Si vous êtes propriétaire d’un chalet, vous savez que passer l’été sur le bord d’un lac paisible est le rêve de nombreux Canadiens et Canadiennes. Grâce à un marché immobilier en plein essor, votre chalet pourrait être un des plus importants actifs de votre famille. Toutefois, le léguer à la prochaine génération pourrait être plus compliqué que vous ne le croyez. Chris Gandhu, planificateur pour les clients à valeur nette élevée à Gestion de patrimoine TD, se joint à Kim Parlee dans le cadre d’une discussion en trois parties sur le legs d’un chalet. Cette première partie porte sur des façons d’acheter un chalet afin qu’il soit plus facile de le léguer par la suite.
Deuxième partie : Gérer les gains en capital
Troisième partie : La planification successorale en action
Viens! Viens! L’un de mes petits-fils est ici. Max, viens ici, viens. Ils viennent d’aller cueillir des fraises. Oh, tu veux que j’en prenne... OK.
[UN ENFANT CRIE]
Vous avez vu ça?
[MUSIQUE DOUCE]
Tu as vraiment de belles fraises, Max.
On a acheté le chalet en août 1999. J’avais toujours rêvé d’avoir un chalet. Notre chalet est typique, tout en bois à l’intérieur. Il donne sur le lac Simcoe, à environ une heure au nord de Toronto en auto. C’est parfait puisque les gens peuvent venir passer la journée ici, puis repartir. Ils n’ont pas besoin de dormir ici.
On se trouve sur l’une des plus belles plages de sable du lac Simcoe. C’est une baie très profonde, et on est en plein milieu. L’eau ici est très peu profonde. Les enfants peuvent marcher dans l’eau et elle ne leur arrive qu’aux genoux. Quand j’ai acheté ce chalet, nous étions une famille de cinq, ma femme et moi, avec nos trois jeunes enfants. Si on avance de 1999 à 2021, mes trois enfants sont mariés. On est passé d’une famille de 5 à 12 personnes.
On a passé une excellente matinée avec mon petit-fils de trois ans. On est allé au champ de fraises, on a fait un tour de tracteur, on a cueilli des fraises. Cet après-midi, on va cuisiner quelque chose avec les fraises qu’on a cueillies. Je pense que c’est ça, être au chalet.
J’ai donc décidé d’en faire un actif patrimonial pour la famille. Je veux le transmettre à la prochaine génération parce que je sais que ce serait très difficile pour les enfants et les petits-enfants de le remplacer plus tard. La transmission d’un chalet est beaucoup plus compliquée que ce que les gens pensent, particulièrement lorsqu’ils achètent leur chalet.
En tant que planificateur financier, un guide fiscal de formation, je m’inquiétais de l’augmentation de la valeur du chalet et de l’incidence fiscale d’un décès. Lorsque j’ai demandé au notaire de traiter l’achat, je lui ai demandé de créer une fiducie pour la propriété. Le but était que la fiducie permette le transfert de la propriété aux enfants au prix de base pour la fiducie.
J’en discute actuellement avec mes enfants.
Je discute de la possibilité de transférer la propriété aux enfants, mais en les informant qu’ils auront besoin d’un genre d’entente de copropriété pour qu’ils s’entendent sur la responsabilité du partage des coûts, sur la responsabilité de l’entretien. Parce qu’autrement, certains pourraient se croiser les bras et compter sur les autres, qui seront mécontents d’avoir des responsabilités alors que ceux qui ne font rien profitent aussi des avantages. Tous les enfants veulent être propriétaires.
Je serais heureux qu’ils voient le chalet comme un élément important de leur vie à l’avenir, qu’ils veuillent que leurs enfants l’apprécient pour qu’ils se rendent compte que nous sommes très chanceux, et qu’ils souhaitent le garder dans la famille.
[MUSIQUE DOUCE]
C’était Jeff et l’histoire de transmission de son chalet. Pour nous donner quelques conseils sur des éléments à prendre en considération, nous recevons aujourd’hui un de nos invités préférés, Chris Gandhu. Il est planificateur pour les clients à valeur nette élevée et se joint à nous de Calgary.
Chris, merci d’être des nôtres. En théorie, la transmission d’un chalet devrait être si facile. Pourquoi ne peut-on pas simplement laisser le chalet aux enfants par testament? Pourquoi est-ce plus compliqué que ça?
Bonjour, Kim, c’est un plaisir d’être ici. En fait, Kim, on peut tout à fait le léguer par testament. La question est plutôt : devrait-on le faire? La raison principale qui rend cette question si compliquée, c’est qu’il y a beaucoup de données qu’on peut devoir prendre en considération.
Donc, pour revenir à la situation de Jeff, il a acheté le chalet pour environ un demi-million de dollars. Et si on présume qu’il s’agit d’un chalet moyen pour Muskoka, il vaut peut-être à présent 1,5 million de dollars.
Actuellement, Jeff le détient en fiducie, mais s’il le détenait en dehors d’une fiducie, au moment de sa mort, on considérerait que des gains en capital d’un million de dollars ont été réalisés. On sait que la moitié de ces gains serait libre d’impôt et l’autre serait considérée comme un revenu imposable. Or, un revenu imposable d’un demi-million de dollars ferait grimper la facture d’impôt à environ 250 000 $. Il s’agit d’une somme colossale.
La plupart des successions n’ont pas les liquidités nécessaires pour régler cette facture. Si les liquidités ne sont pas suffisantes et qu’on n’a pas pris les mesures nécessaires, la succession pourrait devoir vendre le chalet pour payer l’impôt, ce qui mettrait un terme au projet de transmission du chalet.
Il y a beaucoup d’éléments à prendre en considération ici, et on va discuter, dans l’émission d’aujourd’hui, de ce qu’on peut faire pour gérer toutes ces complications, notamment l’énorme facture d’impôt. Mais commençons en indiquant que Jeff est probablement, je dirais, l’exception à la règle. La plupart des gens ne pensent pas à cette question autant que lui, mais c’est vrai que son travail consiste à réfléchir à ce genre de choses. Quand on achète un chalet, est-il important de réfléchir au nom de qui il devrait être?
Peut-être. Je dirais que la plupart des gens, en raison de la manière dont nous possédons nos résidences principales, achèteraient leur chalet en leur nom personnel. Et normalement, un couple marié l’achètera conjointement avec un droit de survie aux noms du mari et de la femme. C’est une situation qui nous est familière. Il s’agit d’une pratique assez courante, et elle présente certains avantages.
Tout d’abord, au moment du décès, même si une disposition s’applique et qu’il faut payer de l’impôt, on a l’option de désigner le chalet comme résidence principale, ce qui ne veut pas dire qu’il s’agit nécessairement de la maison où on passe le plus de temps. Dans cette situation, il est possible de réaliser des gains importants qu’on peut soustraire à l’impôt grâce à l’exemption pour résidence principale. De plus, si une propriété est détenue conjointement, lors du décès du premier conjoint, on évite l’homologation dans certaines provinces comme la Colombie-Britannique et l’Ontario. Planifier l’homologation est donc très important.
Par contre, être propriétaires conjointement offre moins de flexibilité. Donc, si une propriété est détenue conjointement, on sait qu’on peut contourner le testament et la transférer automatiquement au copropriétaire survivant. Par contre, si on veut une planification testamentaire plus spécifique, on n’a pas la flexibilité qu’il faut pour la faire. Et parfois, pour les propriétés à l’étranger, particulièrement aux États-Unis, il peut y avoir des conséquences fiscales.
Pour en revenir à Jeff, il a parlé de fiducie. Je sais que d’autres personnes parlent d’une société. Il existe plusieurs options lors de l’achat.
Oui. Vous savez, il existe de nombreux intermédiaires qu’on peut utiliser. Une personne peut se servir d’une société lorsqu’elle a des fonds qui ne peuvent pas en être sortis ou qu’elle ne veut pas retirer pour éviter de payer de l’impôt. Elle peut simplement acheter le chalet avec l’argent de la société, ce qui n’est pas un problème, mais il faut alors être au courant de nombreux pièges. Premièrement, comme c’est la société qui détient l’actif, et non la personne, si la personne l’utilise comme propriété de vacances, elle devra payer un loyer de juste valeur à la société. La société doit par la suite déclarer ces à gains et payer l’impôt sur ceux-ci. La personne évite de payer de l’impôt dès le départ, mais devra en payer ultérieurement. Si c’est une entreprise active qui possède le chalet, des problèmes fiscaux surviendront. Par ailleurs, si on veut vendre cette entreprise, l’acheteur voudra peut-être acheter l’entreprise, mais pas nécessairement ses clients, n’est-ce pas?
De plus, le chalet pourrait être exposé aux créanciers de l’entreprise. Il y a donc beaucoup de pièges dont on doit être conscient. Bien sûr, comme Jeff est un guide fiscal, il a décidé de choisir une fiducie pour la propriété du chalet. Et la fiducie vous donne la flexibilité de gérer tous les problèmes dont on a parlé liés à la taxe successorale, à l’homologation et peut-être aux retards d’administration de la succession si le chalet était légué par testament. Ce n’est pas une solution miracle, mais c’est une option de planification possible, et je sais qu’on en parlera plus en profondeur plus tard.
Très bien. Eh bien, voilà. Restez avec nous. On sera de retour sous peu. Comme Chris l’a indiqué, il y a encore beaucoup de choses à couvrir. On a parlé des façons d’acheter un chalet. Au retour, on va parler un peu de ce qui se passe lorsqu’on le vend, de l’impôt sur les gains en capital et de la gestion de tout ça. Vous écoutez Parlons Argent. On revient dans un instant.
[MUSIQUE]