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Dans l’ensemble, les restrictions liées à la pandémie ont été levées, mais le retour vers le bureau n’a peut-être pas été aussi vigoureux que prévu. Greg Bonnell s’entretient avec Colin Lynch, chef, Placements immobiliers mondiaux, Gestion de Placements TD, des implications pour les bureaux.
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La plupart des restrictions liées à la pandémie ne sont plus d’actualité, mais à l’échelle mondiale, le retour au bureau n’a pas été aussi important que prévu. La période faste des immeubles de bureaux est-elle derrière nous? Colin Lynch se joint à nous pour en discuter. Il est chef, Placements immobiliers mondiaux, Gestion de Placements TD. Colin, c’est un plaisir de vous avoir avec nous aujourd’hui.
Merci de m’accueillir.
Alors quand on travaille dans un bureau traditionnel, que ce soit cinq jours ou quelques jours par semaine, on remarque quelque chose… C’est que le retour en force au bureau auquel on s’attendait n’a pas eu lieu. Comment ça se fait?
Eh bien, tout d’abord, cela varie dans différentes parties du monde. C’est le cas ici au Canada, dans une grande partie des États-Unis et en Europe. Une région qui a un peu fait exception, c’est l’Asie. Donc à Singapour, à Hong Kong… indépendamment de la COVID, à Tokyo et à Séoul, on a plus recours aux immeubles de bureaux… et dans des endroits comme Sydney. Donc mettons l’Asie de côté et regardons l’Amérique du Nord et l’Europe. C’est un peu plus lent que beaucoup de gens avaient initialement prévu.
La période faste de l’immeuble de bureau est-elle terminée? Je dirais que oui et non. Non, si le bureau est bien situé, bien aménagé et près des transports en commun, relativement neuf, c’est-à-dire une construction nouvelle ou rénovée, avec de bonnes performances au niveau environnemental. L’avenir est très bon dans ce cas là, après avoir surmonté la COVID, les fluctuations du retour au bureau, la compréhension et la finalisation de la vaste expérience hybride qu’on vit en ce moment.
Par contre, la période faste pourrait se terminer dans les bureaux de moindre qualité, les bureaux plus vieux qui ne sont pas décarbonisés, c’est-à-dire peu axés sur les facteurs ESG et éloignés des transports en commun ou des principales infrastructures de transport. Ça dépend d’où on se trouve dans le monde, mais ce sera une tendance, qu’il s’agisse du Canada ou du Royaume-Uni, des États-Unis, ou même des marchés vigoureux pour les bureaux en Asie-Pacifique. On pense que ça va continuer comme ça.
Donc, pour ces bureaux, oui, les beaux jours sont peut-être terminés. Et la question, c’est qu’est-ce qu’on va faire de ces bureaux? Est-ce qu’on investit le capital pour redynamiser les espaces intérieurs ou l’apparence extérieure du bureau, ou est-ce qu’on les utilise à d’autres fins? Et ça peut s’avérer très cher.
Avons-nous une indication du chemin qu’on pourrait prendre? Parce qu’avant la pandémie, certains des espaces de bureau traditionnels dans le centre-ville de Toronto étaient en cours de rénovation, on retapait parce que si on voulait attirer des locataires et dans cette situation, attirer des travailleurs… il fallait un environnement intéressant, une plus-value à être là. Est-ce qu’on sait vers où on va se diriger ou est-ce qu’on est encore dans le flou?
C’est une bonne question. Un nombre important de bureaux ont été modernisés, qu’il s’agisse des halls, de créer un environnement plus accueillant, qu’il s’agisse d’aider les nouveaux locataires et de fournir des incitatifs aux locataires pour qu’ils construisent et rafraîchissent l’espace ou qu’il s’agisse d’une rénovation importante des bureaux. C’est ce qui s’est produit à Toronto, comme on l’a mentionné, mais aussi dans d’autres villes du pays, à Montréal ou à Vancouver, par exemple.
Cette tendance va donc se poursuivre, et en particulier parce que de plus en plus de bureaux de meilleure qualité axés sur les facteurs ESG nécessiteront d’importantes rénovations. C’est ce qui continuera de se produire et probablement parce qu’il y a beaucoup de bureaux de plus vieille génération, que ce soit à l’intérieur ou à l’extérieur des centres-villes.
La conversion en immeubles multirésidentiels est un thème intéressant. C’est ce qui se produit souvent… En Australie et au Royaume-Uni, par exemple. Mais on le voit aussi au Canada et il y a un programme à Calgary, le gouvernement municipal de Calgary tente d’offrir des incitatifs. Ils ont connu un certain succès en encourageant les propriétaires d’immeubles de bureaux à convertir ces bureaux pour d’autres usages, habituellement des immeubles d’habitation. Le seul problème, c’est que cela coûte très cher, comme vous pouvez l’imaginer, et les bureaux ne sont pas tous conçus pour être transformés en immeubles d’appartements. Par exemple, si vous vivez dans un appartement, vous voulez une fenêtre…
Peut-être un peu de plomberie.
… et de la plomberie, oui. De plus, les bureaux ne sont pas tous construits avec une plaque de plancher permettant beaucoup d’espace vitré. Et certains bureaux, si vous les convertissez dans un appartement résidentiel, donnent des appartements très longs et étroits avec un espace vitré très limité. Et c’est généralement un problème parce qu’on aime pouvoir regarder par la fenêtre, etc.
Certaines de ces considérations sont très importantes, car elles sont liées au coût des rénovations et à la plomberie, à un certain nombre d’autres choses, la hauteur du plafond, etc. Tous les bureaux ne peuvent donc pas être facilement convertis en immeubles résidentiels. Il y en a qui seront laissés pour compte, qui auront du mal à attirer des locataires et qui auront du mal à trouver un autre usage et à justifier le montant de capital requis pour moderniser le bureau pour qu’il soit novateur en matière de facteurs ESG. Ces bureaux rencontreront des difficultés.
Je voudrais qu’on parle du contexte économique. Bien sûr, l’une des inconnues de cette année, c’est que s’il y a un repli économique, sera-t-il assez marqué pour être qualifié de récession et quel effet cela aura sur certaines catégories d’actif. Est-ce différent quand on aborde la question de l’immobilier commercial? Quelles sont les répercussions possibles d’une récession?
Certainement. En ce qui concerne l’immobilier et l’immobilier commercial, déjà l’immobilier commercial sert l’économie. Par conséquent, si l’économie ralentit, il est certain qu’un impact se fera sentir dans l’immobilier commercial, sans aucun doute. Qu’il s’agisse d’un ralentissement, d’une récession, légère ou profonde, on peut en débattre, mais l’important est qu’il y aura un ralentissement. Quel sera l’impact sur le marché immobilier?
Les bureaux sont vraiment en première ligne. Parce qu’en cas de récession économique, le nombre d’emplois stagne en général, les locataires commencent à se demander s’ils ont vraiment besoin des bureaux. Cela se produit déjà parce qu’on est en train de passer de quatre jours ou cinq jours par semaine au bureau à deux ou trois. Un certain nombre d’occupants locataires vivent déjà cela. La récession pourrait donc accélérer ce phénomène. On estime également qu’une récession pourrait inciter un plus grand nombre de personnes à se rendre au bureau, c’est donc un peu contradictoire…
Est-ce qu’il s’agit de privilégier les interactions en personne, l’économie est difficile, c’est difficile d’obtenir un emploi, il est important que les gens me voient au bureau.
Oui. Et on ne sait pas, ça relève du domaine de la psychologie, mais il y a des gens dans le secteur immobilier qui pensent que les temps plus difficiles sur le plan économique inciteront plus de gens à être au bureau afin de consolider des relations, que ce soit avec un supérieur ou avec des coéquipiers. Historiquement, les immeubles de bureaux sont les plus exposés aux récessions et ont tendance à très bien se comporter lorsque les choses vont bien et moins bien quand les choses vont mal.
À l’inverse, dans le secteur résidentiel, on a tous besoin d’un endroit où vivre. Qu’on soit en récession ou en croissance économique, l’économie n’est pas un facteur aussi important que l’évolution démographique. Si la ville est en pleine croissance, qu’elle attire de nouvelles personnes ou si des gens ont des enfants plus tard dans leur vie, si on a moins de personnes mariées ou en union de fait, cela signifie qu’on a plus besoin de logements. Cela crée une croissance démographique importante et la croissance démographique a tendance à stimuler la demande de logements. Le logement a tendance à être influencé par certains de ces facteurs démographiques, particulièrement à moyen et à long terme.
Les immeubles industriels et le commerce de détail se situent au milieu. Ils sont certainement touchés. Les immeubles industriels sont des entrepôts, des installations de fabrication légère. Et donc, si on a un problème avec l’économie, on a moins de fabrication et moins d’expédition de produits. On a aussi le commerce électronique, alors il faut tenir compte des deux, mais il est certain qu’un ralentissement n’aide pas. Et puis il y a les commerces de détail, les gens sortent pour magasiner. On a vu qu’en décembre, beaucoup de gens sont sortis pour magasiner et on a la COVID. Mais si on n’a pas autant d’argent à dépenser, cela aura des répercussions sur certains détaillants. Donc les immeubles de bureaux sont les plus exposés, les immeubles multirésidentiels sont les moins exposés, puis il y a les immeubles industriels et les commerces de détail.
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La plupart des restrictions liées à la pandémie ne sont plus d’actualité, mais à l’échelle mondiale, le retour au bureau n’a pas été aussi important que prévu. La période faste des immeubles de bureaux est-elle derrière nous? Colin Lynch se joint à nous pour en discuter. Il est chef, Placements immobiliers mondiaux, Gestion de Placements TD. Colin, c’est un plaisir de vous avoir avec nous aujourd’hui.
Merci de m’accueillir.
Alors quand on travaille dans un bureau traditionnel, que ce soit cinq jours ou quelques jours par semaine, on remarque quelque chose… C’est que le retour en force au bureau auquel on s’attendait n’a pas eu lieu. Comment ça se fait?
Eh bien, tout d’abord, cela varie dans différentes parties du monde. C’est le cas ici au Canada, dans une grande partie des États-Unis et en Europe. Une région qui a un peu fait exception, c’est l’Asie. Donc à Singapour, à Hong Kong… indépendamment de la COVID, à Tokyo et à Séoul, on a plus recours aux immeubles de bureaux… et dans des endroits comme Sydney. Donc mettons l’Asie de côté et regardons l’Amérique du Nord et l’Europe. C’est un peu plus lent que beaucoup de gens avaient initialement prévu.
La période faste de l’immeuble de bureau est-elle terminée? Je dirais que oui et non. Non, si le bureau est bien situé, bien aménagé et près des transports en commun, relativement neuf, c’est-à-dire une construction nouvelle ou rénovée, avec de bonnes performances au niveau environnemental. L’avenir est très bon dans ce cas là, après avoir surmonté la COVID, les fluctuations du retour au bureau, la compréhension et la finalisation de la vaste expérience hybride qu’on vit en ce moment.
Par contre, la période faste pourrait se terminer dans les bureaux de moindre qualité, les bureaux plus vieux qui ne sont pas décarbonisés, c’est-à-dire peu axés sur les facteurs ESG et éloignés des transports en commun ou des principales infrastructures de transport. Ça dépend d’où on se trouve dans le monde, mais ce sera une tendance, qu’il s’agisse du Canada ou du Royaume-Uni, des États-Unis, ou même des marchés vigoureux pour les bureaux en Asie-Pacifique. On pense que ça va continuer comme ça.
Donc, pour ces bureaux, oui, les beaux jours sont peut-être terminés. Et la question, c’est qu’est-ce qu’on va faire de ces bureaux? Est-ce qu’on investit le capital pour redynamiser les espaces intérieurs ou l’apparence extérieure du bureau, ou est-ce qu’on les utilise à d’autres fins? Et ça peut s’avérer très cher.
Avons-nous une indication du chemin qu’on pourrait prendre? Parce qu’avant la pandémie, certains des espaces de bureau traditionnels dans le centre-ville de Toronto étaient en cours de rénovation, on retapait parce que si on voulait attirer des locataires et dans cette situation, attirer des travailleurs… il fallait un environnement intéressant, une plus-value à être là. Est-ce qu’on sait vers où on va se diriger ou est-ce qu’on est encore dans le flou?
C’est une bonne question. Un nombre important de bureaux ont été modernisés, qu’il s’agisse des halls, de créer un environnement plus accueillant, qu’il s’agisse d’aider les nouveaux locataires et de fournir des incitatifs aux locataires pour qu’ils construisent et rafraîchissent l’espace ou qu’il s’agisse d’une rénovation importante des bureaux. C’est ce qui s’est produit à Toronto, comme on l’a mentionné, mais aussi dans d’autres villes du pays, à Montréal ou à Vancouver, par exemple.
Cette tendance va donc se poursuivre, et en particulier parce que de plus en plus de bureaux de meilleure qualité axés sur les facteurs ESG nécessiteront d’importantes rénovations. C’est ce qui continuera de se produire et probablement parce qu’il y a beaucoup de bureaux de plus vieille génération, que ce soit à l’intérieur ou à l’extérieur des centres-villes.
La conversion en immeubles multirésidentiels est un thème intéressant. C’est ce qui se produit souvent… En Australie et au Royaume-Uni, par exemple. Mais on le voit aussi au Canada et il y a un programme à Calgary, le gouvernement municipal de Calgary tente d’offrir des incitatifs. Ils ont connu un certain succès en encourageant les propriétaires d’immeubles de bureaux à convertir ces bureaux pour d’autres usages, habituellement des immeubles d’habitation. Le seul problème, c’est que cela coûte très cher, comme vous pouvez l’imaginer, et les bureaux ne sont pas tous conçus pour être transformés en immeubles d’appartements. Par exemple, si vous vivez dans un appartement, vous voulez une fenêtre…
Peut-être un peu de plomberie.
… et de la plomberie, oui. De plus, les bureaux ne sont pas tous construits avec une plaque de plancher permettant beaucoup d’espace vitré. Et certains bureaux, si vous les convertissez dans un appartement résidentiel, donnent des appartements très longs et étroits avec un espace vitré très limité. Et c’est généralement un problème parce qu’on aime pouvoir regarder par la fenêtre, etc.
Certaines de ces considérations sont très importantes, car elles sont liées au coût des rénovations et à la plomberie, à un certain nombre d’autres choses, la hauteur du plafond, etc. Tous les bureaux ne peuvent donc pas être facilement convertis en immeubles résidentiels. Il y en a qui seront laissés pour compte, qui auront du mal à attirer des locataires et qui auront du mal à trouver un autre usage et à justifier le montant de capital requis pour moderniser le bureau pour qu’il soit novateur en matière de facteurs ESG. Ces bureaux rencontreront des difficultés.
Je voudrais qu’on parle du contexte économique. Bien sûr, l’une des inconnues de cette année, c’est que s’il y a un repli économique, sera-t-il assez marqué pour être qualifié de récession et quel effet cela aura sur certaines catégories d’actif. Est-ce différent quand on aborde la question de l’immobilier commercial? Quelles sont les répercussions possibles d’une récession?
Certainement. En ce qui concerne l’immobilier et l’immobilier commercial, déjà l’immobilier commercial sert l’économie. Par conséquent, si l’économie ralentit, il est certain qu’un impact se fera sentir dans l’immobilier commercial, sans aucun doute. Qu’il s’agisse d’un ralentissement, d’une récession, légère ou profonde, on peut en débattre, mais l’important est qu’il y aura un ralentissement. Quel sera l’impact sur le marché immobilier?
Les bureaux sont vraiment en première ligne. Parce qu’en cas de récession économique, le nombre d’emplois stagne en général, les locataires commencent à se demander s’ils ont vraiment besoin des bureaux. Cela se produit déjà parce qu’on est en train de passer de quatre jours ou cinq jours par semaine au bureau à deux ou trois. Un certain nombre d’occupants locataires vivent déjà cela. La récession pourrait donc accélérer ce phénomène. On estime également qu’une récession pourrait inciter un plus grand nombre de personnes à se rendre au bureau, c’est donc un peu contradictoire…
Est-ce qu’il s’agit de privilégier les interactions en personne, l’économie est difficile, c’est difficile d’obtenir un emploi, il est important que les gens me voient au bureau.
Oui. Et on ne sait pas, ça relève du domaine de la psychologie, mais il y a des gens dans le secteur immobilier qui pensent que les temps plus difficiles sur le plan économique inciteront plus de gens à être au bureau afin de consolider des relations, que ce soit avec un supérieur ou avec des coéquipiers. Historiquement, les immeubles de bureaux sont les plus exposés aux récessions et ont tendance à très bien se comporter lorsque les choses vont bien et moins bien quand les choses vont mal.
À l’inverse, dans le secteur résidentiel, on a tous besoin d’un endroit où vivre. Qu’on soit en récession ou en croissance économique, l’économie n’est pas un facteur aussi important que l’évolution démographique. Si la ville est en pleine croissance, qu’elle attire de nouvelles personnes ou si des gens ont des enfants plus tard dans leur vie, si on a moins de personnes mariées ou en union de fait, cela signifie qu’on a plus besoin de logements. Cela crée une croissance démographique importante et la croissance démographique a tendance à stimuler la demande de logements. Le logement a tendance à être influencé par certains de ces facteurs démographiques, particulièrement à moyen et à long terme.
Les immeubles industriels et le commerce de détail se situent au milieu. Ils sont certainement touchés. Les immeubles industriels sont des entrepôts, des installations de fabrication légère. Et donc, si on a un problème avec l’économie, on a moins de fabrication et moins d’expédition de produits. On a aussi le commerce électronique, alors il faut tenir compte des deux, mais il est certain qu’un ralentissement n’aide pas. Et puis il y a les commerces de détail, les gens sortent pour magasiner. On a vu qu’en décembre, beaucoup de gens sont sortis pour magasiner et on a la COVID. Mais si on n’a pas autant d’argent à dépenser, cela aura des répercussions sur certains détaillants. Donc les immeubles de bureaux sont les plus exposés, les immeubles multirésidentiels sont les moins exposés, puis il y a les immeubles industriels et les commerces de détail.
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