Comment réussir le lègue de la maison familiale?

[LOGO AUDIO] En tant que parents, l’une de nos plus importantes décisions est de savoir quand et comment léguer notre maison à nos enfants. Pour répondre à ces questions importantes, voici Pierre Létourneau, vice-président, Planificateur pour les clients à valeur nette élevée, Gestion de patrimoine TD Pierre, c’est un plaisir de vous accueillir. Entrons tout de suite dans le vif du sujet. Quelles sont les questions les plus souvent posées à ce sujet? Merci, Greg. Merci de l’invitation. Lorsqu’il s’agit de la maison familiale, la plupart du temps, les clients ne sont pas forcément inquiets par rapport à l’impôt sur le revenu, parce qu’ils savent qu’il y a l’exemption pour résidence principale. Toutefois, dans certaines provinces, il y a des frais d’homologation, qui sont une forme d’impôts. Cette taxe varie d’une province à l’autre, toutes les provinces n’ont donc pas ce problème. Toutefois, les frais d’homologation peuvent être élevés. Cela inquiète donc les clients. La question qu’on me pose le plus souvent, c’est de savoir quand ajouter ses enfants sur le titre de propriété de la maison familiale et s’il s’agit d’une décision judicieuse. Et si c’est le cas, à quel moment est-ce logique de le faire. GREG BONNELL : Très bien. Approfondissons un peu le sujet. À quel moment est-il logique de le faire? Quelles complications peuvent survenir? Il y a en effet des complications et la plupart elles peuvent vraiment prendre le pas sur les avantages. On sait que les avantages peuvent permettre d’éviter l’homologation et il est beaucoup plus simple de transférer un actif de cette façon en ayant un copropriétaire et vos enfants sur le titre de propriété. Mais certaines complications peuvent entraîner un problème fiscal plus important, avec l’impôt sur les gains en capital, parce que si vous nommez vos enfants comme copropriétaires du bien, il se peut qu’ils aient déjà leur propre résidence principale. Cette propriété est donc maintenant une propriété secondaire pour eux. S’il y a une appréciation de la valeur de la propriété, il y aura des conséquences fiscales pour eux lorsqu’elle sera vendue et les taux d’imposition sur le revenu sont beaucoup plus élevés que les taux d’homologation. Le problème pourrait donc prendre beaucoup d’ampleur très rapidement. Le deuxième problème est une question plus pratique, lorsque vous ajoutez vos enfants sur le titre de votre propriété, vous exposez cet actif à leurs créanciers potentiels. Il peut s’agir d’une institution financière ou d’un particulier. Il peut s’agir d’un ex-conjoint en cas de divorce ou s’ils sont impliqués dans une poursuite judiciaire et qu’ils ont l’obligation de payer un certain montant, tout créancier peut avoir accès à la maison ou, à tout le moins, demander que celle-ci soit vendue pour financer l’une de ces obligations. GREG BONNELL : Ce sont des facteurs importants, évidemment. Qu’en est-il d’une situation où les deux parents ont leur nom sur le titre de propriété, mais l’un décède avant l’autre? Est-ce que cela complique le scénario? Normalement, ce n’est pas le cas, car la plupart des conjoints détiennent le bien conjointement avec droit de survie. Et c’est un concept clé, car si les copropriétaires détiennent le bien avec droit de survie, lorsqu’une personne décède, son intérêt dans la propriété est automatiquement transmis au propriétaire survivant et, par conséquent, la succession du conjoint décédé est contournée. Il n’y a donc pas de frais d’homologation. Là où il peut y avoir une complication, c’est si, au lieu d’avoir une tenance conjointe, la propriété est détenue par des locataires communs. C’est un autre type de structure. C’est rarement le cas des conjoints. Mais dans ce type de situation, il n’y a pas de droit de survie. Par conséquent, lorsqu’une personne décède, son intérêt dans le bien est transmis à sa succession et fait ensuite l’objet d’une homologation. On voit surtout ce type de structure quand des frères et sœurs détiennent une propriété commune ou dans le cas de partenaires d’affaires. Ils souhaitent généralement que leur intérêt soit transmis à leur conjoint, à leurs enfants ou à d’autres bénéficiaires. Ils veulent donc que leur intérêt passe par la succession. GREG BONNELL : Pierre, sur ce sujet, j’entends parfois des gens dire que pour régler le problème, ils vont simplement vendre le bien ou le donner à leurs enfants. Est-ce aussi simple que ça? Quels sont les facteurs à considérer? Oui, c’est possible. Lorsque vous faites cela, légalement, le bien est maintenant entre leurs mains, ils sont libres de faire ce qu’ils veulent de cette propriété. Donc il vaut mieux que vous ayez d’autres résidences et que vous ne comptiez pas sur cette propriété, ou vous pouvez avoir un intérêt viager dans la propriété qui doit faire partie de cette opération. Il y a évidemment une différence entre vendre et donner. Et cela peut dépendre de la province où vous vivez. Mais il faut notamment prendre en compte le droit de la famille. Un don peut offrir une certaine protection en cas de rupture du mariage, alors que cette protection pourrait ne pas être possible en cas de vente. Il y a aussi le droit de mutation immobilière, en particulier en Ontario. En Ontario, le droit de mutation immobilière est fondé sur la valeur de la contrepartie reçue pour le transfert du bien. Par conséquent, si vous donnez un actif, vous n’aurez aucune raison de le faire. Il n’y a pas de droit de mutation immobilière dans une telle situation. Toutefois, si vous vendez l’actif, il faut en tenir compte parce que vous le vendez à un certain prix. Cela se traduira par des droits de mutation immobilière en Ontario. Pierre, il ne me reste qu’une minute, mais j’ai encore beaucoup de questions. Je vais juste en poser une. Évidemment, on parle beaucoup de l’exemption pour résidence principale au Canada. Ce que beaucoup ne savent pas, c’est que vous pouvez choisir si vous avez plusieurs propriétés, le chalet peut devenir une résidence principale, par exemple. Oui, tant que vous respectez les exigences, ou « habitez habituellement le bien », comme on dit. C’est le cas si vous utilisez la propriété pendant les vacances et les fins de semaine. De nombreuses personnes au Canada ayant plusieurs propriétés pourraient répondre à ces critères. Toutefois, vous ne pouvez désigner qu’une seule propriété par an comme résidence principale. Pour beaucoup de nos clients, c’est mathématique, il faut déterminer quelle propriété s’est le plus appréciée pour savoir pour laquelle vous utiliserez votre exemption. L’autre facteur à prendre en compte est le moment de la vente de la propriété. Si vous détenez deux propriétés qui présentent des gains comparables, mais que vous en vendez une maintenant et que vous prévoyez de conserver l’autre pendant 15 à 20 ans, vous pourriez vouloir utiliser votre exemption et transmettre la facture fiscale lorsque vous vendez la deuxième propriété. C’est une autre solution qui mérite réflexion. GREG BONNELL : Vous nous avez présenté beaucoup d’excellentes idées, Pierre. Merci de votre participation. Merci. Merci de l’invitation. [LOGO AUDIO] [MUSIQUE]