Exploiter la valeur d’une propriété : comment profiter de la surchauffe

Le marché de l’habitation est le sujet de l’heure. Acheteurs potentiels, investisseurs ou simples observateurs suivent de près l’immobilier, alors que le prix des propriétés ne cesse d’augmenter. Janvier marquait d’ailleurs une hausse record de 28 % sur 12 mois ¹.

Mais qu’en est-il si vous êtes déjà propriétaire? Comment tabler sur cette surchauffe du marché de l’habitation?

« Si votre propriété représente une valeur nette importante, vous vous demandez peut-être comment en tirer parti dans la gestion de votre patrimoine », explique Natasha Kovacs, planificatrice financière principale à Planification financière, Gestion de patrimoine TD.

Beaucoup de gens s’étonnent de voir leur propriété prendre tant d’importance dans leurs perspectives financières. Et les sentiments sont partagés… Pour beaucoup d’entre nous, le foyer a d’abord une valeur affective qui ne se calcule pas vraiment en dollars. Cela dit, bien des idées peuvent germer quand on constate les prix de vente des propriétés aux alentours. Si vous y réfléchissez, vous aussi, voici quelques facteurs importants à considérer.

Songez-vous à libérer des liquidités sur la base de votre propriété?

Pour accéder à des liquidités en utilisant la valeur nette de votre propriété, quelques options s’offrent à vous. Vous pourriez notamment opter pour une ligne de crédit sur valeur domiciliaire (LDCVD), soit un type de prêt garanti par des biens immobiliers, qui permet de bénéficier de taux d’intérêt et de paiements minimums peu élevés. Vous pouvez aussi libérer des liquidités sans vendre votre propriété en refinançant votre prêt hypothécaire.

Dans un cas comme dans l’autre, vous contractez une dette. Natasha Kovacs recommande donc d’user de prudence, surtout si vous êtes à l’étape ou à l’aube de la retraite : « Rappelez-vous que tout montant impayé à votre décès sera prélevé sur votre succession. Tenez compte de votre situation financière globale et des coûts liés à chaque option avant de prendre une décision. » La planificatrice ajoute que des professionnels des services financiers peuvent vous aider en ce sens.

Aimeriez-vous aider vos enfants à acheter une propriété?

Bien des parents aimeraient aider leurs enfants à s’acheter une propriété. Malheureusement, le marché de l’habitation n’est plus ce qu’il était. Beaucoup de gens au Canada hésitent : comment donner à leurs enfants assez d’argent pour une mise de fonds sans sacrifier leurs propres objectifs financiers?

Encore ici, les parents ont plusieurs options, mais la première chose à faire, selon Natasha Kovacs, consiste à examiner leur propre situation financière. « D’abord, retranchez de votre plan financier la somme d’argent que vous comptez donner à votre enfant, puis évaluez les répercussions de ce don sur votre situation, dit-elle. À partir de là, vous saurez s’il est sensé d’aller de l’avant. »

La prochaine étape sera de discuter de planification avec votre enfant, question de protéger vos finances (avec un prêt en bonne et due forme, par exemple). Une conversation sérieuse avec les enfants peut les aider à comprendre ce qu’ils sont en mesure de se permettre et prévenir des situations déchirantes par la suite. Il s’agit ultimement de protéger tout le monde après le versement des fonds. Pour en savoir plus, consultez l’article La génération Y, la flambée des prix de l’immobilier et l’aide que les parents peuvent fournir.

Évaluez-vous vos options pour vivre dans plus petit?

Si votre propriété a gagné fortement en valeur au fil des ans, mais qu’elle ne répond plus à vos besoins, vous songez peut-être à emménager dans une résidence plus petite. L’idée de vendre peut vous sembler judicieuse dans le contexte actuel du marché. Mais il y a quelques points à éclaircir avant de passer à l’action. D’abord, où irez-vous? Si vous comptez acheter une propriété plus petite (une maison unifamiliale ou un condo mieux adapté aux aînés), le gonflement du marché pourrait vous surprendre, même dans le cas de propriétés modestes.

« Prenez conscience de vos moyens avant d’entamer des recherches, car l’immobilier se prête aux coups de cœur, et vous ne voulez pas crouler sous les dettes, explique Natasha Kovacs. Tenez compte également des dépenses associées au déménagement. »

Selon elle, beaucoup de gens oublient ce qui s’ajoute au-delà des prix en hausse, des coûts de déménagement et des droits de mutation. Un nouveau condo peut s’accompagner d’une taxe foncière élevée ou de frais de copropriété exorbitants. « Ces obligations peuvent peser sur votre budget au quotidien », dit-elle.

Vous rentabiliserez peut-être mieux la vente de votre propriété si vous délaissez votre région au profit d’une localité plus éloignée ou rurale. Encore une fois, c’est un choix qui comporte ses conséquences. Vérifiez, par exemple, si la collectivité convoitée offre les services de santé dont vous aurez besoin en vieillissant.

Songez-vous à faire des rénovations?

Si vous envisagez à long terme de vivre dans plus petit, mais que rien ne presse, il peut être intéressant de rénover votre propriété. Les rénovations peuvent augmenter considérablement la valeur de votre demeure, tout en la rendant plus conviviale et fonctionnelle pour vous dès maintenant.

L’aménagement d’un sous-sol ou d’un logement réservé aux beaux-parents est un projet de rénovation des plus rentables. Selon Natasha Kovacs, les propriétaires préfèrent souvent y aller lentement en ce qui concerne les rénovations. Si c’est votre cas, mieux vaut commencer tôt, surtout si vous n’avez pas l’intention d’attendre trop longtemps pour vendre votre résidence. En outre, si vous refusez de puiser dans votre épargne ou vos placements, vous pouvez envisager une LDCVD pour financer les travaux.

Devriez-vous opter pour des versements hypothécaires supplémentaires ou une cotisation REER?

Si vous avez un prêt hypothécaire et que la valeur de votre propriété augmente, est-il judicieux de rembourser votre prêt avec vos liquidités supplémentaires pour devenir propriétaire à part entière plus vite? Natasha Kovacs suggère de regarder d’abord votre taux d’imposition global : « Si votre tranche d’imposition est très élevée, le choix est presque évident. Pour maximiser les avantages fiscaux, mieux vaut probablement prolonger vos versements hypothécaires et cotiser à votre régime enregistré d’épargne-retraite (REER). » Si vous n’avez pas tant d’impôts à payer, Natasha Kovacs recommande de regarder de plus près ce que vous déboursez pour votre prêt hypothécaire. Gardez à l’esprit qu’il s’agit de dollars après impôt. « À partir de vos projections dans le temps, même selon un taux d’intérêt prudent, votre rendement annuel après impôt pourrait surpasser le montant de vos versements hypothécaires », explique-t-elle.

La hausse spectaculaire du marché peut vous amener à reconsidérer votre valeur nette et son utilité dans vos plans financiers. Il reste que le toit au-dessus de votre tête n’est pas un compte de placement. Mieux vaut jouer de prudence. La clé consiste peut-être à libérer la valeur de votre propriété sans vous exposer à des risques financiers.

« Il faut penser au-delà du moment présent », précise Natasha Kovacs en abordant les options de logement. Elle recommande d’évaluer précisément le montant qu’il vous faut à la retraite si vous prévoyez modifier votre prêt hypothécaire, déménager dans plus petit ou faire des rénovations, surtout si vous ne travaillez déjà plus. Selon Natasha Kovacs, si vous hésitez quant à la direction à prendre, vous pouvez rencontrer un planificateur financier ou un conseiller qui vous aidera à trouver une solution adaptée à votre situation et à vos objectifs personnels.