Alors que les campagnes de vaccination se poursuivent partout dans le monde, de plus en plus de gens retournent au bureau et dans les magasins. Le secteur de l’immobilier commercial est-il prêt à rebondir? Kim Parlee s’entretient avec Colin Lynch, chef, Placements immobiliers mondiaux, Gestion de Placements TD.
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Ça fait près de deux ans que la pandémie de COVID a commencé, et nous sommes encore nombreux à travailler de la maison et à magasiner sur notre téléphone. Mais à mesure que les campagnes de vaccination se poursuivent, de plus en plus de gens retournent au bureau, dans les centres commerciaux, ce qui a des répercussions sur l’immobilier. Le secteur de l’immobilier commercial pourrait-il connaître un solide rebond? Colin Lynch, chef, Placements immobiliers mondiaux à Gestion de Placements TD est ici pour nous donner son point de vue.
Colin, c’est toujours un plaisir de vous avoir avec nous. Pour commencer, les gens retournent-ils au bureau? Observez-vous un changement dans les taux d’inoccupation?
Merci, Kim, c’est toujours un plaisir d’être ici. La réponse courte est oui, mais à différents degrés. Commençons par le Canada. Le taux d’occupation physique des bureaux demeure assez faible, soit entre 10 % et 20 % dans la plupart des marchés. Mais aux États-Unis, on commence à observer une augmentation du taux d’occupation physique, d’environ 25 % à New York, et d’environ 45 % à Dallas. En Europe, le taux d’occupation physique frôle 60 % à certains endroits. C’est le cas à Londres. Et on entend dire qu’en Australie, les gens se préparent à retourner au bureau au même moment où les taux de vaccination augmentent.
J’aimerais vous montrer quelques graphiques. Et le premier, je crois, montre la situation de l’offre et de la demande pour les bureaux au Canada. Pouvez-vous nous dire ce que montre ce graphique, et pourquoi est-ce que c’est important selon vous?
Oui, bien sûr. Les lignes bleues représentent l’absorption. C’est une indication de la superficie occupée. Si le taux est supérieur à zéro, ça signifie que des locataires occupent des locaux à bureaux. Et lorsque le taux est inférieur à zéro, ça signifie que des locataires délaissent les locaux à bureaux.
Les lignes orange représentent l’offre, c.-à-d. le nombre de nouveaux bureaux en construction. Et la ligne grise représente les bureaux vacants. Et si on regarde au milieu du graphique, on voit les effets de la pandémie, soit toutes ces lignes bleues négatives, qui augmentent de plus en plus. Mais ce qu’on commence à voir, surtout au cours des quatre derniers trimestres, c’est que ces lignes bleues négatives rétrécissent. Les locataires délaissent de moins en moins de bureaux, et on peut voir la ligne de tendance. Et on s’approche d’un point où les locataires pourraient commencer à occuper plus de bureaux. On pense que, puisque les pires répercussions sur les bureaux causées par la pandémie sont passées, nous avons probablement passé le pire.
Colin, ce graphique est intéressant aussi. Vous montrez le nombre moyen de pieds carrés de résidence dans divers pays, et je me suis demandé pourquoi vous abordiez cette question de l’immobilier commercial. Et puis j’ai vu le minuscule espace où une personne vit à Hong Kong, et où elle y travaille peut-être, ce qui explique pourquoi les gens là-bas veulent retourner au bureau. Mais dites-moi ce qu’on voit ici.
Oui, c’est exact. La conversation sur le travail au bureau et le télétravail dépend vraiment des caractéristiques physiques des maisons dans lesquelles les gens vivent. Et dans une grande partie de l’Asie, les espaces dans lesquels les gens vivent sont relativement petits. Et on a montré Hong Kong ici, moins de 200 pieds carrés en moyenne. Au Japon, la superficie est de près de 400 pieds carrés. Mais à Tokyo, la superficie est plus près de 250 à 300 pieds carrés.
Alors pourquoi est-ce pertinent? Eh bien, c’est très difficile d’avoir un bureau à domicile dans un espace de seulement 200 à 300 pieds carrés. Et on a vu, tout au long de la pandémie en Asie, que ce soit à Tokyo ou à Hong Kong, des gens aller au bureau, une occupation physique d’environ 50 % à 60 %.
Qu’en est-il des centres commerciaux? Les gens commencent-ils à retourner dans les centres commerciaux? Les gens se sont plutôt habitués à magasiner en ligne.
Oui, en effet. La réponse courte, c’est qu’on commence à voir des gens retourner dans les centres commerciaux, en particulier les centres de qualité supérieure. Cela est en partie attribuable à la confiance des consommateurs. Une partie de cette motivation vient du fait qu’ils peuvent sortir de nouveau. Dans les centres commerciaux où les gens se rendent, où on peut trouver un cinéma et différents commerces de détail, les volumes commencent à se redresser. La situation n’est pas entièrement rétablie. Mais, dans certains cas, les ventes se sont complètement redressées.
Alors qu’est-ce que ça signifie? Les gens se rendent dans les centres commerciaux de façon plus délibérée. Ils magasinent davantage et dépensent davantage chaque fois qu’ils s’y rendent. Et quand on compte les sacs, parce que c’est ce qu’ils font, on voit plus de sacs par client dans certains de ces centres commerciaux. Donc on voit les consommateurs, qui sont financièrement confiants, dépenser plus chaque fois.
Eh bien, parlant de confiance financière, je vais passer au point suivant. Et je pense que cela témoigne de la confiance des consommateurs. Et si on regarde votre analogie avec les sacs de magasinage, la confiance est de nouveau à la hausse.
Oui, c’est exact. Et on en voit les résultats avec les gens qui se rendent dans les centres commerciaux de plusieurs pays. Et l’humeur des consommateurs se reflète dans les centres commerciaux, mais aussi dans les immeubles industriels. Et les gens vont non seulement dans les centres commerciaux, mais ils magasinent aussi en ligne chez des détaillants en ligne.
Je sais que les immeubles industriels ont évidemment fait bonne figure en ligne. Vous avez dit que ce secteur allait bien. Qu’en est-il des immeubles multirésidentiels? Est-ce que le pouvoir des loyers est de retour? Est-il possible d’augmenter les prix?
Pour répondre à votre question, oui. Les loyers reviennent donc. En 2020, on a beaucoup parlé des gens qui quittaient les villes, les centres urbains. Selon les données, oui, on a vu certaines personnes déménager de San Francisco à Austin. Mais on a vu beaucoup de gens déménager dans la même région métropolitaine. En avril, des annonces ont été faites au sujet de la vaccination et de nombreuses entreprises ont annoncé le retour au travail.
Oui, il y a eu des retards, c’est certain, mais les gens ont commencé à retourner dans certaines de ces villes. La croissance des loyers s’est accélérée de façon spectaculaire, surtout aux États-Unis. Ou, à bien des endroits, on voit aujourd’hui des loyers supérieurs à ceux d’avant la COVID. Et ça continue d’augmenter.
C’est ça, les États-Unis. Que voyez-vous dans les villes canadiennes?
Eh bien, on observe deux choses. On commence également à observer une remontée des loyers au Canada : à Toronto, à Vancouver et à Montréal. Il y a aussi une autre dynamique, soit la hausse importante des prix des maisons. Et cela est stimulé par la faiblesse des taux d’intérêt et la hausse des coûts des immeubles. Et de nombreux propriétaires potentiels sont exclus du marché. Et ils se tournent vers les appartements comme options plus abordables. La croissance des loyers commence donc à s’accélérer et devrait se poursuivre.
J’aimerais qu’on revienne un peu en arrière, si vous me le permettez. J’ai passé un peu rapidement le secteur industriel. Évidemment, nous sommes habitués à magasiner en ligne, et les entrepôts industriels, où on pense aux grands entrepôts d’Amazon, ont affiché un excellent rendement. Mais est-ce que ça va diminuer un peu? Ce cycle a-t-il atteint un sommet, selon vous?
Eh bien, oui, les dépenses liées au commerce électronique sont certainement plus faibles aujourd’hui qu’au premier trimestre de cette année. Toutefois, ça a nettement progressé par rapport à 2019. On pense qu’avec le temps, les dépenses liées au commerce électronique vont continuer d’augmenter. Et cela a motivé une forte demande de locaux industriels partout dans le monde. Tous les marchés, que ce soit Toronto, Montréal, Sydney ou Melbourne, connaissent une demande sans précédent. Beaucoup enregistrent une baisse record des locaux vacants.
Et cela se traduit par des loyers qui augmentent chaque trimestre dans de nombreux marchés industriels partout dans le monde. C’est un revirement remarquable pour un secteur de l’immobilier qui était très délaissé il y a 10 ans. Il y a donc une forte demande, c’est certain. Le rendement est plus faible qu’au début de l’année, mais les perspectives à long terme indiquent toujours que le commerce électronique va continuer de croître.
Colin, nous allons devoir nous arrêter ici, mais ça a été un plaisir de vous recevoir, comme toujours. Merci beaucoup.
Ça a été un plaisir d’être ici.
[MUSIQUE]
Colin, c’est toujours un plaisir de vous avoir avec nous. Pour commencer, les gens retournent-ils au bureau? Observez-vous un changement dans les taux d’inoccupation?
Merci, Kim, c’est toujours un plaisir d’être ici. La réponse courte est oui, mais à différents degrés. Commençons par le Canada. Le taux d’occupation physique des bureaux demeure assez faible, soit entre 10 % et 20 % dans la plupart des marchés. Mais aux États-Unis, on commence à observer une augmentation du taux d’occupation physique, d’environ 25 % à New York, et d’environ 45 % à Dallas. En Europe, le taux d’occupation physique frôle 60 % à certains endroits. C’est le cas à Londres. Et on entend dire qu’en Australie, les gens se préparent à retourner au bureau au même moment où les taux de vaccination augmentent.
J’aimerais vous montrer quelques graphiques. Et le premier, je crois, montre la situation de l’offre et de la demande pour les bureaux au Canada. Pouvez-vous nous dire ce que montre ce graphique, et pourquoi est-ce que c’est important selon vous?
Oui, bien sûr. Les lignes bleues représentent l’absorption. C’est une indication de la superficie occupée. Si le taux est supérieur à zéro, ça signifie que des locataires occupent des locaux à bureaux. Et lorsque le taux est inférieur à zéro, ça signifie que des locataires délaissent les locaux à bureaux.
Les lignes orange représentent l’offre, c.-à-d. le nombre de nouveaux bureaux en construction. Et la ligne grise représente les bureaux vacants. Et si on regarde au milieu du graphique, on voit les effets de la pandémie, soit toutes ces lignes bleues négatives, qui augmentent de plus en plus. Mais ce qu’on commence à voir, surtout au cours des quatre derniers trimestres, c’est que ces lignes bleues négatives rétrécissent. Les locataires délaissent de moins en moins de bureaux, et on peut voir la ligne de tendance. Et on s’approche d’un point où les locataires pourraient commencer à occuper plus de bureaux. On pense que, puisque les pires répercussions sur les bureaux causées par la pandémie sont passées, nous avons probablement passé le pire.
Colin, ce graphique est intéressant aussi. Vous montrez le nombre moyen de pieds carrés de résidence dans divers pays, et je me suis demandé pourquoi vous abordiez cette question de l’immobilier commercial. Et puis j’ai vu le minuscule espace où une personne vit à Hong Kong, et où elle y travaille peut-être, ce qui explique pourquoi les gens là-bas veulent retourner au bureau. Mais dites-moi ce qu’on voit ici.
Oui, c’est exact. La conversation sur le travail au bureau et le télétravail dépend vraiment des caractéristiques physiques des maisons dans lesquelles les gens vivent. Et dans une grande partie de l’Asie, les espaces dans lesquels les gens vivent sont relativement petits. Et on a montré Hong Kong ici, moins de 200 pieds carrés en moyenne. Au Japon, la superficie est de près de 400 pieds carrés. Mais à Tokyo, la superficie est plus près de 250 à 300 pieds carrés.
Alors pourquoi est-ce pertinent? Eh bien, c’est très difficile d’avoir un bureau à domicile dans un espace de seulement 200 à 300 pieds carrés. Et on a vu, tout au long de la pandémie en Asie, que ce soit à Tokyo ou à Hong Kong, des gens aller au bureau, une occupation physique d’environ 50 % à 60 %.
Qu’en est-il des centres commerciaux? Les gens commencent-ils à retourner dans les centres commerciaux? Les gens se sont plutôt habitués à magasiner en ligne.
Oui, en effet. La réponse courte, c’est qu’on commence à voir des gens retourner dans les centres commerciaux, en particulier les centres de qualité supérieure. Cela est en partie attribuable à la confiance des consommateurs. Une partie de cette motivation vient du fait qu’ils peuvent sortir de nouveau. Dans les centres commerciaux où les gens se rendent, où on peut trouver un cinéma et différents commerces de détail, les volumes commencent à se redresser. La situation n’est pas entièrement rétablie. Mais, dans certains cas, les ventes se sont complètement redressées.
Alors qu’est-ce que ça signifie? Les gens se rendent dans les centres commerciaux de façon plus délibérée. Ils magasinent davantage et dépensent davantage chaque fois qu’ils s’y rendent. Et quand on compte les sacs, parce que c’est ce qu’ils font, on voit plus de sacs par client dans certains de ces centres commerciaux. Donc on voit les consommateurs, qui sont financièrement confiants, dépenser plus chaque fois.
Eh bien, parlant de confiance financière, je vais passer au point suivant. Et je pense que cela témoigne de la confiance des consommateurs. Et si on regarde votre analogie avec les sacs de magasinage, la confiance est de nouveau à la hausse.
Oui, c’est exact. Et on en voit les résultats avec les gens qui se rendent dans les centres commerciaux de plusieurs pays. Et l’humeur des consommateurs se reflète dans les centres commerciaux, mais aussi dans les immeubles industriels. Et les gens vont non seulement dans les centres commerciaux, mais ils magasinent aussi en ligne chez des détaillants en ligne.
Je sais que les immeubles industriels ont évidemment fait bonne figure en ligne. Vous avez dit que ce secteur allait bien. Qu’en est-il des immeubles multirésidentiels? Est-ce que le pouvoir des loyers est de retour? Est-il possible d’augmenter les prix?
Pour répondre à votre question, oui. Les loyers reviennent donc. En 2020, on a beaucoup parlé des gens qui quittaient les villes, les centres urbains. Selon les données, oui, on a vu certaines personnes déménager de San Francisco à Austin. Mais on a vu beaucoup de gens déménager dans la même région métropolitaine. En avril, des annonces ont été faites au sujet de la vaccination et de nombreuses entreprises ont annoncé le retour au travail.
Oui, il y a eu des retards, c’est certain, mais les gens ont commencé à retourner dans certaines de ces villes. La croissance des loyers s’est accélérée de façon spectaculaire, surtout aux États-Unis. Ou, à bien des endroits, on voit aujourd’hui des loyers supérieurs à ceux d’avant la COVID. Et ça continue d’augmenter.
C’est ça, les États-Unis. Que voyez-vous dans les villes canadiennes?
Eh bien, on observe deux choses. On commence également à observer une remontée des loyers au Canada : à Toronto, à Vancouver et à Montréal. Il y a aussi une autre dynamique, soit la hausse importante des prix des maisons. Et cela est stimulé par la faiblesse des taux d’intérêt et la hausse des coûts des immeubles. Et de nombreux propriétaires potentiels sont exclus du marché. Et ils se tournent vers les appartements comme options plus abordables. La croissance des loyers commence donc à s’accélérer et devrait se poursuivre.
J’aimerais qu’on revienne un peu en arrière, si vous me le permettez. J’ai passé un peu rapidement le secteur industriel. Évidemment, nous sommes habitués à magasiner en ligne, et les entrepôts industriels, où on pense aux grands entrepôts d’Amazon, ont affiché un excellent rendement. Mais est-ce que ça va diminuer un peu? Ce cycle a-t-il atteint un sommet, selon vous?
Eh bien, oui, les dépenses liées au commerce électronique sont certainement plus faibles aujourd’hui qu’au premier trimestre de cette année. Toutefois, ça a nettement progressé par rapport à 2019. On pense qu’avec le temps, les dépenses liées au commerce électronique vont continuer d’augmenter. Et cela a motivé une forte demande de locaux industriels partout dans le monde. Tous les marchés, que ce soit Toronto, Montréal, Sydney ou Melbourne, connaissent une demande sans précédent. Beaucoup enregistrent une baisse record des locaux vacants.
Et cela se traduit par des loyers qui augmentent chaque trimestre dans de nombreux marchés industriels partout dans le monde. C’est un revirement remarquable pour un secteur de l’immobilier qui était très délaissé il y a 10 ans. Il y a donc une forte demande, c’est certain. Le rendement est plus faible qu’au début de l’année, mais les perspectives à long terme indiquent toujours que le commerce électronique va continuer de croître.
Colin, nous allons devoir nous arrêter ici, mais ça a été un plaisir de vous recevoir, comme toujours. Merci beaucoup.
Ça a été un plaisir d’être ici.
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