Au début de leur mariage, Pat et Marlène ont attrapé la fièvre du chalet après avoir passé des étés dans des chalets qu’ils avaient loués. Après avoir eu leurs deux filles, ils ont envisagé d’avoir une résidence d’été où ils pourraient recevoir leur grande famille élargie et où les enfants pourraient grandir en jouant dans la nature. Il y a dix-sept ans, ils ont décidé d’acheter un chalet au nord de la région convoitée de Muskoka. « Nous avons acheté le chalet pour 97 000 $ », dit Pat en riant. Il est maintenant très heureux d’avoir fait une si bonne affaire; la valeur du spacieux chalet de style Adirondack construit sur un lot de deux acres avec 400 pieds de rivage a augmenté de façon exponentielle, comme partout ailleurs au pays. Les prix des chalets dans les marchés en effervescence comme Whistler ou Mont-Tremblant peuvent atteindre 1 500 000 $. « C’était un excellent investissement, affirme Pat. Pas seulement pour la valeur immobilière, mais aussi pour la joie que le chalet a apportée à ma famille. »

Le dilemme lié au chalet de Pat et Marlène n’est pas unique. De nombreux propriétaires de chalet prévoient léguer cet héritage à leurs enfants, et tous pourraient avoir de la difficulté à gérer leurs gains en capital.

À votre décès, toute résidence secondaire que vous possédez (que ce soit un chalet, un chalet de ski ou toute autre propriété où vous n’habitez pas à temps plein) et que vous léguez à vos enfants par testament est réputée être vendue à vos enfants à sa juste valeur marchande. Si la valeur de la propriété a augmenté, cela signifie que de l’impôt sur les gains en capital devra être payé à l’Agence du revenu du Canada (ARC). « Si une lourde charge fiscale est liée au chalet, cela peut mettre une pression énorme sur le reste de la succession », affirme Ian Lebane, planificateur testamentaire et successoral de Gestion de patrimoine TD. « Beaucoup de personnes ont acheté un chalet dans les années 1950 et 1960 pour des montants peu élevés et leur valeur s’est vraiment appréciée. Si votre chalet est dans un secteur très populaire, l’appréciation pourrait se chiffrer en millions de dollars. » Si vous êtes propriétaire d’un chalet, voici donc quelques points dont vous pouvez discuter avec un conseiller pour planifier le legs du chalet afin que vos enfants puissent avoir les moyens d’en hériter.

Soyez copropriétaires du chalet avec vos enfants

Pour économiser et reporter l’impôt sur les gains en capital, vous pourriez ajouter le nom de vos enfants au certificat de propriété; ils deviendraient ainsi copropriétaires. Si la valeur de la propriété a augmenté, cela entraînerait un gain en capital sur la part du chalet que posséderaient alors vos enfants (à la juste valeur marchande), et vous devriez payer l’impôt sur cette partie à ce moment-là. À votre décès, vos enfants devraient payer de l’impôt sur les gains en capital provenant de votre part du chalet, dont ils auraient alors hérité. Les risques? Lorsque vous êtes copropriétaire d’un chalet, ce n’est plus seulement le « vôtre ». Vous pourriez ne pas être en mesure de faire ce que vous voulez, étant donné que vous ne serez plus le seul propriétaire. Et les autres copropriétaires, vos enfants, pourraient avoir des problèmes qui auraient une incidence sur vous. « Il pourrait y avoir des embûches, prévient M. Lebane. Les enfants ont parfois des créanciers. C’est un actif que les créanciers pourraient tenter d’obtenir. »

Faites-en don maintenant

Une autre option consiste à donner le chalet à vos enfants maintenant. Cela entraînerait un gain en capital et vous devriez payer l’impôt sur le gain en capital au moment où vous le leur donnez. « Vous payerez une partie de l’impôt, affirme M. Lebane, mais si la valeur de la propriété augmente, vous “gèlerez“ la croissance du gain en capital. » L’un des risques est que si la valeur du chalet diminue, vous pourriez payer plus maintenant que si vous aviez attendu. Et, comme dans la situation évoquée plus haut, si vos enfants sont propriétaires du chalet avant votre décès, ils pourraient, eux ou une personne avec qui ils ont des liens (des créanciers, un ex-conjoint), avoir des plans pour le chalet qui sont différents des vôtres.

Étalez vos gains

En vendant le chalet à vos enfants et en recevant un billet à ordre (ou une reconnaissance de dette en d’autres termes) de leur part pour le prix du chalet, vous pourriez être en mesure d’étaler l’impôt sur votre gain en capital sur cinq ans. Si le billet est formulé de manière à ce que le montant de la vente du chalet vous soit payé sur une période de cinq ans, l’ARC vous permettra d’étaler l’impôt à payer sur cette période. Vos enfants n’ont pas réellement besoin de vous payer pour le chalet, et vous pouvez annuler la dette dans le testament, ce qui signifie que vos enfants seront propriétaires du chalet sans devoir payer d’autre impôt.

Utilisez une fiducie

Si ce qui se produira si vos enfants sont propriétaires du chalet de votre vivant vous préoccupe, vous pourriez mettre en place une fiducie. Une fiducie est un véhicule qui permet au fiduciaire de gérer la propriété et son utilisation par les bénéficiaires. Il existe des types de fiducies que vous pouvez utiliser pour le chalet de votre vivant ou qui entreront en vigueur au moment de votre décès. Si vous transférez la propriété à une fiducie, vous devez tout de même payer de l’impôt sur les gains en capital comme si vous la vendiez à sa juste valeur marchande. Mais une fois que le chalet est dans une fiducie, vos enfants peuvent continuer de l’utiliser comme bon vous semble. Et, comme la fiducie est un arrangement temporaire, elle donnera à vos enfants et au fiduciaire quelques mois ou années pour décider si un enfant rachètera la part des autres ou si le chalet sera finalement mis en vente, tout en restant protégé contre les créanciers. Si vous croyez qu’une fiducie vous conviendrait, adressez-vous à un professionnel spécialisé dans les fiducies, car la planification fiduciaire peut être complexe.

Une assurance peut vous donner un coup de pouce

Même si l’achat d’une police d’assurance vie n’éliminera pas l’impôt à payer au moment du décès, elle peut fournir l’argent nécessaire pour le payer si le plan est de conserver le chalet dans la famille et de ne pas le vendre après votre décès. « Si vous êtes un couple qui souhaite léguer le chalet, vous pouvez souscrire une assurance vie appelée “police sur plusieurs têtes“ payable au dernier décès, informe M. Lebane. C’est économique et vos héritiers recevront la prestation lorsque l’impôt sera exigible. » Vous pourriez aussi envisager d’acheter une assurance suffisante pour aider à financer une partie ou la totalité des coûts d’entretien annuels à l’avenir.

Faites-en une résidence principale

Compte tenu de l’augmentation de la demande de chalets, dans certains cas la valeur du chalet pourrait être plus élevée que celle de la maison familiale. Si c’est le cas, il pourrait être judicieux de faire du chalet votre résidence principale. Ne vous inquiétez pas, vous n’avez pas à déménager dans votre chalet; tant que vous y résidez une partie de l’année, l’ARC vous permet de l’utiliser comme résidence principale aux fins de l’impôt. Le changement entraînera de l’impôt sur les gains en capital pour votre ancienne résidence principale, mais cela pourrait vous faire économiser à long terme.

Après tout, le veulent-ils?

« Après tout, dit Pat en riant, les enfants vont peut-être vendre le chalet au bout du compte. » Effectivement, c’est une possibilité pour de nombreuses familles qui tentent de léguer leur chalet. Les impôts fonciers, les frais d’entretien et le manque de temps peuvent dissuader les héritiers de conserver ce bien. « Nous ferons notre possible, indique Pat. Ultimement, ce ne sera pas notre décision. »

« Nous surestimons souvent l’importance du chalet pour les enfants après notre décès », affirme M. Lebane, lui-même propriétaire de chalet de longue date. « L’une des principales raisons pour lesquelles les enfants aiment le chalet est que ce sont les parents qui paient. Lorsque les enfants doivent payer pour le chalet, il arrive souvent qu’ils n’en veulent pas. »

Mais, pour ceux qui tiennent à le conserver dans la famille, quelques-unes des stratégies ci-dessus peuvent aider à faire en sorte que plusieurs générations en profiteront.

– Écrit par Denise O’Connell, Parlons argent et vie.