Le gouvernement fédéral a déposé mardi son énoncé économique de l’automne. Si vous êtes propriétaire d’un immeuble locatif à court terme et que vous vous demandez si vous devriez remplir une déclaration au titre de la taxe sur les logements sous-utilisés, ou si vous prévoyez de vendre votre entreprise, vous pourriez être touché par les nouvelles mesures. Nicole Ewing, directrice, Planification fiscale et successorale, Gestion de patrimoine TD, se joint à Kim Parlee pour discuter de ce qu’il faut savoir.
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Il semble que le gouvernement fédéral cherche à mettre un frein aux locations à court terme, aux locations de propriétés pour des vacances, des séjours de courte durée. La limite est fixée à un mois, si j’ai bien compris. Il y a aussi les visites d’affaires. Que faut-il savoir? Qu’est-ce qui en ressort?
Ce qui est vraiment inhabituel, c’est qu’on a recours au code fiscal pour tenter d’interdire certains comportements ou d’encourager le respect des règles. Ainsi, pour ceux qui ne respectent pas les règles de leur municipalité ou leur province sur l’hébergement à court terme, par exemple, ceux qui louent une propriété sans avoir obtenu les permis ou les autorisations requises, ils ne pourront pas déduire les dépenses liées aux locations à court terme, comme les frais d’intérêts s’ils ont un prêt hypothécaire. Cette mesure va avoir un impact considérable sur la rentabilité et la viabilité de ces locations.
Cette mesure change vraiment la donne. Parmi ceux qui nous écoutent, certains se disent que dans leur cas, ils peuvent peut-être louer leur résidence principale quand ils s’absentent et opter pour ce type de location. Mais pour ceux qui ont une autre propriété, vaut-il la peine de songer à convertir cette location à court terme en location à long terme de sorte à respecter les critères?
C’est peut-être judicieux d’y réfléchir. Si vous ne voulez pas vous conformer aux règles, à savoir 30 jours maximum ou les règles municipales, vous ne respectez pas la loi. Et au niveau des calculs, le revenu net que vous perceviez normalement ne sera plus au rendez-vous. Il faut donc voir ce que donnerait la conversion en location à long terme. Est-ce que la location reste rentable déduction faite de l’impôt? On sait que les locations à court terme procurent souvent un revenu un peu plus intéressant aux investisseurs. Les locations à long terme sont parfois moins avantageuses sur le plan économique, et les propriétaires envisageront peut-être de passer à la location à long terme ou même de vendre et de mettre leur propriété sur le marché.
Si l’on se penche sur le calendrier, combien de temps reste-t-il avant l’application de cette mesure? Quand ces nouvelles règles vont-elles entrer en vigueur?
Au 1er janvier 2024, c’est-à-dire dans assez peu de temps. Il ne reste qu’un petit peu plus d’un mois.
Vous disiez qu’on semblait avoir plus de temps devant nous en regardant le calendrier. Vous avez raison. C’est dans un peu plus d’un mois. Le temps file à toute vitesse. Bien. Le deuxième point qu’on a déjà évoqué auparavant, c’est la taxe sur les logements sous-utilisés. J’ai été personnellement touchée par cette question. Je me souviens qu’à l’époque, c’était franchement déconcertant, et c’est peu dire. Est-ce qu’on a obtenu quelques éclaircissements?
Oui. Je pense qu’on est tous soulagés d’avoir obtenu les éclaircissements qu’on réclamait depuis un certain temps. La situation était très déroutante, car beaucoup de gens ne savaient même pas s’ils étaient tenus de produire une déclaration. Ce qui a changé, en réalité, c’est la définition. Pour ceux qui ne s’en souviennent pas, il s’agit de la taxe de 1 % sur ce que l’on doit considérer comme des biens appartenant à des propriétaires étrangers. Cette taxe s’appliquait à un certain nombre de propriétaires détenant des biens dans certaines structures fiduciaires, par exemple, ou en propriété conjointe. Ce système engendrait une grande confusion. La définition des contribuables tenus de produire cette déclaration a été limitée. Grâce aux nouvelles exclusions, on va éliminer certains cas très particuliers ou les omissions involontaires, quand on ne sait s’il faut faire une déclaration. Il faut toujours produire une déclaration pour 2022. Cette règle – À l’origine, pour 2022, il fallait produire votre déclaration plus tôt cette année. On a bénéficié d’un report au 31 octobre, puis le 31 octobre, on a bénéficié d’un autre report jusqu’au 30 avril 2024. En fait, vous devez produire votre déclaration pour 2022 en 2024, et vous n’aurez peut-être pas besoin d’en produire une pour 2023. C’est peut-être encore un peu confus pour certains, mais on a certainement limité le nombre de contribuables qui devront produire ces déclarations.
Pour clarifier, même si vous n’êtes pas assujetti à la taxe sur les logements sous-utilisés chaque année, est-ce que vous vous exposez à des pénalités si vous n’avez pas produit de déclaration?
Oui. Si vous omettez de faire votre déclaration, j’ai une autre bonne nouvelle. La pénalité en cas de non-respect a été jugée un peu disproportionnée. Elle a donc été ramenée de 5 000 $ à 1 000 $. C’est une bonne nouvelle pour ceux qui ne sont pas forcément au courant de leurs obligations et qui risquent de faire leur déclaration en retard. La pénalité est moins punitive qu’elle ne l’était au départ.
D’accord. Très bien. C’est un peu plus clair. C’est la meilleure explication que j’ai entendue jusqu’à présent, alors merci beaucoup. Passons à la troisième nouvelle qui concerne cette fois les propriétaires d’entreprise qui souhaitent vendre leur entreprise à une fiducie collective des employés, pour permettre aux salariés d’acheter l’entreprise à terme. Il y a des changements à ce sujet. Mais avant d’entrer dans les détails, pouvez-vous nous expliquer les grandes lignes de cette proposition?
Cette mesure a été présentée dans un budget précédent en 2023, et elle vise à donner plus de souplesse et plus d’options à ceux qui vendent leur entreprise ou quittent l’entreprise. Il s’agissait de créer ce que l’on appelle une fiducie collective des employés permettant aux salariés de devenir propriétaires et de détenir des actions par l’intermédiaire d’une fiducie. Malheureusement, encore une fois, les restrictions intégrées à ces règles ont rendu cette option moins attrayante qu’on l’espérait. On est allés de l’avant, mais on va apporter quelques ajustements pour rendre cette option un peu plus attrayante. L’un des changements les plus importants porte sur la première tranche de 10 millions de dollars de gains en capital qui ne sera pas imposable, mais uniquement entre 2024 et 2026. Ce n’est tout de même pas rien. Je crois que des gens vont peut-être maintenant envisager cette option, alors qu’ils auraient fait l’impasse dessus auparavant.
Vous avez condensé beaucoup d’information avec une grande concision. Merci. Mais pour terminer, j’aimerais souligner que si vous voulez mieux comprendre ce qui s’applique à vous, par exemple si vous faites des locations à court terme, si vous êtes propriétaire d’une entreprise, ou si vous avez une propriété secondaire quelle qu’elle soit, à qui faut-il s’adresser?
Parlez-en avec vos conseillers fiscaux, vos comptables et vos conseillers financiers, surtout si vous vous demandez si la location à court terme va rester aussi attrayante qu’avant. Et si ce type de revenu change de catégorie, si la déductibilité change, vous aurez besoin de le savoir à l’avance. Alors consultez vos conseillers en placements et vos conseillers fiscaux à ce sujet.
Ce qui est vraiment inhabituel, c’est qu’on a recours au code fiscal pour tenter d’interdire certains comportements ou d’encourager le respect des règles. Ainsi, pour ceux qui ne respectent pas les règles de leur municipalité ou leur province sur l’hébergement à court terme, par exemple, ceux qui louent une propriété sans avoir obtenu les permis ou les autorisations requises, ils ne pourront pas déduire les dépenses liées aux locations à court terme, comme les frais d’intérêts s’ils ont un prêt hypothécaire. Cette mesure va avoir un impact considérable sur la rentabilité et la viabilité de ces locations.
Cette mesure change vraiment la donne. Parmi ceux qui nous écoutent, certains se disent que dans leur cas, ils peuvent peut-être louer leur résidence principale quand ils s’absentent et opter pour ce type de location. Mais pour ceux qui ont une autre propriété, vaut-il la peine de songer à convertir cette location à court terme en location à long terme de sorte à respecter les critères?
C’est peut-être judicieux d’y réfléchir. Si vous ne voulez pas vous conformer aux règles, à savoir 30 jours maximum ou les règles municipales, vous ne respectez pas la loi. Et au niveau des calculs, le revenu net que vous perceviez normalement ne sera plus au rendez-vous. Il faut donc voir ce que donnerait la conversion en location à long terme. Est-ce que la location reste rentable déduction faite de l’impôt? On sait que les locations à court terme procurent souvent un revenu un peu plus intéressant aux investisseurs. Les locations à long terme sont parfois moins avantageuses sur le plan économique, et les propriétaires envisageront peut-être de passer à la location à long terme ou même de vendre et de mettre leur propriété sur le marché.
Si l’on se penche sur le calendrier, combien de temps reste-t-il avant l’application de cette mesure? Quand ces nouvelles règles vont-elles entrer en vigueur?
Au 1er janvier 2024, c’est-à-dire dans assez peu de temps. Il ne reste qu’un petit peu plus d’un mois.
Vous disiez qu’on semblait avoir plus de temps devant nous en regardant le calendrier. Vous avez raison. C’est dans un peu plus d’un mois. Le temps file à toute vitesse. Bien. Le deuxième point qu’on a déjà évoqué auparavant, c’est la taxe sur les logements sous-utilisés. J’ai été personnellement touchée par cette question. Je me souviens qu’à l’époque, c’était franchement déconcertant, et c’est peu dire. Est-ce qu’on a obtenu quelques éclaircissements?
Oui. Je pense qu’on est tous soulagés d’avoir obtenu les éclaircissements qu’on réclamait depuis un certain temps. La situation était très déroutante, car beaucoup de gens ne savaient même pas s’ils étaient tenus de produire une déclaration. Ce qui a changé, en réalité, c’est la définition. Pour ceux qui ne s’en souviennent pas, il s’agit de la taxe de 1 % sur ce que l’on doit considérer comme des biens appartenant à des propriétaires étrangers. Cette taxe s’appliquait à un certain nombre de propriétaires détenant des biens dans certaines structures fiduciaires, par exemple, ou en propriété conjointe. Ce système engendrait une grande confusion. La définition des contribuables tenus de produire cette déclaration a été limitée. Grâce aux nouvelles exclusions, on va éliminer certains cas très particuliers ou les omissions involontaires, quand on ne sait s’il faut faire une déclaration. Il faut toujours produire une déclaration pour 2022. Cette règle – À l’origine, pour 2022, il fallait produire votre déclaration plus tôt cette année. On a bénéficié d’un report au 31 octobre, puis le 31 octobre, on a bénéficié d’un autre report jusqu’au 30 avril 2024. En fait, vous devez produire votre déclaration pour 2022 en 2024, et vous n’aurez peut-être pas besoin d’en produire une pour 2023. C’est peut-être encore un peu confus pour certains, mais on a certainement limité le nombre de contribuables qui devront produire ces déclarations.
Pour clarifier, même si vous n’êtes pas assujetti à la taxe sur les logements sous-utilisés chaque année, est-ce que vous vous exposez à des pénalités si vous n’avez pas produit de déclaration?
Oui. Si vous omettez de faire votre déclaration, j’ai une autre bonne nouvelle. La pénalité en cas de non-respect a été jugée un peu disproportionnée. Elle a donc été ramenée de 5 000 $ à 1 000 $. C’est une bonne nouvelle pour ceux qui ne sont pas forcément au courant de leurs obligations et qui risquent de faire leur déclaration en retard. La pénalité est moins punitive qu’elle ne l’était au départ.
D’accord. Très bien. C’est un peu plus clair. C’est la meilleure explication que j’ai entendue jusqu’à présent, alors merci beaucoup. Passons à la troisième nouvelle qui concerne cette fois les propriétaires d’entreprise qui souhaitent vendre leur entreprise à une fiducie collective des employés, pour permettre aux salariés d’acheter l’entreprise à terme. Il y a des changements à ce sujet. Mais avant d’entrer dans les détails, pouvez-vous nous expliquer les grandes lignes de cette proposition?
Cette mesure a été présentée dans un budget précédent en 2023, et elle vise à donner plus de souplesse et plus d’options à ceux qui vendent leur entreprise ou quittent l’entreprise. Il s’agissait de créer ce que l’on appelle une fiducie collective des employés permettant aux salariés de devenir propriétaires et de détenir des actions par l’intermédiaire d’une fiducie. Malheureusement, encore une fois, les restrictions intégrées à ces règles ont rendu cette option moins attrayante qu’on l’espérait. On est allés de l’avant, mais on va apporter quelques ajustements pour rendre cette option un peu plus attrayante. L’un des changements les plus importants porte sur la première tranche de 10 millions de dollars de gains en capital qui ne sera pas imposable, mais uniquement entre 2024 et 2026. Ce n’est tout de même pas rien. Je crois que des gens vont peut-être maintenant envisager cette option, alors qu’ils auraient fait l’impasse dessus auparavant.
Vous avez condensé beaucoup d’information avec une grande concision. Merci. Mais pour terminer, j’aimerais souligner que si vous voulez mieux comprendre ce qui s’applique à vous, par exemple si vous faites des locations à court terme, si vous êtes propriétaire d’une entreprise, ou si vous avez une propriété secondaire quelle qu’elle soit, à qui faut-il s’adresser?
Parlez-en avec vos conseillers fiscaux, vos comptables et vos conseillers financiers, surtout si vous vous demandez si la location à court terme va rester aussi attrayante qu’avant. Et si ce type de revenu change de catégorie, si la déductibilité change, vous aurez besoin de le savoir à l’avance. Alors consultez vos conseillers en placements et vos conseillers fiscaux à ce sujet.