Les secteurs sensibles aux taux d’intérêt, comme les fiducies de placement immobilier, ont ressenti le poids des taux élevés au cours des derniers trimestres. Sam Damiani, directeur, Recherche sur les actions à TD Cowen, explique à Greg Bonnell de MoneyTalk pourquoi les perspectives des FPI s’amélioreraient probablement lorsque ces taux commenceront à baisser.
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Les secteurs sensibles aux taux d’intérêt, comme les fiducies de placement immobilier ont connu une période difficile durant le récent cycle de hausse des banques centrales. Mais avec les baisses de taux d’intérêt attendues par beaucoup cette année, les choses pourraient-elles changer pour le secteur? Sam Damiani, directeur, Recherche sur les actions à la TD, est ici pour en discuter. Sam, c’est un plaisir de vous avoir avec nous.
C’est un plaisir d’être ici. Merci.
De toute évidence, l’immobilier est le genre de sujet dont tout le monde aime parler. En tant qu’investisseurs, on peut se tourner vers les fiducies de placement immobilier. Comment se portent-elles dans ce contexte de forte hausse des taux?
Oui. Ça a été difficile. L’indice des FPI, par rapport à la période pré-COVID, a reculé d’environ 25 %. On a regagné le terrain perdu à la fin de 2021, mais 2022 a été une année très baissière. Et l’année dernière a été relativement stable.
Mais cela masque l’histoire de l’énorme volatilité. Je crois qu’à un moment donné, l’indice des FPI avait reculé de 25 %, puis grimpé de 25 %, puis a terminé l’année sur une note stable. On affiche toujours une baisse de 25 % par rapport à la période pré-COVID. Et le grand défi des dernières années a été la hausse des taux d’intérêt, c’est certain.
Parce que quand on y pense, quand on pense aux FPI, que ce soit des bureaux, des immeubles industriels, résidentiels, on peut les décomposer. En fin de compte, quand on parle de distributions, comme une file de rendement, c’est difficile d’obtenir des taux du marché monétaire de 5 %, je suppose.
Oui, c’est un énorme défi. On a examiné les données de la Banque du Canada, qui montrent des rentrées dans les CPG et les dépôts à terme d’environ 250 milliards de dollars au cours des deux dernières années. Ajoutez à cela les fonds du marché monétaire, qui ne sont pas dans les données de la BdC, il s’agit d’un flux de fonds massif.
Et, de toute évidence, une bonne partie provient de secteurs axés sur le rendement du marché boursier, comme les FPI. L’indice global des FPI a une capitalisation boursière de 50 milliards de dollars. Donc, 250 milliards, pour les CPG et les dépôts à terme, peut-être 200 milliards de plus, qui sait, dans les fonds du marché monétaire... ne serait-ce qu’une petite fraction de cette somme aurait un impact énorme sur les prix. Et on est certains que oui.
C’est donc déjà un défi pour le secteur où les gens veulent ces distributions. Ils cherchent à obtenir un rendement. Ils s’intéressent aux fonds du marché monétaire. Puis on commence à les décomposer. Pendant la pandémie, les immeubles à bureaux ont évidemment éprouvé des difficultés. Cela devient-il plus difficile; les taux d’intérêt élevés sont le principal obstacle, puis, on s’est demandé comment on vivait après la pandémie. Les immeubles à bureaux semblent être le plus évident.
Les immeubles à bureaux, c’est difficile. Et cela retient une attention disproportionnée. Surtout si vous regardez une chaîne de télévision américaine, vous allez voir le secteur immobilier commercial américain en difficulté. Mais ce dont qu’ils parlent, en fait, ce sont des immeubles à bureaux. Et c’est une chance pour le marché canadien à l’heure actuelle, l’indice des FPI ne compte qu’une seule FPI dans le secteur des immeubles à bureaux.
Les centres commerciaux, les entrepôts et les appartements représentent donc 85 % de notre univers de couverture. Et ces trois secteurs font beaucoup mieux que les immeubles à bureaux. Je pense que les perspectives de retour au bureau sont devenues un peu plus claires.
Il y a en quelque sorte un consensus quant à la façon dont les choses évolueront. Mais le marché sera très bifurqué. Et les bons immeubles résisteront très bien. Certains d’entre eux feront mieux qu’avant la pandémie de COVID. Mais il y a probablement 10 % ou 20 % des immeubles ou de l’espace sur le marché qui devient obsolète sur le plan fonctionnel.
Et une partie sera convertie en immeubles résidentiels. Certains seront tout simplement démolis ou reconvertis autrement. Il s’agit d’un secteur difficile où on a constaté une réduction des distributions, en particulier au cours des quatre dernières années.
Cette année, alors qu’on évalue la santé des FPI, on a en fait certains bénéfices. Je ne pense pas qu’on ait toutes les données pour le dernier trimestre, mais on en a quelques-unes. Quelle tendance commencez-vous à constater? Y a-t-il des thèmes que vous repérez ici?
Oui. Oui. On en est à peu près aux trois quarts de la saison des bénéfices des FPI. Certaines sociétés de placement immobilier ont tendance à publier leur rapport assez tard. Malheureusement, on parle des résultats du quatrième trimestre à la mi-mars. Vous êtes bien parti pour le premier trimestre. Toutefois, dans l’ensemble, ce rapport trimestriel est bon jusqu’à maintenant. On attend une croissance de 4,5 % des FTER sur 12 mois.
Ce sont des fonds provenant des activités, n’est-ce pas? C’est le paramètre clé lorsqu’on parle de…
Des fonds rajustés en fonction de l’exploitation. Il s’agit donc d’une mesure lissée qui est comparable pour toutes les FPI. Il élimine donc le bruit qui est parfois signalé d’un trimestre à l’autre. Et à cet égard, on anticipe la croissance la plus rapide en deux ans.
Cela témoigne des difficultés liées aux taux d’intérêt qui ont évidemment fait augmenter des frais d’intérêts. Cet impact commence à diminuer. Et maintenant, le solide rendement des biens sous-jacents peut se répercuter sur le bénéfice net et sur la croissance de 4,5 % des FTER qu’on attendais au quatrième trimestre.
Et, dans l’ensemble, on observe plus de succès que de résultats manqués. Je crois qu’en moyenne, les résultats sont d’environ 1 % supérieurs aux prévisions. C’est bien. Le secteur des appartements fait preuve d’une vigueur particulière. Surtout les appartements ayant une exposition à l’Alberta connaissent une demande très, très forte, une hausse importante des loyers. Boardwalk a récemment produit un rapport et publié des conseils qui était très, très solide.
Maintenant, lorsqu’on pense à l’espace locatif dans lequel se trouve Boardwalk, de toute évidence, on a connu une immigration très robuste au pays. Il est donc toujours intéressant de parler de biens immobiliers. Vous parlez du défi que représente un contexte d’emprunt plus important, mais il y a aussi d’autres facteurs en jeu, notamment une population croissante qui ce qui, selon moi, rend certains de ces secteurs un peu plus intéressants que d’autres.
Tout à fait. Au cours des deux dernières années, la population canadienne a augmenté de 5 %. Et c’est un nombre étonnant, je pense, qui a surpris tous les paliers de gouvernement. Et je pense qu’on peut lire les journaux et conclure que le pays n’était pas vraiment préparé à un tel niveau de croissance démographique.
Et la première chose dont les gens ont besoin, c’est d’un endroit où dormir. Ils doivent aussi se nourrir, acheter des produits de base. Pour la location d’appartements et les commerces de détail axés sur les biens essentiels comme les centres commerciaux abritant une épicerie, la demande et l’occupation ont été très fortes, et les écarts de taux des loyers sont plus positifs que depuis très longtemps.
C’est donc un facteur favorable au secteur. Et cela compense l’impact des taux d’intérêt. J’aimerais revenir sur ce point, car on parle du flux de fonds. Espérons que cette tendance se stabilisera et finira par s’inverser. Les frais d’intérêts sont important.
Mais pour mettre les choses en contexte, dans notre univers de couverture, il y a eu des frais d’intérêts soit 28 % du BAIIA enregistré il y a deux ans. Ce taux est porté à 31 %. Les frais d’intérêts ont donc grugé 3 % du BAIIA au cours des deux dernières années.
La bonne nouvelle, ce sont nos prévisions, qui reflètent le consensus des Services économiques les taux d’intérêt pour les deux ou trois prochaines années, selon nous, ce pourcentage de 31 % n’augmentera pas. Le contexte d’exploitation actuel est solide et devrait pouvoir se répercuter sur le bénéfice net et permettre aux FPI de déclarer une accélération de la croissance du bénéfice net par part de FTER cette année et l’an prochain.
Il s’agit d’un point de vue intéressant. Bien sûr, pour une information complète sur les sociétés couvertes par TD Cowen, suivez lien vers le site Web de Valeurs Mobilières TD à la fin de la vidéo. Je dois vous poser une autre question. Voilà comment on procède, et vous nous dites qu’on pense qu’on a atteint un sommet en raison de l’effet des taux d’intérêt.
Bien sûr, le marché tient compte des réductions de taux d’intérêt de la Banque du Canada et de la Fed cette année. À quoi est-ce qu’on doit penser en ce qui concerne le secteur des FPI?
On pourrait s’attendre à une fin d’année positive. Et je dis cela parce que c’est l’un des plus grands défis a été le niveau absolu des taux d’intérêt, mais aussi la volatilité. De ce fait, de nombreuses sociétés reportent leurs décisions en matière de capital. On parle donc du marché locatif des appartements. C’est évident, en quelque sorte.
Mais du côté des immeubles industriels, même les immeubles à bureaux… certaines sociétés songent toujours à prendre de l’expansion ou à déménager. Mais ils ne connaissent pas vraiment le coût du capital. Et ils hésitent. Et ce, à mesure que la volatilité des taux d’intérêt se résorbera, encore plus pour qu’on commence à voir ces réductions, vous redonnerez confiance aux entreprises qui déploieront ce capital. Cela devrait se traduire par une accélération de l’expansion des entreprises. [LOGO SONORE] [MUSIQUE]
Les secteurs sensibles aux taux d’intérêt, comme les fiducies de placement immobilier ont connu une période difficile durant le récent cycle de hausse des banques centrales. Mais avec les baisses de taux d’intérêt attendues par beaucoup cette année, les choses pourraient-elles changer pour le secteur? Sam Damiani, directeur, Recherche sur les actions à la TD, est ici pour en discuter. Sam, c’est un plaisir de vous avoir avec nous.
C’est un plaisir d’être ici. Merci.
De toute évidence, l’immobilier est le genre de sujet dont tout le monde aime parler. En tant qu’investisseurs, on peut se tourner vers les fiducies de placement immobilier. Comment se portent-elles dans ce contexte de forte hausse des taux?
Oui. Ça a été difficile. L’indice des FPI, par rapport à la période pré-COVID, a reculé d’environ 25 %. On a regagné le terrain perdu à la fin de 2021, mais 2022 a été une année très baissière. Et l’année dernière a été relativement stable.
Mais cela masque l’histoire de l’énorme volatilité. Je crois qu’à un moment donné, l’indice des FPI avait reculé de 25 %, puis grimpé de 25 %, puis a terminé l’année sur une note stable. On affiche toujours une baisse de 25 % par rapport à la période pré-COVID. Et le grand défi des dernières années a été la hausse des taux d’intérêt, c’est certain.
Parce que quand on y pense, quand on pense aux FPI, que ce soit des bureaux, des immeubles industriels, résidentiels, on peut les décomposer. En fin de compte, quand on parle de distributions, comme une file de rendement, c’est difficile d’obtenir des taux du marché monétaire de 5 %, je suppose.
Oui, c’est un énorme défi. On a examiné les données de la Banque du Canada, qui montrent des rentrées dans les CPG et les dépôts à terme d’environ 250 milliards de dollars au cours des deux dernières années. Ajoutez à cela les fonds du marché monétaire, qui ne sont pas dans les données de la BdC, il s’agit d’un flux de fonds massif.
Et, de toute évidence, une bonne partie provient de secteurs axés sur le rendement du marché boursier, comme les FPI. L’indice global des FPI a une capitalisation boursière de 50 milliards de dollars. Donc, 250 milliards, pour les CPG et les dépôts à terme, peut-être 200 milliards de plus, qui sait, dans les fonds du marché monétaire... ne serait-ce qu’une petite fraction de cette somme aurait un impact énorme sur les prix. Et on est certains que oui.
C’est donc déjà un défi pour le secteur où les gens veulent ces distributions. Ils cherchent à obtenir un rendement. Ils s’intéressent aux fonds du marché monétaire. Puis on commence à les décomposer. Pendant la pandémie, les immeubles à bureaux ont évidemment éprouvé des difficultés. Cela devient-il plus difficile; les taux d’intérêt élevés sont le principal obstacle, puis, on s’est demandé comment on vivait après la pandémie. Les immeubles à bureaux semblent être le plus évident.
Les immeubles à bureaux, c’est difficile. Et cela retient une attention disproportionnée. Surtout si vous regardez une chaîne de télévision américaine, vous allez voir le secteur immobilier commercial américain en difficulté. Mais ce dont qu’ils parlent, en fait, ce sont des immeubles à bureaux. Et c’est une chance pour le marché canadien à l’heure actuelle, l’indice des FPI ne compte qu’une seule FPI dans le secteur des immeubles à bureaux.
Les centres commerciaux, les entrepôts et les appartements représentent donc 85 % de notre univers de couverture. Et ces trois secteurs font beaucoup mieux que les immeubles à bureaux. Je pense que les perspectives de retour au bureau sont devenues un peu plus claires.
Il y a en quelque sorte un consensus quant à la façon dont les choses évolueront. Mais le marché sera très bifurqué. Et les bons immeubles résisteront très bien. Certains d’entre eux feront mieux qu’avant la pandémie de COVID. Mais il y a probablement 10 % ou 20 % des immeubles ou de l’espace sur le marché qui devient obsolète sur le plan fonctionnel.
Et une partie sera convertie en immeubles résidentiels. Certains seront tout simplement démolis ou reconvertis autrement. Il s’agit d’un secteur difficile où on a constaté une réduction des distributions, en particulier au cours des quatre dernières années.
Cette année, alors qu’on évalue la santé des FPI, on a en fait certains bénéfices. Je ne pense pas qu’on ait toutes les données pour le dernier trimestre, mais on en a quelques-unes. Quelle tendance commencez-vous à constater? Y a-t-il des thèmes que vous repérez ici?
Oui. Oui. On en est à peu près aux trois quarts de la saison des bénéfices des FPI. Certaines sociétés de placement immobilier ont tendance à publier leur rapport assez tard. Malheureusement, on parle des résultats du quatrième trimestre à la mi-mars. Vous êtes bien parti pour le premier trimestre. Toutefois, dans l’ensemble, ce rapport trimestriel est bon jusqu’à maintenant. On attend une croissance de 4,5 % des FTER sur 12 mois.
Ce sont des fonds provenant des activités, n’est-ce pas? C’est le paramètre clé lorsqu’on parle de…
Des fonds rajustés en fonction de l’exploitation. Il s’agit donc d’une mesure lissée qui est comparable pour toutes les FPI. Il élimine donc le bruit qui est parfois signalé d’un trimestre à l’autre. Et à cet égard, on anticipe la croissance la plus rapide en deux ans.
Cela témoigne des difficultés liées aux taux d’intérêt qui ont évidemment fait augmenter des frais d’intérêts. Cet impact commence à diminuer. Et maintenant, le solide rendement des biens sous-jacents peut se répercuter sur le bénéfice net et sur la croissance de 4,5 % des FTER qu’on attendais au quatrième trimestre.
Et, dans l’ensemble, on observe plus de succès que de résultats manqués. Je crois qu’en moyenne, les résultats sont d’environ 1 % supérieurs aux prévisions. C’est bien. Le secteur des appartements fait preuve d’une vigueur particulière. Surtout les appartements ayant une exposition à l’Alberta connaissent une demande très, très forte, une hausse importante des loyers. Boardwalk a récemment produit un rapport et publié des conseils qui était très, très solide.
Maintenant, lorsqu’on pense à l’espace locatif dans lequel se trouve Boardwalk, de toute évidence, on a connu une immigration très robuste au pays. Il est donc toujours intéressant de parler de biens immobiliers. Vous parlez du défi que représente un contexte d’emprunt plus important, mais il y a aussi d’autres facteurs en jeu, notamment une population croissante qui ce qui, selon moi, rend certains de ces secteurs un peu plus intéressants que d’autres.
Tout à fait. Au cours des deux dernières années, la population canadienne a augmenté de 5 %. Et c’est un nombre étonnant, je pense, qui a surpris tous les paliers de gouvernement. Et je pense qu’on peut lire les journaux et conclure que le pays n’était pas vraiment préparé à un tel niveau de croissance démographique.
Et la première chose dont les gens ont besoin, c’est d’un endroit où dormir. Ils doivent aussi se nourrir, acheter des produits de base. Pour la location d’appartements et les commerces de détail axés sur les biens essentiels comme les centres commerciaux abritant une épicerie, la demande et l’occupation ont été très fortes, et les écarts de taux des loyers sont plus positifs que depuis très longtemps.
C’est donc un facteur favorable au secteur. Et cela compense l’impact des taux d’intérêt. J’aimerais revenir sur ce point, car on parle du flux de fonds. Espérons que cette tendance se stabilisera et finira par s’inverser. Les frais d’intérêts sont important.
Mais pour mettre les choses en contexte, dans notre univers de couverture, il y a eu des frais d’intérêts soit 28 % du BAIIA enregistré il y a deux ans. Ce taux est porté à 31 %. Les frais d’intérêts ont donc grugé 3 % du BAIIA au cours des deux dernières années.
La bonne nouvelle, ce sont nos prévisions, qui reflètent le consensus des Services économiques les taux d’intérêt pour les deux ou trois prochaines années, selon nous, ce pourcentage de 31 % n’augmentera pas. Le contexte d’exploitation actuel est solide et devrait pouvoir se répercuter sur le bénéfice net et permettre aux FPI de déclarer une accélération de la croissance du bénéfice net par part de FTER cette année et l’an prochain.
Il s’agit d’un point de vue intéressant. Bien sûr, pour une information complète sur les sociétés couvertes par TD Cowen, suivez lien vers le site Web de Valeurs Mobilières TD à la fin de la vidéo. Je dois vous poser une autre question. Voilà comment on procède, et vous nous dites qu’on pense qu’on a atteint un sommet en raison de l’effet des taux d’intérêt.
Bien sûr, le marché tient compte des réductions de taux d’intérêt de la Banque du Canada et de la Fed cette année. À quoi est-ce qu’on doit penser en ce qui concerne le secteur des FPI?
On pourrait s’attendre à une fin d’année positive. Et je dis cela parce que c’est l’un des plus grands défis a été le niveau absolu des taux d’intérêt, mais aussi la volatilité. De ce fait, de nombreuses sociétés reportent leurs décisions en matière de capital. On parle donc du marché locatif des appartements. C’est évident, en quelque sorte.
Mais du côté des immeubles industriels, même les immeubles à bureaux… certaines sociétés songent toujours à prendre de l’expansion ou à déménager. Mais ils ne connaissent pas vraiment le coût du capital. Et ils hésitent. Et ce, à mesure que la volatilité des taux d’intérêt se résorbera, encore plus pour qu’on commence à voir ces réductions, vous redonnerez confiance aux entreprises qui déploieront ce capital. Cela devrait se traduire par une accélération de l’expansion des entreprises. [LOGO SONORE] [MUSIQUE]