Le gouvernement de l’Ontario a adopté des mesures visant à calmer le marché immobilier en surchauffe dans cette province. Mais Don Campbell, analyste principal, Réseau de placement immobilier, explique à Kim Parlee que les mesures pourraient nuire aux locataires et aux acheteurs de la région de Toronto.
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Bonjour et bienvenue à Parlons Argent.
Ici Kim Parlee. Comme vous le savez, le gouvernement de l’Ontario a dévoilé la semaine dernière une série de mesures visant à calmer l’incroyable surchauffe sur le marché de l’habitation à Toronto. Afin de chercher à percevoir les conséquences potentielles inattendues de ces mesures, je reçois Don Campbell, analyste principal au Réseau de placement immobilier. Il se joint à nous depuis Vancouver.
Bonjour, Don. Je crois comprendre que vous voulez nous présenter un graphique pour expliquer la situation. Nous allons l’afficher. Que voulez-vous mettre en évidence? Quel est l’intérêt de ce graphique?
Ce graphique que vous allez voir présente l’augmentation du nombre de personnes qui possèdent plus d’une propriété dans le Grand Toronto. Or, personne n’acquiert plus d’une propriété sans avoir une bonne raison. L’investissement doit être rentable.
Le graphique recense les gens dont les immeubles font partie du parc locatif dans le Grand Toronto. Parce que, franchement, la construction a peu ciblé ce secteur. Par conséquent, si l’une de ces mesures nuit à ces gens et à ce marché, les locataires vont finir par en souffrir. Et des gens vont commencer à quitter le marché en raison de ces nouvelles règles.
Tout à fait. Au début, les électeurs applaudissent. C’est aussi parfait pour détourner l’attention du cas d’Hydro One. Je comprends tout à fait la réaction politique. Mais, nous devons nous soucier des locataires et des locateurs.
Même s’il y a un plafond de base qui limite les hausses de loyer à 2,5 %, il faut tenir compte du prix de l’électricité et des frais d’exploitation. Maintenant, la ville de Toronto impose des frais qu’elle se garde bien d’appeler des droits de permis exigés des propriétaires, ce dont il s’agit en réalité. Des indépendants de la sorte en arrivent au point où il ne vaut plus la peine de conserver ces immeubles.
Dans ces circonstances, ils vont vouloir sonder le marché. Et les « prix de vente moyens », entre guillemets, vont baisser. La taxe imposée aux acheteurs étrangers va retirer les propriétés les plus cossues de l’équation. Maintenant, certains de ces propriétaires vont se défaire de leurs immeubles. Il y aura donc moins de logements locatifs sur le marché. L’offre va afficher une légère hausse. Tout le monde va enfiler sa cape de Superman en disant « Vous voyez? Vous voyez? C’est grâce à nous que le monde a été sauvé. »
Mais, dans deux ans, le marché locatif sera incroyablement serré. Le taux d’inoccupation est déjà à 1,5 %. Ce resserrement signifie que les prix non contrôlés des loyers vont bondir partout dans le secteur du Golden Horseshoe, mais surtout dans la région de Toronto.
Fascinant. À moyen ou à long terme, l’effet sera tout le contraire sur le marché, comme vous le dites.
Vous avez tenu votre grande conférence sur l’immobilier ici à Toronto tout juste la semaine dernière. Quelle réaction avez-vous entendue à l’annonce de ces mesures?
Je pense que les investisseurs stratégiques attendent la suite des événements. Nous avons passé beaucoup de temps à analyser les 16 mesures : les baux normalisés, les changements applicables à la rénovation des immeubles, l’impossibilité de refiler ces frais, etc. Nous avons tout passé en revue.
Notre concluons que les gens vont surveiller le rendement et qu’ils achèteront des immeubles.
Or, autre conséquence inattendue, ces achats vont se négocier avec des propriétaires plutôt qu’avec d’autres locateurs. Par conséquent, l’offre du côté des propriétaires va aussi commencer à diminuer. Et s’il y a plus d’acheteurs sur ce marché, les prix vont augmenter. Ce qui va se produire dans les trois à cinq prochaines années est si évident, que ces conséquences inattendues l’emporteront largement sur ce que l’on avait espéré réussir.
Mais, toute cette agitation paraît très bien en période d’élection et constitue un excellent moyen de distraction. Et, à vrai dire, le libellé de la loi n’est pas encore très précis. Par contre, nous savons que tout semblera bien aller durant 12 mois, peut-être. Ensuite, les locataires en prendront pour leur rhume.
Dites-moi… Je sais que votre travail n’est pas d’élaborer des politiques. Mais je suis sûre, avec tout ce que vous voyez, que vous ne manquez pas d’idées. Vous avez parlé la dernière fois d’augmenter l’offre locative sur le marché avec l’OIRPC, ou quelque chose du genre. Avez-vous d’autres idées? Qu’est-ce que le gouvernement aurait pu faire qui aurait eu l’effet recherché à long terme?
Regardons franchement la situation. À la base, les gens décident d’acheter ou de louer une propriété en fonction du prix à payer par mois. L’un des éléments clés de l’équation repose évidemment sur le taux d’intérêt. Nous maintenons nos taux d’intérêt très bas afin de soutenir le dollar. Nous cherchons à ne pas nuire aux autres secteurs d’activité, etc. Mais, cela a poussé les gens à investir sur le marché. C’est ce qui explique l’achat d’un grand nombre de propriétés.
De plus, on impose maintenant une taxe aux acheteurs étrangers. Cette taxe s’appuie sur des motifs valables. Mais, son efficacité se joue dans les détails. La taxe va simplement réduire le prix des propriétés de deux, trois ou quatre millions de dollars auxquelles s’intéressent les acheteurs étrangers à Vancouver et dans le Golden Horseshoe. Et ces propriétés vont baisser de prix – je vous le donne en mille – d’environ 15 %.
Le prix revient au même. Et, franchement, au fur et à mesure que Trump s’acharnera sur l’ALENA, notre dollar va perdre des plumes. En fait, pour les acheteurs, c’est un peu comme d’aller dans un magasin de rabais pour acquérir nos propriétés si le huard continue de baisser. Sur le plan structurel, aucune intervention ne pourra empêcher le phénomène.
Je vois. Non, vous avez raison. En fin de compte, si le prix d’achat est le même en raison des fluctuations du taux de change, tout s’annule.
Don, comme toujours, le temps a filé. Merci beaucoup.
Je vous en prie. Merci.
Don Campbell, analyste principal au Réseau de placement immobilier et auteur du livre «Real Estate Investing in Canada».
Ici Kim Parlee. Comme vous le savez, le gouvernement de l’Ontario a dévoilé la semaine dernière une série de mesures visant à calmer l’incroyable surchauffe sur le marché de l’habitation à Toronto. Afin de chercher à percevoir les conséquences potentielles inattendues de ces mesures, je reçois Don Campbell, analyste principal au Réseau de placement immobilier. Il se joint à nous depuis Vancouver.
Bonjour, Don. Je crois comprendre que vous voulez nous présenter un graphique pour expliquer la situation. Nous allons l’afficher. Que voulez-vous mettre en évidence? Quel est l’intérêt de ce graphique?
Ce graphique que vous allez voir présente l’augmentation du nombre de personnes qui possèdent plus d’une propriété dans le Grand Toronto. Or, personne n’acquiert plus d’une propriété sans avoir une bonne raison. L’investissement doit être rentable.
Le graphique recense les gens dont les immeubles font partie du parc locatif dans le Grand Toronto. Parce que, franchement, la construction a peu ciblé ce secteur. Par conséquent, si l’une de ces mesures nuit à ces gens et à ce marché, les locataires vont finir par en souffrir. Et des gens vont commencer à quitter le marché en raison de ces nouvelles règles.
- La conséquence inattendue n’est-elle pas aussi cette espèce de réduction de l’offre locative?
Tout à fait. Au début, les électeurs applaudissent. C’est aussi parfait pour détourner l’attention du cas d’Hydro One. Je comprends tout à fait la réaction politique. Mais, nous devons nous soucier des locataires et des locateurs.
Même s’il y a un plafond de base qui limite les hausses de loyer à 2,5 %, il faut tenir compte du prix de l’électricité et des frais d’exploitation. Maintenant, la ville de Toronto impose des frais qu’elle se garde bien d’appeler des droits de permis exigés des propriétaires, ce dont il s’agit en réalité. Des indépendants de la sorte en arrivent au point où il ne vaut plus la peine de conserver ces immeubles.
Dans ces circonstances, ils vont vouloir sonder le marché. Et les « prix de vente moyens », entre guillemets, vont baisser. La taxe imposée aux acheteurs étrangers va retirer les propriétés les plus cossues de l’équation. Maintenant, certains de ces propriétaires vont se défaire de leurs immeubles. Il y aura donc moins de logements locatifs sur le marché. L’offre va afficher une légère hausse. Tout le monde va enfiler sa cape de Superman en disant « Vous voyez? Vous voyez? C’est grâce à nous que le monde a été sauvé. »
Mais, dans deux ans, le marché locatif sera incroyablement serré. Le taux d’inoccupation est déjà à 1,5 %. Ce resserrement signifie que les prix non contrôlés des loyers vont bondir partout dans le secteur du Golden Horseshoe, mais surtout dans la région de Toronto.
Fascinant. À moyen ou à long terme, l’effet sera tout le contraire sur le marché, comme vous le dites.
Vous avez tenu votre grande conférence sur l’immobilier ici à Toronto tout juste la semaine dernière. Quelle réaction avez-vous entendue à l’annonce de ces mesures?
Je pense que les investisseurs stratégiques attendent la suite des événements. Nous avons passé beaucoup de temps à analyser les 16 mesures : les baux normalisés, les changements applicables à la rénovation des immeubles, l’impossibilité de refiler ces frais, etc. Nous avons tout passé en revue.
Notre concluons que les gens vont surveiller le rendement et qu’ils achèteront des immeubles.
Or, autre conséquence inattendue, ces achats vont se négocier avec des propriétaires plutôt qu’avec d’autres locateurs. Par conséquent, l’offre du côté des propriétaires va aussi commencer à diminuer. Et s’il y a plus d’acheteurs sur ce marché, les prix vont augmenter. Ce qui va se produire dans les trois à cinq prochaines années est si évident, que ces conséquences inattendues l’emporteront largement sur ce que l’on avait espéré réussir.
Mais, toute cette agitation paraît très bien en période d’élection et constitue un excellent moyen de distraction. Et, à vrai dire, le libellé de la loi n’est pas encore très précis. Par contre, nous savons que tout semblera bien aller durant 12 mois, peut-être. Ensuite, les locataires en prendront pour leur rhume.
Dites-moi… Je sais que votre travail n’est pas d’élaborer des politiques. Mais je suis sûre, avec tout ce que vous voyez, que vous ne manquez pas d’idées. Vous avez parlé la dernière fois d’augmenter l’offre locative sur le marché avec l’OIRPC, ou quelque chose du genre. Avez-vous d’autres idées? Qu’est-ce que le gouvernement aurait pu faire qui aurait eu l’effet recherché à long terme?
Regardons franchement la situation. À la base, les gens décident d’acheter ou de louer une propriété en fonction du prix à payer par mois. L’un des éléments clés de l’équation repose évidemment sur le taux d’intérêt. Nous maintenons nos taux d’intérêt très bas afin de soutenir le dollar. Nous cherchons à ne pas nuire aux autres secteurs d’activité, etc. Mais, cela a poussé les gens à investir sur le marché. C’est ce qui explique l’achat d’un grand nombre de propriétés.
De plus, on impose maintenant une taxe aux acheteurs étrangers. Cette taxe s’appuie sur des motifs valables. Mais, son efficacité se joue dans les détails. La taxe va simplement réduire le prix des propriétés de deux, trois ou quatre millions de dollars auxquelles s’intéressent les acheteurs étrangers à Vancouver et dans le Golden Horseshoe. Et ces propriétés vont baisser de prix – je vous le donne en mille – d’environ 15 %.
Le prix revient au même. Et, franchement, au fur et à mesure que Trump s’acharnera sur l’ALENA, notre dollar va perdre des plumes. En fait, pour les acheteurs, c’est un peu comme d’aller dans un magasin de rabais pour acquérir nos propriétés si le huard continue de baisser. Sur le plan structurel, aucune intervention ne pourra empêcher le phénomène.
Je vois. Non, vous avez raison. En fin de compte, si le prix d’achat est le même en raison des fluctuations du taux de change, tout s’annule.
Don, comme toujours, le temps a filé. Merci beaucoup.
Je vous en prie. Merci.
Don Campbell, analyste principal au Réseau de placement immobilier et auteur du livre «Real Estate Investing in Canada».
