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(musique) - Bonjour, ici Greg Bonnell.
Bienvenue à Parlons Argent en direct, une émission de Placements directs TD. Nos invités commentent l'actualité des marchés et répondent à vos questions sur les placements.
Aujourd'hui, nous évoquons le secteur de l'immobilier de bureau avec Colin Lynch de Gestion de placements TD.
Anthony Okolie nous donne un aperçu de ce qu'il faut s'attendre de la décision de la Banque du Canada sur les taux d'intérêt mercredi. Nous poursuivons la découverte de CourtierWeb. Bryan Rogers nous montre comment mettre des idées de placement à l'essai avant d'acheter sur la plate-forme. Posez-nous vos questions tout en par courriel, MoneyTalkLive@TD.com, ou dans la boîte de questions au bas de votre écran. Mais d'abord, un coup d'oeil sur les marchés. En ce premier jour de bourse de la semaine, indice TSX composite est en très léger recul de 14 points, soit moins d'1/10 pour cent.
Parmi les titres les plus activement négociés, Shopify.
Aux dernières nouvelles, l'action progressait. Rien d'exceptionnel, à cent, l'action remonte à 1,67 %.
Canadian Natural Resources plusieurs choses, légèrement en recul.
83,53 $ l'action.
Recul depuis plus de 1 %. Aux États-Unis, il se passe des choses un peu plus exceptionnelles. L'indice S&P 500 qui a atteint un record vendredi, poursuit sur cette dynamique. Je ne suis pas expert en mathématiques, mais si vendredi était un record et que le titre progresse encore, il s'agit d'un nouveau record. L'indice Dow Jones atteint également un nouveau record.
Nous verrons s'il se maintiendra d'ici la clôture.
L'indice Nasdaq progresse aussi. Bon nombre de fabricants de semi-conducteurs était en hausse la semaine dernière. Aujourd'hui, ce secteur est plutôt tranquille mais l'indice avance de 63 points.
Archer-Daniels-Midland recul de plus de 22 %. Le chef des finances a été congédié.
La société réduit ses perspectives de bénéfice dans le cadre d'une enquête sur les pratiques comptables du géant de l'agroalimentaire.
Le taux d'inoccupation des bureaux à Toronto a récemment augmenté.
Notre invité affirme que si l'on regarde au-delà de la plus grande ville du Canada, il y a des signes de vigueur pour l'immobilier de bureau. Colin Lynch de Gestion de placements TD nous rejoint pour en parler.
Bonjour.
- Bonjour. Ça me fait plaisir de passer à votre émission.
- Nous allons quitter le périmètre de Toronto, mais il faut commencer par cette ville, c'est le plus important marché immobilier. Il n'y a peut-être pas un rebond si important qu'on l'avait espéré.
Commençons donc par la ville de Toronto. C'est un marché intéressant car il s'agit d'un marché qui comporte en nombre de segments. Il y a le quartier financier, l'avenue Sinclair, l'avenue Ellington et North York Centre. Cinq ou six noyaux le long d'une seule rue avant de se diriger vers l'est vers l'ouest, arrivée jusqu'à Scarborough, Mississauga. Il se passe beaucoup de choses. Mais vous avez raison, le taux d'inoccupation est en hausse, mais pas uniformément.
Différentes régions connaissent des phénomènes différents. L'un des secteurs qui se porte mieux, c'est justement le noyau autour de la rue Yonge et Sinclair.
C'est un secteur qui se porte très bien même si ce n'est pas un quartier auquel on songe typiquement quand on pense au bureau. Il s'agit d'un quartier très aisé, des restaurants qui s'installent, beaucoup de vitalité.
Quelques difficultés supplémentaires, surtout la galerie souterraine qui s'étend entre la rue Yonge et Bay.
Mais chaque immeuble évolue différemment. Quand on va vers le sud, dans le quartier financier où nous nous trouvons à l'heure actuelle, il y a deux volets. Tout d'abord, il y a la question de la qualité.
Comme dans toute période de perturbations économiques, comme celle que nous vivons aujourd'hui, même si la pandémie de pavés déterminés, on a assisté à une fuite vers la qualité. Si vous êtes locataires et que vous occupez un local de catégorie B, un peu plus ancien, un peu moins bien reliés au transport en commun, un peu moins rutilant, un peu moins bien classé au niveau de l'environnement, social et de la gouvernance, vous payez tel loyer et vous pouvez payer un loyer inférieur pour emménager dans un immeuble plus neuf et mieux relié au niveau de métro. C'est exactement ce que vous allez faire. C'est la fuite vers la qualité.
Ceci dit, il y a encore des immeubles, même dans le quartier financier du centre-ville, qui ne correspondent pas à ce modèle de l'immeuble rutilant de nouvelle génération très bien reliée au réseau de transport en commun et ses immeubles sont en difficulté.
Il y a une augmentation beaucoup plus notable de l'inoccupation dans ces immeubles. Il s'agit d'une dynamique de fuite vers la qualité et on le voit pendant chaque période de perturbations économiques.
Toutefois, pour passer de l'inoccupation à l'occupation à présent, il y a une augmentation progressive, lente, de l'occupation.
Depuis fin 2021, c'est un phénomène progressif mais régulier.
Pas tellement les mardis, mercredis et jeudis au centre-ville, car nous avons atteint une gamme qui est proche de la normale, c'est plutôt les lundis qu'il y a une augmentation progressive.
Donc nous sommes passés au mode de travail hybride que nous ne quitterons pas, à mon avis, mais la nature de ce travail quant au nombre de jours au bureau en moyenne subie un ajustement.
Mes recherches consistent à prendre le train tous les matins.
Aujourd'hui, lundi matin, il y avait plusieurs personnes sur le quai mais je n'étais toujours pas inquiet quant à la possibilité d'avoir une place assise. Nous avons parlé de Toronto. À présent, faisons le tour du pays, les autres grandes villes. Est-ce qu'il y a toujours une hésitation pour retourner au bureau?
- La question est intéressante. Bien souvent on se concentre sur Toronto ou Montréal ou même sur d'autres marchés.
Bien sûr, ce sont des villes très connues auquel on pense beaucoup en raison de leur importance, mais on oublie qu'il y a d'autres villes.
Des villes comme Winnipeg, Saskatoon, Régina, Calgary, Edmonton, Halifax, Saint John's.
Dans ces villes le retour au bureau est beaucoup plus prononcé. À Régina et Saskatoon, par exemple, la plupart des gens travaillent au bureau quatre à cinq jours par semaine. À Winnipeg, c'est presque quatre à cinq jours.
À Calgary et Edmonton, entre 3 et 4 jours par semaine en moyenne.
Nous mesurons les heures passées au bureau par semaine, le plafond étant d'environ 37,5 heures sur une semaine de 40 car tout le monde prend une demi-heure pour déjeuner tous les jours. Pourquoi les gens aiment le café au bureau? Pourquoi veulent-ils retourner au bureau?
- Le café, c'est vrai, c'est très important, mais la clé ce sont les délais de navettage ou de transport quotidien. À Saskatoon ou Régina, c'est peut-être 10 minutes, tandis qu'à Toronto pour beaucoup de gens, 30 minutes, c'est donc un facteur très important pour les petites villes ont des temps de transport quotidien plus court et les obstacles au retour au bureau sont moins importants que dans les grands centres. Ce que cela signifie, ce qu'il y a davantage de gens au bureau, et au niveau des taux d'inoccupation, au niveau des baux de location et de la confiance à l'égard de l'immobilier de bureau, ce que l'on est beaucoup plus optimiste dans ces petites villes que dans les grands centres comme Toronto, Ottawa, Montréal.
À Vancouver, il y a toujours un travail hybride dans une certaine mesure, mais même là pour différentes raisons il y a davantage de gens qui vivent parmi les tours de bureau. Il y a donc beaucoup plus de gens qui n'ont pas de trajet quotidien très long à Vancouver. Il y a donc un retour au bureau un peu plus prononcé là-bas.
- Une dynamique passionnante!
Cette année se déroule comme les commentateurs l'ont prédit, ce sera l'année des coupures de taux par les banques centrales. Quel effet auront ces coupures sur les bureaux?
- C'est une autre excellente question. Nous pensons que les coupures de taux seront positives pour la valeur des immeubles de bureaux, mais la raison, la question qu'il faut se poser, c'est la raison des coupures de taux. Les coupures de taux interviennent en raison de graves perturbations économiques. Historiquement, ce n'est pas très favorable pour les bureaux car encore une fois les bureaux comme les autres types d'immobilier sont au service de l'économie. S'il y a moins d'emploi, moins de gens qui travaillent dans les différentes entreprises, ce n'est pas positif.
Toutefois, certains estiment que s'il y a des perturbations économiques graves, les gens auront davantage de raisons de se rendre physiquement au bureau pour s'y montrer. Nous n'avons jamais connu cette dynamique dans le passé. Il est difficile de la quantifier, mais beaucoup affirment que ce sera le cas.
Mettons que l'on exclut un atterrissage brutal et qu'il y a des coupures de taux parce que nous vivons un atterrissage en douceur, que ce soit une croissance modeste de l'emploi, croissance nulle de l'emploi, dans ce scénario, compte tenu de la valorisation des immeubles, il est certain que c'est possible pour le secteur des bureaux tout comme pour les autres secteurs de l'immobilier. Essentiellement, parce que si l'on prend un peu de recul, les investisseurs sur le marché immobilier ont de nombreux choix.
Pas seulement l'immobilier, ils pourraient choisir d'investir dans des actions de sociétés ouvertes en fonction du rendement en dividende. Il faut investir dans les obligations dont je considère également le rendement. Si les taux diminuent, cela rabaisse le seuil de la concurrence pour l'immobilier, c'est-à-dire que pour les immeubles de bureaux qui donnent un bon rendement, vous revenez un bon flux de trésorerie, ceci devient plus intéressant pour les investisseurs qui cherchent un rendement certains bureaux donneront donc de bien meilleurs résultats. Il y aura toujours des immeubles de bureaux en difficulté, que les taux diminuent 200 points de base ou 200 points de vente, en définitive, si le revenu est faible, alors la valorisation sera toujours faible.
En raison du faible revenu. Il faut donc toujours tenir compte des données fondamentales de chaque immeuble, le taux d'occupation, le taux de location, sans trop entrer dans les détails, mais il y a les loyers bruts et les loyers réels que les locataires payent, car en général, les propriétaires consentent des rabais. En cas de perturbation économique, céramique devient de plus en plus important, ce qui veut dire que même si le loyer global est inchangé, loyers réels et diminue. Il faut tenir compte de cet écart aussi pour les immeubles sont en difficulté, cet écart est beaucoup plus présent que pour les immeubles sont moins en difficulté. Même dans un environnement de baisse des taux, huissier favorable en général au secteur des bureaux, il faut évaluer chaque immeuble individuellement en fonction de sa qualité.
- Excellent début d'émission! Colin Lynch répond aux questions dans quelques instants.
Vous pouvez nous les poser en tout temps par courriel, MoneyTalkLive@TD.com.
Non seulement sur l'immobilier de bureau, mais tous les secteurs de l'immobilier. Vous pouvez également nous poser vos questions dans la boîte au bas de l'écran.
À présent, coup d'oeil sur l'actualité du monde des affaires et sur les marchés.
Les actions de Macy's sont sous les feux de la rampe.
La chaîne rejette une offre de rachat de 5,8 milliards de dollars de deux sociétés d'investissement.
Macy's dit avoir des doutes sur le financement et la valorisation. Les sociétés Arkhouse Management et Brigade Capital Management ont proposé 21 $ par action pour acheter Macy's. Une nouvelle flotte d'avions Boeing fait l'objet d'un examen. L'administration fédérale de l'aviation américaine recommande une inspection des portes sur les Boeing 737 900ER qui sont semblables aux Boeing 737 Max 9 cloués au sol après l'explosion de panneaux en plein vol au début du mois. Les actions de Gilead Sciences sont sous pression. Un médicament contre le cancer du poumon mis au point par le géant pharmaceutique n'a pas atteint les objectifs clés d'une étude de phase trois. L'action recule un peu plus de 10 %. Gilead déclare qu'elle pourrait chercher d'autres moyens d'utiliser ses médicaments. À présent, un coup d'oeil sur les marchés.
Indice TSX composite est modestement baisse de 31 points, soit un peu plus de 2/10 de pour cent.
Aux États-Unis, l'indice S&P 500 progresse encore aujourd'hui même si c'est dans une moindre mesure par rapport au début de la séance. L'indice est toutefois dans le verre, mais modestement, de 10 points, un cinquième de pour cent. Colin Lynch répond aux questions sur l'immobilier.
Que pensez-vous de l'immobilier résidentiel?
- En général c'est un marché qui se porte bien au Canada.
C'est plus mitigé aux États-Unis, plutôt positif en Europe et au Japon, relativement positif en Australie.
Nous commençons par le Canada. Au Canada, il y a une demande exceptionnellement élevée. Le gouvernement fait différentes annonces, même aujourd'hui, mais mis à part toutes ces annonces, nous accueillons un nombre historique d'immigrant Canada. Mais même sans ce niveau d'immigration, il y a d'autres dynamiques à l'œuvre.
Tout d'abord, les gens affluents dans les grands centres, délaissant les petites villes. Le taux de divorce est élevé et le nombre d'enfants diminue.
Dans les familles.
Qu'est-ce que cela signifie?
La demande de logement, cette demande augmente même si la population reste inchangée. Nous avons vu ce phénomène dans d'autres pays comme le Japon. Au Japon, la population diminue. Or, la demande de logement à Tokyo augmente.
Voilà pour le Japon. Au Canada, la population est en croissance rapide et ses autres facteurs s'appliquent également. Voilà pour la demande. L'offre est limitée.
Les offres nouvelles diminuent. Pourquoi? Parce que les taux sont très élevés. Il est très coûteux de bâtir à l'heure actuelle, mais aussi, c'est coûteux d'acheter, puisqu'il est coûteux de bâtir. En outre, il y a un long délai pour obtenir l'approbation des autorités municipales pour les chantiers.
Offre limitée, demande très forte, augmentation des loyers, du point de vue d'un investisseur assez attrayant. Il y a la question de l'abordabilité qui est légitime. Il est désormais de plus en plus inabordable, c'est certain, d'habiter dans nos villes.
Mais au niveau économique pur, c'est-à-dire l'offre et la demande, c'est très attractif. Aux États-Unis. Que se passe aux États-Unis? Parce que notre économie est beaucoup plus résiliente face à toutes ces hausses de taux. L'économie américaine est beaucoup plus résiliente que la nôtre.
- Oui, l'économie américaine se porte très bien. Il y a une certain nombre de dynamiques. Revenons-en à l'offre et la demande. La demande est un peu plus mitigée.
Pourquoi? Parce que l'immigration est un peu plus limitée en pourcentage de la population aux États-Unis.
Et surtout, en proportion des unités de logements États-Unis. C'est là où on en vient à l'offre. Il y a beaucoup plus de nouvelles offres.
Il est plus facile dans plusieurs états américains, et en particulier dans les états dits ensoleillés, Tennessee, les Carolines, la Géorgie, le Texas, la Floride, dans ces états il est plus facile de bâtir de nouveaux logements. Par conséquent, revenons-en à l'offre et la demande, beaucoup plus d'offres. Pas tellement de demandes. En fait, il y a une croissance négative des loyers dans certains endroits.
Là où c'est dynamité pas vraiment à l'œuvre, ce sont dans les lieux qui éprouvaient des difficultés il y a trois ans. Par exemple, la conteste. Pourquoi ce cas?
Parce qu'il y a trois ans les gens quittaient des villes comme New York. À présent les gens y réemménagent.
Il y a l'étalonnage post-COVID. Davantage d'offres et moins de demandes.
[---] Met en Europe, la différence c'est qu'il n'y a pas autant de participants institutionnels sur le marché. Cela change rapidement toutefois, mais pour résumer, il n'y a pas autant en générale en Europe autant de participants institutionnels. La même chose s'applique à l'Australie. L'Australie n'a pas vraiment vu la participation de l'institution car la plus grande partie aux États-Unis et au Canada, nous appellerions des immeubles d'appartements, c'était en fait des copropriétés. Cela change rapidement à cause de certains changements dans la fiscalité en Australie et nous pensons que ces changements, s'ils sont confirmés, vont créer un tout nouveau secteur des logements résidentiels en Australie, ce qui est très intéressant parce que l'Australie semblable au Canada. Beaucoup d'immigration, la demande est très élevée et nous verrons encore comment l'offre y réagira, mais d'ici là, il y aura des opportunités intéressantes en Australie.
- Merci pour cette réponse très développée. Vous avez parlé d'abordabilité. Que pensez-vous de l'abordabilité au Canada? Il y a une génération de Canadiens qui s'inquiètent de la possibilité d'accéder à la propriété immobilière.
- C'est une question très légitime.
Quand on considère les raisons pour lesquelles les choses coute ce qu'elle coûte, il y a une hausse considérable dans le coût du bâtiment. Acier, béton, tout a augmenté et le cours de la main-d'œuvre.
Pour les promoteurs immobiliers, ceux-ci doivent généralement payer pour investir dans ces terrains et compte tenu du délai d'approbation, beaucoup de ces promoteurs ont emprunté. Le coût de ces emprunts a beaucoup augmenté. Pendant le délai d'approbation, les promoteurs doivent payer l'intérêt sur ces prêts. Tout cela doit être recouvré.
Tant qu'il s'agit de promoteurs à but lucratif. Cela crée une dynamique difficile. Compte tenu du coût de bâtir, le prix de vente peut être inabordable parce que la mensualité hypothécaire est très élevée. Beaucoup de gens se rabattent sur l'habitat locatif, ce qui crée une demande de logements locatifs. Malheureusement, nous ne reconstruisons pas ce qu'il faudrait pour satisfaire la demande. Ça prend longtemps parce que vous pourriez devoir passer deux ans à obtenir l'approbation, deux à trois ans à bâtir. Si vous commencez aujourd'hui, vous pourriez achever votre immeuble en 2029 ou 2030. Par conséquent, il y a des taux d'inoccupation très faible et une hausse des loyers. Donc oui, c'est un problème, c'est certain.
Est-ce que l'on propose des solutions qui ont attiré votre attention?
- Il n'y a pas de solution unique.
À des organismes à but lucratif, des œuvres de bienfaisances qui ont joué des rôles. Nous nous sommes réunis à Ottawa nous avons publié un rapport. Ce rapport a été étudié par le cabinet fédéral à la fin de l'été.
Ce rapport comporte 15 recommandations. Jusqu'ici, à ma connaissance, l'une des recommandations a été partiellement mise en œuvre et une ou deux autres sont à l'étude. L'une des deux recommandations, c'était la TPS ou la TVH sur les nouveaux bâtiments, mais il faudrait mettre en place une stratégie au niveau de la main-d'œuvre, c'est-à-dire qu'il faut davantage de travailleurs pour nous aider à bâtir des logements. Il faut un processus d'approbation plus rapide et plus rationnelle. Et puis, il faut une stratégie pour nous procurer des matériaux de construction, des engins sur une échelle pancanadienne, davantage de normalisation pour le bâtiment. Après la deuxième guerre mondiale, il y a été ainsi possible de bâtir rapidement de nombreux logements. Ces 15 recommandations sont importantes, qui portent sur les logements dits au prix du marché, abordable, mais également les logements sociaux, les refuges, et il y a un besoin tout aussi criant et il faut que les pouvoirs publics fédéraux, provinciaux et municipaux mais aussi le secteurs à but non lucratif y participent. Il faut qu'un certain nombre d'éléments se conjugue, non seulement les financements et les autres éléments que j'ai évoqués, disponibilité de la main-d'œuvre, une collaboration entre le secteur public et le but non lucratif, parce que bâtir de nouveaux logements sociaux coûtent fort chers et les gens ne sont pas nécessairement très riches, nation se combine avec le secteur privé, ceci permet de combler l'écart plus rapidement. La ces secteurs à but lucratif, non lucratifs et les pouvoirs publics est très important.
- Excellent. Comme d'habitude, faites vos propres recherches avant de prendre des décisions de placement.
Colin Lynch pas d'autres questions sur l'immobilier dans quelques instants. Vous pouvez nous les poser en tout temps par courriel MoneyTalkLive@TD.com.
À présent, poursuivre la découverte CourtierWeb.
Si vous voulez mettre à l'essai une idée des négociations avant d'acheter, CourtierWeb vous propose des outils. Bryan Rogers est formateur principal à Placements directs TD. Bryan Rogers n'étant pas au rendez-vous.
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nous allons passer outre. Vous auriez entendu la présentation de Bryan. Il y a bien sûr un centre d'apprentissage sur CourtierWeb vous trouverait encore plus de ressources.
Je vous rappelle comment nous poser vos questions.
Avez-vous une question sur les placements ou encore sur les marchés? Vous pouvez nous la poser, soit par courriel, MoneyTalkLive@TD.com, soit dans la boîte de questions au bas de votre écran. Il suffit de cliquer sur envoyer. Nos invités pourraient vous répondre en direct.
Colin Lynch répond à vos questions sur l'immobilier.
Nous allions vous donner une petite pause de trois ou quatre minutes, mais vous êtes de nouveau sur la sellette.
Comment se portent immobiliers de détails?
- La situation de l'immobilier de détails très positifs par rapport à ce qui s'est passé en 2020, 2021 et 2022.
Les clients sont de retour dans les magasins, l'achalandage augmente. En fait, l'achalandage est revenu au niveau de 2019 dans la plupart des formats.
Les centres commerciaux intérieurs, les boutiques des centres-villes, tout cela, c'est positif. Par ailleurs, ce qui est possible pour les investisseurs dans le commerce de détail, c'est que l'inflation est concrétisée dans le commerce de détail. Lorsque vous achetez des marchandises qui coûtent plus cher, il y a une proportion des baux de location qui est liée au chiffre d'affaires des locataires.
Ces baux de location procurent donc au propriétaire une augmentation de loyer puisque le locataire réalise un chiffre d'affaires plus élevées à cause d'un achalandage accru et des prix de revient écrus. Voilà une dynamique très positif. Ce n'est pas uniforme quant à l'évolution positive du commerce de détail. Certains secteurs plus proches centres-villes sont désavantagés parce qu'il y a moins de retour au centre-ville. Je parle par exemple, je prends l'exemple d'Ottawa.
D'autres caciques sont bien reliés au transport en commun qui donne d'excellents résultats. Il y a donc des variations de bout à l'autre du pays. Mais l'immobilité détail affichait les meilleurs résultats cette année depuis cinq ans, voire même 10 ans.
La question comment ce résultat va-t-il se prolonger.
S'il y a un atterrissage en douceur, que la croissance de l'emploi est légèrement négative ou positive ou inchangée et que les taux d'intérêt diminuent, immobilité détail va bien se porter.
S'il y a un atterrissage brutal, immobilier de détail sera affecté comme tout le reste de l'économie.
- J'allais vous poser la question. Est-ce que la bonne fortune des détaillants sur site est obtenue aux dépens des commerces en ligne?
- Oui. Depuis un an et quelque, oui. La pénétration du commerce électronique est essentiellement inchangée dans notre région. Il y a une énorme augmentation, mais à présent cette pénétration instable.
- Vous avez très bien dit cela.
On se rappelle 2022, on voulait sortir de chez soi, dépenser, aller dans des lieux physiques. Cet enthousiasme dur toujours au niveau de la demande de locaux d'entreposage, par exemple. Si vous remontent à 2022, on envisageait la construction de nos entrepôts.
C'est toujours le cas mais il y a également le coût du foncier. Il faut acheter de nouveaux terrains pour construire des entrepôts. La demande est tellement forte que sur certains marchés les prix des terrains changeaient chaque jour, ce qui est tout à fait exceptionnel. Nous en sommes loin à présent. Le prix des terrains diminue.
Je dirais que si vous considérez le secteur industriel, le secteur de l'entreposage, il y a eu une normalisation. Le commerce électronique, selon moi, continuera de progresser, c'est-à-dire qu'à long terme il y aura toujours une demande accrue d'entrepôts, puisque les participants secteurs du commerce électronique poursuivront leur croissance et de nouveaux participants arriveront sur les marchés. À long terme, ce secteur se porte bien. Mais quand vous considérez la croissance des loyers, c'est-à-dire comment évolue le revenu d'un investisseur en immobilier, cela a vraiment décollé. Une augmentation très forte. À présent il y a une dégringolade.
Nous sommes toujours au-dessus de zéro mais il y a eu une descente considéra. À mon avis, c'est sain.
Le taux d'inoccupation également grippée, ce qui était prévu, car s'il n'y a pas autant de nouveaux locaux construits dans le secteur, plutôt s'il n'y a pas de nouveaux locaux occupés, le taux d'inoccupation va augmenter, mais il a augmenté par rapport à des niveaux qui ne pouvaient pas durer.
- Une autre question.
On entend beaucoup parler des risques reliés au renouvellement des prêts hypothécaires résidentiels cette année. Que dire de l'immobilier commercial?
- On a beaucoup parlé d'un certain nombre de facteurs, mais les investisseurs dans le secteur des bureaux et certains investisseurs qui sont en difficulté, voire en défaillance par rapport à leur dette, c'est un programme plus grave aux États-Unis qu'au Canada, en particulier en particulier une dynamique légèrement différente aux États-Unis. Il y a beaucoup de participant niveau de l'investissement dans les bureaux et aussi au niveau des prêts aux investisseurs du secteur immobilier. Quand la situation devient difficile, les investisseurs ont davantage de chances de rendre la clé.
Le problème, lorsqu'on investit dans la dette, c'est que la personne qui détient la dette ne prévoyait pas vraiment gérer un immeuble.
C'est en général une dynamique plus difficile. Au Canada, il y a moins de participants sur le marché, moins de prêteur et par conséquent les mémoires sont longues. Si vous rendez les clés à un prêteur et que dans cinq ans vous voulez emprunter pour acheter un autre immeuble de bureaux, tout le monde sait que vous avez rendu les clés il y a cinq ans. Si vous obtenez un prêt, tout sera différent parce que tout le monde se rappelle.
Cela ne signifie pas qu'il n'aura pas des défaillances.
Il y a eu des défaillances, mais le nombre des défaillances est moins élevé jusqu'ici au Canada.
Nous croyons qu'il y aura un nombre plus bas par rapport par exemple aux États-Unis. Est-ce que je suis préoccupé des taux de défaillance dans d'autres secteurs de l'immobilier? Pas vraiment.
Petite mise en garde s'appliquant secteur du détail aux États-Unis où il y a eu beaucoup de défaillance. La situation s'assainit toutefois et l'économie aux États-Unis se porte bien. Ce n'est pas une préoccupation importante.
C'est le secteur des bureaux qui est préoccupant au niveau des défaillances, particulièrement aux États-Unis. Le Canada n'est pas immunisé.
- Une question de suivi. On s'interroge sur les prêts aux petites entreprises pendant la pandémique doive à présent les rembourser. Est-ce que cela aura un impact considérable si certaines entreprises ne puissent pas rembourser?
- Les petites entreprises qui ont touché un prêt, dont l'échéance est proche, c'est très important.
On comprend certains des éléments qui vivraient ses investisseurs, mais songeons à l'immobilier en général.
Il y a beaucoup de créneaux résidentiels, les entreprises sont moins affectées. Il s'agit vraiment des bureaux et du secteur des détails. Mettons la moitié de la superficie.
Qui occupe la grande majorité de ces secteurs? Ce sont en général des entreprises beaucoup plus importantes.
Dans le secteur des bureaux, des grandes banques, des compagnies d'assurances, des administrations publiques qui ont tendance à occuper des centaines de milliers de pieds carrés, voire des millions de pieds carrés. Dans le secteur du détail il y a un nombre moins important de magasins en rabais. Il y a 30 ans ce secteur était dominé par les magasins, les grands magasins.
Aujourd'hui il y a des grands magasins plus des détaillants spécialisés.
Par exemple, des boutiques de chaussures de course, des boutiques d'électronique, il y en a beaucoup qui occupe beaucoup de superficie. Tout ceci pour dire que les secteurs qui sont occupés par les entreprises qui ont touché ces prêts sont en général de petites entreprises qui occupent des locaux plus réduits. Par conséquent, l'impact de cette volatilité sur les secteurs de l'immobilier de bureaux et de détails, globalement, est mineur.
Je ne veux pas minimiser l'impact de ce phénomène sur les petites entreprises qui certainement significatif, mais au niveau de l'impact sur l'immobilier, il est mineur.
- Colin Lynch pas d'autres questions dans quelques instants. Faites toujours vos propres recherches avant de prendre des décisions de placement. Je vous rappelle comment nous poser vos questions.
Avez-vous une question sur les placements ou encore sur les marchés?
Vous pouvez nous la poser, soit par courriel, MoneyTalk TD.com, soit dans la boîte de questions au bas de votre écran.
Il suffit de cliquer sur envoyer.
Nos invités pourraient vous répondre en direct.
Jetons un coup d'œil sur l'indice S&P 500 qui a clôturé vendredi avec un niveau record. Il progresse aujourd'hui, cela signifie qu'il s'agit d'un nouveau record.
Non, il s'agit plutôt de la plate-forme avancée. Le TSX 60 et non pas le S&P 500. Voyons de quoi il s'agit. Les données sont un peu mitigées. Shopify progresse avec certains titres de technologie. Je crois qu'il avait progressé de deux ou 3 %. À présent, il n'est en hausse de 1 %. Le secteur de l'énergie est très mixte, le secteur financier est très mixte, et le secteur des produits de base. Kinross progresse mais First Quantum recule.
L'un des grands événements de la semaine, c'est l'annonce des taux d'intérêt par la Banque du Canada mercredi. Les chances d'une réduction des taux d'intérêt ont été quelque peu compromises la semaine dernière.
Comment la Banque du Canada va-t-elle soupeser les statistiques? Anthony Okolie commente.
- Cette année sera une année assez difficile pour la Banque du Canada cause de l'inflation élevée qui a été annoncée récemment, de la remontée inattendue du secteur de l'immobilier au Canada. Les marchés obligataires ont reculé la semaine dernière. Les obligations à deux ans et à 10 ans sont en hausse de 30 points, en attente de la décision. Les attentes à l'égard de coupure de taux sont passées de mars avril pour plusieurs raisons. Tout d'abord, l'inflation évolue dans la mauvaise direction.
Les attentes à l'égard de l'IPC globale devaient augmenter à cause des effets de comparaison, vu que les prix en décembre 2022 étaient plus bas. Cela s'est produit comme prévu, mais ce qui a été étonnant, c'est une hausse dans les taux d'inflation de base comme le graphique montre.
La Banque du Canada scrute le taux annualisé sur trois mois de l'IPC, qu'elle était en hausse de 3,6 % contre 2,9 dans les données les plus récentes.
Il y a une deuxième préoccupation naturellement, ce sont les données sur le logement, lesquels étaient plus élevés que prévus. Les ventes de logements étaient en hausse de 9 % sur un mois. Le prix moyen des logements était rose pour la prof depuis le printemps dernier lorsque la Banque du Canada a recommencé sa série de hausse de taux. L'amélioration du secteur du logement a peut-être été impulsée par une météo plus clémente que prévu en décembre, mais c'est encore une fois des statistiques dans la Banque du Canada va tenir compte.
Ensuite, les Canadiens continuent de dépenser dans les centres commerciaux. Les ventes au détail du mois de novembre laissaient voir que les consommateurs achètent des chaussures, des vêtements, de la bijouterie et font des emplettes de Noël même s'il y a une minoration des dépenses en alimentation.
Les Canadiens ont sans doute (...) les sondages montrent une confiance qui continue de faiblir.
Où en est la Banque du Canada avec la réunion de la semaine? Compte tenu de la hausse des données, Services économiques TD considère qu'il est peu probable que la Banque du Canada entame la série des réductions de taux ce mercredi, mais qu'elle va sans doute maintenir son attitude de prudence en se concentrant sur le fait que sa mission n'est pas encore accomplie.
Les faiblesses répercuteront bientôt sur les données.
Réduire les taux au printemps cette année, ce qui est conforme avec les prévisions de Services économiques TD que les taux seront réduits à partir du deuxième trimestre de cette année. Nous allons assurer la couverture de l'annonce la Banque du Canada mercredi pour obtenir réaction immédiate.
- Merci Anthony Okolie.
À présent, un coup d'oeil sur les marchés.
Revoici la plate-forme avancée conçue pour les négociateurs actifs et proposés par Placements directs TD. Nous vous avons montré les TSX 60 avant l'intervention d'Anthony. Voici les S&P 100.
L'indice global est toujours positif, en hausse de 14 points, soit un tiers de pour cent. L'indice S&P 500 continu de progresser pour atteindre un nouveau record.
Que ce produit est-il aujourd'hui? Le secteur financier contribue à la hausse.
Il y a Citigroup, Bank of America, Wells Fargo. Dans le secteur de la technologie, ce ne sont pas tellement les fabricants de semi-conducteurs qui avaient beaucoup contribué à l'atteinte de record pour le S&P 500. AMD recule d'ailleurs.
Mais il y a une force tranquille, un peu plus de 1 % chez Apple, Google, d'autres titres également. Des dynamiques intéressantes dans les bourses américaines qui maintiennent le S&P 500 à un niveau record. Pour vous renseigner sur la plate-forme avancée, visitez le site de Placements directs TD. Colin Lynch the Gestion de placements TD, nous avons le temps de vous poser une nouvelle question. La hausse de l'intelligence artificielle a-t-elle un impact sur l'immobilier?
- C'est une excellente question.
Jusqu'ici, l'impact a été plutôt ténu, mais cela ne signifie pas qu'il ne sera pas très fort dans l'avenir.
Il y a beaucoup de secteurs où l'intelligence artificielle pourrait jouer un rôle important. Dans l'investissement, nous utilisons énormément de données afin de déterminer quels sont les meilleures villes, quels sont les marchés sur les diverses villes. Toute l'information que nous utilisons dans tous les immeubles, dans toutes les villes, ça fait énormément de données.
La synthèse de ces données, la prédiction, le potentiel prédictif de ces données, la connectivité de ces données à d'autres données dans l'économie, sur les marchés financiers, à mon avis, dans la totalité, de ce qui peut être fait, nous atteignons un niveau de 3/10 comme industrie.
L'IA peut jouer un rôle énorme. Mais aussi, si vous mettez cela de côté, vous avez un immeuble, quelle est l'occupation exacte de cet immeuble et de tous ces éléments? Par exemple dans une tour de bureaux, un immeuble d'appartements, il y a des logements, des bureaux, des lieux de travail, mais encore les services, les détaillants au sous-sol et au rez-de-chaussée.
Est-ce que les salles de conférences, gymnase, sont inutilisés, à quelle heure? Il y a énormément d'aperçus qu'on peut obtenir de manière à offrir une nouvelle expérience. Et puis, il y a les éléments environnementaux et les objectifs environnementaux. Que ce soit les fenêtres, les matériaux qui entrent dans leur composition, comment les fenêtres réagissent-elles au soleil, chauffage, au refroidissement?
Nous n'y sommes pas encore. Si vous travaillez dans des bureaux parfois, vous dîtes qu'il fait très chaud, d'autres fois qu'il fait très froid.
Tous ces éléments au niveau de la prédiction, si vous connaissez la météo 14 ans à l'avance, peut-être avec exactitude mais vous avez une idée, vous pouvez relier cela à l'évolution des systèmes de l'immeuble avec des données qui peuvent être en temps réel. Il y a énormément de potentiel pour l'intelligence artificielle dont nous ne profitons pas encore, peut-être parce que tout ce secteur évolue très rapidement, donc l'impact jusqu'ici a été ténu mais l'impact potentiel, et je n'ai même pas parlé des risques si on songe aux ouragans, aux inondations, aux séismes, mais l'impact potentiel pour l'immobilier sera important.
- Colin Lynch, ça me fait toujours plaisir de m'entretenir avec vous. À bientôt j'espère. Colin Lynch devait Gestion de placements TD. Comme toujours, faites vos propres recherches avant de prendre des décisions de placement. Restez à l'écoute, demain, Bryan Armour de Morningstar Research répondre à vos questions sur les fonds négociés en bourse.
Vous pouvez nous les poser d'ores et déjà par courriel, MoneyTalkLive@TD.com. Merci et à demain!
Bienvenue à Parlons Argent en direct, une émission de Placements directs TD. Nos invités commentent l'actualité des marchés et répondent à vos questions sur les placements.
Aujourd'hui, nous évoquons le secteur de l'immobilier de bureau avec Colin Lynch de Gestion de placements TD.
Anthony Okolie nous donne un aperçu de ce qu'il faut s'attendre de la décision de la Banque du Canada sur les taux d'intérêt mercredi. Nous poursuivons la découverte de CourtierWeb. Bryan Rogers nous montre comment mettre des idées de placement à l'essai avant d'acheter sur la plate-forme. Posez-nous vos questions tout en par courriel, MoneyTalkLive@TD.com, ou dans la boîte de questions au bas de votre écran. Mais d'abord, un coup d'oeil sur les marchés. En ce premier jour de bourse de la semaine, indice TSX composite est en très léger recul de 14 points, soit moins d'1/10 pour cent.
Parmi les titres les plus activement négociés, Shopify.
Aux dernières nouvelles, l'action progressait. Rien d'exceptionnel, à cent, l'action remonte à 1,67 %.
Canadian Natural Resources plusieurs choses, légèrement en recul.
83,53 $ l'action.
Recul depuis plus de 1 %. Aux États-Unis, il se passe des choses un peu plus exceptionnelles. L'indice S&P 500 qui a atteint un record vendredi, poursuit sur cette dynamique. Je ne suis pas expert en mathématiques, mais si vendredi était un record et que le titre progresse encore, il s'agit d'un nouveau record. L'indice Dow Jones atteint également un nouveau record.
Nous verrons s'il se maintiendra d'ici la clôture.
L'indice Nasdaq progresse aussi. Bon nombre de fabricants de semi-conducteurs était en hausse la semaine dernière. Aujourd'hui, ce secteur est plutôt tranquille mais l'indice avance de 63 points.
Archer-Daniels-Midland recul de plus de 22 %. Le chef des finances a été congédié.
La société réduit ses perspectives de bénéfice dans le cadre d'une enquête sur les pratiques comptables du géant de l'agroalimentaire.
Le taux d'inoccupation des bureaux à Toronto a récemment augmenté.
Notre invité affirme que si l'on regarde au-delà de la plus grande ville du Canada, il y a des signes de vigueur pour l'immobilier de bureau. Colin Lynch de Gestion de placements TD nous rejoint pour en parler.
Bonjour.
- Bonjour. Ça me fait plaisir de passer à votre émission.
- Nous allons quitter le périmètre de Toronto, mais il faut commencer par cette ville, c'est le plus important marché immobilier. Il n'y a peut-être pas un rebond si important qu'on l'avait espéré.
Commençons donc par la ville de Toronto. C'est un marché intéressant car il s'agit d'un marché qui comporte en nombre de segments. Il y a le quartier financier, l'avenue Sinclair, l'avenue Ellington et North York Centre. Cinq ou six noyaux le long d'une seule rue avant de se diriger vers l'est vers l'ouest, arrivée jusqu'à Scarborough, Mississauga. Il se passe beaucoup de choses. Mais vous avez raison, le taux d'inoccupation est en hausse, mais pas uniformément.
Différentes régions connaissent des phénomènes différents. L'un des secteurs qui se porte mieux, c'est justement le noyau autour de la rue Yonge et Sinclair.
C'est un secteur qui se porte très bien même si ce n'est pas un quartier auquel on songe typiquement quand on pense au bureau. Il s'agit d'un quartier très aisé, des restaurants qui s'installent, beaucoup de vitalité.
Quelques difficultés supplémentaires, surtout la galerie souterraine qui s'étend entre la rue Yonge et Bay.
Mais chaque immeuble évolue différemment. Quand on va vers le sud, dans le quartier financier où nous nous trouvons à l'heure actuelle, il y a deux volets. Tout d'abord, il y a la question de la qualité.
Comme dans toute période de perturbations économiques, comme celle que nous vivons aujourd'hui, même si la pandémie de pavés déterminés, on a assisté à une fuite vers la qualité. Si vous êtes locataires et que vous occupez un local de catégorie B, un peu plus ancien, un peu moins bien reliés au transport en commun, un peu moins rutilant, un peu moins bien classé au niveau de l'environnement, social et de la gouvernance, vous payez tel loyer et vous pouvez payer un loyer inférieur pour emménager dans un immeuble plus neuf et mieux relié au niveau de métro. C'est exactement ce que vous allez faire. C'est la fuite vers la qualité.
Ceci dit, il y a encore des immeubles, même dans le quartier financier du centre-ville, qui ne correspondent pas à ce modèle de l'immeuble rutilant de nouvelle génération très bien reliée au réseau de transport en commun et ses immeubles sont en difficulté.
Il y a une augmentation beaucoup plus notable de l'inoccupation dans ces immeubles. Il s'agit d'une dynamique de fuite vers la qualité et on le voit pendant chaque période de perturbations économiques.
Toutefois, pour passer de l'inoccupation à l'occupation à présent, il y a une augmentation progressive, lente, de l'occupation.
Depuis fin 2021, c'est un phénomène progressif mais régulier.
Pas tellement les mardis, mercredis et jeudis au centre-ville, car nous avons atteint une gamme qui est proche de la normale, c'est plutôt les lundis qu'il y a une augmentation progressive.
Donc nous sommes passés au mode de travail hybride que nous ne quitterons pas, à mon avis, mais la nature de ce travail quant au nombre de jours au bureau en moyenne subie un ajustement.
Mes recherches consistent à prendre le train tous les matins.
Aujourd'hui, lundi matin, il y avait plusieurs personnes sur le quai mais je n'étais toujours pas inquiet quant à la possibilité d'avoir une place assise. Nous avons parlé de Toronto. À présent, faisons le tour du pays, les autres grandes villes. Est-ce qu'il y a toujours une hésitation pour retourner au bureau?
- La question est intéressante. Bien souvent on se concentre sur Toronto ou Montréal ou même sur d'autres marchés.
Bien sûr, ce sont des villes très connues auquel on pense beaucoup en raison de leur importance, mais on oublie qu'il y a d'autres villes.
Des villes comme Winnipeg, Saskatoon, Régina, Calgary, Edmonton, Halifax, Saint John's.
Dans ces villes le retour au bureau est beaucoup plus prononcé. À Régina et Saskatoon, par exemple, la plupart des gens travaillent au bureau quatre à cinq jours par semaine. À Winnipeg, c'est presque quatre à cinq jours.
À Calgary et Edmonton, entre 3 et 4 jours par semaine en moyenne.
Nous mesurons les heures passées au bureau par semaine, le plafond étant d'environ 37,5 heures sur une semaine de 40 car tout le monde prend une demi-heure pour déjeuner tous les jours. Pourquoi les gens aiment le café au bureau? Pourquoi veulent-ils retourner au bureau?
- Le café, c'est vrai, c'est très important, mais la clé ce sont les délais de navettage ou de transport quotidien. À Saskatoon ou Régina, c'est peut-être 10 minutes, tandis qu'à Toronto pour beaucoup de gens, 30 minutes, c'est donc un facteur très important pour les petites villes ont des temps de transport quotidien plus court et les obstacles au retour au bureau sont moins importants que dans les grands centres. Ce que cela signifie, ce qu'il y a davantage de gens au bureau, et au niveau des taux d'inoccupation, au niveau des baux de location et de la confiance à l'égard de l'immobilier de bureau, ce que l'on est beaucoup plus optimiste dans ces petites villes que dans les grands centres comme Toronto, Ottawa, Montréal.
À Vancouver, il y a toujours un travail hybride dans une certaine mesure, mais même là pour différentes raisons il y a davantage de gens qui vivent parmi les tours de bureau. Il y a donc beaucoup plus de gens qui n'ont pas de trajet quotidien très long à Vancouver. Il y a donc un retour au bureau un peu plus prononcé là-bas.
- Une dynamique passionnante!
Cette année se déroule comme les commentateurs l'ont prédit, ce sera l'année des coupures de taux par les banques centrales. Quel effet auront ces coupures sur les bureaux?
- C'est une autre excellente question. Nous pensons que les coupures de taux seront positives pour la valeur des immeubles de bureaux, mais la raison, la question qu'il faut se poser, c'est la raison des coupures de taux. Les coupures de taux interviennent en raison de graves perturbations économiques. Historiquement, ce n'est pas très favorable pour les bureaux car encore une fois les bureaux comme les autres types d'immobilier sont au service de l'économie. S'il y a moins d'emploi, moins de gens qui travaillent dans les différentes entreprises, ce n'est pas positif.
Toutefois, certains estiment que s'il y a des perturbations économiques graves, les gens auront davantage de raisons de se rendre physiquement au bureau pour s'y montrer. Nous n'avons jamais connu cette dynamique dans le passé. Il est difficile de la quantifier, mais beaucoup affirment que ce sera le cas.
Mettons que l'on exclut un atterrissage brutal et qu'il y a des coupures de taux parce que nous vivons un atterrissage en douceur, que ce soit une croissance modeste de l'emploi, croissance nulle de l'emploi, dans ce scénario, compte tenu de la valorisation des immeubles, il est certain que c'est possible pour le secteur des bureaux tout comme pour les autres secteurs de l'immobilier. Essentiellement, parce que si l'on prend un peu de recul, les investisseurs sur le marché immobilier ont de nombreux choix.
Pas seulement l'immobilier, ils pourraient choisir d'investir dans des actions de sociétés ouvertes en fonction du rendement en dividende. Il faut investir dans les obligations dont je considère également le rendement. Si les taux diminuent, cela rabaisse le seuil de la concurrence pour l'immobilier, c'est-à-dire que pour les immeubles de bureaux qui donnent un bon rendement, vous revenez un bon flux de trésorerie, ceci devient plus intéressant pour les investisseurs qui cherchent un rendement certains bureaux donneront donc de bien meilleurs résultats. Il y aura toujours des immeubles de bureaux en difficulté, que les taux diminuent 200 points de base ou 200 points de vente, en définitive, si le revenu est faible, alors la valorisation sera toujours faible.
En raison du faible revenu. Il faut donc toujours tenir compte des données fondamentales de chaque immeuble, le taux d'occupation, le taux de location, sans trop entrer dans les détails, mais il y a les loyers bruts et les loyers réels que les locataires payent, car en général, les propriétaires consentent des rabais. En cas de perturbation économique, céramique devient de plus en plus important, ce qui veut dire que même si le loyer global est inchangé, loyers réels et diminue. Il faut tenir compte de cet écart aussi pour les immeubles sont en difficulté, cet écart est beaucoup plus présent que pour les immeubles sont moins en difficulté. Même dans un environnement de baisse des taux, huissier favorable en général au secteur des bureaux, il faut évaluer chaque immeuble individuellement en fonction de sa qualité.
- Excellent début d'émission! Colin Lynch répond aux questions dans quelques instants.
Vous pouvez nous les poser en tout temps par courriel, MoneyTalkLive@TD.com.
Non seulement sur l'immobilier de bureau, mais tous les secteurs de l'immobilier. Vous pouvez également nous poser vos questions dans la boîte au bas de l'écran.
À présent, coup d'oeil sur l'actualité du monde des affaires et sur les marchés.
Les actions de Macy's sont sous les feux de la rampe.
La chaîne rejette une offre de rachat de 5,8 milliards de dollars de deux sociétés d'investissement.
Macy's dit avoir des doutes sur le financement et la valorisation. Les sociétés Arkhouse Management et Brigade Capital Management ont proposé 21 $ par action pour acheter Macy's. Une nouvelle flotte d'avions Boeing fait l'objet d'un examen. L'administration fédérale de l'aviation américaine recommande une inspection des portes sur les Boeing 737 900ER qui sont semblables aux Boeing 737 Max 9 cloués au sol après l'explosion de panneaux en plein vol au début du mois. Les actions de Gilead Sciences sont sous pression. Un médicament contre le cancer du poumon mis au point par le géant pharmaceutique n'a pas atteint les objectifs clés d'une étude de phase trois. L'action recule un peu plus de 10 %. Gilead déclare qu'elle pourrait chercher d'autres moyens d'utiliser ses médicaments. À présent, un coup d'oeil sur les marchés.
Indice TSX composite est modestement baisse de 31 points, soit un peu plus de 2/10 de pour cent.
Aux États-Unis, l'indice S&P 500 progresse encore aujourd'hui même si c'est dans une moindre mesure par rapport au début de la séance. L'indice est toutefois dans le verre, mais modestement, de 10 points, un cinquième de pour cent. Colin Lynch répond aux questions sur l'immobilier.
Que pensez-vous de l'immobilier résidentiel?
- En général c'est un marché qui se porte bien au Canada.
C'est plus mitigé aux États-Unis, plutôt positif en Europe et au Japon, relativement positif en Australie.
Nous commençons par le Canada. Au Canada, il y a une demande exceptionnellement élevée. Le gouvernement fait différentes annonces, même aujourd'hui, mais mis à part toutes ces annonces, nous accueillons un nombre historique d'immigrant Canada. Mais même sans ce niveau d'immigration, il y a d'autres dynamiques à l'œuvre.
Tout d'abord, les gens affluents dans les grands centres, délaissant les petites villes. Le taux de divorce est élevé et le nombre d'enfants diminue.
Dans les familles.
Qu'est-ce que cela signifie?
La demande de logement, cette demande augmente même si la population reste inchangée. Nous avons vu ce phénomène dans d'autres pays comme le Japon. Au Japon, la population diminue. Or, la demande de logement à Tokyo augmente.
Voilà pour le Japon. Au Canada, la population est en croissance rapide et ses autres facteurs s'appliquent également. Voilà pour la demande. L'offre est limitée.
Les offres nouvelles diminuent. Pourquoi? Parce que les taux sont très élevés. Il est très coûteux de bâtir à l'heure actuelle, mais aussi, c'est coûteux d'acheter, puisqu'il est coûteux de bâtir. En outre, il y a un long délai pour obtenir l'approbation des autorités municipales pour les chantiers.
Offre limitée, demande très forte, augmentation des loyers, du point de vue d'un investisseur assez attrayant. Il y a la question de l'abordabilité qui est légitime. Il est désormais de plus en plus inabordable, c'est certain, d'habiter dans nos villes.
Mais au niveau économique pur, c'est-à-dire l'offre et la demande, c'est très attractif. Aux États-Unis. Que se passe aux États-Unis? Parce que notre économie est beaucoup plus résiliente face à toutes ces hausses de taux. L'économie américaine est beaucoup plus résiliente que la nôtre.
- Oui, l'économie américaine se porte très bien. Il y a une certain nombre de dynamiques. Revenons-en à l'offre et la demande. La demande est un peu plus mitigée.
Pourquoi? Parce que l'immigration est un peu plus limitée en pourcentage de la population aux États-Unis.
Et surtout, en proportion des unités de logements États-Unis. C'est là où on en vient à l'offre. Il y a beaucoup plus de nouvelles offres.
Il est plus facile dans plusieurs états américains, et en particulier dans les états dits ensoleillés, Tennessee, les Carolines, la Géorgie, le Texas, la Floride, dans ces états il est plus facile de bâtir de nouveaux logements. Par conséquent, revenons-en à l'offre et la demande, beaucoup plus d'offres. Pas tellement de demandes. En fait, il y a une croissance négative des loyers dans certains endroits.
Là où c'est dynamité pas vraiment à l'œuvre, ce sont dans les lieux qui éprouvaient des difficultés il y a trois ans. Par exemple, la conteste. Pourquoi ce cas?
Parce qu'il y a trois ans les gens quittaient des villes comme New York. À présent les gens y réemménagent.
Il y a l'étalonnage post-COVID. Davantage d'offres et moins de demandes.
[---] Met en Europe, la différence c'est qu'il n'y a pas autant de participants institutionnels sur le marché. Cela change rapidement toutefois, mais pour résumer, il n'y a pas autant en générale en Europe autant de participants institutionnels. La même chose s'applique à l'Australie. L'Australie n'a pas vraiment vu la participation de l'institution car la plus grande partie aux États-Unis et au Canada, nous appellerions des immeubles d'appartements, c'était en fait des copropriétés. Cela change rapidement à cause de certains changements dans la fiscalité en Australie et nous pensons que ces changements, s'ils sont confirmés, vont créer un tout nouveau secteur des logements résidentiels en Australie, ce qui est très intéressant parce que l'Australie semblable au Canada. Beaucoup d'immigration, la demande est très élevée et nous verrons encore comment l'offre y réagira, mais d'ici là, il y aura des opportunités intéressantes en Australie.
- Merci pour cette réponse très développée. Vous avez parlé d'abordabilité. Que pensez-vous de l'abordabilité au Canada? Il y a une génération de Canadiens qui s'inquiètent de la possibilité d'accéder à la propriété immobilière.
- C'est une question très légitime.
Quand on considère les raisons pour lesquelles les choses coute ce qu'elle coûte, il y a une hausse considérable dans le coût du bâtiment. Acier, béton, tout a augmenté et le cours de la main-d'œuvre.
Pour les promoteurs immobiliers, ceux-ci doivent généralement payer pour investir dans ces terrains et compte tenu du délai d'approbation, beaucoup de ces promoteurs ont emprunté. Le coût de ces emprunts a beaucoup augmenté. Pendant le délai d'approbation, les promoteurs doivent payer l'intérêt sur ces prêts. Tout cela doit être recouvré.
Tant qu'il s'agit de promoteurs à but lucratif. Cela crée une dynamique difficile. Compte tenu du coût de bâtir, le prix de vente peut être inabordable parce que la mensualité hypothécaire est très élevée. Beaucoup de gens se rabattent sur l'habitat locatif, ce qui crée une demande de logements locatifs. Malheureusement, nous ne reconstruisons pas ce qu'il faudrait pour satisfaire la demande. Ça prend longtemps parce que vous pourriez devoir passer deux ans à obtenir l'approbation, deux à trois ans à bâtir. Si vous commencez aujourd'hui, vous pourriez achever votre immeuble en 2029 ou 2030. Par conséquent, il y a des taux d'inoccupation très faible et une hausse des loyers. Donc oui, c'est un problème, c'est certain.
Est-ce que l'on propose des solutions qui ont attiré votre attention?
- Il n'y a pas de solution unique.
À des organismes à but lucratif, des œuvres de bienfaisances qui ont joué des rôles. Nous nous sommes réunis à Ottawa nous avons publié un rapport. Ce rapport a été étudié par le cabinet fédéral à la fin de l'été.
Ce rapport comporte 15 recommandations. Jusqu'ici, à ma connaissance, l'une des recommandations a été partiellement mise en œuvre et une ou deux autres sont à l'étude. L'une des deux recommandations, c'était la TPS ou la TVH sur les nouveaux bâtiments, mais il faudrait mettre en place une stratégie au niveau de la main-d'œuvre, c'est-à-dire qu'il faut davantage de travailleurs pour nous aider à bâtir des logements. Il faut un processus d'approbation plus rapide et plus rationnelle. Et puis, il faut une stratégie pour nous procurer des matériaux de construction, des engins sur une échelle pancanadienne, davantage de normalisation pour le bâtiment. Après la deuxième guerre mondiale, il y a été ainsi possible de bâtir rapidement de nombreux logements. Ces 15 recommandations sont importantes, qui portent sur les logements dits au prix du marché, abordable, mais également les logements sociaux, les refuges, et il y a un besoin tout aussi criant et il faut que les pouvoirs publics fédéraux, provinciaux et municipaux mais aussi le secteurs à but non lucratif y participent. Il faut qu'un certain nombre d'éléments se conjugue, non seulement les financements et les autres éléments que j'ai évoqués, disponibilité de la main-d'œuvre, une collaboration entre le secteur public et le but non lucratif, parce que bâtir de nouveaux logements sociaux coûtent fort chers et les gens ne sont pas nécessairement très riches, nation se combine avec le secteur privé, ceci permet de combler l'écart plus rapidement. La ces secteurs à but lucratif, non lucratifs et les pouvoirs publics est très important.
- Excellent. Comme d'habitude, faites vos propres recherches avant de prendre des décisions de placement.
Colin Lynch pas d'autres questions sur l'immobilier dans quelques instants. Vous pouvez nous les poser en tout temps par courriel MoneyTalkLive@TD.com.
À présent, poursuivre la découverte CourtierWeb.
Si vous voulez mettre à l'essai une idée des négociations avant d'acheter, CourtierWeb vous propose des outils. Bryan Rogers est formateur principal à Placements directs TD. Bryan Rogers n'étant pas au rendez-vous.
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nous allons passer outre. Vous auriez entendu la présentation de Bryan. Il y a bien sûr un centre d'apprentissage sur CourtierWeb vous trouverait encore plus de ressources.
Je vous rappelle comment nous poser vos questions.
Avez-vous une question sur les placements ou encore sur les marchés? Vous pouvez nous la poser, soit par courriel, MoneyTalkLive@TD.com, soit dans la boîte de questions au bas de votre écran. Il suffit de cliquer sur envoyer. Nos invités pourraient vous répondre en direct.
Colin Lynch répond à vos questions sur l'immobilier.
Nous allions vous donner une petite pause de trois ou quatre minutes, mais vous êtes de nouveau sur la sellette.
Comment se portent immobiliers de détails?
- La situation de l'immobilier de détails très positifs par rapport à ce qui s'est passé en 2020, 2021 et 2022.
Les clients sont de retour dans les magasins, l'achalandage augmente. En fait, l'achalandage est revenu au niveau de 2019 dans la plupart des formats.
Les centres commerciaux intérieurs, les boutiques des centres-villes, tout cela, c'est positif. Par ailleurs, ce qui est possible pour les investisseurs dans le commerce de détail, c'est que l'inflation est concrétisée dans le commerce de détail. Lorsque vous achetez des marchandises qui coûtent plus cher, il y a une proportion des baux de location qui est liée au chiffre d'affaires des locataires.
Ces baux de location procurent donc au propriétaire une augmentation de loyer puisque le locataire réalise un chiffre d'affaires plus élevées à cause d'un achalandage accru et des prix de revient écrus. Voilà une dynamique très positif. Ce n'est pas uniforme quant à l'évolution positive du commerce de détail. Certains secteurs plus proches centres-villes sont désavantagés parce qu'il y a moins de retour au centre-ville. Je parle par exemple, je prends l'exemple d'Ottawa.
D'autres caciques sont bien reliés au transport en commun qui donne d'excellents résultats. Il y a donc des variations de bout à l'autre du pays. Mais l'immobilité détail affichait les meilleurs résultats cette année depuis cinq ans, voire même 10 ans.
La question comment ce résultat va-t-il se prolonger.
S'il y a un atterrissage en douceur, que la croissance de l'emploi est légèrement négative ou positive ou inchangée et que les taux d'intérêt diminuent, immobilité détail va bien se porter.
S'il y a un atterrissage brutal, immobilier de détail sera affecté comme tout le reste de l'économie.
- J'allais vous poser la question. Est-ce que la bonne fortune des détaillants sur site est obtenue aux dépens des commerces en ligne?
- Oui. Depuis un an et quelque, oui. La pénétration du commerce électronique est essentiellement inchangée dans notre région. Il y a une énorme augmentation, mais à présent cette pénétration instable.
- Vous avez très bien dit cela.
On se rappelle 2022, on voulait sortir de chez soi, dépenser, aller dans des lieux physiques. Cet enthousiasme dur toujours au niveau de la demande de locaux d'entreposage, par exemple. Si vous remontent à 2022, on envisageait la construction de nos entrepôts.
C'est toujours le cas mais il y a également le coût du foncier. Il faut acheter de nouveaux terrains pour construire des entrepôts. La demande est tellement forte que sur certains marchés les prix des terrains changeaient chaque jour, ce qui est tout à fait exceptionnel. Nous en sommes loin à présent. Le prix des terrains diminue.
Je dirais que si vous considérez le secteur industriel, le secteur de l'entreposage, il y a eu une normalisation. Le commerce électronique, selon moi, continuera de progresser, c'est-à-dire qu'à long terme il y aura toujours une demande accrue d'entrepôts, puisque les participants secteurs du commerce électronique poursuivront leur croissance et de nouveaux participants arriveront sur les marchés. À long terme, ce secteur se porte bien. Mais quand vous considérez la croissance des loyers, c'est-à-dire comment évolue le revenu d'un investisseur en immobilier, cela a vraiment décollé. Une augmentation très forte. À présent il y a une dégringolade.
Nous sommes toujours au-dessus de zéro mais il y a eu une descente considéra. À mon avis, c'est sain.
Le taux d'inoccupation également grippée, ce qui était prévu, car s'il n'y a pas autant de nouveaux locaux construits dans le secteur, plutôt s'il n'y a pas de nouveaux locaux occupés, le taux d'inoccupation va augmenter, mais il a augmenté par rapport à des niveaux qui ne pouvaient pas durer.
- Une autre question.
On entend beaucoup parler des risques reliés au renouvellement des prêts hypothécaires résidentiels cette année. Que dire de l'immobilier commercial?
- On a beaucoup parlé d'un certain nombre de facteurs, mais les investisseurs dans le secteur des bureaux et certains investisseurs qui sont en difficulté, voire en défaillance par rapport à leur dette, c'est un programme plus grave aux États-Unis qu'au Canada, en particulier en particulier une dynamique légèrement différente aux États-Unis. Il y a beaucoup de participant niveau de l'investissement dans les bureaux et aussi au niveau des prêts aux investisseurs du secteur immobilier. Quand la situation devient difficile, les investisseurs ont davantage de chances de rendre la clé.
Le problème, lorsqu'on investit dans la dette, c'est que la personne qui détient la dette ne prévoyait pas vraiment gérer un immeuble.
C'est en général une dynamique plus difficile. Au Canada, il y a moins de participants sur le marché, moins de prêteur et par conséquent les mémoires sont longues. Si vous rendez les clés à un prêteur et que dans cinq ans vous voulez emprunter pour acheter un autre immeuble de bureaux, tout le monde sait que vous avez rendu les clés il y a cinq ans. Si vous obtenez un prêt, tout sera différent parce que tout le monde se rappelle.
Cela ne signifie pas qu'il n'aura pas des défaillances.
Il y a eu des défaillances, mais le nombre des défaillances est moins élevé jusqu'ici au Canada.
Nous croyons qu'il y aura un nombre plus bas par rapport par exemple aux États-Unis. Est-ce que je suis préoccupé des taux de défaillance dans d'autres secteurs de l'immobilier? Pas vraiment.
Petite mise en garde s'appliquant secteur du détail aux États-Unis où il y a eu beaucoup de défaillance. La situation s'assainit toutefois et l'économie aux États-Unis se porte bien. Ce n'est pas une préoccupation importante.
C'est le secteur des bureaux qui est préoccupant au niveau des défaillances, particulièrement aux États-Unis. Le Canada n'est pas immunisé.
- Une question de suivi. On s'interroge sur les prêts aux petites entreprises pendant la pandémique doive à présent les rembourser. Est-ce que cela aura un impact considérable si certaines entreprises ne puissent pas rembourser?
- Les petites entreprises qui ont touché un prêt, dont l'échéance est proche, c'est très important.
On comprend certains des éléments qui vivraient ses investisseurs, mais songeons à l'immobilier en général.
Il y a beaucoup de créneaux résidentiels, les entreprises sont moins affectées. Il s'agit vraiment des bureaux et du secteur des détails. Mettons la moitié de la superficie.
Qui occupe la grande majorité de ces secteurs? Ce sont en général des entreprises beaucoup plus importantes.
Dans le secteur des bureaux, des grandes banques, des compagnies d'assurances, des administrations publiques qui ont tendance à occuper des centaines de milliers de pieds carrés, voire des millions de pieds carrés. Dans le secteur du détail il y a un nombre moins important de magasins en rabais. Il y a 30 ans ce secteur était dominé par les magasins, les grands magasins.
Aujourd'hui il y a des grands magasins plus des détaillants spécialisés.
Par exemple, des boutiques de chaussures de course, des boutiques d'électronique, il y en a beaucoup qui occupe beaucoup de superficie. Tout ceci pour dire que les secteurs qui sont occupés par les entreprises qui ont touché ces prêts sont en général de petites entreprises qui occupent des locaux plus réduits. Par conséquent, l'impact de cette volatilité sur les secteurs de l'immobilier de bureaux et de détails, globalement, est mineur.
Je ne veux pas minimiser l'impact de ce phénomène sur les petites entreprises qui certainement significatif, mais au niveau de l'impact sur l'immobilier, il est mineur.
- Colin Lynch pas d'autres questions dans quelques instants. Faites toujours vos propres recherches avant de prendre des décisions de placement. Je vous rappelle comment nous poser vos questions.
Avez-vous une question sur les placements ou encore sur les marchés?
Vous pouvez nous la poser, soit par courriel, MoneyTalk TD.com, soit dans la boîte de questions au bas de votre écran.
Il suffit de cliquer sur envoyer.
Nos invités pourraient vous répondre en direct.
Jetons un coup d'œil sur l'indice S&P 500 qui a clôturé vendredi avec un niveau record. Il progresse aujourd'hui, cela signifie qu'il s'agit d'un nouveau record.
Non, il s'agit plutôt de la plate-forme avancée. Le TSX 60 et non pas le S&P 500. Voyons de quoi il s'agit. Les données sont un peu mitigées. Shopify progresse avec certains titres de technologie. Je crois qu'il avait progressé de deux ou 3 %. À présent, il n'est en hausse de 1 %. Le secteur de l'énergie est très mixte, le secteur financier est très mixte, et le secteur des produits de base. Kinross progresse mais First Quantum recule.
L'un des grands événements de la semaine, c'est l'annonce des taux d'intérêt par la Banque du Canada mercredi. Les chances d'une réduction des taux d'intérêt ont été quelque peu compromises la semaine dernière.
Comment la Banque du Canada va-t-elle soupeser les statistiques? Anthony Okolie commente.
- Cette année sera une année assez difficile pour la Banque du Canada cause de l'inflation élevée qui a été annoncée récemment, de la remontée inattendue du secteur de l'immobilier au Canada. Les marchés obligataires ont reculé la semaine dernière. Les obligations à deux ans et à 10 ans sont en hausse de 30 points, en attente de la décision. Les attentes à l'égard de coupure de taux sont passées de mars avril pour plusieurs raisons. Tout d'abord, l'inflation évolue dans la mauvaise direction.
Les attentes à l'égard de l'IPC globale devaient augmenter à cause des effets de comparaison, vu que les prix en décembre 2022 étaient plus bas. Cela s'est produit comme prévu, mais ce qui a été étonnant, c'est une hausse dans les taux d'inflation de base comme le graphique montre.
La Banque du Canada scrute le taux annualisé sur trois mois de l'IPC, qu'elle était en hausse de 3,6 % contre 2,9 dans les données les plus récentes.
Il y a une deuxième préoccupation naturellement, ce sont les données sur le logement, lesquels étaient plus élevés que prévus. Les ventes de logements étaient en hausse de 9 % sur un mois. Le prix moyen des logements était rose pour la prof depuis le printemps dernier lorsque la Banque du Canada a recommencé sa série de hausse de taux. L'amélioration du secteur du logement a peut-être été impulsée par une météo plus clémente que prévu en décembre, mais c'est encore une fois des statistiques dans la Banque du Canada va tenir compte.
Ensuite, les Canadiens continuent de dépenser dans les centres commerciaux. Les ventes au détail du mois de novembre laissaient voir que les consommateurs achètent des chaussures, des vêtements, de la bijouterie et font des emplettes de Noël même s'il y a une minoration des dépenses en alimentation.
Les Canadiens ont sans doute (...) les sondages montrent une confiance qui continue de faiblir.
Où en est la Banque du Canada avec la réunion de la semaine? Compte tenu de la hausse des données, Services économiques TD considère qu'il est peu probable que la Banque du Canada entame la série des réductions de taux ce mercredi, mais qu'elle va sans doute maintenir son attitude de prudence en se concentrant sur le fait que sa mission n'est pas encore accomplie.
Les faiblesses répercuteront bientôt sur les données.
Réduire les taux au printemps cette année, ce qui est conforme avec les prévisions de Services économiques TD que les taux seront réduits à partir du deuxième trimestre de cette année. Nous allons assurer la couverture de l'annonce la Banque du Canada mercredi pour obtenir réaction immédiate.
- Merci Anthony Okolie.
À présent, un coup d'oeil sur les marchés.
Revoici la plate-forme avancée conçue pour les négociateurs actifs et proposés par Placements directs TD. Nous vous avons montré les TSX 60 avant l'intervention d'Anthony. Voici les S&P 100.
L'indice global est toujours positif, en hausse de 14 points, soit un tiers de pour cent. L'indice S&P 500 continu de progresser pour atteindre un nouveau record.
Que ce produit est-il aujourd'hui? Le secteur financier contribue à la hausse.
Il y a Citigroup, Bank of America, Wells Fargo. Dans le secteur de la technologie, ce ne sont pas tellement les fabricants de semi-conducteurs qui avaient beaucoup contribué à l'atteinte de record pour le S&P 500. AMD recule d'ailleurs.
Mais il y a une force tranquille, un peu plus de 1 % chez Apple, Google, d'autres titres également. Des dynamiques intéressantes dans les bourses américaines qui maintiennent le S&P 500 à un niveau record. Pour vous renseigner sur la plate-forme avancée, visitez le site de Placements directs TD. Colin Lynch the Gestion de placements TD, nous avons le temps de vous poser une nouvelle question. La hausse de l'intelligence artificielle a-t-elle un impact sur l'immobilier?
- C'est une excellente question.
Jusqu'ici, l'impact a été plutôt ténu, mais cela ne signifie pas qu'il ne sera pas très fort dans l'avenir.
Il y a beaucoup de secteurs où l'intelligence artificielle pourrait jouer un rôle important. Dans l'investissement, nous utilisons énormément de données afin de déterminer quels sont les meilleures villes, quels sont les marchés sur les diverses villes. Toute l'information que nous utilisons dans tous les immeubles, dans toutes les villes, ça fait énormément de données.
La synthèse de ces données, la prédiction, le potentiel prédictif de ces données, la connectivité de ces données à d'autres données dans l'économie, sur les marchés financiers, à mon avis, dans la totalité, de ce qui peut être fait, nous atteignons un niveau de 3/10 comme industrie.
L'IA peut jouer un rôle énorme. Mais aussi, si vous mettez cela de côté, vous avez un immeuble, quelle est l'occupation exacte de cet immeuble et de tous ces éléments? Par exemple dans une tour de bureaux, un immeuble d'appartements, il y a des logements, des bureaux, des lieux de travail, mais encore les services, les détaillants au sous-sol et au rez-de-chaussée.
Est-ce que les salles de conférences, gymnase, sont inutilisés, à quelle heure? Il y a énormément d'aperçus qu'on peut obtenir de manière à offrir une nouvelle expérience. Et puis, il y a les éléments environnementaux et les objectifs environnementaux. Que ce soit les fenêtres, les matériaux qui entrent dans leur composition, comment les fenêtres réagissent-elles au soleil, chauffage, au refroidissement?
Nous n'y sommes pas encore. Si vous travaillez dans des bureaux parfois, vous dîtes qu'il fait très chaud, d'autres fois qu'il fait très froid.
Tous ces éléments au niveau de la prédiction, si vous connaissez la météo 14 ans à l'avance, peut-être avec exactitude mais vous avez une idée, vous pouvez relier cela à l'évolution des systèmes de l'immeuble avec des données qui peuvent être en temps réel. Il y a énormément de potentiel pour l'intelligence artificielle dont nous ne profitons pas encore, peut-être parce que tout ce secteur évolue très rapidement, donc l'impact jusqu'ici a été ténu mais l'impact potentiel, et je n'ai même pas parlé des risques si on songe aux ouragans, aux inondations, aux séismes, mais l'impact potentiel pour l'immobilier sera important.
- Colin Lynch, ça me fait toujours plaisir de m'entretenir avec vous. À bientôt j'espère. Colin Lynch devait Gestion de placements TD. Comme toujours, faites vos propres recherches avant de prendre des décisions de placement. Restez à l'écoute, demain, Bryan Armour de Morningstar Research répondre à vos questions sur les fonds négociés en bourse.
Vous pouvez nous les poser d'ores et déjà par courriel, MoneyTalkLive@TD.com. Merci et à demain!