L’exemption pour résidence principale pourrait être l’atout le plus important que vous ignoriez avoir, surtout si vous avez fait l’acquisition d’une propriété dans un des marchés immobiliers les plus dynamiques du Canada au cours des 20 dernières années. Chris Gandhu, planificateur pour les clients à valeur nette élevée, Gestion de patrimoine TD, explique ce que vous devez savoir sur cette exemption.
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Pour la plupart des Canadiens, la maison est sans doute le principal investissement. Et les prix en immobilier dans la majorité des régions au pays sont en hausse. Aussi, vous pourriez réaliser un généreux profit lors de la vente de votre propriété. C’est pourquoi vous devez savoir comment tirer parti de l’exemption pour résidence principale, estime mon invité Chris Gandhu, planificateur pour les clients à valeur nette élevée, Gestion de patrimoine TD, avec qui j’en ai discuté.
Si vous êtes Canadien et possédez une maison à Toronto, Vancouver ou Victoria – les marchés en forte croissance – c’est un excellent moyen d’épargner lorsque vous vendrez votre propriété. Cette option permet beaucoup de souplesse. Assurez-vous de la comprendre et de l’utiliser de façon judicieuse.
D’accord. Parlons de la souplesse. Qu’en est-il?
En général, lorsque l’on habite une maison, on présume qu’elle constitue la résidence principale à laquelle s’applique l’exemption. Mais, la législation définit autrement la résidence principale. Ce peut-être une maison, une copropriété, un chalet ou même une maison mobile. De fait, ce pourrait être une résidence de vacances à l’étranger. Même ce type de propriété est admissible comme résidence principale – bien des gens l’ignorent.
Expliquez-nous la façon dont ça fonctionne normalement.
D’accord. En général, les Canadiens croient qu’ils doivent habiter la maison pour avoir droit à l’exemption. Mais, je le répète, ce n’est pas nécessairement le cas. La loi prévoit la « règle du logement normalement habité ». Qu’est-ce que ça veut dire? Ça ne veut pas dire que vous devez habiter le logement tout le temps ni même la plupart du temps.
Si vous ne louez à personne la maison et qu’elle ne sert à aucun autre usage, mais que vous l’occupez à l’occasion, vous pourriez être admissible à l’exemption. En fait, vous n’êtes même pas tenu de vivre dans la maison. Parfois, votre conjoint ou vos enfants qui habitent la propriété peuvent vous donner droit à l’exemption.
C’est intéressant parce que, comme vous l’avez déjà mentionné, il est possible de désigner la maison que l’on veut aux fins d’exemption. Disons que vous avez deux propriétés… Je sais que vous aimez prendre l’exemple de quelqu’un qui vit à Halifax et qui possède un chalet en Floride. Quelles options s’offrent à cette personne?
D’accord. Imaginons que cette personne veut prendre sa retraite, emménager dans une résidence pour retraités et vendre ses deux propriétés. La réaction typique est de croire qu’il faut désigner la maison canadienne à Halifax comme résidence principale au titre de l’exemption afin de protéger le gain en capital, et de payer l’impôt sur la résidence de Floride. Mais, il y a d’autres possibilités.
Selon la situation la plus avantageuse, la personne peut désigner la maison de Floride comme résidence principale aux fins d’exemption ou vice versa.
L’exemption pour résidence principale revient souvent dans les discussions, mais je ne crois pas que les gens comprennent vraiment son utilisation courante.
Je vous donne mon exemple. Nous avons déménagé il y a deux ans. J’ai dû faire un choix entre payer de l’impôt sur le gain de la première propriété vendue ou la désigner comme ma résidence principale et demander l’exemption. C’est la situation qui se pose en général aux Canadiens. Lorsque la vente d’une résidence A pour emménager dans une résidence B entraîne un gain en capital imposable, ils peuvent demander l’exemption pour résidence principale.
Quelles sont les autres options si, pour boucler mon budget, je dois louer une partie de ma maison pendant que j’y habite. Est-ce que je risque de perdre l’exemption pour résidence principale?
D’accord. Peut-être. Il faut alors se demander si, après avoir pris un locataire, toute votre maison est admissible à l’exemption pour résidence principale. Les règles de l’ARC sont très claires à ce sujet. Si le revenu touché est accessoire – par exemple si la location est périodique plutôt qu’à temps plein – cette situation va jouer en votre faveur.
Si vous n’avez pas entrepris de rénovations majeures. Dans le cas d’un sous-sol où vous auriez aménagé une cuisine, cette partie de la propriété ne sera sans doute pas admissible à l’exemption, contrairement au reste de la maison. Si vous inscrivez des dépenses d’amortissement dans votre déclaration de revenus, de toute évidence, vous ne pouvez pas doubler votre avantage. Ça risque de vous rendre inadmissible à l’exemption pour résidence principale.
On dirait que les cas comme Airbnb sont un peu plus acceptables, peut-être, aux yeux de l’ARC que si on veut louer à temps plein une partie de sa maison.
CHRIS GANDHU : C’est un très bon exemple. Vous avez raison.
Oui. Que se passe-t-il si on part longtemps en voyage et qu’on veut louer sa maison? Par exemple, je pars en congé sabbatique à l’étranger durant un an et je veux louer ma maison dans l’intervalle. Qu’arrive-t-il?
Dans ce cas, il faut faire des nuances en raison du changement d’utilisation. Vous habitiez une résidence que maintenant vous louez. Vous pouvez payer l’impôt sur les gains réalisés, demander l’exemption pour résidence principale ou vous pouvez décider de reporter l’impôt à une année ultérieure. Vous avez donc un certain nombre d’options.
Mais, si vous n’êtes plus résident du Canada, la maison, même si vous l’entretenez, n’est plus admissible à titre de résidence principale. Toute plus-value après votre départ du Canada est privée de l’exemption.
Quoi d’autre faut-il savoir? À quoi d’autre faut-il songer?
Tout ce dont nous venons de parler n’est qu’une infime partie du sujet. Il y a bien d’autres subtilités. Par exemple, vous pourriez vivre à la campagne sur un terrain de plusieurs acres. Le terrain entourant votre maison sera-t-il admissible à l’exemption pour résidence principale? Si vous voyagez et décidez de louer votre propriété, qu’arrive-t-il? Vous trouvez-vous à déclencher un gain et devez-vous payer de l’impôt avant votre départ?
Vous pourriez aussi aller travailler à l’étranger et conserver une propriété au Canada. Entre-temps, la propriété va prendre de la valeur. Est-elle toujours admissible à l’exemption pour résidence principale? Il faut réfléchir à bien des choses et ne pas prendre le sujet à la légère. Il vaut mieux consulter un professionnel.
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