Depuis des années, c’est à Vancouver que se trouve le marché immobilier le plus dispendieux au Canada. Mais Toronto a maintenant comblé l’écart. Anthony Okolie et Rishi Sondhi, économiste, Groupe Banque TD, discutent des répercussions de cette nouvelle réalité sur le marché de l’habitation du pays.
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[MUSIQUE]
Commençons par les grandes lignes. Rishi, dans votre dernier rapport, vous dites que Toronto rattrape Vancouver, la ville la plus dispendieuse au Canada. Et l’écart entre les deux villes n’a jamais été aussi faible depuis 30 ans. Pourquoi Toronto rattrape-t-elle maintenant son retard?
Bonjour, Anthony. Plusieurs facteurs expliquent ce phénomène. D’abord, il y a les mesures macroprudentielles qui ont été mises en œuvre dans la région du Grand Vancouver entre 2016 et 2018. Ces mesures ont eu pour effet de ralentir l’activité sur le marché de Vancouver, ce qui a en quelque sorte rééquilibré l’offre par rapport à la demande. Les prix n’ont pas augmenté aussi rapidement à Vancouver. Par ailleurs, ces mesures ciblaient le segment supérieur du marché immobilier de Vancouver, qui avait un impact disproportionné sur les prix moyens. C’est donc un premier facteur.
Un autre facteur, c’est que l’offre a été un peu plus réactive à Vancouver qu’à Toronto. On a donc une combinaison de deux facteurs. Les mesures gouvernementales visant à ralentir l’activité à Vancouver conjuguées à une offre un peu plus réactive à Vancouver ont contribué à ralentir la croissance du prix moyen des maisons à Vancouver par rapport à Toronto.
D’accord. À mesure que les taux d’intérêt vont augmenter, on va bien sûr observer une accalmie du côté de la demande sur ces deux marchés immobiliers. Ils ont tous les deux connu une forte croissance des prix. L’abordabilité s’est considérablement détériorée sur les deux marchés, surtout à Toronto. Les hausses de taux d’intérêt vont exacerber ce problème d’abordabilité dans les deux villes, ce qui va évidemment peser sur la demande et ralentir la croissance des prix de l’immobilier sur les deux marchés.
Cela dit, il faut nuancer ce propos parce que les investisseurs sont beaucoup plus actifs à Toronto qu’à Vancouver. Et ils sont souvent plus sensibles aux hausses de taux que les autres acheteurs. Comme il y a une plus forte proportion d’investisseurs à Toronto, les hausses de taux risquent de peser davantage sur la demande à Toronto et donc de creuser l’écart des prix entre Vancouver et Toronto. Vous parlez d’une autre tendance dans votre rapport : la migration interprovinciale. Quel effet a eu ce rattrapage sur les migrations entre les deux provinces? Étant donné que Toronto a rattrapé Vancouver et que l’Ontario a rattrapé la Colombie-Britannique – c’est évidemment lié – c’est un obstacle de moins ou un obstacle moins important pour ceux qui veulent quitter l’Ontario pour la Colombie-Britannique.
Le resserrement de l’écart a donc contribué à un afflux record de l’Ontario vers la Colombie-Britannique, où le marché du travail est un peu plus dynamique.
Et ce flux migratoire a aussi été favorisé par la prolifération du télétravail. D’après nous, le télétravail conjugué à la réduction de l’écart des prix de l’immobilier a permis aux gens de sauter plus facilement le pas d’une province à l’autre.
Selon nous, la hausse des taux d’intérêt va ralentir la croissance des prix cette année sur les deux marchés, de façon très sensible. Encore une fois parce que l’abordabilité s’est considérablement détériorée sur les deux marchés, et à cause des activités des investisseurs, etc. La contraction de la demande va peser sur les prix de l’immobilier et sur les marchés, et les ralentir.
On anticipe une modeste croissance des prix de l’habitation à très court terme. En particulier au deuxième semestre de cette année, sur les deux marchés. On pense que les deux marchés connaîtront une croissance des prix similaire. L’écart ne devrait donc pas trop bouger. Il y a un risque qu’il se resserre davantage à court terme, parce que certains indicateurs à court terme sont en faveur de Toronto. Il y a donc certains risques que l’écart se resserre à court terme. Mais globalement, pour 2022, on pense que l’écart sera assez étroit et qu’il restera plus ou moins au niveau actuel.
Rishi, merci beaucoup du temps que vous nous avez accordé.
Merci, Anthony.
[MUSIQUE]
Commençons par les grandes lignes. Rishi, dans votre dernier rapport, vous dites que Toronto rattrape Vancouver, la ville la plus dispendieuse au Canada. Et l’écart entre les deux villes n’a jamais été aussi faible depuis 30 ans. Pourquoi Toronto rattrape-t-elle maintenant son retard?
Bonjour, Anthony. Plusieurs facteurs expliquent ce phénomène. D’abord, il y a les mesures macroprudentielles qui ont été mises en œuvre dans la région du Grand Vancouver entre 2016 et 2018. Ces mesures ont eu pour effet de ralentir l’activité sur le marché de Vancouver, ce qui a en quelque sorte rééquilibré l’offre par rapport à la demande. Les prix n’ont pas augmenté aussi rapidement à Vancouver. Par ailleurs, ces mesures ciblaient le segment supérieur du marché immobilier de Vancouver, qui avait un impact disproportionné sur les prix moyens. C’est donc un premier facteur.
Un autre facteur, c’est que l’offre a été un peu plus réactive à Vancouver qu’à Toronto. On a donc une combinaison de deux facteurs. Les mesures gouvernementales visant à ralentir l’activité à Vancouver conjuguées à une offre un peu plus réactive à Vancouver ont contribué à ralentir la croissance du prix moyen des maisons à Vancouver par rapport à Toronto.
- Parlons des taux d’intérêt. À sa dernière réunion, la Banque du Canada a déjoué les attentes. Elle a maintenu son taux de référence. Mais elle a préparé le terrain pour des hausses aux prochaines réunions. Quel serait l’impact d’une hausse des taux sur l’écart des prix de l’immobilier entre Toronto et Vancouver?
D’accord. À mesure que les taux d’intérêt vont augmenter, on va bien sûr observer une accalmie du côté de la demande sur ces deux marchés immobiliers. Ils ont tous les deux connu une forte croissance des prix. L’abordabilité s’est considérablement détériorée sur les deux marchés, surtout à Toronto. Les hausses de taux d’intérêt vont exacerber ce problème d’abordabilité dans les deux villes, ce qui va évidemment peser sur la demande et ralentir la croissance des prix de l’immobilier sur les deux marchés.
Cela dit, il faut nuancer ce propos parce que les investisseurs sont beaucoup plus actifs à Toronto qu’à Vancouver. Et ils sont souvent plus sensibles aux hausses de taux que les autres acheteurs. Comme il y a une plus forte proportion d’investisseurs à Toronto, les hausses de taux risquent de peser davantage sur la demande à Toronto et donc de creuser l’écart des prix entre Vancouver et Toronto. Vous parlez d’une autre tendance dans votre rapport : la migration interprovinciale. Quel effet a eu ce rattrapage sur les migrations entre les deux provinces? Étant donné que Toronto a rattrapé Vancouver et que l’Ontario a rattrapé la Colombie-Britannique – c’est évidemment lié – c’est un obstacle de moins ou un obstacle moins important pour ceux qui veulent quitter l’Ontario pour la Colombie-Britannique.
Le resserrement de l’écart a donc contribué à un afflux record de l’Ontario vers la Colombie-Britannique, où le marché du travail est un peu plus dynamique.
Et ce flux migratoire a aussi été favorisé par la prolifération du télétravail. D’après nous, le télétravail conjugué à la réduction de l’écart des prix de l’immobilier a permis aux gens de sauter plus facilement le pas d’une province à l’autre.
- Compte tenu de ce que l’on sait, comment les prix de l’immobilier vont-ils évoluer cette année à Toronto et Vancouver? Croyez-vous que l’écart va persister ou qu’il va continuer de se resserrer?
Selon nous, la hausse des taux d’intérêt va ralentir la croissance des prix cette année sur les deux marchés, de façon très sensible. Encore une fois parce que l’abordabilité s’est considérablement détériorée sur les deux marchés, et à cause des activités des investisseurs, etc. La contraction de la demande va peser sur les prix de l’immobilier et sur les marchés, et les ralentir.
On anticipe une modeste croissance des prix de l’habitation à très court terme. En particulier au deuxième semestre de cette année, sur les deux marchés. On pense que les deux marchés connaîtront une croissance des prix similaire. L’écart ne devrait donc pas trop bouger. Il y a un risque qu’il se resserre davantage à court terme, parce que certains indicateurs à court terme sont en faveur de Toronto. Il y a donc certains risques que l’écart se resserre à court terme. Mais globalement, pour 2022, on pense que l’écart sera assez étroit et qu’il restera plus ou moins au niveau actuel.
Rishi, merci beaucoup du temps que vous nous avez accordé.
Merci, Anthony.
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