Exemption pour résidence principale : les pièges à éviter

La plupart des Canadiens savent que lorsqu’ils vendent leur maison, L’exemption pour résidence principale exempte le propriétaire de l’impôt sur les gains. Mais mon invité affirme que si vous vendez votre maison à perte, ou si vous louez votre maison pour travailler à distance ailleurs; vous devez connaître les tenants et aboutissants de l’exemption pour résidence personnelle; ou cela pourrait vous coûter cher. Georgia Swan, planificatrice spécialiste des successions fiscales à Gestion de patrimoine TD, m’accompagne. Vous hochez la tête, car c’est ce que vous m’avez dit, et je sais que vous êtes d’accord. Les gens doivent le comprendre. Commençons par les notions de base. Expliquez simplement comment fonctionne l’exemption pour résidence principale. Alors, si vous demandez à beaucoup de gens comment vendre leur résidence principale, la plupart des gens pensent qu’il n’y a pas de gains en capital, ou il peut y avoir des gains en capital, mais ils ne sont pas imposables. Et dans les faits, lorsqu’on pense à l’exemption pour résidence principale, vous devez inverser le scénario. En gros, il faut toujours imposer les gains en capital, même sur une résidence principale. Mais l’exemption est essentiellement une formule où Si votre maison est admissible à titre de résidence principale et les variables que vous cadriez bien dans cette formule, il calculera le montant du gain en capital que vous pouvez mettre à l’abri de l’impôt au moyen de l’exemption. Juste à partir de là, il y a tellement de variables et de complexités. Est-elle considérée comme une résidence principale? Que touchez-vous à cette formule? Et les gens ne devraient jamais penser que c’est automatique que la totalité du gain sera mise à l’abri de l’exemption. On ne m’a jamais expliqué cela de cette façon auparavant, alors je vous comprends. Je l’ai bien compris cette fois-ci. ce qui est bien. Il faut donc d’abord désigner une propriété comme résidence principale. Quels sont les facteurs à considérer? Eh bien, tout d’abord, je pense qu’il y a plusieurs années, les gens étaient habitués à vendre leur résidence principale et essentiellement ne pas avoir à déclarer quoi que ce soit. Mais depuis l’année d’imposition 2016, vous doit déclarer le gain en capital indiqué à l’annexe 3 de l’impôt des particuliers puis vous devez remplir un autre formulaire dans lequel vous... Vous désignez la propriété comme étant votre résidence principale. Ce formulaire est le T2091. Et il peut y avoir beaucoup... Le défaut de produire une déclaration peut entraîner des conséquences ce formulaire, qui prévoit des pénalités pouvant aller jusqu’à 8 000 $, selon la date à laquelle le formulaire est en retard. L’ARC peut refuser l’exemption pour résidence principale sur le gain en capital et peut vous faire payer de l’impôt. Vous pourriez aussi vous retrouver, essentiellement, à faire l’objet d’une vérification à cause de cela. Par conséquent, aucun de ces résultats n’est sans doute bien accueilli. C’est donc très important si vous vendez une maison pensez que c’est votre résidence principale – assurez-vous d’obtenir de bons conseils. En Géorgie, alors, je pense que les gens... peut-être qu’ils savent s’ils regardent cette émission, mais qu’est-ce que vous choisissez d’avoir comme votre résidence principale pourrait soit dans votre lieu de résidence la plupart du temps, soit dans un chalet; ou même à l’extérieur du Canada, si le client est admissible. Oui, tout à fait. La définition de résidence principale est donc toute unité d’habitation, c’est-à-dire une maison... Il pourrait même s’agir d’une roulotte flottante, que ce soit au Canada ou à l’extérieur du Canada que vous résidez habituellement. Une résidence ordinaire peut ne durer que quelques semaines dans l’année. Toutefois, ce qui devient compliqué, c’est de louer une partie de la propriété. Cela peut créer des problèmes pour mettre le capital à l’abri obtenir un gain au moyen de l’exemption. Et beaucoup de gens le font en ce moment, non? Pensez-y – ou du moins, beaucoup de gens l’ont fait durant la COVID. Ils sont partis ailleurs. Ils ont loué leur maison. Et ils ne sont peut-être pas tout à fait au courant de ce qui est admissible. C’est tout à fait exact également. En gros, faut-il se demander s’il s’agit d’un immeuble locatif à long terme? Si vous prévoyez partir en vacances pour deux semaines et vous affichez votre maison sur un site de location à court terme, c’est correct. Mais si vous louez principalement la maison, à long terme ou à court terme la location, qui peut causer des problèmes et rejeter l’exemption. Il faut donc être très prudent à l’égard de ce type d’activité aussi si vous dirigez une entreprise à partir de la maison. S’il y a d’autres activités, c’est très important pour obtenir des conseils appropriés au sujet de l’exemption. Et c’est juste quelque chose que les gens doivent garder à l’esprit... Je sais que cela dépendra de la situation particulière, et les gens doivent parler à quelqu’un. Mais quand vous dites que c’est surtout une question de savoir si c’est aussi simple que plus de 50 %, ou est-ce beaucoup plus nuancé? C’est beaucoup plus nuancé que ça. Il y a toutes sortes de décisions qui ont été prises à ce sujet. Et il faut être prudent, car l’ARC examine vraiment ces opérations très étroitement maintenant parce que beaucoup de gens abusent de l’exemption. Vous avez des rénovateurs en série qui achètent une maison, la rénovent pendant qu’ils y vivent, puis le vendre. Et l’ARC examine de très près ces types d’opérations parce qu’ils tentent de contrer l’utilisation inappropriée de l’exemption. Oui. Qu’en est-il – et c’est probablement quelque chose de nouveau parce que les prix des logements n’ont cessé d’augmenter, alors nous sommes habitués à cela. À l’heure actuelle, certains marchés commencent à fléchir. Certaines personnes ont peut-être acheté à un prix élevé, et maintenant peut-être décider qu’ils ne peuvent pas se le permettre en raison de la hausse des taux, et ils cherchent à vendre, peut-être à perte. Que doivent-ils garder à l’esprit en ce qui concerne l’exemption pour résidence principale? Dans ce cas, les gens pourraient être habitués au fait que les pertes en capital peuvent habituellement être appliquées au capital des gains antérieurs de trois ans. Mais lorsqu’il s’agit d’une perte en capital provenant d’une résidence principale, cela ne se produit pas. Essentiellement, comme la résidence principale est considérée comme un bien personnel, une perte découlant de la vente d’une résidence principale est essentiellement une perte. On ne peut l’appliquer nulle part. Ça peut être assez dévastateur pour les gens, parce que c’est juste ils ont payé de leur poche. Dernière question pour vous, Georgia. Voulez-vous ajouter autre chose sur ce quant à l’exemption pour résidence principale et à ses modalités peut-être qu’ils l’utilisent à mauvais escient? Les gens devraient donc se rendre compte que c’est plus compliqué qu’ils ne le pensent. Si vous exploitez une entreprise à partir de votre propriété, Si votre propriété est exceptionnellement grande... parce qu’il y a des limites à la superficie du terrain autour de la propriété qui peut être exonéré de l’exemption si vous l’utilisez à des fins autres que celles prévues destiné à être utilisé, c’est-à-dire lorsque vous achetez des propriétés pour ensuite les vendre peu de temps après, vous pourriez vous retrouver sur le radar de l’ARC. Vous devriez vraiment parler aux bons professionnels pour vous assurer d’utiliser l’exemption correctement et vous recevez des conseils judicieux à cet égard. C’est pourquoi nous nous tournons vers vous pour en parler, la Géorgie. C’est toujours un plaisir. Merci encore d’avoir été des nôtres. Merci beaucoup, Kim. Ravie de vous revoir. [LOGO AUDIO] [MUSIQUE]