Les fortes hausses de taux de la Banque du Canada ont durement pesé sur les marchés de l’habitation partout au pays. Mais alors que le rythme des hausses semble ralentir, la fin du repli approche-t-elle? Greg Bonnell discute avec Rishi Sondhi, économiste à la TD, des perspectives du secteur canadien de l’habitation.
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La hausse des taux hypothécaires a pesé sur les prix et les ventes des maisons partout au pays. Toutefois, compte tenu de certains signes d’assouplissement de l’inflation et du ralentissement du rythme des hausses, notre invité d’aujourd’hui affirme que le marché de l’habitation est peut-être dans un creux ou presque. J’accueille maintenant Rishi Sondhi, économiste à la TD, qui va nous en dire plus. Bienvenue à l’émission.
Merci de m’avoir invité, Greg.
Parlons de ce que nous avons vu cette année. Personne [PETITS RIRES] n’est étranger au fait que le marché de l’habitation a beaucoup baissé en raison de la hausse des coûts d’emprunt. À quelle phase du cycle sommes-nous?
Eh bien, aux Services économiques TD, on pense que les ventes et les prix sur le marché de l’habitation ont déjà subi une forte baisse. La semaine dernière, les données d’octobre montraient les reventes et les prix sur le marché de détail. Et [RACLEMENT DE GORGE] excusez-moi, les ventes de maisons ont augmenté d’un mois à l’autre en octobre, ce qui est la première fois en sept ou huit mois, je crois. C’est donc un signe d’espoir pour certaines personnes, comme les propriétaires.
Malheureusement, les prix étaient toujours en baisse. Mais, encore une fois, les ventes ont augmenté. Et quand on regarde les ventes, elles se situent à des niveaux qu’on a vus pour la dernière fois en 2012. Elles ont baissé d’environ 40 % par rapport à février.
Elles ont moins bien fait que ce qu’on voit habituellement avec les niveaux de vente. On voit ça habituellement quand on les compare à des données fondamentales comme le revenu et l’offre de logements. Il y a donc des signes qu’on approche d’un creux. Je ne dirais pas qu’on a atteint un creux en ce moment. Mais il pourrait y avoir des signes qu’on est... le pire est derrière nous en ce qui concerne la tendance à la baisse des ventes et des prix.
Est-ce que ça fait partie de la partie difficile quand vous essayez de comprendre où on en est dans le cycle, de savoir si les gens s’adaptent simplement à une nouvelle réalité? Parce qu’on l’a vu sur le marché de l’habitation au cours des dernières années, que ce soit un changement de réglementation ou d’un changement dans le contexte qui amène les gens à hésiter un moment et à dire, je veux comprendre ce qui se passe ici avant de prendre, pour la plupart des gens, y compris moi-même, la plus grande décision financière de leur vie.
Absolument, oui. Oui, c’est assez difficile à comprendre. Dans ce cas-ci, le changement réglementaire qui déclenche vraiment le marché, et je ne pense pas que ce soit un grand mystère pour personne, ce sont les taux d’intérêt. Les taux d’intérêt augmentent depuis mars.
Les services bancaires et le marché de l’habitation ont fait l’objet d’une hausse des taux très énergique. Et c’est vraiment ce qui s’est passé pour ce qui est de la détérioration de l’abordabilité et de la pression sur la demande et les prix. Et c’est l’autre aspect de ce qu’on a vu pendant la pandémie.
Il ne faut pas oublier que, pendant la pandémie, les prix ont augmenté en grande partie partout au Canada. Les prix moyens ont augmenté d’environ 46 % entre le creux, ou le début de la pandémie, et le sommet. Et c’était avec les taux d’intérêt les plus bas.
Et maintenant que les taux d’intérêt se normalisent, il faut s’attendre à un certain repli des prix. Alors c’est ce qu’on traverse en ce moment. Encore une fois, les taux d’intérêt sont le principal facteur déclencheur pour le gouvernement.
C’est intéressant pour toutes les dynamiques en jeu sur le marché. Bien sûr, on sait que les coûts d’emprunt sont plus élevés. Et on a vu les ventes et les prix diminuer.
Mais l’offre n’est pas très importante non plus. On regarde certains de ces marchés importants, et l’offre est assez limitée.
RISHI SONDHI : Bien sûr.
Qu’est-ce qui change cette dynamique, les gens qui veulent mettre leur maison à vendre?
Oui, je veux dire, d’abord, je vais parler de ce à quoi on s’attend. Eh bien, il y a eu une certaine faiblesse dans les inscriptions. Les inscriptions ont diminué en moyenne depuis février... désolé, en mars, au début de la correction des marchés.
Il n’y a donc pas eu beaucoup de nouvelles inscriptions, et c’est ce à quoi on s’attendrait habituellement quand le marché se replie. Les ventes diminuent. Les prix baissent. Il n’y a pas beaucoup de gens qui veulent mettre leur maison à vendre dans ce type d’environnement, s’ils n’ont pas à le faire. Bien sûr, il y en a qui vont le faire.
Ce qui pourrait changer, ce sont peut-être les taux d’intérêt, les taux d’intérêt plus élevés, la hausse des coûts d’emprunt, les pressions sur les gens qui sont peut-être un peu mis à rude épreuve en ce qui a trait aux achats, peut-être les investisseurs, etc. Et ils sont contraints de mettre leur maison à vendre en raison de l’augmentation des coûts de possession, surtout s’ils ont contracté un prêt hypothécaire à taux variable, bien sûr, qui est assujetti au taux d’intérêt de la Banque du Canada. Et il a augmenté de façon assez marquée. Ou même s’ils ont un prêt hypothécaire à taux fixe, ils doivent renouveler à un taux beaucoup plus élevé.
Certaines pressions financières pourraient donc amener certaines personnes à mettre leur propriété à vendre. Mais jusqu’à maintenant... je ne veux pas dire que c’est « bon ». Mais on n’en a pas encore vu la preuve. Jusqu’à maintenant, les inscriptions sont assez faibles. Elles se sont redressées en octobre, mais elles sont toujours sous la moyenne à long terme.
Est-ce qu’il y a aussi une psychologie par rapport à ça quand on pense aux gens qui essaient de comprendre ce qui se passe sur le marché maintenant, si on veut y entrer en tant qu’acheteur? Mais si on veut y entrer comme vendeur, on entend certaines personnes dire, sur un ton anecdotique, qu’elles essaient de concilier ces deux facettes. Et le vendeur dit : « Attendez un instant. » Ma maison valait 1,2 million de dollars il y a quelques mois seulement. Il n’est pas question que je vende pour moins que ça.
Et du côté de l’acheteur, il dit : « Écoutez, le marché a changé. » Et vous ne pouvez pas trouver de terrain d’entente.
Oh, et je pense que ça va encore plus loin que l’anecdote, je pense que c’est ce qui se passe. Il y a beaucoup d’inscriptions sur le marché qui durent des mois. Et ces propriétés-là ne se vendent pas.
Et c’est peut-être un cas où je dirais que c’est une sorte d’attente irréaliste de la part du vendeur. En même temps, l’acheteur pourrait se dire qu’il y a une offre importante sur le marché en ce moment. Il y a moins de gens qui soumettent une offre. Il y a moins de pression sur le marché. Je peux donc me permettre de prendre mon temps et de magasiner.
Donc je pense que cette dynamique se joue vraiment en ce moment. Et c’est un facteur qui, selon nous, va continuer de peser un peu sur les prix à l’avenir.
Maintenant, bien sûr, la grande dynamique qui se joue au Canada en ce qui a trait au marché de l’habitation, ce sont les niveaux d’immigration. Nos niveaux sont très robustes. On a des cibles très solides.
Et, bien sûr, quand les gens immigrent au Canada, ils doivent se trouver un logement. Est-ce que c’est l’un des facteurs qui, à l’avenir, pourraient au moins maintenir un plancher sous les demandes?
Oh, certainement. C’est pourquoi on pense que les prix vont finir par augmenter. Une fois que le marché va s’ajuster à ce cycle de hausse des taux, je suppose qu’on va être un peu plus positifs, je dirais. Ou on s’attend à ce que les ventes et les prix vont augmenter après ça... encore une fois, le marché va s’adapter à ce cycle de hausse des taux. Et c’est en grande partie attribuable à cette forte croissance démographique.
Par contre, quand les immigrants arrivent au pays, ils ont tendance à louer de façon disproportionnée. Ça aide le marché des condos et les loyers dans le secteur des condos. Ça aide les gens qui ont acheté des condos, les investisseurs, etc.
Mais en fin de compte, ces investisseurs passent du marché locatif au marché de la propriété, avec un certain décalage. Mais ils le font. On est donc un peu plus confiants que les ventes et les prix vont continuer d’augmenter après que le marché se sera adapté à ce cycle de hausse des taux.
Bien sûr, l’autre dynamique intéressante à ce sujet, c’est que si quelqu’un est resté en retrait du marché de l’habitation ou s’est même demandé, pendant la pandémie, avec la hausse des prix : « Comment puis-je me permettre d’entrer sur le marché de l’habitation? », et c’est là qu’il voit les gros titres. Et il voit que les prix ont baissé de tel ou tel pourcentage. Et les ventes vont reculer.
En même temps, les coûts d’emprunt sont plus élevés. Dans tout ça, la dynamique a-t-elle changé au profit de l’abordabilité?
Oui, je dirais que ça a fusionné. Quand on fait nos calculs d’abordabilité aux Services économiques TD, on constate que l’abordabilité s’est légèrement améliorée, mais pas beaucoup, en raison des facteurs que vous avez mentionnés. Les prix [INAUDIBLE]. Mais en même temps, ils sont compensés par des taux d’intérêt plus élevés. Malheureusement, une personne qui achète peut-être sa première maison n’est pas très soulagée quand elle décide de se lancer sur le marché.
À plus long terme, vous vous inquiétez à propos de la prochaine génération qui tente d’accéder au marché de l’habitation. Je peux utiliser la feuille de calcul de l’inflation sur le site Web de la banque centrale. Qu’est-ce que j’ai payé? Quelle est la valeur marchande en ce moment?
Évidemment, la situation est très différente de celle que j’ai connue il y a 18 ans, par exemple, quand je suis entré sur le marché de l’habitation. En fin de compte, selon vous, qu’est-ce qui doit se passer sur le marché de l’habitation pour que ces personnes aient accès à l’abordabilité?
Eh bien, je pense que l’une des principales réponses, c’est l’offre, surtout compte tenu de la croissance prévue de la population. Les taux d’intérêt ont augmenté. Ils ont baissé les prix. Mais en même temps, cette mesure d’abordabilité globale, ce paiement mensuel global, est toujours gonflé par ces taux d’intérêt plus élevés.
Les taux d’intérêt plus élevés font baisser le prix, mais en même temps, ils maintiennent le versement mensuel à un niveau élevé. D’autres organismes, comme Siemens et la SCHL, ont fait des estimations à ce sujet. Essentiellement, la conclusion d’une grande partie de cette analyse, y compris la nôtre, c’est qu’une offre accrue sera nécessaire sur le marché, non seulement pour suivre la croissance de la population, mais aussi pour accroître l’abordabilité à l’avenir.
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La hausse des taux hypothécaires a pesé sur les prix et les ventes des maisons partout au pays. Toutefois, compte tenu de certains signes d’assouplissement de l’inflation et du ralentissement du rythme des hausses, notre invité d’aujourd’hui affirme que le marché de l’habitation est peut-être dans un creux ou presque. J’accueille maintenant Rishi Sondhi, économiste à la TD, qui va nous en dire plus. Bienvenue à l’émission.
Merci de m’avoir invité, Greg.
Parlons de ce que nous avons vu cette année. Personne [PETITS RIRES] n’est étranger au fait que le marché de l’habitation a beaucoup baissé en raison de la hausse des coûts d’emprunt. À quelle phase du cycle sommes-nous?
Eh bien, aux Services économiques TD, on pense que les ventes et les prix sur le marché de l’habitation ont déjà subi une forte baisse. La semaine dernière, les données d’octobre montraient les reventes et les prix sur le marché de détail. Et [RACLEMENT DE GORGE] excusez-moi, les ventes de maisons ont augmenté d’un mois à l’autre en octobre, ce qui est la première fois en sept ou huit mois, je crois. C’est donc un signe d’espoir pour certaines personnes, comme les propriétaires.
Malheureusement, les prix étaient toujours en baisse. Mais, encore une fois, les ventes ont augmenté. Et quand on regarde les ventes, elles se situent à des niveaux qu’on a vus pour la dernière fois en 2012. Elles ont baissé d’environ 40 % par rapport à février.
Elles ont moins bien fait que ce qu’on voit habituellement avec les niveaux de vente. On voit ça habituellement quand on les compare à des données fondamentales comme le revenu et l’offre de logements. Il y a donc des signes qu’on approche d’un creux. Je ne dirais pas qu’on a atteint un creux en ce moment. Mais il pourrait y avoir des signes qu’on est... le pire est derrière nous en ce qui concerne la tendance à la baisse des ventes et des prix.
Est-ce que ça fait partie de la partie difficile quand vous essayez de comprendre où on en est dans le cycle, de savoir si les gens s’adaptent simplement à une nouvelle réalité? Parce qu’on l’a vu sur le marché de l’habitation au cours des dernières années, que ce soit un changement de réglementation ou d’un changement dans le contexte qui amène les gens à hésiter un moment et à dire, je veux comprendre ce qui se passe ici avant de prendre, pour la plupart des gens, y compris moi-même, la plus grande décision financière de leur vie.
Absolument, oui. Oui, c’est assez difficile à comprendre. Dans ce cas-ci, le changement réglementaire qui déclenche vraiment le marché, et je ne pense pas que ce soit un grand mystère pour personne, ce sont les taux d’intérêt. Les taux d’intérêt augmentent depuis mars.
Les services bancaires et le marché de l’habitation ont fait l’objet d’une hausse des taux très énergique. Et c’est vraiment ce qui s’est passé pour ce qui est de la détérioration de l’abordabilité et de la pression sur la demande et les prix. Et c’est l’autre aspect de ce qu’on a vu pendant la pandémie.
Il ne faut pas oublier que, pendant la pandémie, les prix ont augmenté en grande partie partout au Canada. Les prix moyens ont augmenté d’environ 46 % entre le creux, ou le début de la pandémie, et le sommet. Et c’était avec les taux d’intérêt les plus bas.
Et maintenant que les taux d’intérêt se normalisent, il faut s’attendre à un certain repli des prix. Alors c’est ce qu’on traverse en ce moment. Encore une fois, les taux d’intérêt sont le principal facteur déclencheur pour le gouvernement.
C’est intéressant pour toutes les dynamiques en jeu sur le marché. Bien sûr, on sait que les coûts d’emprunt sont plus élevés. Et on a vu les ventes et les prix diminuer.
Mais l’offre n’est pas très importante non plus. On regarde certains de ces marchés importants, et l’offre est assez limitée.
RISHI SONDHI : Bien sûr.
Qu’est-ce qui change cette dynamique, les gens qui veulent mettre leur maison à vendre?
Oui, je veux dire, d’abord, je vais parler de ce à quoi on s’attend. Eh bien, il y a eu une certaine faiblesse dans les inscriptions. Les inscriptions ont diminué en moyenne depuis février... désolé, en mars, au début de la correction des marchés.
Il n’y a donc pas eu beaucoup de nouvelles inscriptions, et c’est ce à quoi on s’attendrait habituellement quand le marché se replie. Les ventes diminuent. Les prix baissent. Il n’y a pas beaucoup de gens qui veulent mettre leur maison à vendre dans ce type d’environnement, s’ils n’ont pas à le faire. Bien sûr, il y en a qui vont le faire.
Ce qui pourrait changer, ce sont peut-être les taux d’intérêt, les taux d’intérêt plus élevés, la hausse des coûts d’emprunt, les pressions sur les gens qui sont peut-être un peu mis à rude épreuve en ce qui a trait aux achats, peut-être les investisseurs, etc. Et ils sont contraints de mettre leur maison à vendre en raison de l’augmentation des coûts de possession, surtout s’ils ont contracté un prêt hypothécaire à taux variable, bien sûr, qui est assujetti au taux d’intérêt de la Banque du Canada. Et il a augmenté de façon assez marquée. Ou même s’ils ont un prêt hypothécaire à taux fixe, ils doivent renouveler à un taux beaucoup plus élevé.
Certaines pressions financières pourraient donc amener certaines personnes à mettre leur propriété à vendre. Mais jusqu’à maintenant... je ne veux pas dire que c’est « bon ». Mais on n’en a pas encore vu la preuve. Jusqu’à maintenant, les inscriptions sont assez faibles. Elles se sont redressées en octobre, mais elles sont toujours sous la moyenne à long terme.
Est-ce qu’il y a aussi une psychologie par rapport à ça quand on pense aux gens qui essaient de comprendre ce qui se passe sur le marché maintenant, si on veut y entrer en tant qu’acheteur? Mais si on veut y entrer comme vendeur, on entend certaines personnes dire, sur un ton anecdotique, qu’elles essaient de concilier ces deux facettes. Et le vendeur dit : « Attendez un instant. » Ma maison valait 1,2 million de dollars il y a quelques mois seulement. Il n’est pas question que je vende pour moins que ça.
Et du côté de l’acheteur, il dit : « Écoutez, le marché a changé. » Et vous ne pouvez pas trouver de terrain d’entente.
Oh, et je pense que ça va encore plus loin que l’anecdote, je pense que c’est ce qui se passe. Il y a beaucoup d’inscriptions sur le marché qui durent des mois. Et ces propriétés-là ne se vendent pas.
Et c’est peut-être un cas où je dirais que c’est une sorte d’attente irréaliste de la part du vendeur. En même temps, l’acheteur pourrait se dire qu’il y a une offre importante sur le marché en ce moment. Il y a moins de gens qui soumettent une offre. Il y a moins de pression sur le marché. Je peux donc me permettre de prendre mon temps et de magasiner.
Donc je pense que cette dynamique se joue vraiment en ce moment. Et c’est un facteur qui, selon nous, va continuer de peser un peu sur les prix à l’avenir.
Maintenant, bien sûr, la grande dynamique qui se joue au Canada en ce qui a trait au marché de l’habitation, ce sont les niveaux d’immigration. Nos niveaux sont très robustes. On a des cibles très solides.
Et, bien sûr, quand les gens immigrent au Canada, ils doivent se trouver un logement. Est-ce que c’est l’un des facteurs qui, à l’avenir, pourraient au moins maintenir un plancher sous les demandes?
Oh, certainement. C’est pourquoi on pense que les prix vont finir par augmenter. Une fois que le marché va s’ajuster à ce cycle de hausse des taux, je suppose qu’on va être un peu plus positifs, je dirais. Ou on s’attend à ce que les ventes et les prix vont augmenter après ça... encore une fois, le marché va s’adapter à ce cycle de hausse des taux. Et c’est en grande partie attribuable à cette forte croissance démographique.
Par contre, quand les immigrants arrivent au pays, ils ont tendance à louer de façon disproportionnée. Ça aide le marché des condos et les loyers dans le secteur des condos. Ça aide les gens qui ont acheté des condos, les investisseurs, etc.
Mais en fin de compte, ces investisseurs passent du marché locatif au marché de la propriété, avec un certain décalage. Mais ils le font. On est donc un peu plus confiants que les ventes et les prix vont continuer d’augmenter après que le marché se sera adapté à ce cycle de hausse des taux.
Bien sûr, l’autre dynamique intéressante à ce sujet, c’est que si quelqu’un est resté en retrait du marché de l’habitation ou s’est même demandé, pendant la pandémie, avec la hausse des prix : « Comment puis-je me permettre d’entrer sur le marché de l’habitation? », et c’est là qu’il voit les gros titres. Et il voit que les prix ont baissé de tel ou tel pourcentage. Et les ventes vont reculer.
En même temps, les coûts d’emprunt sont plus élevés. Dans tout ça, la dynamique a-t-elle changé au profit de l’abordabilité?
Oui, je dirais que ça a fusionné. Quand on fait nos calculs d’abordabilité aux Services économiques TD, on constate que l’abordabilité s’est légèrement améliorée, mais pas beaucoup, en raison des facteurs que vous avez mentionnés. Les prix [INAUDIBLE]. Mais en même temps, ils sont compensés par des taux d’intérêt plus élevés. Malheureusement, une personne qui achète peut-être sa première maison n’est pas très soulagée quand elle décide de se lancer sur le marché.
À plus long terme, vous vous inquiétez à propos de la prochaine génération qui tente d’accéder au marché de l’habitation. Je peux utiliser la feuille de calcul de l’inflation sur le site Web de la banque centrale. Qu’est-ce que j’ai payé? Quelle est la valeur marchande en ce moment?
Évidemment, la situation est très différente de celle que j’ai connue il y a 18 ans, par exemple, quand je suis entré sur le marché de l’habitation. En fin de compte, selon vous, qu’est-ce qui doit se passer sur le marché de l’habitation pour que ces personnes aient accès à l’abordabilité?
Eh bien, je pense que l’une des principales réponses, c’est l’offre, surtout compte tenu de la croissance prévue de la population. Les taux d’intérêt ont augmenté. Ils ont baissé les prix. Mais en même temps, cette mesure d’abordabilité globale, ce paiement mensuel global, est toujours gonflé par ces taux d’intérêt plus élevés.
Les taux d’intérêt plus élevés font baisser le prix, mais en même temps, ils maintiennent le versement mensuel à un niveau élevé. D’autres organismes, comme Siemens et la SCHL, ont fait des estimations à ce sujet. Essentiellement, la conclusion d’une grande partie de cette analyse, y compris la nôtre, c’est qu’une offre accrue sera nécessaire sur le marché, non seulement pour suivre la croissance de la population, mais aussi pour accroître l’abordabilité à l’avenir.
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