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La perspective d’une baisse des coûts d’emprunt a mis en lumière certains secteurs qui pourraient avoir perdu en popularité, dont l’immobilier. Colin Lynch, directeur général et chef, Placements alternatifs à Gestion de Placements TD, se joint à Greg Bonnell de Parlons Argent en direct pour en discuter.
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La perspective d'une baisse des coûts d'emprunt a braqué les projecteurs sur certains secteurs qui n'avaient plus la cote, notamment l'immobilier. Colin Lynch, de Gestion de placements TD, nous rejoint pour évoquer les occasions potentielles. Bonjour, Colin, ça me fait toujours plaisir de m'entretenir avec vous.
À moi aussi, Greg. Nous vivons une époque fort intéressante. Avec la volatilité du marché la semaine dernière et la semaine d'avant, on évoquait une rotation du marché à cause de la perspective que les grandes banques centrales, y compris la Fed, ont déjà réduit les taux ou vont commencer à le faire; d'autres secteurs vont peut-être briller. Parlons d'immobilier. Si on parle de taux d'intérêt, il faut parler d'immobilier, en effet. La perspective que les taux d'intérêt aux États-Unis baissent, les réductions qu'il y a eues au Canada et qu'il y aura encore et celles qu'il y aura dans d'autres endroits soulagent la pression qui s'exerce sur l'immobilier. Cela ne s'est pas encore répercuté, il y a un certain décalage, mais un ou deux grands facteurs méritent d'être évoqués. Tout d'abord, si vous êtes investisseur et que vous avez l'occasion d'investir dans divers secteurs, quel est le seuil pour que l'immobilier soit concurrentiel? Le seuil, c'est le rendement en dividendes des actions, la possibilité de plus-value, le rendement des titres à revenu fixe. Ces rendements des titres à revenu fixe ont été élevés. En effet, il est possible d'investir dans des actifs considérés comme étant à plus faible risque tout en obtenant un rendement assez intéressant. Au fur et à mesure que ces rendements diminuent, les taux de capitalisation de l'immobilier, c'est-à-dire le revenu d'exploitation divisé par la valeur, c'est l'équivalent pour l'immobilier, augmentent au fur et à mesure que les taux d'intérêt diminuent et que les valeurs des biens diminuent et que les loyers augmentent. Qu'est-ce qui se passe aujourd'hui? Au fur et à mesure que le rendement des obligations diminue, que les taux de capitalisation augmentent, l'immobilier devient de plus en plus intéressant progressivement. Point un. Deuxième point, la dette est omniprésente dans le secteur de l'immobilier, pas seulement les actifs productifs de revenus, où l'on peut choisir de détenir une créance en plus d'une participation au capital, mais il y a également la promotion et puis la valeur ajoutée, les rénovations, les améliorations a posteriori. La dette est souvent utilisée à grande échelle dans ces activités. Le coût de la dette diminue. Il s'agit souvent d'emprunts à taux variable. Au fur et à mesure que ce coût diminue, l'attrait de ces activités augmente. Alors, nous sommes au point de départ de toute cette progression, car au Canada, nous avons eu deux coupures de taux d'intérêt par rapport aux sommets historiques. Nous sommes encore très proches de ces sommets. Je ne dirais pas que le monde entier a changé, mais je dirais qu'il y a une dose d'optimisme plus importante aujourd'hui que ce n'était le cas il y a un trimestre seulement. Voilà pour la situation macro-économique, le paysage général. On peut décomposer l'immobilier en un grand nombre de créneaux. Tout d'abord, les régions: États-Unis, Europe, et chez nous au Canada. En Europe, certains pays ont agi avant le reste du monde. Il y a deux ans, si on remonte à deux premiers ministres au Royaume-Uni, Liz Truss, ce n'est pas très loin, c'était très intéressant, il se passait beaucoup de choses. Il y a notamment eu le budget du gouvernement et l'impact de ce budget. Cela a eu pour conséquences d'affecter la livre sterling, mais également les coûts d'emprunt au Royaume-Uni. Cela, outre le fait que les évaluateurs aux immobiliers ont tendance à réviser plus facilement les valeurs des biens immobiliers, tout cela a fait en sorte que le marché de l'immobilier a baissé dans le Royaume-Uni plus rapidement que dans le reste du monde. Ça a été un scénario hypothétique très intéressant. Il y a eu une baisse de 20 % à 25 % à 30 % de la valeur des biens productifs de revenus au Royaume-Uni. Cela s'est produit, le marché a touché le fond, et il y a à présent un certain optimisme à la sortie car il y a davantage d'acheteurs sur le marché qui viennent du monde entier, qui s'intéressent à des biens dont la valeur est attrayante. J'en reviens aux taux de capitalisation. Alors, le Royaume-Uni et les pays nordiques, c'est très intéressant. Donc, il y a eu ces marchés qui ont touché le fond et qui remontent. D'autres secteurs, comme l'immobilier de bureau en Allemagne, ce n'est pas le cas. Aux États-Unis, il y a eu des ajustements importants qui ont suivi ce qui s'est passé au Royaume-Uni et dans les pays nordiques. Nous pensons que nous sommes parvenus à un taux d'attrait, un taux attrayant positif. Il y a eu une baisse de 25 % en moyenne pondérée dans les différents secteurs. Le Canada a emboîté le pas aux États-Unis un peu plus lentement, mais ici encore, nous commençons à parvenir aux valeurs que l'on voit aux États-Unis. Toutefois, au Canada, les données fondamentales sont un peu plus intéressantes. Il y a moins d'immobilier de détail par habitant qu'aux États-Unis, moins d'immobilier industriel par habitant qu'aux États-Unis. Il y a une pénurie de logements, c'est évident. Donc les données fondamentales sont plus porteuses au Canada qu'aux États-Unis. Le dernier domaine qui nous intéresse, la région Asie-Pacifique. Là, la dynamique est un peu différente. Au Japon, il y a eu une hausse des taux d'intérêt. Par conséquent, il demeure, quand on considère le rendement des obligations par rapport aux taux de capitalisation, si les taux de capitalisation sont supérieurs aux rendements obligataires, c'est positif. Il y a encore un écart positif au Japon mais celui-ci s'est rétréci à cause des décisions de la Banque du Japon. Nous surveillons donc cela. Et puis enfin, en Australie, ce pays-là a suivi le Canada. Si on considère l'ordre, le Royaume-Uni, les pays nordiques d'abord, ensuite d'autres régions d'Europe, comme l'Allemagne, en particulier le secteur des bureaux, les États-Unis, le Canada puis l'Australie.
Bon, la ventilation géographique, vous avez commencé à parler des différents secteurs, bureau, détail, industriel, résidentiel. Quand on commence à considérer la situation macro-économique, au tout début de la baisse des taux d'intérêt, comment ces différents secteurs évoluent-ils?
Très bonne question. Différents impacts dans ces différents secteurs. Dans les domaines où il y a la plus forte pression offre-demande, c'est-à-dire offre limitée et forte demande, c'est-à-dire le logement, il y a eu un mouvement à la hausse des taux de capitalisation mais ce mouvement n'a pas été aussi prononcé que dans d'autres domaines. Inversement, si les coûts d'emprunt diminuent, en général, ces opérations sont largement financées par la dette dans le secteur immobilier résidentiel. Songez aux nouveaux immeubles. Les promoteurs ont tendance à utiliser beaucoup de leviers, ou encore les biens producteurs de revenus, il y a également beaucoup de leviers, donc si le coût de la dette diminue, cela a un impact plus net sur le secteur résidentiel par rapport à d'autres secteurs. En outre, il y a une forte demande. Oui, il y a eu une augmentation de l'offre progressivement dans certains endroits, mais globalement, non seulement au Canada mais aux États-Unis, au Royaume-Uni, en Australie etc., il y a une offre relativement insuffisante par rapport à la demande. Donc c'est très positif dans le secteur résidentiel, soit la copropriété, soit le locatif. Dans le secteur industriel, c'est relativement positif au Canada. Aux États-Unis, il y a beaucoup d'offre et cela est quelque peu préoccupant dans certaines régions des États-Unis. Au Royaume-Uni, c'est relativement positif parce que l'offre est limitée et la même chose s'applique à certains pays nordiques. Au Royaume-Uni, dans les pays nordiques, dans certaines régions de l'Europe comme en France et en Allemagne, ainsi qu'au Canada, dans certaines régions de l'Australie, en général, c'est très positif. Bon, le secteur du détail. Les centres commerciaux, c'est très positif, la demande est très élevée. Nous payons très cher ces articles, les produits d'alimentation, les produits pharmaceutiques. Ces détaillants se sont bien tirés d'affaire. Le coût de leur dette diminue. La capacité des acheteurs d'accroître leur superficie augmente, la demande augmente, les prix et les loyers augmentent au fil du temps. C'est donc un secteur positif. Et puis, il y a les centres commerciaux. Je parlais précédemment des locaux de détail essentiels. Maintenant, je parle des centres commerciaux, les centres commerciaux intérieurs. S'ils ont survécu aux dix dernières années, en général, leurs modèles commerciaux sont généralement solides. Je dis généralement, il y a quelques exceptions, mais l'élément clé est le suivant: quel est le potentiel pour ces centres commerciaux d'être transformés en immobilier résidentiel? S'il y a un potentiel, revenez à ce que j'ai dit au niveau de l'immobilier résidentiel. Enfin, les bureaux. La baisse de taux n'est pas une panacée pour le secteur des bureaux.
La panacée pour le secteur de l'immobilier de bureau, c'est le fait que les gens reviennent au bureau.
Exactement. Ça, c'est la panacée. Et puis si le bureau est bien implanté, de grande qualité, proche des transports en commun et attrayant, eh bien, il sera plus probable que les employés souhaiteront y retourner travailler et les locataires seront davantage disposés à payer de bons loyers. Si l'immeuble ne réunit pas ces qualités, la baisse des taux selon moi ne représentera pas une panacée pour un immeuble à bureaux en difficulté.
À moi aussi, Greg. Nous vivons une époque fort intéressante. Avec la volatilité du marché la semaine dernière et la semaine d'avant, on évoquait une rotation du marché à cause de la perspective que les grandes banques centrales, y compris la Fed, ont déjà réduit les taux ou vont commencer à le faire; d'autres secteurs vont peut-être briller. Parlons d'immobilier. Si on parle de taux d'intérêt, il faut parler d'immobilier, en effet. La perspective que les taux d'intérêt aux États-Unis baissent, les réductions qu'il y a eues au Canada et qu'il y aura encore et celles qu'il y aura dans d'autres endroits soulagent la pression qui s'exerce sur l'immobilier. Cela ne s'est pas encore répercuté, il y a un certain décalage, mais un ou deux grands facteurs méritent d'être évoqués. Tout d'abord, si vous êtes investisseur et que vous avez l'occasion d'investir dans divers secteurs, quel est le seuil pour que l'immobilier soit concurrentiel? Le seuil, c'est le rendement en dividendes des actions, la possibilité de plus-value, le rendement des titres à revenu fixe. Ces rendements des titres à revenu fixe ont été élevés. En effet, il est possible d'investir dans des actifs considérés comme étant à plus faible risque tout en obtenant un rendement assez intéressant. Au fur et à mesure que ces rendements diminuent, les taux de capitalisation de l'immobilier, c'est-à-dire le revenu d'exploitation divisé par la valeur, c'est l'équivalent pour l'immobilier, augmentent au fur et à mesure que les taux d'intérêt diminuent et que les valeurs des biens diminuent et que les loyers augmentent. Qu'est-ce qui se passe aujourd'hui? Au fur et à mesure que le rendement des obligations diminue, que les taux de capitalisation augmentent, l'immobilier devient de plus en plus intéressant progressivement. Point un. Deuxième point, la dette est omniprésente dans le secteur de l'immobilier, pas seulement les actifs productifs de revenus, où l'on peut choisir de détenir une créance en plus d'une participation au capital, mais il y a également la promotion et puis la valeur ajoutée, les rénovations, les améliorations a posteriori. La dette est souvent utilisée à grande échelle dans ces activités. Le coût de la dette diminue. Il s'agit souvent d'emprunts à taux variable. Au fur et à mesure que ce coût diminue, l'attrait de ces activités augmente. Alors, nous sommes au point de départ de toute cette progression, car au Canada, nous avons eu deux coupures de taux d'intérêt par rapport aux sommets historiques. Nous sommes encore très proches de ces sommets. Je ne dirais pas que le monde entier a changé, mais je dirais qu'il y a une dose d'optimisme plus importante aujourd'hui que ce n'était le cas il y a un trimestre seulement. Voilà pour la situation macro-économique, le paysage général. On peut décomposer l'immobilier en un grand nombre de créneaux. Tout d'abord, les régions: États-Unis, Europe, et chez nous au Canada. En Europe, certains pays ont agi avant le reste du monde. Il y a deux ans, si on remonte à deux premiers ministres au Royaume-Uni, Liz Truss, ce n'est pas très loin, c'était très intéressant, il se passait beaucoup de choses. Il y a notamment eu le budget du gouvernement et l'impact de ce budget. Cela a eu pour conséquences d'affecter la livre sterling, mais également les coûts d'emprunt au Royaume-Uni. Cela, outre le fait que les évaluateurs aux immobiliers ont tendance à réviser plus facilement les valeurs des biens immobiliers, tout cela a fait en sorte que le marché de l'immobilier a baissé dans le Royaume-Uni plus rapidement que dans le reste du monde. Ça a été un scénario hypothétique très intéressant. Il y a eu une baisse de 20 % à 25 % à 30 % de la valeur des biens productifs de revenus au Royaume-Uni. Cela s'est produit, le marché a touché le fond, et il y a à présent un certain optimisme à la sortie car il y a davantage d'acheteurs sur le marché qui viennent du monde entier, qui s'intéressent à des biens dont la valeur est attrayante. J'en reviens aux taux de capitalisation. Alors, le Royaume-Uni et les pays nordiques, c'est très intéressant. Donc, il y a eu ces marchés qui ont touché le fond et qui remontent. D'autres secteurs, comme l'immobilier de bureau en Allemagne, ce n'est pas le cas. Aux États-Unis, il y a eu des ajustements importants qui ont suivi ce qui s'est passé au Royaume-Uni et dans les pays nordiques. Nous pensons que nous sommes parvenus à un taux d'attrait, un taux attrayant positif. Il y a eu une baisse de 25 % en moyenne pondérée dans les différents secteurs. Le Canada a emboîté le pas aux États-Unis un peu plus lentement, mais ici encore, nous commençons à parvenir aux valeurs que l'on voit aux États-Unis. Toutefois, au Canada, les données fondamentales sont un peu plus intéressantes. Il y a moins d'immobilier de détail par habitant qu'aux États-Unis, moins d'immobilier industriel par habitant qu'aux États-Unis. Il y a une pénurie de logements, c'est évident. Donc les données fondamentales sont plus porteuses au Canada qu'aux États-Unis. Le dernier domaine qui nous intéresse, la région Asie-Pacifique. Là, la dynamique est un peu différente. Au Japon, il y a eu une hausse des taux d'intérêt. Par conséquent, il demeure, quand on considère le rendement des obligations par rapport aux taux de capitalisation, si les taux de capitalisation sont supérieurs aux rendements obligataires, c'est positif. Il y a encore un écart positif au Japon mais celui-ci s'est rétréci à cause des décisions de la Banque du Japon. Nous surveillons donc cela. Et puis enfin, en Australie, ce pays-là a suivi le Canada. Si on considère l'ordre, le Royaume-Uni, les pays nordiques d'abord, ensuite d'autres régions d'Europe, comme l'Allemagne, en particulier le secteur des bureaux, les États-Unis, le Canada puis l'Australie.
Bon, la ventilation géographique, vous avez commencé à parler des différents secteurs, bureau, détail, industriel, résidentiel. Quand on commence à considérer la situation macro-économique, au tout début de la baisse des taux d'intérêt, comment ces différents secteurs évoluent-ils?
Très bonne question. Différents impacts dans ces différents secteurs. Dans les domaines où il y a la plus forte pression offre-demande, c'est-à-dire offre limitée et forte demande, c'est-à-dire le logement, il y a eu un mouvement à la hausse des taux de capitalisation mais ce mouvement n'a pas été aussi prononcé que dans d'autres domaines. Inversement, si les coûts d'emprunt diminuent, en général, ces opérations sont largement financées par la dette dans le secteur immobilier résidentiel. Songez aux nouveaux immeubles. Les promoteurs ont tendance à utiliser beaucoup de leviers, ou encore les biens producteurs de revenus, il y a également beaucoup de leviers, donc si le coût de la dette diminue, cela a un impact plus net sur le secteur résidentiel par rapport à d'autres secteurs. En outre, il y a une forte demande. Oui, il y a eu une augmentation de l'offre progressivement dans certains endroits, mais globalement, non seulement au Canada mais aux États-Unis, au Royaume-Uni, en Australie etc., il y a une offre relativement insuffisante par rapport à la demande. Donc c'est très positif dans le secteur résidentiel, soit la copropriété, soit le locatif. Dans le secteur industriel, c'est relativement positif au Canada. Aux États-Unis, il y a beaucoup d'offre et cela est quelque peu préoccupant dans certaines régions des États-Unis. Au Royaume-Uni, c'est relativement positif parce que l'offre est limitée et la même chose s'applique à certains pays nordiques. Au Royaume-Uni, dans les pays nordiques, dans certaines régions de l'Europe comme en France et en Allemagne, ainsi qu'au Canada, dans certaines régions de l'Australie, en général, c'est très positif. Bon, le secteur du détail. Les centres commerciaux, c'est très positif, la demande est très élevée. Nous payons très cher ces articles, les produits d'alimentation, les produits pharmaceutiques. Ces détaillants se sont bien tirés d'affaire. Le coût de leur dette diminue. La capacité des acheteurs d'accroître leur superficie augmente, la demande augmente, les prix et les loyers augmentent au fil du temps. C'est donc un secteur positif. Et puis, il y a les centres commerciaux. Je parlais précédemment des locaux de détail essentiels. Maintenant, je parle des centres commerciaux, les centres commerciaux intérieurs. S'ils ont survécu aux dix dernières années, en général, leurs modèles commerciaux sont généralement solides. Je dis généralement, il y a quelques exceptions, mais l'élément clé est le suivant: quel est le potentiel pour ces centres commerciaux d'être transformés en immobilier résidentiel? S'il y a un potentiel, revenez à ce que j'ai dit au niveau de l'immobilier résidentiel. Enfin, les bureaux. La baisse de taux n'est pas une panacée pour le secteur des bureaux.
La panacée pour le secteur de l'immobilier de bureau, c'est le fait que les gens reviennent au bureau.
Exactement. Ça, c'est la panacée. Et puis si le bureau est bien implanté, de grande qualité, proche des transports en commun et attrayant, eh bien, il sera plus probable que les employés souhaiteront y retourner travailler et les locataires seront davantage disposés à payer de bons loyers. Si l'immeuble ne réunit pas ces qualités, la baisse des taux selon moi ne représentera pas une panacée pour un immeuble à bureaux en difficulté.
