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Qu’il s’agisse d’une maison de vacances en temps partagé ou d’un condo dans une ville universitaire, les propriétés locatives sont un moyen populaire de générer un revenu supplémentaire. Cet investissement s’accompagne de lourdes responsabilités, mais aussi de certains de risques. Nicole Ewing, directrice, Planification fiscale et successorale à Gestion de patrimoine TD, se joint à Kim Parlee pour expliquer comment rentabiliser au maximum une propriété locative.
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Vous cherchez à générer un revenu supplémentaire? Vous pouvez investir dans une propriété locative. C’est parfois un bon moyen d’investir à long terme, mais c’est aussi une lourde responsabilité. Il y a les considérations fiscales, les changements de politique, et la rentabilité n’est pas toujours garantie.
Nicole Ewing, directrice, Planification fiscale et successorale à GPTD va nous en dire plus sur tous les points qui méritent réflexion. Nicole, c’est toujours un plaisir. Excellent sujet. Merci de l’avoir soulevé. Tout d’abord, pour ceux qui songent à acquérir une propriété locative, quels sont les avantages? Pourquoi choisir cette option?
Traditionnellement, le but est de constituer un patrimoine. La perspective de gains potentiels à long terme et d’un revenu mensuel est très attrayante. De plus en plus de gens achètent ces propriétés pour leurs enfants, quand ils font des études postsecondaires. Plutôt que de batailler pour trouver un logement pour étudiant, l’enfant occupe le logement pendant ses études. Il peut aussi louer des chambres à des amis ou des colocataires. Par la suite, quand l’enfant n’est plus aux études, la propriété devient une propriété locative.
Certains envisagent cette solution au lieu de déménager dans un logement plus petit. Ils achètent une propriété dans l’optique de vendre leur résidence actuelle et de s’installer dans la propriété locative plus tard, quand leurs besoins et leur style de vie auront changé. Il y a plein de raisons de le faire, et aussi beaucoup de points qui méritent réflexion.
On peut vraiment y gagner si on s’y prend intelligemment. Quels sont les obstacles auxquels on peut se heurter?
Le grand obstacle, c’est le coût d’accès au marché. Les prix sont chers et la concurrence est féroce. Il faut donc bien comprendre ce à quoi on s’engage financièrement. C’est important. Les taux d’intérêt sont fluctuants. Il faut garder en tête qu’en raison de ces fluctuations, la rentabilité risque de changer. Vous avez mentionné les changements juridiques. C’est le cas des règles concernant la déduction des dépenses de location à court terme de votre revenu, ce qui change considérablement les calculs.
Il y a le risque d’avoir de mauvais locataires. Parfois, certains locataires ne paient pas le loyer, endommagent la propriété ou refusent de déménager, et il faut s’y préparer. Ça peut toujours arriver. Et bien sûr, il y a le risque que la propriété devienne un gouffre financier. Le rendement du capital investi n’est donc pas garanti. Certaines propriétés nécessitent qu’on injecte sans cesse des fonds et vous ne profiterez jamais de gains à long terme ni même d’un revenu mensuel régulier. Il faut donc réfléchir à la fois aux volets juridique et financier.
D’accord. Comme on le sait, les risques juridiques ont fait les manchettes. Merci de le souligner, Nicole. Certains territoires autorisent les locations Airbnb, d’autres les interdisent, mais des gens ont acheté des propriétés dans cette optique. Et...
Il y a un problème dont les gens ne sont pas forcément conscients. Vous vous croyez peut-être en sécurité, mais si votre locataire sous-loue pour une durée inférieure à la règle des 90 jours qui s’applique à la location à court terme, vous pourriez être tenu responsable. Soyez prudents, assurez-vous que vos documents juridiques sont en ordre et que vous avez un bail à jour et précis pour pouvoir faire face à ces situations. C’est vraiment important.
Excellente remarque. Vous avez une liste qui donne des pistes de réflexion pour rentabiliser davantage une propriété locative. On va la montrer à l’écran. Pouvez-vous la passer en revue?
Tout d’abord, l’emplacement est bien sûr primordial. Assurez-vous que la propriété que vous achetez est attrayante pour les locataires potentiels, par exemple à proximité des transports. Si vous voulez attirer des étudiants, assurez-vous d’être situé à proximité d’un établissement d’enseignement postsecondaire secondaire. Ensuite, le type de propriété. Est-ce que vous voulez un condo avec des frais d’entretien ou plutôt une maison? Dans ce cas, vous déboursez les frais d’entretien un peu différemment.
Faites une analyse approfondie des entrées et sorties d’argent, en tenant compte de toutes les dépenses potentielles et du type de financement qui vous convient, qu’il s’agisse d’un prêt hypothécaire ordinaire ou d’une LDCVD, ou d’un financement au moyen d’autres placements.
Veillez à sélectionner vos locataires avec énormément de soin. Choisissez qui occupera cette propriété dans une optique à long terme. Certaines personnes baissent le montant du loyer pour obtenir le locataire idéal, mais vous devez avoir un bail juridique contraignant qui stipule les conditions que vous devez tous les deux respecter pour éviter les dérapages.
Planifiez les travaux potentiels. Même si vous avez les liquidités, quelle que soit la propriété, il y aura des besoins à long terme. Planifiez les rénovations ou le remplacement des électros, puis établissez un loyer qui reflète vraiment les coûts que vous engagez et la valeur de la propriété. Tenez compte des besoins actuels, mais aussi du financement des rénovations ou des besoins d’entretien à long terme.
C’est une excellente question. Je sais que vous voulez en parler, mais dans quels cas est-il logique de décider d’économiser de l’argent en gérant une propriété soi-même, en s’occupant de tout? Ou dans quels cas vaut-il mieux payer quelqu’un qui s’en chargera? Bien sûr, ces services sont coûteux. À quoi faut-il réfléchir?
Je suis tentée de dire qu’avec l’âge et l’expérience, vous êtes plus susceptible de confier la gestion à une société. Il y a beaucoup à faire. Il faut y consacrer du temps non seulement pour communiquer avec les locataires régulièrement, mais aussi pour faire les travaux de rénovation nécessaires et assurer l’entretien. Il faut trouver les matériaux et les personnes qui s’en chargeront, éventuellement prendre un congé pour superviser les travaux. Il y aura d’importantes répercussions sur votre flexibilité et votre style de vie.
Est-ce que vous aimez voyager? Quitter la ville pour quelque temps? Votre immeuble locatif est-il éloigné de votre lieu de résidence? Vous devez pouvoir intervenir 24 heures sur 24 en cas d’urgence. Réfléchissez aussi aux coûts associés. Établissez clairement le coût en termes d’opportunités, mais aussi le coût des erreurs, que ce soit sur le plan des réparations ou du point de vue juridique, car ça risque de vous revenir en pleine figure.
Et, franchement, c’est important d’avoir quelqu’un pour faire tampon entre vous et le locataire pour se détacher des émotions. Les experts connaissent les lois, ils savent comment interagir dans ce genre de situation. Ce tampon est parfois inestimable pour ceux qui ne veulent pas s’engager dans des relations interpersonnelles concernant ce qu’ils considèrent comme un placement.
Je n’ai plus qu’une minute, Nicole, mais il reste une question importante … L’imposition. À quoi faut-il faire attention?
Oh, mon Dieu. Il y a différentes conséquences fiscales selon le type de propriété. Commençons par les types de dépenses. Il y a les dépenses à court terme. Il faut distinguer les dépenses courantes des dépenses en capital. Les dépenses courantes correspondent par exemple à de petites réparations, aux frais de véhicule, aux frais d’annonce, etc. Vous pouvez les déduire de votre revenu de location.
Par contre, vous ne pouvez pas déduire les investissements à long terme, ceux qui améliorent à la propriété. Vous pouvez seulement les amortir au fil du temps. Il faut être conscient de ces différences. Là aussi, il y a de nouvelles règles sur les dépenses que l’on peut déduire, et il faut les connaître. Sachez quelles sont les règles.
Mais aussi, si vous fournissez des repas ou un service de nettoyage, vous risquez de transformer votre propriété locative en entreprise. Vous aurez alors un revenu d’entreprise, une propriété commerciale. Les règles et les exigences de déclaration sont complètement différentes. Mais surtout, il faut tenir compte du coût de cession de la propriété, soit parce que vous la vendez ou à votre décès, lorsque la disposition est réputée. Et il y a le cas de changement d’utilisation.
Si vous avez acheté la propriété en vue de la louer et de l’utiliser plus tard comme résidence principale, ce changement d’utilisation va déclencher un événement fiscal. Vous devrez inclure le revenu touché dans l’année au revenu assujetti à l’impôt. Et vous aurez besoin de liquidités pour payer cet impôt. Il ne faut donc pas oublier les obligations fiscales actuelles et futures.
J’imagine que si on s’attend à devoir examiner de plus près cette question, il faut s’adresser à plusieurs personnes pour savoir comment intégrer tout cela à son plan.
Rassemblez votre équipe. Consultez votre comptable qui vous aidera à gérer le flux monétaire et le financement avec votre banquier, qui peut examiner les différents modes de financement. Faites aussi appel à votre avocat ou à votre notaire pour vous assurer que le bail est une entente juridiquement contraignante.
Si vous ajoutez des conditions qui ne sont pas juridiquement contraignantes, vous risquez de vous retrouver dans une situation très inconfortable. Si vous avez un locataire et que vous n’avez pas de bail qui peut le contraindre à quitter les lieux, il s’agit d’une rupture de la relation et toute la raison d’être de votre placement tombe à l’eau.
Et bien sûr, vous travaillez peut-être avec une équipe de gestion professionnelle. Déterminez bien ce qu’elle offre et n’offre pas, et quels sont les différents coûts On peut espérer que votre équipe de conseillers saura vous dire si l’investissement est viable dans votre situation.
Vous avez armé tout le monde d’excellentes pistes de réflexion pour amorcer la conversation. Nicole, c’est toujours un plaisir. Merci beaucoup.
Tout le plaisir était pour moi.
[MUSIQUE]
Nicole Ewing, directrice, Planification fiscale et successorale à GPTD va nous en dire plus sur tous les points qui méritent réflexion. Nicole, c’est toujours un plaisir. Excellent sujet. Merci de l’avoir soulevé. Tout d’abord, pour ceux qui songent à acquérir une propriété locative, quels sont les avantages? Pourquoi choisir cette option?
Traditionnellement, le but est de constituer un patrimoine. La perspective de gains potentiels à long terme et d’un revenu mensuel est très attrayante. De plus en plus de gens achètent ces propriétés pour leurs enfants, quand ils font des études postsecondaires. Plutôt que de batailler pour trouver un logement pour étudiant, l’enfant occupe le logement pendant ses études. Il peut aussi louer des chambres à des amis ou des colocataires. Par la suite, quand l’enfant n’est plus aux études, la propriété devient une propriété locative.
Certains envisagent cette solution au lieu de déménager dans un logement plus petit. Ils achètent une propriété dans l’optique de vendre leur résidence actuelle et de s’installer dans la propriété locative plus tard, quand leurs besoins et leur style de vie auront changé. Il y a plein de raisons de le faire, et aussi beaucoup de points qui méritent réflexion.
On peut vraiment y gagner si on s’y prend intelligemment. Quels sont les obstacles auxquels on peut se heurter?
Le grand obstacle, c’est le coût d’accès au marché. Les prix sont chers et la concurrence est féroce. Il faut donc bien comprendre ce à quoi on s’engage financièrement. C’est important. Les taux d’intérêt sont fluctuants. Il faut garder en tête qu’en raison de ces fluctuations, la rentabilité risque de changer. Vous avez mentionné les changements juridiques. C’est le cas des règles concernant la déduction des dépenses de location à court terme de votre revenu, ce qui change considérablement les calculs.
Il y a le risque d’avoir de mauvais locataires. Parfois, certains locataires ne paient pas le loyer, endommagent la propriété ou refusent de déménager, et il faut s’y préparer. Ça peut toujours arriver. Et bien sûr, il y a le risque que la propriété devienne un gouffre financier. Le rendement du capital investi n’est donc pas garanti. Certaines propriétés nécessitent qu’on injecte sans cesse des fonds et vous ne profiterez jamais de gains à long terme ni même d’un revenu mensuel régulier. Il faut donc réfléchir à la fois aux volets juridique et financier.
D’accord. Comme on le sait, les risques juridiques ont fait les manchettes. Merci de le souligner, Nicole. Certains territoires autorisent les locations Airbnb, d’autres les interdisent, mais des gens ont acheté des propriétés dans cette optique. Et...
Il y a un problème dont les gens ne sont pas forcément conscients. Vous vous croyez peut-être en sécurité, mais si votre locataire sous-loue pour une durée inférieure à la règle des 90 jours qui s’applique à la location à court terme, vous pourriez être tenu responsable. Soyez prudents, assurez-vous que vos documents juridiques sont en ordre et que vous avez un bail à jour et précis pour pouvoir faire face à ces situations. C’est vraiment important.
Excellente remarque. Vous avez une liste qui donne des pistes de réflexion pour rentabiliser davantage une propriété locative. On va la montrer à l’écran. Pouvez-vous la passer en revue?
Tout d’abord, l’emplacement est bien sûr primordial. Assurez-vous que la propriété que vous achetez est attrayante pour les locataires potentiels, par exemple à proximité des transports. Si vous voulez attirer des étudiants, assurez-vous d’être situé à proximité d’un établissement d’enseignement postsecondaire secondaire. Ensuite, le type de propriété. Est-ce que vous voulez un condo avec des frais d’entretien ou plutôt une maison? Dans ce cas, vous déboursez les frais d’entretien un peu différemment.
Faites une analyse approfondie des entrées et sorties d’argent, en tenant compte de toutes les dépenses potentielles et du type de financement qui vous convient, qu’il s’agisse d’un prêt hypothécaire ordinaire ou d’une LDCVD, ou d’un financement au moyen d’autres placements.
Veillez à sélectionner vos locataires avec énormément de soin. Choisissez qui occupera cette propriété dans une optique à long terme. Certaines personnes baissent le montant du loyer pour obtenir le locataire idéal, mais vous devez avoir un bail juridique contraignant qui stipule les conditions que vous devez tous les deux respecter pour éviter les dérapages.
Planifiez les travaux potentiels. Même si vous avez les liquidités, quelle que soit la propriété, il y aura des besoins à long terme. Planifiez les rénovations ou le remplacement des électros, puis établissez un loyer qui reflète vraiment les coûts que vous engagez et la valeur de la propriété. Tenez compte des besoins actuels, mais aussi du financement des rénovations ou des besoins d’entretien à long terme.
C’est une excellente question. Je sais que vous voulez en parler, mais dans quels cas est-il logique de décider d’économiser de l’argent en gérant une propriété soi-même, en s’occupant de tout? Ou dans quels cas vaut-il mieux payer quelqu’un qui s’en chargera? Bien sûr, ces services sont coûteux. À quoi faut-il réfléchir?
Je suis tentée de dire qu’avec l’âge et l’expérience, vous êtes plus susceptible de confier la gestion à une société. Il y a beaucoup à faire. Il faut y consacrer du temps non seulement pour communiquer avec les locataires régulièrement, mais aussi pour faire les travaux de rénovation nécessaires et assurer l’entretien. Il faut trouver les matériaux et les personnes qui s’en chargeront, éventuellement prendre un congé pour superviser les travaux. Il y aura d’importantes répercussions sur votre flexibilité et votre style de vie.
Est-ce que vous aimez voyager? Quitter la ville pour quelque temps? Votre immeuble locatif est-il éloigné de votre lieu de résidence? Vous devez pouvoir intervenir 24 heures sur 24 en cas d’urgence. Réfléchissez aussi aux coûts associés. Établissez clairement le coût en termes d’opportunités, mais aussi le coût des erreurs, que ce soit sur le plan des réparations ou du point de vue juridique, car ça risque de vous revenir en pleine figure.
Et, franchement, c’est important d’avoir quelqu’un pour faire tampon entre vous et le locataire pour se détacher des émotions. Les experts connaissent les lois, ils savent comment interagir dans ce genre de situation. Ce tampon est parfois inestimable pour ceux qui ne veulent pas s’engager dans des relations interpersonnelles concernant ce qu’ils considèrent comme un placement.
Je n’ai plus qu’une minute, Nicole, mais il reste une question importante … L’imposition. À quoi faut-il faire attention?
Oh, mon Dieu. Il y a différentes conséquences fiscales selon le type de propriété. Commençons par les types de dépenses. Il y a les dépenses à court terme. Il faut distinguer les dépenses courantes des dépenses en capital. Les dépenses courantes correspondent par exemple à de petites réparations, aux frais de véhicule, aux frais d’annonce, etc. Vous pouvez les déduire de votre revenu de location.
Par contre, vous ne pouvez pas déduire les investissements à long terme, ceux qui améliorent à la propriété. Vous pouvez seulement les amortir au fil du temps. Il faut être conscient de ces différences. Là aussi, il y a de nouvelles règles sur les dépenses que l’on peut déduire, et il faut les connaître. Sachez quelles sont les règles.
Mais aussi, si vous fournissez des repas ou un service de nettoyage, vous risquez de transformer votre propriété locative en entreprise. Vous aurez alors un revenu d’entreprise, une propriété commerciale. Les règles et les exigences de déclaration sont complètement différentes. Mais surtout, il faut tenir compte du coût de cession de la propriété, soit parce que vous la vendez ou à votre décès, lorsque la disposition est réputée. Et il y a le cas de changement d’utilisation.
Si vous avez acheté la propriété en vue de la louer et de l’utiliser plus tard comme résidence principale, ce changement d’utilisation va déclencher un événement fiscal. Vous devrez inclure le revenu touché dans l’année au revenu assujetti à l’impôt. Et vous aurez besoin de liquidités pour payer cet impôt. Il ne faut donc pas oublier les obligations fiscales actuelles et futures.
J’imagine que si on s’attend à devoir examiner de plus près cette question, il faut s’adresser à plusieurs personnes pour savoir comment intégrer tout cela à son plan.
Rassemblez votre équipe. Consultez votre comptable qui vous aidera à gérer le flux monétaire et le financement avec votre banquier, qui peut examiner les différents modes de financement. Faites aussi appel à votre avocat ou à votre notaire pour vous assurer que le bail est une entente juridiquement contraignante.
Si vous ajoutez des conditions qui ne sont pas juridiquement contraignantes, vous risquez de vous retrouver dans une situation très inconfortable. Si vous avez un locataire et que vous n’avez pas de bail qui peut le contraindre à quitter les lieux, il s’agit d’une rupture de la relation et toute la raison d’être de votre placement tombe à l’eau.
Et bien sûr, vous travaillez peut-être avec une équipe de gestion professionnelle. Déterminez bien ce qu’elle offre et n’offre pas, et quels sont les différents coûts On peut espérer que votre équipe de conseillers saura vous dire si l’investissement est viable dans votre situation.
Vous avez armé tout le monde d’excellentes pistes de réflexion pour amorcer la conversation. Nicole, c’est toujours un plaisir. Merci beaucoup.
Tout le plaisir était pour moi.
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