Payer un loyer tout en cherchant à faire croître son patrimoine, voilà qui peut paraître tout un défi. Mais dites-vous bien que l’accession à la propriété n’est pas la seule voie vers la prospérité : il existe de nombreuses façons pour les locataires d’accroître leur patrimoine net.
Un tiers des Canadiens sont locataires ou habitent une propriété qu’ils ne possèdent pas personnellement, et ils sont nombreux à s’imaginer que les propriétaires ont un avantage quelconque dans l’accroissement de leur patrimoine1.
Le secret de l’accroissement du patrimoine des non-propriétaires, c’est d’envisager l’épargne et les placements de la bonne façon, affirment Alex Avery, auteur de The Wealthy Renter, et Romana King, auteure de House Poor No More.
Agir en propriétaire
L’un des avantages majeurs d’être propriétaire de maison, c’est qu’on se trouve à épargner en vue de la retraite simplement en remboursant son prêt hypothécaire. Selon Mme King, les locataires ont intérêt à adopter la même mentalité en mettant continuellement de l’argent de côté chaque mois. « Il faut s’obliger de ne pas dépenser toute sa paie. Il faut mettre une partie de son argent bien à l’abri dans l’épargne », affirme-t-elle.
L’épargne automatisée peut être un moyen efficace de faire croître votre patrimoine, car elle élimine la tentation de dépenser cet argent. Que vous établissiez des transferts automatiques de votre compte bancaire à un compte de placement ou que vous transfériez vous-même l’argent, en prenant cette habitude, vous faites essentiellement la même chose que les propriétaires qui remboursent leur prêt hypothécaire, explique Mme King.
Combien devriez-vous épargner en tant que locataire? À titre de référence, pensez au montant que vous auriez à dépenser par mois si vous aviez une maison. Cela permet de se rendre compte de certains des avantages de la location.
D’abord, estimez le coût hypothécaire mensuel moyen d’une maison qui répond à vos besoins. Voilà pour le début! Ajoutez-y les frais d’entretien et les dépenses prévisibles, comme le toit qui sera à refaire dans les prochaines années. Et voilà un premier avantage pour le locataire : les propriétaires ne récupèrent pas toujours ce qu’ils ont mis dans la maison, tandis que les locataires peuvent garder tout cet argent pour eux-mêmes.
Additionnez tous ces coûts et comparez-les au loyer que vous payez. Si vous le pouvez, investissez la différence. L’avantage sera d’autant plus grand si vous arrivez à trouver un logement dont le coût est inférieur au coût combiné d’un prêt hypothécaire et des frais d’entretien.
Votre épargne peut sembler négligeables aujourd’hui, mais si vous investissez une somme fixe chaque mois, vous aurez non seulement l’avantage d’un coût d’acquisition moyen pondéré, mais vous bénéficierez aussi de toute la puissance des intérêts composés… et d’un patrimoine en nette progression. Un calculateur de placement peut vous aider à voir l’effet que peut avoir votre épargne sur votre avenir.
Le temps joue en votre faveur. Utilisez-le judicieusement.
La hausse des coûts d’emprunt préoccupe énormément les propriétaires qui remboursent un prêt hypothécaire, mais la hausse des taux d’intérêt peut être favorable aux locataires qui épargnent. « Comme le prix moyen des maisons continue de grimper, non pas en chiffres absolus, mais par rapport aux revenus, les rendements deviennent généralement moins intéressants, affirme M. Avery. Les rendements boursiers et sur d’autres marchés de placement n’ont fait que s’améliorer au cours de cette période. » Par exemple, pas plus tard qu’en novembre 2023, vous pouviez obtenir un rendement sans risque supérieur à 5 % sur un certificat de placement garanti (CPG) non encaissable de 18 mois. 2
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On peut comparer chaque décision en matière de logement à la prise d’un médicament : l’ordonnance diffère d’une personne à l’autre et dépend des besoins de chacune.
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En tant que jeune locataire, vous avez des décennies de croissance potentielle devant vous. Sans croire que le coût du logement doit dicter précisément l’importance de ses placements, M. Avery affirme que les locataires ont intérêt à épargner le plus tôt possible et à profiter pleinement de toute cotisation de contrepartie à un régime enregistré d’épargne-retraite (REER) ou de tout autre programme d’épargne offert par leur employeur.
Du même avis, Mme King ajoute que les jeunes investisseurs qui font face à des coûts de vie relativement élevés pourraient envisager une stratégie de croissance. « Si vos coûts de logement sont plus élevés que ceux d’une maison, vous êtes doublement désavantagé, affirme-t-elle. Vous déboursez plus sans accumuler d’actifs. Vous pourriez envisager des placements plus risqués. »
En plus des comptes à l’abri de l’impôt comme le REER ou le compte d’épargne libre d’impôt (CELI), il pourrait valoir la peine d’ouvrir un compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP). Bien que ce compte relativement nouveau et avantageux sur le plan fiscal vise à compenser les coûts d’achat d’une première propriété, les fonds que vous épargnez peuvent être transférés en franchise d’impôt à un REER si vous décidez plus tard que le fait d’être propriétaire n’est pas une priorité.
Savoir, c’est pouvoir.
La meilleure façon de tirer parti de la location aujourd’hui est d’en apprendre le plus possible sur le marché de l’habitation et sur les autres types de placements qui s’offrent à vous. Il est également important de déterminer ce dont vous avez réellement besoin et où vous voulez être dans les cinq ou dix prochaines années.
« On peut comparer chaque décision en matière de logement à la prise d’un médicament : l’ordonnance diffère d’une personne à l’autre et dépend des besoins de chacune, affirme M. Avery, qui ajoute que ces besoins peuvent changer au fil du temps. C’est une question compliquée qui dépend du stade où vous en êtes dans votre carrière, de vos objectifs, de l’endroit où vous voulez habiter et de vos revenus. »
Même si le marché locatif a bien servi M. Avery pendant des années, il affirme que son épouse et lui se sont rapidement rendu compte qu’ils avaient besoin d’un nouveau foyer après la naissance de leurs jumeaux en 2010. « Nous avons fini par acheter une maison en nous engageant à long terme, affirme-t-il. Je suis satisfait de mon choix, mais ce placement immobilier s’est avéré moins performant que nos autres placements. C’était vraiment une décision motivée par notre style de vie. »
Les avantages de la location
Après avoir vu le prix des maisons grimper au cours des dernières années, de nombreux propriétaires risquent maintenant de voir leurs coûts hypothécaires mensuels augmenter eux aussi, en raison de la hausse des taux d’intérêt. Dans le pire des scénarios, certaines personnes pourraient être forcées de vendre, ce qui entraînerait des coûts supplémentaires et une perte d’argent potentielle à la vente de leur maison. Les locataires n’ont pas à assumer ces coûts. La location comporte d’autres avantages, notamment :
- Aucun impôt foncier
- Coûts de services publics moins élevés
- Aucuns frais d’entretien
Le fait d’être locataire offre une certaine souplesse à laquelle les propriétaires ne peuvent que rêver, affirme M. Avery. Si le loyer augmente, il est relativement peu coûteux d’opter pour un logement plus abordable, explique-t-il. « Il suffit de trouver un logement plus petit et moins cher, de se mettre en colocation ou de changer de quartier. » M. Avery reconnaît que ce ne sont pas là des choses qu’on fait de gaieté de cœur, et qu’il pourrait falloir élargir sa zone de recherche géographique, surtout si on habite une grande région métropolitaine.
Mais cette souplesse permet aux locataires de s’adapter plus facilement au contexte économique en cherchant à obtenir un emploi mieux rémunéré ou un loyer moins cher. « C’est très cher pour un propriétaire de vendre et de déménager ailleurs, affirme-t-il. Les coûts d’opération sont élevés et la résiliation d’un prêt hypothécaire peut coûter cher. »
Oui, faire croître son patrimoine en payant un loyer, c’est tout un défi. Mais c’est un défi qu’on peut relever. Nul besoin de posséder de maison, il suffit d’adopter la bonne attitude.
- « Acheter ou louer : le marché du logement continue d’être transformé par plusieurs facteurs alors que les Canadiens sont à la recherche d’un chez-soi abordable », Statistique Canada, 21 septembre 2022 https://www150.statcan.gc.ca/n1/daily-quotidien/220921/dq220921b-fra.htm, consulté le 15 novembre 2023 ↩
- Ce que vous offre la TD www.td.com/ca/fr/services-bancaires-personnels/placements-personnels/produits/cpg/offre-speciale, consulté le 15 novembre 2023 ↩