De nombreux Canadiens rêvent d’investir en immobilier dans la « ceinture de soleil » aux États-Unis, mais la plupart passeront plus de temps à penser à la chaleur plutôt qu’aux conséquences fiscales d’un tel investissement. Chris Gandhu, planificateur pour les clients à valeur nette élevée, Gestion de patrimoine TD, présente les renseignements fiscaux essentiels à savoir avant de faire le saut.
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[MUSIQUE]
Un hiver et un printemps canadiens froids-- peut-être un été froid aussi, c’a été dur-- ont amené bien des gens à envisager l’achat d’un logement dans le sud des États-Unis. Le soleil de la Floride ou de l’Arizona est attirant, mais l’achat d’un logement aux États-Unis comporte un aspect fiscal important pour les Canadiens. J’ai discuté avec Chris Gandhu, planificateur pour clients à valeur nette élevée, des problèmes éventuels ainsi que des besoins à prendre en considération.
Prenons Jean, retraité, propriétaire d’un logement à Palm Springs, en Californie. Il a ouï dire que l’homologation est une chose fort compliquée en Californie-- ce qui n’est pas très loin de la vérité. Il opte pour une stratégie à cet égard : il fait figurer sa fille sur le titre en tant que propriétaire indivis. Ça va pour ce qui est de l’homologation, ce n’est pas très différent de ce qui serait fait au Canada, mais, sur le plan fiscal, c’est une stratégie affreuse.
Pourquoi?
Tout d’abord, les États-Unis ont un impôt sur les donations. La fille de Jean figure sur le titre, mais n’a rien payé pour le logement : Jean lui en a donc fait don. Taux d’imposition maximum : 40 %. Du côté canadien, il y a eu cession : on est passé d’un propriétaire à deux propriétaires. Il y a donc gain en capital au Canada, et ce qui n’arrange rien, le Canada n’accorde aucun crédit relativement à l’impôt sur les dons payé. Jean est assujetti à l’impôt américain sur les dons, à l’impôt canadien sur les gains en capital, et sa fille a acquis sa part du logement au coût historique payé par son père, Jean. Si elle vend un jour, elle sera assujettie à l’impôt américain sur les gains en capital ou à un triple coup dur, par suite d’une petite erreur de planification.
Oui. Une petite erreur de planification peut coûter très, très cher! Pour mettre les choses en contexte, on parle de gens qui songent à l’achat d’un logement dans une optique de long terme-- en visant, par exemple, à ce qu’il reste dans la famille un certain temps.
C’est juste. Si vous songez à l’achat en vue d’une revente, c’est une situation différente.
Pour être franc, il est difficile de tout éviter, mais, si vous êtes proactif, vous pouvez opérer une planification à plusieurs égards. La dimension transfrontalière crée une situation très complexe, et il importe d’avoir des conseillers bien au fait des problèmes, capables de donner des conseils adaptés aux faits et circonstances qui vous sont propres. Prenons un autre exemple.
Dans le passé, l’écueil le plus courant pour les acheteurs d’un bien immobilier américain a été les droits de succession américains. Les droits de succession américains sont terribles parce que, primo, ils s’appliquent sur la juste valeur, ils font abstraction de toute plus-value ou moins-value, ce sont des droits sur les transferts de biens. Le taux est très élevé : 40 %. Ils s’appliquent à chaque décès.
Si je possède un bien immobilier, à mon décès, la ponction pourra atteindre 40 %; si je laisse ce bien à mon épouse et qu’elle meurt, une nouvelle ponction de 40 % s’appliquera. Ce sont des droits terribles, mais, vous savez quoi, en 2019 l’exonération est très généreuse : 11,4 millions de dollars américains, soit 15 millions de dollars canadiens environ.
Êtes-vous touché par ça si votre valeur nette est inférieure à ce chiffre? Non, bien entendu. Vous devrez peut-être produire une déclaration, mais n’aurez rien à payer. Je dis ça, mais je peux également vous dire que la Californie étudie un projet de loi visant à instaurer ses propres droits de succession. C’était peut-être un problème, ce n’en est plus un, mais ça pourrait de nouveau en être un pour les gens qui achètent en Californie. Vous ne pouvez pas vous attendre à ce que tout le monde maîtrise ce sujet. Vous avez besoin de conseillers qui sauront vous guider judicieusement.
Vous me faites peur avec tout ça à faire en même temps à ce stade. Alors, c’était les droits de succession. Qu’en est-il des problèmes d’homologation?
L’homologation, Kim, est une validation de testament. L’homologation peut poser un problème pour des raisons de délai et de coût : de délai, parce que, si vous avez un testament canadien, il sera d’abord homologué au Canada, puis, après seulement, soumis à la procédure d’homologation à l’étranger; de coût, parce que vous aurez à payer des frais juridiques au Canada, des frais juridiques aux États-Unis et peut-être des frais judiciaires aux États-Unis. Vous devez considérer les faits et les circonstances et déterminer si l’homologation et les coûts afférents sont un obstacle.
S’ils n’en sont pas un, la planification de l’homologation n’est peut-être pas votre priorité; si cette planification est votre priorité, vous pouvez faire quelque chose, mais à condition de faire preuve de prudence. Pour revenir à l’exemple de Jean et de sa fille, ce n’était pas un très bon exemple de planification de l’homologation.
Si vous désirez, par exemple, que votre conjoint figure sur le titre, sachez qu’il existe une exonération annuelle de 155 000 $ US en matière d’impôt sur les dons. La planification de l’homologation peut donc être plus facile entre conjoints. Ce n’est pas aussi facile dans le cas d’une transmission des parents aux enfants.
Supposons que je vous ai parlé ou que j’ai parlé à une personne compétente. J’ai réglé l’aspect homologation, je suis en deçà du seuil, alors je n’ai pas trop de souci pour ce qui est de l’avenir. Devrais-je aller de l’avant et faire une offre sur le logement de mes rêves? Quelle est la prochaine étape?
La vie est trop courte, si c’est votre rêve, Kim, vous devriez! Je vais vous dire ceci. Tout d’abord, avant de planifier l’achat, sachez qui sera propriétaire. Est-ce que ce sera vous? Est-ce que ce sera votre conjoint? Ou encore quelqu’un d’autre? Et sachez quelles seront les modalités de propriété : le titre sera-t-il à votre nom seulement, y aura-t-il propriété conjointe, propriété indivise? Utiliserez-vous une structure de fiducie? Répondez à ces questions à l’avance. Il est parfois trop tard pour planifier, une fois le fait accompli. Et sachez que, même si vous achetez en vue d’une détention à long terme, si vous vendez après quelques années, l’impôt américain sur les gains en capital s’appliquera. En tant que résident canadien, vous devrez aussi déclarer votre gain au Canada.
Le crédit pour impôt étranger devrait permettre d’éviter une double imposition, mais parfois le taux de change occasionne une petite perte fiscale. Enfin, le fisc américain va automatiquement percevoir à la source un impôt de 15 % à la vente de votre logement. S’il s’agit d’une propriété importante, cela peut causer un problème de liquidités.
Et si je rendais ça plus compliqué-- j’achète un logement et vous savez quoi, je ne suis pas toujours là. J’aimerais le louer une partie du temps. Qu’est-ce que ça entraîne?
Bien. Si vous percevez un revenu locatif aux États-Unis, vous avez un impôt à payer sur ce revenu, sans aucun doute. Le plus simple est de ne rien faire, le locataire est alors tenu de retenir 30 %, de verser ça au fisc, et vous êtes libéré de toute obligation, vous n’avez aucune déclaration à produire. La plupart des gens trouvent le taux de 30 % trop élevé, alors ils choisissent que le fisc traite ce revenu comme un revenu d’entreprise aux États-Unis. Vous êtes alors tenu de produire une déclaration de revenus américaine, mais, dans ce cas, l’impôt ne porte pas sur le revenu brut, mais sur le produit net de location. Vous pouvez déduire vos dépenses et, de plus, vous bénéficiez d’un impôt progressif.
Ça semble assez complexe. Le principe, je suppose, c’est de mettre les choses par écrit ou de consulter quelqu’un à propos des choses que vous devez faire, mais y a-t-il quelque chose-- qu’est-ce que je dois faire pour m’assurer que je ne paierai pas plus d’impôt que nécessaire le jour où j’achèterai un logement aux États-Unis?
Bien. Lorsque vous déciderez de faire un achat, consultez quelqu’un avant l’achat et prenez connaissance de toute la démarche d’analyse.
Chris, c’est toujours un plaisir. Merci.
Je vous en prie, Kim.
[MUSIQUE]
Un hiver et un printemps canadiens froids-- peut-être un été froid aussi, c’a été dur-- ont amené bien des gens à envisager l’achat d’un logement dans le sud des États-Unis. Le soleil de la Floride ou de l’Arizona est attirant, mais l’achat d’un logement aux États-Unis comporte un aspect fiscal important pour les Canadiens. J’ai discuté avec Chris Gandhu, planificateur pour clients à valeur nette élevée, des problèmes éventuels ainsi que des besoins à prendre en considération.
Prenons Jean, retraité, propriétaire d’un logement à Palm Springs, en Californie. Il a ouï dire que l’homologation est une chose fort compliquée en Californie-- ce qui n’est pas très loin de la vérité. Il opte pour une stratégie à cet égard : il fait figurer sa fille sur le titre en tant que propriétaire indivis. Ça va pour ce qui est de l’homologation, ce n’est pas très différent de ce qui serait fait au Canada, mais, sur le plan fiscal, c’est une stratégie affreuse.
Pourquoi?
Tout d’abord, les États-Unis ont un impôt sur les donations. La fille de Jean figure sur le titre, mais n’a rien payé pour le logement : Jean lui en a donc fait don. Taux d’imposition maximum : 40 %. Du côté canadien, il y a eu cession : on est passé d’un propriétaire à deux propriétaires. Il y a donc gain en capital au Canada, et ce qui n’arrange rien, le Canada n’accorde aucun crédit relativement à l’impôt sur les dons payé. Jean est assujetti à l’impôt américain sur les dons, à l’impôt canadien sur les gains en capital, et sa fille a acquis sa part du logement au coût historique payé par son père, Jean. Si elle vend un jour, elle sera assujettie à l’impôt américain sur les gains en capital ou à un triple coup dur, par suite d’une petite erreur de planification.
Oui. Une petite erreur de planification peut coûter très, très cher! Pour mettre les choses en contexte, on parle de gens qui songent à l’achat d’un logement dans une optique de long terme-- en visant, par exemple, à ce qu’il reste dans la famille un certain temps.
C’est juste. Si vous songez à l’achat en vue d’une revente, c’est une situation différente.
- Commençons par l’achat en vue d’une détention à long terme. Comment éviter ce que vous venez de décrire?
Pour être franc, il est difficile de tout éviter, mais, si vous êtes proactif, vous pouvez opérer une planification à plusieurs égards. La dimension transfrontalière crée une situation très complexe, et il importe d’avoir des conseillers bien au fait des problèmes, capables de donner des conseils adaptés aux faits et circonstances qui vous sont propres. Prenons un autre exemple.
Dans le passé, l’écueil le plus courant pour les acheteurs d’un bien immobilier américain a été les droits de succession américains. Les droits de succession américains sont terribles parce que, primo, ils s’appliquent sur la juste valeur, ils font abstraction de toute plus-value ou moins-value, ce sont des droits sur les transferts de biens. Le taux est très élevé : 40 %. Ils s’appliquent à chaque décès.
Si je possède un bien immobilier, à mon décès, la ponction pourra atteindre 40 %; si je laisse ce bien à mon épouse et qu’elle meurt, une nouvelle ponction de 40 % s’appliquera. Ce sont des droits terribles, mais, vous savez quoi, en 2019 l’exonération est très généreuse : 11,4 millions de dollars américains, soit 15 millions de dollars canadiens environ.
Êtes-vous touché par ça si votre valeur nette est inférieure à ce chiffre? Non, bien entendu. Vous devrez peut-être produire une déclaration, mais n’aurez rien à payer. Je dis ça, mais je peux également vous dire que la Californie étudie un projet de loi visant à instaurer ses propres droits de succession. C’était peut-être un problème, ce n’en est plus un, mais ça pourrait de nouveau en être un pour les gens qui achètent en Californie. Vous ne pouvez pas vous attendre à ce que tout le monde maîtrise ce sujet. Vous avez besoin de conseillers qui sauront vous guider judicieusement.
Vous me faites peur avec tout ça à faire en même temps à ce stade. Alors, c’était les droits de succession. Qu’en est-il des problèmes d’homologation?
L’homologation, Kim, est une validation de testament. L’homologation peut poser un problème pour des raisons de délai et de coût : de délai, parce que, si vous avez un testament canadien, il sera d’abord homologué au Canada, puis, après seulement, soumis à la procédure d’homologation à l’étranger; de coût, parce que vous aurez à payer des frais juridiques au Canada, des frais juridiques aux États-Unis et peut-être des frais judiciaires aux États-Unis. Vous devez considérer les faits et les circonstances et déterminer si l’homologation et les coûts afférents sont un obstacle.
S’ils n’en sont pas un, la planification de l’homologation n’est peut-être pas votre priorité; si cette planification est votre priorité, vous pouvez faire quelque chose, mais à condition de faire preuve de prudence. Pour revenir à l’exemple de Jean et de sa fille, ce n’était pas un très bon exemple de planification de l’homologation.
Si vous désirez, par exemple, que votre conjoint figure sur le titre, sachez qu’il existe une exonération annuelle de 155 000 $ US en matière d’impôt sur les dons. La planification de l’homologation peut donc être plus facile entre conjoints. Ce n’est pas aussi facile dans le cas d’une transmission des parents aux enfants.
Supposons que je vous ai parlé ou que j’ai parlé à une personne compétente. J’ai réglé l’aspect homologation, je suis en deçà du seuil, alors je n’ai pas trop de souci pour ce qui est de l’avenir. Devrais-je aller de l’avant et faire une offre sur le logement de mes rêves? Quelle est la prochaine étape?
La vie est trop courte, si c’est votre rêve, Kim, vous devriez! Je vais vous dire ceci. Tout d’abord, avant de planifier l’achat, sachez qui sera propriétaire. Est-ce que ce sera vous? Est-ce que ce sera votre conjoint? Ou encore quelqu’un d’autre? Et sachez quelles seront les modalités de propriété : le titre sera-t-il à votre nom seulement, y aura-t-il propriété conjointe, propriété indivise? Utiliserez-vous une structure de fiducie? Répondez à ces questions à l’avance. Il est parfois trop tard pour planifier, une fois le fait accompli. Et sachez que, même si vous achetez en vue d’une détention à long terme, si vous vendez après quelques années, l’impôt américain sur les gains en capital s’appliquera. En tant que résident canadien, vous devrez aussi déclarer votre gain au Canada.
Le crédit pour impôt étranger devrait permettre d’éviter une double imposition, mais parfois le taux de change occasionne une petite perte fiscale. Enfin, le fisc américain va automatiquement percevoir à la source un impôt de 15 % à la vente de votre logement. S’il s’agit d’une propriété importante, cela peut causer un problème de liquidités.
Et si je rendais ça plus compliqué-- j’achète un logement et vous savez quoi, je ne suis pas toujours là. J’aimerais le louer une partie du temps. Qu’est-ce que ça entraîne?
Bien. Si vous percevez un revenu locatif aux États-Unis, vous avez un impôt à payer sur ce revenu, sans aucun doute. Le plus simple est de ne rien faire, le locataire est alors tenu de retenir 30 %, de verser ça au fisc, et vous êtes libéré de toute obligation, vous n’avez aucune déclaration à produire. La plupart des gens trouvent le taux de 30 % trop élevé, alors ils choisissent que le fisc traite ce revenu comme un revenu d’entreprise aux États-Unis. Vous êtes alors tenu de produire une déclaration de revenus américaine, mais, dans ce cas, l’impôt ne porte pas sur le revenu brut, mais sur le produit net de location. Vous pouvez déduire vos dépenses et, de plus, vous bénéficiez d’un impôt progressif.
Ça semble assez complexe. Le principe, je suppose, c’est de mettre les choses par écrit ou de consulter quelqu’un à propos des choses que vous devez faire, mais y a-t-il quelque chose-- qu’est-ce que je dois faire pour m’assurer que je ne paierai pas plus d’impôt que nécessaire le jour où j’achèterai un logement aux États-Unis?
Bien. Lorsque vous déciderez de faire un achat, consultez quelqu’un avant l’achat et prenez connaissance de toute la démarche d’analyse.
Chris, c’est toujours un plaisir. Merci.
Je vous en prie, Kim.
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