Ce n’est qu’un exemple, il en existe d’autres, mais c’est le genre d’occasions qu’on voit dans le contexte actuel.
C’était fascinant de discuter avec vous, Colin. Revenez, s’il vous plaît, et discutons-en davantage.
J’aimerais beaucoup. [MUSIQUE]
Les travailleurs profitent de formules de travail hybrides, ce qui se traduit par des bureaux vides ou sous-utilisés et rend l’avenir de l’immobilier commercial incertain. Colin Lynch nous en dit plus. Il est chef, Placements immobiliers mondiaux à Gestion de Placements TD. C’est un plaisir de vous recevoir.
Merci de m’accueillir. C’est un plaisir d’être là.
Tout le plaisir est pour nous. Parlons d’immobilier commercial. D’un côté, je sens qu’il y a des problèmes. Les gens discutent de ce qui se produit. D’un autre côté, je suis certaine qu’il y a d’excellentes occasions. Mais discutons de ce qui se passe. Quand vous faites un tour d’horizon, qu’est-ce que les gens surveillent actuellement?
Oui, c’est clairement une période intéressante. Il existe de nombreuses différences de par le monde. Il existe de nombreuses différences entre les types de propriétés. Il existe de nombreuses différences entre les stratégies liées aux risques aussi. Qu’est-ce que vous voulez dire? Je parle de propriétés générant des revenus par rapport à des propriétés en développement. Je vois.
Sur le plan géographique, on voit des différences entre l’Amérique du Nord, l’Europe et l’Asie. Le retour au travail dans un milieu de travail physique n’est pas le même partout. Ici, en Amérique du Nord, il se fait un peu plus lentement. En Asie-Pacifique, ils sont plus nombreux au bureau. Je vois. Pourquoi?
Pour deux raisons clés. Premièrement, les gens vivent dans des logements beaucoup plus petits en Asie. Si vous occupez un appartement de 200 à 300 pieds carrés à Tokyo, travailler de la maison toute la journée n’est pas très attrayant. C’est déjà une chose. Deuxièmement, il y a les attentes, les normes culturelles. L’environnement est beaucoup plus axé sur les contacts directs entre autres au Japon, en Corée du Sud, à Hong Kong et à Singapour qu’en Amérique du Nord, traditionnellement. Ces deux facteurs expliquent que beaucoup plus de personnes se trouvent au bureau cinq jours par semaine.
Donc, le marché pour les immeubles de bureaux est meilleur en Asie qu’en Amérique du Nord. C’est exact.
Vous parliez aussi de l’Europe?
L’Europe se rapproche plus de l’Asie que de l’Amérique du Nord. En France, en Allemagne, les bureaux sont plus utilisés, particulièrement dans les grands centres comme Paris. Londres est un peu plus nuancée : l’utilisation des bureaux est supérieure à ce qu’on voit en Amérique du Nord, mais elle est inférieure à ce qu’on voit à Paris. Je pense qu’il y a aussi une corrélation à établir avec la taille des logements, plus petits dans un grand centre comme Paris que ce qu’on retrouve normalement ici.
Qu’est-ce qui bouge à présent sur le marché des immeubles de bureaux en Amérique du Nord? Ce qu’on observe, ce sont tout plein de forces étranges et contradictoires. Si un ralentissement se produit et que plus de personnes reviennent au bureau, ce sont des tendances contradictoires. Qu’est-ce qui en résulte?
Oui. C’est très intéressant, et nous n’avons jamais vécu cela auparavant. On a deux cycles importants. Commençons par l’immobilier, qui sert l’économie. Si l’économie ralentit, cela signifie que les locataires et les occupants, les occupants physiques des immeubles ont besoin de moins d’espace. On le voit tout le temps. Dans cette tendance, on assiste à une quête de la qualité. Si vous êtes locataire et que, tout à coup, un espace se libère à un meilleur emplacement, dans un bâtiment plus agréable, en général, le locataire se servira de cette occasion pour améliorer son logement. Il se peut qu’il paie le même prix qu’à l’autre endroit, mais il aura un meilleur emplacement, une meilleure qualité. C’est déjà une chose. Mais une autre chose est à prendre en considération : le fait de travailler de la maison. On a commencé 2020 en étant entièrement au bureau, puis avons travaillé entièrement de la maison et, à présent, on revient graduellement au bureau. On est en mode hybride. Ce mode renvoyait auparavant à une ou deux journées par semaine, et on en est maintenant à presque trois. La question est : où est-ce que les choses s’en vont? Qu’en pensez-vous, compte tenu de vos analyses? C’est très difficile à dire, mais je pense qu’à un certain point, dans les trois à cinq prochaines années, ce sera trois ou quatre jours par semaine, probablement plutôt quatre.
Oui.
Il est difficile de savoir si les cinq jours par semaine reviendront entièrement mais, en règle générale, les gens passeront du lundi au jeudi au bureau dans les trois à cinq prochaines années selon mes estimations. Je sens qu’on a à peine effleuré la surface de la question. Il y a tant de tendances intéressantes. Il ne nous reste que deux minutes. On a parlé des bureaux, mais qu’en est-il du commerce de détail et du secteur industriel? Je sais que la géographie a également son importance ici.
Oui. Vous savez ce qui est intéressant du côté du commerce de détail? On assiste à un véritable retour aux lieux physiques. Avec la levée des restrictions, on a remarqué un enthousiasme refoulé pour ces lieux. On se demandait alors combien de temps cet enthousiasme durerait. Mais on l’observe encore.
C’est intéressant.
Donc,
j’imagine que c’est synonyme de dépenses.
Des dépenses, en effet. Initialement, l’achalandage des centres commerciaux fermés et même dans d’autres types de formats de vente au détail avait diminué. Par contre, on a observé que les gens dépensaient davantage lors de chaque sortie. Les gens dépensent encore plus par sortie. C’est attribuable en partie à l’inflation, mais aussi à des achats de biens supplémentaires, et l’achalandage augmente. Donc, pour la première fois depuis longtemps, dans certains secteurs du commerce de détail, on sent un peu d’optimisme. Mais est-ce durable, ne serait-ce que compte tenu de la trajectoire qui inquiète les gens?
Revenons à l’économie. Et, au final, l’immobilier est au service de l’économie. Je pense qu’ici, si on pense à long terme, il faux examiner les différents types de commerce de détail. Il existe du commerce au détail central, par exemple les épiceries et les pharmacies. Ensuite, il existe des locataires comme les banques, puis d’autres qui sont plutôt dans la mode, les produits de luxe ou les appareils électroniques.
Certains sous-secteurs sont plus immunisés que d’autres au commerce électronique. À long terme, les parties essentielles du commerce de détail, donc les épiceries et les pharmacies, seront un peu plus immunisées contre les effets du commerce électronique. C’est une tendance qui sera importante à long terme.
Et maintenant, du côté industriel. Mais que veut-on dire par industriel? Auparavant, on parlait d’usines. À présent, on fait plutôt allusion à des entrepôts, aux mécanismes qu’on emploie pour faire circuler des biens dans le système. Leur nombre a beaucoup augmenté dans les trois ou quatre dernières années. Cette hausse a commencé à se stabiliser, mais à des niveaux plus élevés qu’en 2020. Au final, les loyers ont bondi de façon spectaculaire presque dans l’ensemble du monde industriel. En Amérique du Nord, on y assiste à la plus rapide hausse des loyers. L’augmentation pourrait se poursuivre, mais pas au rythme actuel.
Il ne me reste que 15 secondes. C’est fascinant. J’aurais aimé avoir deux heures de plus. Mais, et nous en avons discuté à votre arrivée, vous avez parlé d’occasions générationnelles. Pour certaines personnes, quand les choses sont dures, de véritables occasions se manifestent. Quels genres d’occasions observez-vous?
Premièrement, on voit un changement important du côté de la valeur dans des pays comme le Royaume-Uni. On voit un déclin des propriétés. Le déclin est significatif et, à long terme, du capital a été investi à Londres, par exemple, de plusieurs endroits du monde. Donc, avec un déclin de 20 à 25 %, si vous croyez à la valeur d’un immeuble et de son emplacement, si vous croyez que le terrain a de la valeur, vous êtes face à une occasion qui se présente rarement : celle d’acquérir une propriété bien située avec un rabais important par rapport au prix auquel cette propriété se négociait il y a deux ou trois ans. Ce n’est qu’un exemple, il en existe d’autres, mais c’est le genre d’occasions qu’on voit dans le contexte actuel.
C’était fascinant de discuter avec vous, Colin. Revenez, s’il vous plaît, et discutons-en davantage.
J’aimerais beaucoup. [MUSIQUE]
