Un chalet peut être très cher. C’est pourquoi certaines personnes envisagent d’en acheter un avec des amis. Le concept de copropriété gagne en popularité, et Georgia Swan, planificatrice spécialiste de la fiscalité et des successions, Gestion de patrimoine TD, se joint à Kim Parlee pour discuter de ce qu’il faut prendre en compte avant de faire le pas.
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* L’achat d’un chalet est un rêve pour beaucoup d’entre nous, mais la forte hausse du prix des propriétés de vacances ne le rend pas forcément accessible à tous, à moins de l’acheter à plusieurs. La copropriété gagne donc en popularité, mais que doit-on prendre en compte avant de faire le pas? Georgia Swan, planificatrice spécialiste de la fiscalité et des successions, Gestion de patrimoine TD se joint à moi pour en discuter. Alors, est-ce une bonne idée? Parce que financièrement, pour beaucoup, c’est une excellente idée.
* Alors, tout dépend d’un point fondamental. Il faut mettre de côté l’amitié, car attention, il s’agit d’une opération d’affaires. Si vous ne la traitez pas comme telle dès le début, ça peut très mal se terminer. Il faut mettre de côté le romantisme et l’enthousiasme, les rêves associés au chalet et considérer cette décision comme le lancement d’une entreprise, car avec le prix des chalets actuel, on parle de millions de dollars.
* Avant d’en venir… à ce à quoi il faut réfléchir, donnez-moi un exemple des choses qui peuvent mal tourner. Parce que si vous achetez un chalet avec trois personnes pour une valeur de 1 million de dollars, c’est un excellent investissement. Cela le rend accessible, ce qui est très intéressant pour les gens. Mais le revers de la médaille, c’est quoi?
* Le revers de la médaille, c’est quand il n’y a pas de plan clair sur la façon dont le chalet sera géré et comment vous l’utiliserez. J’ai eu des clients qui n’avaient pas pensé à qui allait avoir le chalet à quel moment. Donc, certains imposaient leur séjour telle ou telle fin de semaine. Cela engendrait du ressentiment, parce que des propriétaires pouvaient planifier des mois à l’avance pour toutes les meilleures semaines, et d’autres qui n’étaient pas en mesure de planifier aussi longtemps à l’avance n’avaient droit qu’aux semaines et fins de semaine les moins intéressantes. C’est donc l’un des principaux problèmes.
* Il y a aussi les dépenses. Oui, par exemple, vous voulez une terrasse, mais une autre personne n’en veut pas. Ou vous voulez vendre, mais pas l’autre. Tout ça. D’accord, alors vous dites qu’il doit s’agir d’une opération d’affaires dès le début. De quoi faut-il parler dans ce cadre?
* Tout d’abord, de votre budget. Combien êtes-vous en mesure d’apporter pour acheter ce chalet? Déterminez le montant avec les amis avec qui vous allez l’acheter et respectez-le. C’est particulièrement important si les personnes qui achètent le chalet ont des moyens financiers différents. Une des personnes pourrait vouloir dépasser le budget parce qu’elle aime plus l’endroit que les autres.
* Et dans ce budget, il faut aussi tenir compte… de l’inégalité engendrée si vous devez emprunter de l’argent afin de mettre votre part sur la table alors que les autres disposent déjà de cet argent. Donc, le budget, c’est crucial. Ensuite, vous devez vous entendre sur la façon dont il sera utilisé. Comment les réparations seront-elles effectuées et d’où viendra l’argent? Si une personne achète un bateau, est-ce que tout le monde pourra l’utiliser? Les dates auxquelles vous serez là-bas. Tous ces aspects techniques doivent être réglés à l’avance, parce que si vous ne pouvez pas vous entendre sur ces points, peut-être que vous ne devriez pas acheter cette propriété ensemble.
* Oui. Quels types de structures juridiques de copropriété existent?
* Les deux principaux types de copropriété immobilière sont la tenance conjointe avec droit de survie ou la tenance commune. Le premier… Je l’appelle «le dernier survivant», l’idée qu’en gros si vous et moi étions propriétaires d’un chalet ensemble et que je décède, alors, le chalet vous reviendrait automatiquement. On ne voit pas ça très souvent quand des amis possèdent un chalet parce que chacun veut le léguer à son conjoint ou à ses enfants, alors habituellement, on opte plutôt pour une tenance commune. On peut avoir un intérêt égal. Ou pas. Il se peut qu’une personne possède 75 % de la maison, et l’autre 25 %, mais elles peuvent gérer leur part indépendamment.
* Il y a un autre point sur lequel il faut s’entendre. Par exemple, si vous pensez qu’en cas de décès, le chalet reviendra à vos enfants. Le copropriétaire doit se demander s’il se voit partager le chalet avec vos enfants. Est-ce que c’est quelque chose qu’il peut envisager? Le passage du chalet à la prochaine génération et les décisions concernant la vente doivent être prises en compte dès le départ plutôt que d’attendre qu’un événement le nécessite.
* Qu’en est-il de l’impôt? Parce que pour bien des gens, ce ne sera pas la résidence principale.
* Non. C’est très important. Pour beaucoup, il s’agira d’une résidence secondaire, donc l’exemption pour résidence principale ne s’appliquera pas parce qu’elle s’applique déjà à une autre maison. C’est un autre problème à prendre en compte. Au moment du passage à la génération suivante, si l’un des propriétaires se retrouve avec des impôts énormes qu’il ne peut pas honorer, cela pourrait être un problème. Les personnes qui en héritent n’auront peut-être pas les moyens de conserver le chalet. Ensuite, il y a la vente. Le propriétaire survivant voudra-t-il racheter les parts des autres personnes? Cela peut être un énorme problème.
* Oui. Et si jamais une personne décide… si deux ou trois personnes achètent un chalet et qu’une d’entre elles veut s’en départir. À moins que les autres propriétaires ne souhaitent racheter ses parts, il n’y a pas beaucoup de personnes qui voudront acheter 33 % d’un chalet pour le partager avec eux.
* Tout à fait. Dans ce cas, le seul recours, c’est le tribunal. Une action en justice particulière, appelée partage et vente, force tout le monde à vendre le chalet si les parts ne peuvent pas être rachetées.
* Alors, on comprend bien ce que vous dites, mais on peut toujours avoir envie de le faire. Dans ce cas, que doit-on faire en premier?
* Eh bien, il faut prendre le temps de parler avec la personne avec qui vous songez à acheter le chalet de tous les problèmes qui pourraient survenir et dont nous avons parlé aujourd’hui. Vous pouvez commencer par noter des idées que vous approfondirez plus tard, c’est déjà bien. Mais soyez sérieux, faites les choses bien. Consultez un bon avocat ou notaire qui se spécialise dans ces domaines, donc avec une expérience des chalets, qui pourra mettre en place cette entente, parce que j’ai vu tant de pertes de chalets et de bons souvenirs entachés parce que les gens qui les possédaient n’ont pas pu se mettre d’accord sur ce qui était important.
* La toiture avait besoin d’être réparée, et ils n’ont pas pu décider qui allait payer la note. Ou bien une personne payait la note, et l’autre se sentait redevable. Tout cela peut causer des tensions entre les propriétaires. Et ce n’est pas ce dont vous avez envie quand vous séjournez dans le chalet. Vous avez envie de vous amuser et vous détendre, pas de penser à qui va réparer le toit. * Oui. Georgia, merci beaucoup!
* Merci.
[MUSIQUE]
* L’achat d’un chalet est un rêve pour beaucoup d’entre nous, mais la forte hausse du prix des propriétés de vacances ne le rend pas forcément accessible à tous, à moins de l’acheter à plusieurs. La copropriété gagne donc en popularité, mais que doit-on prendre en compte avant de faire le pas? Georgia Swan, planificatrice spécialiste de la fiscalité et des successions, Gestion de patrimoine TD se joint à moi pour en discuter. Alors, est-ce une bonne idée? Parce que financièrement, pour beaucoup, c’est une excellente idée.
* Alors, tout dépend d’un point fondamental. Il faut mettre de côté l’amitié, car attention, il s’agit d’une opération d’affaires. Si vous ne la traitez pas comme telle dès le début, ça peut très mal se terminer. Il faut mettre de côté le romantisme et l’enthousiasme, les rêves associés au chalet et considérer cette décision comme le lancement d’une entreprise, car avec le prix des chalets actuel, on parle de millions de dollars.
* Avant d’en venir… à ce à quoi il faut réfléchir, donnez-moi un exemple des choses qui peuvent mal tourner. Parce que si vous achetez un chalet avec trois personnes pour une valeur de 1 million de dollars, c’est un excellent investissement. Cela le rend accessible, ce qui est très intéressant pour les gens. Mais le revers de la médaille, c’est quoi?
* Le revers de la médaille, c’est quand il n’y a pas de plan clair sur la façon dont le chalet sera géré et comment vous l’utiliserez. J’ai eu des clients qui n’avaient pas pensé à qui allait avoir le chalet à quel moment. Donc, certains imposaient leur séjour telle ou telle fin de semaine. Cela engendrait du ressentiment, parce que des propriétaires pouvaient planifier des mois à l’avance pour toutes les meilleures semaines, et d’autres qui n’étaient pas en mesure de planifier aussi longtemps à l’avance n’avaient droit qu’aux semaines et fins de semaine les moins intéressantes. C’est donc l’un des principaux problèmes.
* Il y a aussi les dépenses. Oui, par exemple, vous voulez une terrasse, mais une autre personne n’en veut pas. Ou vous voulez vendre, mais pas l’autre. Tout ça. D’accord, alors vous dites qu’il doit s’agir d’une opération d’affaires dès le début. De quoi faut-il parler dans ce cadre?
* Tout d’abord, de votre budget. Combien êtes-vous en mesure d’apporter pour acheter ce chalet? Déterminez le montant avec les amis avec qui vous allez l’acheter et respectez-le. C’est particulièrement important si les personnes qui achètent le chalet ont des moyens financiers différents. Une des personnes pourrait vouloir dépasser le budget parce qu’elle aime plus l’endroit que les autres.
* Et dans ce budget, il faut aussi tenir compte… de l’inégalité engendrée si vous devez emprunter de l’argent afin de mettre votre part sur la table alors que les autres disposent déjà de cet argent. Donc, le budget, c’est crucial. Ensuite, vous devez vous entendre sur la façon dont il sera utilisé. Comment les réparations seront-elles effectuées et d’où viendra l’argent? Si une personne achète un bateau, est-ce que tout le monde pourra l’utiliser? Les dates auxquelles vous serez là-bas. Tous ces aspects techniques doivent être réglés à l’avance, parce que si vous ne pouvez pas vous entendre sur ces points, peut-être que vous ne devriez pas acheter cette propriété ensemble.
* Oui. Quels types de structures juridiques de copropriété existent?
* Les deux principaux types de copropriété immobilière sont la tenance conjointe avec droit de survie ou la tenance commune. Le premier… Je l’appelle «le dernier survivant», l’idée qu’en gros si vous et moi étions propriétaires d’un chalet ensemble et que je décède, alors, le chalet vous reviendrait automatiquement. On ne voit pas ça très souvent quand des amis possèdent un chalet parce que chacun veut le léguer à son conjoint ou à ses enfants, alors habituellement, on opte plutôt pour une tenance commune. On peut avoir un intérêt égal. Ou pas. Il se peut qu’une personne possède 75 % de la maison, et l’autre 25 %, mais elles peuvent gérer leur part indépendamment.
* Il y a un autre point sur lequel il faut s’entendre. Par exemple, si vous pensez qu’en cas de décès, le chalet reviendra à vos enfants. Le copropriétaire doit se demander s’il se voit partager le chalet avec vos enfants. Est-ce que c’est quelque chose qu’il peut envisager? Le passage du chalet à la prochaine génération et les décisions concernant la vente doivent être prises en compte dès le départ plutôt que d’attendre qu’un événement le nécessite.
* Qu’en est-il de l’impôt? Parce que pour bien des gens, ce ne sera pas la résidence principale.
* Non. C’est très important. Pour beaucoup, il s’agira d’une résidence secondaire, donc l’exemption pour résidence principale ne s’appliquera pas parce qu’elle s’applique déjà à une autre maison. C’est un autre problème à prendre en compte. Au moment du passage à la génération suivante, si l’un des propriétaires se retrouve avec des impôts énormes qu’il ne peut pas honorer, cela pourrait être un problème. Les personnes qui en héritent n’auront peut-être pas les moyens de conserver le chalet. Ensuite, il y a la vente. Le propriétaire survivant voudra-t-il racheter les parts des autres personnes? Cela peut être un énorme problème.
* Oui. Et si jamais une personne décide… si deux ou trois personnes achètent un chalet et qu’une d’entre elles veut s’en départir. À moins que les autres propriétaires ne souhaitent racheter ses parts, il n’y a pas beaucoup de personnes qui voudront acheter 33 % d’un chalet pour le partager avec eux.
* Tout à fait. Dans ce cas, le seul recours, c’est le tribunal. Une action en justice particulière, appelée partage et vente, force tout le monde à vendre le chalet si les parts ne peuvent pas être rachetées.
* Alors, on comprend bien ce que vous dites, mais on peut toujours avoir envie de le faire. Dans ce cas, que doit-on faire en premier?
* Eh bien, il faut prendre le temps de parler avec la personne avec qui vous songez à acheter le chalet de tous les problèmes qui pourraient survenir et dont nous avons parlé aujourd’hui. Vous pouvez commencer par noter des idées que vous approfondirez plus tard, c’est déjà bien. Mais soyez sérieux, faites les choses bien. Consultez un bon avocat ou notaire qui se spécialise dans ces domaines, donc avec une expérience des chalets, qui pourra mettre en place cette entente, parce que j’ai vu tant de pertes de chalets et de bons souvenirs entachés parce que les gens qui les possédaient n’ont pas pu se mettre d’accord sur ce qui était important.
* La toiture avait besoin d’être réparée, et ils n’ont pas pu décider qui allait payer la note. Ou bien une personne payait la note, et l’autre se sentait redevable. Tout cela peut causer des tensions entre les propriétaires. Et ce n’est pas ce dont vous avez envie quand vous séjournez dans le chalet. Vous avez envie de vous amuser et vous détendre, pas de penser à qui va réparer le toit. * Oui. Georgia, merci beaucoup!
* Merci.
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