Les prix de l’immobilier atteignent des sommets partout au pays, ce qui incite des acheteurs à faire preuve de créativité pour acquérir un chalet ou un immeuble locatif. Pour se donner les moyens d’accéder à la propriété, certains choisissent d’acheter à plusieurs. Georgia Swan, planificatrice spécialiste de la fiscalité et des successions à Gestion de patrimoine TD, discute avec Kim Parlee de ce qu’il faut savoir avant de s’engager dans un achat en commun.
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Acheter une propriété secondaire, oun chalet u un immeuble locatif, ça fait partie des envies et des projets de beaucoup de Canadiens. Certains s’associent à des amis ou de la famille pour y arriver. Ils envisagent de mettre en commun leurs ressources et d’acheter à plusieurs.
Pour parler de ce qu’il faut savoir avant de conclure ce genre d’entente, j’accueille un esprit vif, Georgia Swan, planificatrice en fiscalité et en successions à Gestion de patrimoine TD. Elle nous retrouve depuis la belle ville de Barrie, en Ontario. Georgia, j’ai hâte de vous revoir en personne. Je suis sûre que c’est pour bientôt, mais en attendant, ravie de vous voir.
Oui, ça fait plaisir de vous voir, Kim.
Commençons par le commencement. Si vous décidez d’acheter une propriété à deux ou à plusieurs, en quoi est-ce différent par rapport à acheter seul? Je sais qu’il faut attribuer des parts, mais le titre de propriété constitue la structure de l’entente. Pouvez-vous nous éclairer?
Mmm... Je crois que la plupart des gens savent déjà qu’il existe deux types de propriété. Celle que beaucoup de gens connaissent, selon moi, c’est l’idée de propriété conjointe avec droit de survie, ou de propriété en indivision avec droit de survie. C’est ce que j’appelle l’option du dernier survivant. C’est l’idée que tous les propriétaires, qu’il y en ait deux ou plus, ont le droit d’utiliser la propriété et d’en profiter de leur vivant. Mais ils n’ont pas le droit de faire ce qu’ils veulent de la part qu’ils détiennent.
En gros, si l’un des propriétaires décède, les autres héritent entièrement de sa part ou de toute la propriété. D’où l’expression de « dernier survivant », parce que celui qui vit le plus longtemps devient propriétaire à part entière.
L’autre option, c’est celle de la propriété commune. Elle est peut-être un peu moins connue du public. C’est quand chaque propriétaire – qu’il y en ait deux, ou plus de deux – détient un droit divisible. En l’absence de directives précises sur le pourcentage détenu, chacun est propriétaire à parts égales.
Ça veut dire que si l’on ne précise pas qu’une personne détient 40 % et l’autre 60 %, chacune détient par défaut 50 % de la propriété. Par contre, on peut faire ce que l’on veut de sa part de la propriété. Par exemple, on peut la léguer dans son testament à son conjoint ou à ses enfants. On peut aussi hypothéquer sa part de la propriété.
Si on trouve un acheteur, on peut même vendre sa part. C’est la principale distinction entre les deux types de propriété. C’est une question de droit immobilier. Il faut vraiment être prudent. C’est un point de droit immobilier.
Il faut bien avoir conscience que chaque type de propriété s’accompagne de répercussions sur le plan du droit de la famille, de la fiscalité et des créanciers, dans certains cas. Et pour ce qui est du droit de la famille, la prudence est vraiment de mise. Quand la propriété fait office de foyer conjugal, dans certaines provinces, le droit de la famille va affecter le titre de propriété si l’un des conjoints a acheté la maison avec une autre personne que son conjoint. Il est donc très important de bien se faire conseiller sur toutes ces lois en vigueur dans votre province.
Oui, c’est toujours important tde réfléchir à out cela, de dire clairement ce que l’on veut, ce que l’on ne veut pas, et de structurer l’entente pour parer aux éventualités. Parce que si on est prêt à partager une maison avec des amis, on n’a pas forcément envie de la partager aussi avec ses futurs enfants. Passons aux aspects financiers. À quoi faut-il réfléchir? Comment va-t-on financer l’achat de la propriété?
D’accord. La première chose à faire, c’est de se réunir tous ensemble, avec les autres futurs propriétaires, pour décider de qui va apporter la mise de fonds et de la contribution de chacun. Mais dans un second temps, il faut aussi réfléchir à la gestion courante de la propriété. On passe des grandes idées aux considérations bassement terre-à-terre. Vous devez vous demander qui sera responsable de l’entretien. Qui va tondre le gazon? Qui va se charger de faire le ménage?
Et on en arrive ensuite aux dépenses quotidiennes, aux factures de services publics, etc. Comment va-t-on répartir les dépenses? Prenons deux parents qui achètent avec leur enfant qui a une famille de cinq. Est-ce qu’on divise les factures selon la superficie réservée aux parents par rapport au reste de la maison? Est-ce qu’on fait moitié-moitié? Est-ce qu’on se base sur le nombre d’occupants, en calculant au prorata? À quoi ça va ressembler?
Je vais prendre l’exemple d’un cas que j’ai déjà rencontré. Deux familles ont acheté une maison ensemble. Une famille a versé 65 % de la mise de fonds. L’autre a versé le reste, puis elles ont ensuite partagé les versements hypothécaires à parts égales.
Le problème, c’est que comme rien n’avait été clairement défini dès le départ, lorsque le temps est venu pour les familles de vendre la maison, elles se sont trouvées en profond désaccord sur la façon de répartir la valeur que la maison avait accumulé.
Est-ce qu’il fallait se baser sur la contribution de chaque famille à la mise de fonds initiale? Ou plutôt sur le montant du prêt hypothécaire remboursé par les deux familles, qui était à peu près égal? Ou utiliser une autre formule? Il faut donc que les questions financières pratiques quotidiennes, ainsi que les questions financières plus larges liées à la revente de la propriété soient méticuleusement réglées à l’avance.
Vous avez mis le doigt sur jquelques pièges uridiques. À vrai dire, il y a des pièges à chaque détour de cette conversation. Mais ces projets sont parfois de belles réussites. Je connais des gens pour qui ça fonctionne très bien. Y a-t-il des choses auxquelles on ne pense pas toujours et que vous n’avez pas encore abordées concernant le titre de propriété et l’argent?
Je crois qu’il faut penser à l’avenir et à l’évolution de la relation entre les acheteurs. Prenons l’exemple d’un frère et d’une sœur qui achètent une maison ou un chalet. Imaginons qu’ils soient propriétaires d’une maison ou d’un chalet mais que l’un d’eux décède. Est-ce que le survivant veut vraiment être propriétaire avec son beau-frère ou sa belle-sœur?
Il faut se poser ce genre de question. Qu’arrivera-t-il si quelqu’un décède? L’autre éventualité à laquelle il faut réfléchir, bien sûr, c’est celle où un ou plusieurs propriétaires veulent vendre, mais pas les autres. Quels types de mécanismes faut-il prévoir dans l’entente? C’est essentiellement ce à quoi on cherche à répondre avec un accord de copropriété.
C’est un peu comme un accord prénuptial pour l’achat d’une propriété. Que se passe-t-il si quelqu’un veut vendre? Y a-t-il un mécanisme permettant à l’autre partie de racheter la part? Et qu’a-t-on mis en place pour régler les différends?
Parce que malheureusement, si vous n’avez pas tout écrit noir sur blanc et que l’une des parties veut vendre mais pas l’autre, il faut s’en remettre aux lois qui existent dans chacune des provinces, c’est-à-dire aux lois sur le partage. En vertu des lois sur le partage et la vente, un tribunal peut exiger la fin de l’indivision si le partage est possible, comme c’est souvent le cas. Sinon, la vente sera forcée.
La planification successorale, les conséquences juridiques d’une rupture de relation, les aspects financiers, l’entretien courant et les décisions quotidiennes... il faut trouver une réponse à toutes ces questions.
C’est un vaste sujet... Je sais que les gens aimeraient en savoir beaucoup plus, mais le temps commence à manquer. Quelles sont les meilleures façons de procéder, les pratiques gagnantes si vous envisagez d’acheter à plusieurs? Comment faut-il s’y prendre?
Avant tout, soyez prudents dans vle choix de os copropriétaires. Choisissez quelqu’un avec qui vous aurez une relation durable. Ensuite, adressez-vous à un bon conseiller juridique dès le départ, avant même d’avoir trouvé la propriété de rêve que vous voulez tous acheter.
Avant d’écumer les annonces, assurez-vous que vous savez à quoi ressemblera cette relation dans la durée. Obtenez des conseils juridiques et fiscaux. Mettez-vous d’accord sur le choix de l’agent immobilier. Ensuite, assurez-vous que l’entente est rédigée et signée, et que toutes les parties reçoivent des conseils juridiques indépendants. Revoyez les testaments, les procurations, les contrats de mariage et toutes les ententes juridiques qui peuvent avoir un lien de cause à effet avec la relation de copropriété, et accordez-les.
Ce sont d’excellents conseils, et ppas seulement our la copropriété. C’était un plaisir de vous parler, Georgia. Merci beaucoup.
Merci de m’avoir encore invitée, Kim. J’adore participer.
[MUSIQUE]
Pour parler de ce qu’il faut savoir avant de conclure ce genre d’entente, j’accueille un esprit vif, Georgia Swan, planificatrice en fiscalité et en successions à Gestion de patrimoine TD. Elle nous retrouve depuis la belle ville de Barrie, en Ontario. Georgia, j’ai hâte de vous revoir en personne. Je suis sûre que c’est pour bientôt, mais en attendant, ravie de vous voir.
Oui, ça fait plaisir de vous voir, Kim.
Commençons par le commencement. Si vous décidez d’acheter une propriété à deux ou à plusieurs, en quoi est-ce différent par rapport à acheter seul? Je sais qu’il faut attribuer des parts, mais le titre de propriété constitue la structure de l’entente. Pouvez-vous nous éclairer?
Mmm... Je crois que la plupart des gens savent déjà qu’il existe deux types de propriété. Celle que beaucoup de gens connaissent, selon moi, c’est l’idée de propriété conjointe avec droit de survie, ou de propriété en indivision avec droit de survie. C’est ce que j’appelle l’option du dernier survivant. C’est l’idée que tous les propriétaires, qu’il y en ait deux ou plus, ont le droit d’utiliser la propriété et d’en profiter de leur vivant. Mais ils n’ont pas le droit de faire ce qu’ils veulent de la part qu’ils détiennent.
En gros, si l’un des propriétaires décède, les autres héritent entièrement de sa part ou de toute la propriété. D’où l’expression de « dernier survivant », parce que celui qui vit le plus longtemps devient propriétaire à part entière.
L’autre option, c’est celle de la propriété commune. Elle est peut-être un peu moins connue du public. C’est quand chaque propriétaire – qu’il y en ait deux, ou plus de deux – détient un droit divisible. En l’absence de directives précises sur le pourcentage détenu, chacun est propriétaire à parts égales.
Ça veut dire que si l’on ne précise pas qu’une personne détient 40 % et l’autre 60 %, chacune détient par défaut 50 % de la propriété. Par contre, on peut faire ce que l’on veut de sa part de la propriété. Par exemple, on peut la léguer dans son testament à son conjoint ou à ses enfants. On peut aussi hypothéquer sa part de la propriété.
Si on trouve un acheteur, on peut même vendre sa part. C’est la principale distinction entre les deux types de propriété. C’est une question de droit immobilier. Il faut vraiment être prudent. C’est un point de droit immobilier.
Il faut bien avoir conscience que chaque type de propriété s’accompagne de répercussions sur le plan du droit de la famille, de la fiscalité et des créanciers, dans certains cas. Et pour ce qui est du droit de la famille, la prudence est vraiment de mise. Quand la propriété fait office de foyer conjugal, dans certaines provinces, le droit de la famille va affecter le titre de propriété si l’un des conjoints a acheté la maison avec une autre personne que son conjoint. Il est donc très important de bien se faire conseiller sur toutes ces lois en vigueur dans votre province.
Oui, c’est toujours important tde réfléchir à out cela, de dire clairement ce que l’on veut, ce que l’on ne veut pas, et de structurer l’entente pour parer aux éventualités. Parce que si on est prêt à partager une maison avec des amis, on n’a pas forcément envie de la partager aussi avec ses futurs enfants. Passons aux aspects financiers. À quoi faut-il réfléchir? Comment va-t-on financer l’achat de la propriété?
D’accord. La première chose à faire, c’est de se réunir tous ensemble, avec les autres futurs propriétaires, pour décider de qui va apporter la mise de fonds et de la contribution de chacun. Mais dans un second temps, il faut aussi réfléchir à la gestion courante de la propriété. On passe des grandes idées aux considérations bassement terre-à-terre. Vous devez vous demander qui sera responsable de l’entretien. Qui va tondre le gazon? Qui va se charger de faire le ménage?
Et on en arrive ensuite aux dépenses quotidiennes, aux factures de services publics, etc. Comment va-t-on répartir les dépenses? Prenons deux parents qui achètent avec leur enfant qui a une famille de cinq. Est-ce qu’on divise les factures selon la superficie réservée aux parents par rapport au reste de la maison? Est-ce qu’on fait moitié-moitié? Est-ce qu’on se base sur le nombre d’occupants, en calculant au prorata? À quoi ça va ressembler?
Je vais prendre l’exemple d’un cas que j’ai déjà rencontré. Deux familles ont acheté une maison ensemble. Une famille a versé 65 % de la mise de fonds. L’autre a versé le reste, puis elles ont ensuite partagé les versements hypothécaires à parts égales.
Le problème, c’est que comme rien n’avait été clairement défini dès le départ, lorsque le temps est venu pour les familles de vendre la maison, elles se sont trouvées en profond désaccord sur la façon de répartir la valeur que la maison avait accumulé.
Est-ce qu’il fallait se baser sur la contribution de chaque famille à la mise de fonds initiale? Ou plutôt sur le montant du prêt hypothécaire remboursé par les deux familles, qui était à peu près égal? Ou utiliser une autre formule? Il faut donc que les questions financières pratiques quotidiennes, ainsi que les questions financières plus larges liées à la revente de la propriété soient méticuleusement réglées à l’avance.
Vous avez mis le doigt sur jquelques pièges uridiques. À vrai dire, il y a des pièges à chaque détour de cette conversation. Mais ces projets sont parfois de belles réussites. Je connais des gens pour qui ça fonctionne très bien. Y a-t-il des choses auxquelles on ne pense pas toujours et que vous n’avez pas encore abordées concernant le titre de propriété et l’argent?
Je crois qu’il faut penser à l’avenir et à l’évolution de la relation entre les acheteurs. Prenons l’exemple d’un frère et d’une sœur qui achètent une maison ou un chalet. Imaginons qu’ils soient propriétaires d’une maison ou d’un chalet mais que l’un d’eux décède. Est-ce que le survivant veut vraiment être propriétaire avec son beau-frère ou sa belle-sœur?
Il faut se poser ce genre de question. Qu’arrivera-t-il si quelqu’un décède? L’autre éventualité à laquelle il faut réfléchir, bien sûr, c’est celle où un ou plusieurs propriétaires veulent vendre, mais pas les autres. Quels types de mécanismes faut-il prévoir dans l’entente? C’est essentiellement ce à quoi on cherche à répondre avec un accord de copropriété.
C’est un peu comme un accord prénuptial pour l’achat d’une propriété. Que se passe-t-il si quelqu’un veut vendre? Y a-t-il un mécanisme permettant à l’autre partie de racheter la part? Et qu’a-t-on mis en place pour régler les différends?
Parce que malheureusement, si vous n’avez pas tout écrit noir sur blanc et que l’une des parties veut vendre mais pas l’autre, il faut s’en remettre aux lois qui existent dans chacune des provinces, c’est-à-dire aux lois sur le partage. En vertu des lois sur le partage et la vente, un tribunal peut exiger la fin de l’indivision si le partage est possible, comme c’est souvent le cas. Sinon, la vente sera forcée.
La planification successorale, les conséquences juridiques d’une rupture de relation, les aspects financiers, l’entretien courant et les décisions quotidiennes... il faut trouver une réponse à toutes ces questions.
C’est un vaste sujet... Je sais que les gens aimeraient en savoir beaucoup plus, mais le temps commence à manquer. Quelles sont les meilleures façons de procéder, les pratiques gagnantes si vous envisagez d’acheter à plusieurs? Comment faut-il s’y prendre?
Avant tout, soyez prudents dans vle choix de os copropriétaires. Choisissez quelqu’un avec qui vous aurez une relation durable. Ensuite, adressez-vous à un bon conseiller juridique dès le départ, avant même d’avoir trouvé la propriété de rêve que vous voulez tous acheter.
Avant d’écumer les annonces, assurez-vous que vous savez à quoi ressemblera cette relation dans la durée. Obtenez des conseils juridiques et fiscaux. Mettez-vous d’accord sur le choix de l’agent immobilier. Ensuite, assurez-vous que l’entente est rédigée et signée, et que toutes les parties reçoivent des conseils juridiques indépendants. Revoyez les testaments, les procurations, les contrats de mariage et toutes les ententes juridiques qui peuvent avoir un lien de cause à effet avec la relation de copropriété, et accordez-les.
Ce sont d’excellents conseils, et ppas seulement our la copropriété. C’était un plaisir de vous parler, Georgia. Merci beaucoup.
Merci de m’avoir encore invitée, Kim. J’adore participer.
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