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(musique) - Bonjour! Ici Greg Bonnell.
Bienvenue à Parlons d'Argent en direct, une émission de Placements directs TD. Nos invités commentent l'actualité des marchés et répondent à vos questions sur les placements.
Aujourd'hui, les meilleurs jours de l'immobilier de bureau sont-ils terminés?
Colin Lynch, chef des placements immobiliers à Gestion d'actifs TD commente.
Anthony Okolie nous donne une avant-première de la décision de la Fed sur les taux d'intérêt après-demain.
Nous poursuivons la découverte de CourtierWeb. Bryan Rogers nous explique comment savoir si un ordre a été exécuté. Posez-nous vos questions par courriel à moneytalklive@td.com ou dans la boîte de questions au bas de votre écran.
Mais d'abord, un coup d'œil sur les marchés.
La décision de la Fed sur les taux d'intérêt mercredi est le grand événement de la semaine.
Les annonces de bénéfices des entreprises se poursuivent également.
Le marché reste toutefois dans l'expectative en attendant la décision de la Fed.
La Banque du Canada la semaine dernière a annoncé une dernière augmentation avant de marquer une pause. Il sera très intéressant de savoir ce que fait la fête mercredi et quelle est la voie de l'avenir qu'elle envisage.
Les indices sont légèrement reculs. L'indice le S&P composite est en baisse d'un cinquièmes 2 %. Shopify est également recule.
Le marché du secteur de la technologie est légèrement sous pression. Le titre recul de 3 %. Denison Mines est en hausse de 4 % à deux dollars l'action.
Aux États-Unis, on constate la même prudence sur les marchés. Après une belle remontée la semaine dernière, l'indice est en baisse de deux tiers de pour cent.
L'indice Nasdaq spécialisé dans la technologie recule également, en baisse d'un et un coeur pour cent.
NVIDIA, un des grands fabricants de semi-conducteur qui a bien commencé l'année, cède aujourd'hui 3,5 %.
La plupart des restrictions attribuables à la pandémie appartiennent au passé, mais le retour au bureau n'a pas été aussi généralisé qu'on l'avait prévu.
Les beaux jours de l'immobilier de bureau sont-ils révolus? Colin Lynch est chef de l'immobilier à Gestion d'actifs TD.
Quiconque a un emploi dans un bureau traditionnel et s'y rend cinq jours par semaine ou deux jours par semaine remarque que le grand retour au bureau qu'on avait prévu ne s'est pas produit.
Eh bien, cela varie dans le monde.
- Certainement le cas au Canada, dans une grande partie des États-Unis et en Europe.
L'Asie fait exception. À Singapour, à Hong Kong, à Tokyo, à Séoul, il y a eu un retour beaucoup plus généralisé au bureau. Ainsi qu'à Sydney, par exemple.
Donc, mettons de côté l'Asie et parlons de l'Amérique du Nord et de l'Europe.
Certes, retour au bureau a été plus lent que beaucoup de gens l'avaient prévu. Les beaux jours de l'immobilier de bureau sont-ils révolus? Je dirais que non et oui.
Non pour les immeubles bien implantés, dotés d'installations modernes est bien desservi par les transports en commun, est relativement neufs, ou du moins rénovés récemment.
Sans parler de la sensibilité écologique. De tels immeubles ont un avenir radieuxaprès avoir évacué la dynamique de la COVID et mis au point les modalités de retour au bureau et de la grande expérience hybride que nous vivons. Là où les beaux jours de l'immobilier de bureau sont peut-être révolus, c'est dans le cas des immeubles plus anciens, appartenant à une génération antérieure, qui ne se prêtent pas aux facteurs ESG et qui ne sont pas à proximité de grandes infrastructures de transport en commun.
Ces immeubles là seront en difficulté, et ce dans le monde entier, que ce soit au Canada, Royaume-Uni, aux États-Unis, ou même dans certains des marchés encore porteurs dans l'Asie-Pacifique. Ce thème va également se décliner. Pour ces immeubles là, oui, les beaux jours sont sans doute révolus.
Que va-t-on faire de ces bureaux?
Est-ce qu'il s'agit d'investir pour revitaliser les locaux extérieurs, intérieurs, ou l'apparence extérieure? Est-ce qu'on les convertit à un usage différent? Et cela peut coûter cher.
- Est-ce que nous savons dans quelle direction nous allons? Avant la pandémie, certains des bureaux traditionnels au centre-ville de Toronto étaient d'ores et déjà en cours de rénovation.
Car en définitive, pour attirer des locataires, il faut proposer un environnement intéressant. Une raison de se trouver au travail.
- C'est une bonne question.
Il y a eu un nombre important de bureaux qui ont fait l'objet d'une modernisation, que ce soit dans l'entrée qui devient plus accueillante, que ce soit en proposant des encouragements aux locataires pour réaménager leurs locaux, que ce soit en procédant à une modernisation généralisée. Cela s'est vu à Toronto et dans d'autres villes: Montréal, Vancouver… ce phénomène va se poursuivre et tout particulièrement au fur et à mesure que l'élan vers les bureaux plus conformes aux principes ESG s'accélère.
Il faudra procéder à une modernisation importante. Ce phénomène va en croissant, car il y a un grand nombre d'immeubles de bureaux plus anciens, que ce soit dans le centre-ville ou hors des centres-villes.
La conversion aux immeubles résidentiels, c'est intéressant. On l'a vu dans plusieurs endroits, notamment en Australie, Royaume-Uni.
Mais nous voyons ce phénomène au Canada également. À Calgary, la ville encourage les propriétaires d'immeubles de bureaux à les convertir en d'autres locaux, souvent des appartements.
Et propose des encouragements financiers.
Toutefois, ces conversions sont très coûteuses.
Et les bureaux ne se prêtent pas tous. Si vous habitez un appartement, vous voulez une fenêtre, vous voulez de la plomberie. Ce ne sont pas tous les immeubles de bureaux qui permet la transformation en logement dotés de fenêtres.
Il est parfois donc nécessaire de transformer les immeubles de bureaux en appartements très longs et étroits dotés de peu de fenêtres, ce qui est peu attrayant pour les occupants.
Il y a donc des considérations reliées au coût du réaménagement.
La plomberie, comme vous le disiez. La hauteur des plafonds.
Ce ne sont pas tous les immeubles de bureaux qui peuvent être convertis en immeubles résidentiels.
Il y aura des immeubles orphelins qui ne pourront plus attirer des locataires ni se prêter à une conversion, et qui ne justifieront plus le capital nécessaire pour les moderniser et les adapter aux impératifs ESG. Ces immeubles là seront en difficulté.
- Parlons du contexte économique. L'une des inconnus cette année, c'est la nature d'un éventuel ralentissement économique. S'il s'agira d'une récession, quels seront ses conséquences sur les catégories d'actifs?
Quand on songe à l'immobilier commercial, quel serait l'impact d'une récession?
- Quand vous considérez l'immobilier commercial, en définitive, il s'agit d'un outil au service de l'économie.
Si l'économie ralentit, l'impact en sera ressenti par l'immobilier commercial, c'est certain.
Qu'il s'agisse de ralentissement, une récession grave ou bénigne, le dégât fait rage. Mais la clé, ce qui aura un ralentissement. Quel sera l'impact sur le monde de l'immobilier? Les bureaux sont en première ligne, car dans une récession économique, en général, le nombre d'emplois stagne ou diminue. Les locataires commencent à s'interroger sur leurs locaux et se demandent s'ils en ont besoin. Or, cela s'est déjà produit.
Nous sommes passés de quatre à cinq jours par semaine à un nouveau régime qui ressemble plus à deux ou trois jours par semaine. Et beaucoup de locateurs de bureaux procèdent à ce genre d'analyse.
Une récession pourrait accélérer le processus.
- Certains pensent que récession pourrait attirer davantage de gens bureaux.
-Peut-être que si les temps sont durs, les employés craindront de perdre leur emploi et voudront être plus visible au bureau. C'est de la psychologie, mais il y a des spécialistes de l'immobilier qui pense que les difficultés économiques attireraient davantage de gens au bureau pour cultiver leur relation avec leur patron ou avec leurs collègues.
Historiquement, les bureaux sont les plus exposés aux environnements de récession. L'immobilier de bureau donne de très bons résultats en période de croissance et inversement.
Quant à l'immobilier résidentiel, tout le monde a besoin de logements, que ce soit en période de récession ou de croissance économique.
Les considérations économiques ne sont pas aussi pertinentes que la démographie.
Si une ville est en croissance et attire de nouveaux habitants, ou encore que des gens font une famille plus tard dans la vie, cela signifie qu'il y a de plus en plus de ménages.
Et cela crée une croissance démographique considérable, qui a tendance à alimenter la demande de logement.
C'est donc une série de facteur démographique qui a tendance à affecter le logement, surtout à moyen et long terme.
L'immobilier industriel et de détail tombe entre les deux.
Bien sûr, ces secteurs sont affectés. Dans le cadre de l'immobilier industriel, il s'agit d'une industrie légère, il s'agit d'entrepôts. Or, expédition de biens, les activités de fabrication ralentissent lorsqu'il y a une récession.
Mais il y a également le commerce électronique.
Quant au commerce de détail, nous l'avons vu en décembre, beaucoup de gens sont allés magasiner. Mais si les gens n'ont pas autant d'argent à dépenser, cela va avoir un impact sur les ventes de détails.
Donc, les bureaux sont les plus exposés. Les immeubles résidentiels le moins exposé, et puis il y a l'immobilier industriel et de détail entre les: - Excellent début d'émission!
Colin Lynch répond à vos questions sur l'immobilier et les actions de groupes immobiliers dans quelques instants.
Vous pouvez nous poser vos questions en tout temps par courriel à moneytalklive@td.com, ou dans la boîte de questions au bas de votre écran.
À présent, l'actualité du monde des affaires et un coup d'œil sur les marchés.
La date limite pour consommer l'accord Rogers-Shaw est prolongée au 17 février, tandis que les entreprises attendant la décision du ministre fédéral de l'industrie.
Si cet accord abouti, Rodgers va faire l'acquisition de Shaw, et Vidéotron de Quebecor va faire l'acquisition de Freedom Mobile.
Fort de réduire les prix de ces véhicules électriques multi segments Mustang Mach-E afin de rester concurrentiel sur le marché des véhicules électriques.
Le nombre de véhicules produits va être augmenté. Ford a averti les investisseurs que tous ces modèles Mach-E pourraient ne pas être rentables par unité.
T cela réduit encore les prix de ces véhicules. Encore une grande semaine pour les bénéfices d'entreprises certains des grands noms du marché vont publier leur rapport trimestriel, y compris les géants de la technologie Apple, Amazon, et Alphabet, la société mère de Google.
À présent, les grands indices.
L'indice TSX composite entame la semaine prudemment, dans l'attente du grand événement de mercredi que sera la décision de la fait hurler au détour intérêt.
L'indice est en baisse de 40 points. L'indice S&P 500 en baisse de 10 points, soit un peu plus de 0,5 %.
Colin Lynch répond à vos questions sur l'immobilier.
On entend beaucoup parler de l'endettement des consommateurs.
Est-ce que les centres commerciaux vont être en difficulté?
Même sans tenir compte de récession, si vous devez beaucoup d'argent, est-ce que cela affecte votre magasinage?
- Oui, endettement affecte la capacité de dépenser des consommateurs.
Il faut relier le taux d'endettement élevé et le coût du service. Or, depuis d'un an, le coût du service de la dette a augmenté.
Il s'agit certainement de facteurs défavorables pour le commerce de détail en général.
Le commerce de détail, ce n'est pas seulement les magasins physiques, mais encore les transactions en ligne.
L'argument contraire, qui est très convaincant,c'est que notre société émerge encore de la COVID.
Par conséquent, les gens se sont vraiment adaptés à leur environnement physique, et pas seulement pour aller magasiner dans un centre commercial, mais pour aller regarder un film, pour aller au restaurant entre amis et ainsi de suite.
Donc à l'heure actuelle, nous assistons à une situation dans laquelle le second impact compense le premier.
Alors que nous abordons 2023, dans quelle mesure cette impulsion à dépenser demeurera?
Il demeure de l'épargne détenue dans les comptes chèques et les comptes d'épargne au Canada et aux États-Unis.
Il reste donc de l'argent à dépenser, mais l'inflation et la hausse des taux d'intérêt, et le taux d'endettement élevé au Canada, auront un impact.
Qu'est-ce que cela signifie pour le secteur du détail?
En définitive, cela signifie que si vous êtes une destination, vous allez obtenir de meilleurs résultats parce que vous attirez les consommateurs. Songez à un grand centre commercial qui comporte de nombreux usages. Il s'agit là d'une destination.
Si vous songez aux grandes artères qui sont fréquentées, si vous vous rendez dans une ville, vous connaissez cette voie. Ces centres là vont typiquement mieux se comporter que les autres types de détails.
il y a un autre phénomène qui va améliorer les résultats de certains secteurs du détail, c'est la possibilité d'y trouver d'autres usages.
Songez à un site où il est possible de bâtir un nombre important de communautés résidentielles.
On crée une communauté. Il n'est donc pas nécessaire de traverser la ville, le centre commercial se trouve en bas, au pied de l'immeuble.
cela se produit non seulement dans les grands centres commerciaux, mais cela se produit également dans la création de nombreux immeubles d'appartements en copropriété ou locatif, qui intègre des magasins d'alimentation et autres essentiels.
Et justement, parlons des besoins essentiels.
Les magasins d'alimentation, les pharmacies se comportent très bien, ou continue de très bien se comportait pendant une pandémie.
Le cours des actions de ce secteur et aller en augmentant. Ces détaillants essentiels ont tendance à être davantage protégés contre la récession que les détaillants de luxe, qui sont davantage affectés par l'endettement.
- On songe au centre commercial traditionnel, avec un locataire principal.
C'était l'argument que l'on avançait pour convaincre les investisseurs.
Or, il semble que c'est plutôt la variété dorénavant.
Parce que si votre locataire principal ne plaît pas à un certain type de consommateurs, ceux-ci ne viendront pas.
- Tout à fait.
Notre société a beaucoup évolué depuis 30 ans.
Nous avons délaissé les grands magasins comme source unique de magasinage, vers un centre commercial.
À présent, ce sont les magasins de technologie qui attire le volume. L'idée du locataire principal a beaucoup évolué et on pourrait aller jusqu'à dire que les gros magasins d'alimentation, qui propose de nombreuses catégories, non seulement l'alimentation, mais encore des produits pharmaceutiques, habillement, des prothèses visuelles, voire un cabinet de médecin… la notion de supermarché a donc également évolué.
Quand vous vous demandez ce qui attire l'achalandage aujourd'hui, c'est peut-être le magasin d'alimentation, c'est peut-être le détaillant de produits électroniques. Où il pourrait s'agir d'un grand magasin qui rajeunit et attire.
Donc, la notion de locataire principal est différente.
Et tous ces locataires utilisent une superficie différente.
Un locataire de produits électroniques utilise moins de locaux, mais peut solder davantage qu'un supermarché traditionnel.
Comment proposer différent locataire pour servir la communauté? C'est vraiment très important.
-Avant, je trouvais qu'il était commode d'acheter mes chemises là où j'ai acheté mes produits alimentaires,mais on m'a suggéré de faire un peu plus dans l'élégance. C'était au début de ma carrière dans le journalisme.
Une autre question.
La fin de la pandémie et du boom du commerce électronique affecte le marché de l'immobilier?
- Eh bien, le boom a entraîné une énorme demande entrepôt dans le monde.
Quand on songe aux valeurs de l'immobilier, le secteur qui se démarquait depuis quelques années, c'est celui des entrepôts.
Et ceux à cause de la nécessité de faire des achats en ligne de plus en plus.
Or, depuis neuf mois, avec la réouverture des économies, la levée de la plupart des restrictions dans le monde, les gens ont recommencé à se rendre aux centres commerciaux et dans les magasins.
Peut-être pas dans la même mesure qu'en 2019, mais on n'y dépense davantage qu'en 2019. Qu'est-ce que cela signifie pour le commerce électronique? En définitive, il y a eu une baisse.
Bon nombre de grandes quantités de commerce électronique ont annoncé qu'elles avaient peut-être acquis trop de superficie, élargi leurs activités trop rapidement.
Cela s'est vu.
Mais quand on considère l'immobilier fonctionnel dans le marché, il y a 0,4, 0,5 dans les grands centres urbains. À ton tour, c'est 1 % au moins depuis quelques années. C'est un marché où les taux d'inoccupation sont de 1 %. C'est un marché où la demande dépasse largement l'offre. On le voit toujours.
Mais on a commencé à assister à un changement de tendance. La demande décline un peu. Pas autant au Canada, mais aux États-Unis, c'est certain. Et nous pensons que cela va se produire aussi au Canada.
Et il y a toujours une offre - pas énormément d'offres - mais une offre notable. Donc, la demande diminue quelque peu, l'offre remonte quelque peu, et certains locataires affirment qu'ils ont peut-être été trop gourmands en espace.
Enfin, il y a une croissance énorme dans les prix de l'immobilier industriel depuis trois ans. Pour l'avenir, on penserait que la plus grande partie du potentiel de croissance a été réalisée dans le secteur.
Il est trop tôt pour être certain. Je me contenterai de dire qu'il serait difficile de croire que les trois dernières années dans le secteur de l'immobilier industriel vont être répétées d'ici trois ans.
- Faites toujours vos propres recherches avant de prendre des décisions de placement. Coline va répondre à d'autres questions sur l'immobilier dans quelques instants.
Vous pouvez poser des questions en tout temps par courriel à moneytalklive@td.com. À présent, poursuivons la découverte de CourtierWeb.
Si vous voulez passer un ordre sur CourtierWeb, vous vous demandez peut-être si l'ordre a été exécuté.
Pour nous l'expliquer, Bryan Rogers, formateur à Placements directs TD, est des nôtres. Bonjour, Bryan.
Comment savoir si un ordre a été exécuté?
-Désolé, je parlais tout seul.
Allons-y!
Je voudrais vous dire qu'il y a un feu d'artifice lorsqu'un ordre a été exécuté. Peut-être un jour y parviendront nous, mais pour l'instant, c'est moins spectaculaire. On a beaucoup parlé de passer des ordres au prix du marché, les autres limites, des ordres stop.
Mais nous n'avons pas parlé de la manière dont un ordre est confirmé, ou même de la manière dont il peut être modifié.
Comment pouvez-vous savoir ce qui est arrivé à un autre, voire l'annuler ou le modifier?
Voilà où trouver cela sur CourtierWeb.
En général, lorsque vous passez un ordre, vous êtes guidé pour aller jusqu'au statut des ordres.
Je n'ai pas d'ordres ou faire en ce moment, donc il faut faire preuve d'imagination, mais vous voyez que tous les ordres que vous avez passés sont émunérés.
Vous pouvez les filtrer en fonction des ordres non exécutés, des ordres annulés… il s'agit d'un compte d'essai, donc il n'y a rien, mais dans votre propre compte, vous pourriez voir les autres que vous avez passés,. Les autres historiques sont également disponibles.
Une question qu'on nous pose souvent est la suivante: Si un ordre a été partiellement exécuté, vous pouvez modifier cet ordre? En général, vous pouvez modifier le prix. Vous ne pouvez pas modifier la quantité, car souvent, cela pourrait, si vous augmentez la quantité, générer une nouvelle commande et une nouvelle commission. Si un ordre est partiellement exécuté ou est exécuté sur plusieurs jours, il y a des cas où vous pourriez devoir acquitter de multiples commissions.
Vous pouvez toujours vous adresser à notre centre contact. Mais lorsque vous modifiez un ordre le même jour, il n'y a aucun problème, vous pouvez annuler votre commande à partir de cet écran.
- Selon mon expérience sur la plate-forme, avec des valeurs qui sont liquides, cela ne prend pas très longtemps à exécuter. Mais de temps à autre, ça peut prendre plusieurs heures, voire plusieurs jours pour exécuter certains ordres. Comment en est-on avertie?
- Oui, c'est une excellente question.
Tout d'abord, il faut vérifier que vous avez activé les notifications.
Alors vous pouvez aller sur le statut des ordres et le vérifier manuellement, mais une fois que vous avez passé un ordre, vous pouvez être informé immédiatement s'il est exécuté sur-le-champ, ou bien demander une notification.
Dans cet endroit, vous trouveriez votre nom ou le nom de votre entreprise.
Allez à: Personnalisation, où vous trouverez un onglet dont le nom est évidente: donc cliquait, si ce n'est déjà fait, sur: Montrer les notifications, lorsqu'un ordre a été exécuté, partiellement exécuté ou rejeté.
Donc, les messages que vous allez recevoir qui pourrez être relié à un autre: Avis d'exécution d'ordresserait affichée en bas à gauche ou en bas à droite.
Une petite case affichera immédiatement lorsque votre ordre est exécuté, exécuter partiellement ou rejeter.
Donc, si vous n'êtes pas certain, vous pouvez cliquer sur le point d'interrogation sur la page et afficher des informations sur les notifications, en l'occurrence.
Les notifications s'estompent après un temps que vous fixez.
Voici à quoi elles ressemblent. Si vous aviez un ordre ouvert depuis plusieurs jours et que tout à coup, cela s'affiche à l'écran, vous avez acheté telle action, vous verrez une école comme celle-ci, soit en bas à gauche ou en bas à droite, et vous pourrez tout de suite passer au statut de l'ordre.
- Merci, Brian!
- Je vous en prie, à bientôt.
- Bryan Rogers est formateur à Placements directs TD.
Ne manquez pas de visiter le centre d'apprentissage de CourtierWeb, où vous trouverez encore plus de ressources.
Avant de revenir à vos questions sur l'immobilier, je vous rappelle comment nous poser vos questions.
Avez-vous une question sur les placements ou encore sur les marchés? Vous pouvez nous la poser soit par courriel à moneytalklive@td.com, soit dans la boîte de questions au bas de votre écran.
il suffit de cliquer sur: Envoyer. Nos invités pourraient vous répondre en direct.
Colin Lynch répond à vos questions sur l'immobilier.
La Chine, est-ce que la réouverture de l'économie chinoise apaisera les inquiétudes à l'égard du marché de l'immobilier dans ce pays?
- La réouverture de l'économie, c'est positif. Si l'on songe à l'expérience que nous avons vécue au Canada, la capacité pour les gens de se déplacer et de magasiner, il y a eu beaucoup plus de déplacement à l'occasion du nouvel an lunaire en Chine la semaine dernière. Pas autant qu'en 2019, mais beaucoup d'activités dans les sites touristiques et ailleurs.
Cela, c'est très positif pour l'immobilier qui dessert ce secteur.
Quant à l'immobilier de bureau, il y aura un important rapatriement au bureau.
Donc, si l'on considère l'achalandage des réseaux de transport en commun dans les grandes villes chinoises, celle-ci a bondi, ce qui est une bonne nouvelle pour l'immobilier de bureau.
L'immobilier à l'extérieur de Chine, la Corée du Sud, le Japon, qui est tributaire de l'économie chinoise, que ce soit l'accueil des touristes chinois, que ce soit l'accueil des étudiants chinois qui cherchent à se loger, que ce soient les activités des entreprises qui exportent vers la Chine… tout cela, c'est positif pour ses économies, notamment au Japon et en Corée du Sud, ou encore dans des endroits comme Singapour ou l'Australie, qui seront des bénéficiaires nets.
- Parfois, on entend parler d'inquiétude. Je ne sais pas si elles sont fondées, que la Chine a trop bâti pendant son expansion économique.
Quelle est la dynamique de l'offre et la demande?
- Cela dépend du secteur. On sait surtout inquiéter du secteur résidentiel, tout particulièrement les entreprises du secteur résidentiel, qui sont surendettés, et qui bâtissent des logements sans nécessairement que ceux-ci aient vocation à être occupés.
Le gouvernement est intervenu à diverses reprises pour renflouer ces entreprises de construction, mais les inquiétudes persistent.
Dans certains autres secteurs, que ce soient les mobiliers industriels, que ce soient les bureaux, les inquiétudes sont moins prononcées.
On envisage de transformer les superficies industrielles en entrepôts. Il y a de nombreuses parties prenantes, notamment de grands groupes internationaux, qui offrent une forte viabilité financière. Il y a des différences entre les secteurs.
Il faut savoir aussi qu'en Chine, l'immobilier est régi par le régime du bail emphytéotique. Ce sont des terrains qui appartiennent au gouvernement et le promoteur contracte un bail pendant 30 à 60 ans, après quoi les terrains reviennent à l'État.
Ces différents dans d'autres pays, comme le Canada, où le propriétaire d'un immeuble est également propriétaire du terrain sur lequel il se dresse.
C'est une considération importante.
- Vous avez parlé du Canada. Un téléspectateur nous interroge sur l'état du secteur de l'immobilier résidentiel au Canada, compte tenu des fortes hausses de taux jusqu'ici?
- Oui.
C'est une question très pertinente.
Envisageons différentes tranches du marché résidentiel.
Commençons par les appartements.
En définitive, les appartements locatifs épousent la tendance de la croissance démographique. Or, la croissance démographique au Canada augmente depuis plusieurs années sous l'effet de l'immigration.
La nouvelle cible du gouvernement fédéral avoisine le demi-million de personnes.
C'est important. Ces gens auront besoin de l'endroit où se loger et les appartements locatifs sont donc très pertinents.
Si vous songez également à la réouverture que nous avons vécue depuis un an et demi, les gens ont réintégré les centres urbains.
Les loyers qui sont demandés ont augmenté spectaculairement, par exemple par rapport à ce que nous avons vu en 2020 ou en 2019. C'est une donnée de l'équation.
Il y a aussi les appartements en copropriété.
Il y a eu une croissance importante et une plus-value dans le prix des appartements en copropriété depuis 3, 4 ou 5 ans.
Certes, les prix ont quelque peu reculé, mais si vous songez au prix initialement payé par beaucoup d'acheteurs, ceux-ci sont toujours bénéficiaires. Quant aux maisons unifamiliales, ces prix ont baissé davantage que ceux des appartements en copropriété.
Il y a donc une faiblesse et les prix sont beaucoup plus élevés.
Par ailleurs, comme dans le secteur de la copropriété, il faut songer au financement.
Or, la conjoncture est beaucoup plus difficile pour certains acteurs.
Le coût des prêts hypothécaires a beaucoup augmenté, la proportion de prêts hypothécaires à taux variable depuis trois ou quatre ans a augmenté considérablement.
Beaucoup de gens éprouvent la nécessité de payer des mensualités plus élevées à cause de la hausse des taux.
- Les prix sont toujours plus élevés qu'en 2019. La mise de fonds est donc plus importante qu'il y a trois ans.
- Oui, les consommateurs se récente de la situation sur le marché immobilier résidentiel, qu'il s'agisse d'appartement en copropriété ou de maisons unifamiliales.
Ces différents du marché locatif, ou la croissance des loyers est impulsée par la croissance démographique.
- Une question de suivi.
La fin du cycle de hausses de taux qui a été très nettement annoncée par la Banque du Canada - peut-être la Fed emboîte le pas à moment donné - qu'est-ce que cela signifie pour le marché de l'immobilier?
- Cela signifie davantage de certitude.
Quand il y a des fluctuations d'un mois à l'autre, cela devient beaucoup plus difficile de bâtir un modèle financier parce que le coût de la dette fluctue.
si normalement vous financerait une opération avec un ratio prêt-valeur de 50 %, tout à coup, le coût est passé de deux à 7 %.
L'an dernier, cela changeait aux six à huit semaines.
Il y a donc eu une baisse considérable du nombre d'opérations, ce qui est compréhensible parce que la conjoncture évolue, la conjoncture de financement.
Je pense que dans l'avenir, avec le retour de la stabilité annoncée par la Banque du Canada, les gens pourront commencer à établir des projets plus fermes.
En outre, le marché obligataire, que ce soient les rendements, les obligations à cinq ans ou à 10 ans, c'est rendement baisse, ce qui rend le financement de l'immobilier commercial un peu plus intéressant que ce ne l'était il y a un mois ou il y a trois mois.
Donc, cela est plus prometteur.
Toutefois, les taux sont plus élevés qu'ils proviennent de l'été en 2019, c'est évident.
Il faut donc songer aux valeurs sur le marché de l'immobilier commercial, lesquels vont finir par refléter la réalité d'un environnement à un coût plus élevé, surtout pour les personnes qui s'endettent beaucoup pour acheter des biens immobiliers. Selon moi, ce sera reflété au Canada, comme cela a été le cas sur des marchés comme au Royaume-Uni et en Europe continentale, comme c'est en cours de répercussion aux États-Unis.
- Colin Lynch va répondre à d'autres questions sur l'immobilier dans quelques instants.
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Nos invités pourraient vous répondre en direct.
Le grand événement de cette semaine pour les investisseurs sera la réunion de deux jours de la réserve fédérale, qui culminera mercredi en une décision sur les taux. Les marchés tablent sur 25 points de base.
On parviendrait alors à un sommet pour les taux de la Fed jamais atteint depuis 16 ans.
Anthony, que pouvons-nous attendre?
- Valeurs Mobilières TD prévoit une augmentation de 25 points de base, tout comme le marché dans son ensemble.
Nous prévoyons que la Fed adopte une position ferme, c'est-à-dire continue d'affirmer que l'inflation demeure trop élevée et souligne qu'elle n'a pas terminé sa série de hausses de taux et qu'il y en aura davantage.
par conséquent, Valeurs Mobilières TD prévoit un taux terminal plus élevé d'au moins 5,25 à 5,5 % plus tard cette année.
Les attentes du marché se situent autour de 4,9 %, ce qui est conforme à la gamme entre 4,75 et 5 %.
Valeurs Mobilières TD prévoit que les attentes des marchés à l'égard du taux terminal augmentent au fur et à mesure que la baisse de l'inflation ralentit et que le marché de l'emploi demeure résiliant.
Valeurs Mobilières TD note que même si la croissance des salaires a diminué récemment, elle demeure élevée, et que le marché du travail aux États-Unis est tellement serré que la situation ne devrait pas être réglée cette année.
Par exemple, l'enquête aux États-Unis sur les postes non pourvues en novembre montre plus de 10 millions de postes non pourvues.
C'est moins élevé qu'en octobre, mais encore une fois, les entreprises cherchent toujours à embaucher malgré les inquiétudes à l'égard d'une récession cette année.
Cette enquête est surveillée de près par la Fed, qui attend un affaiblissement du marché du travail.
On pense donc que ce ne sera que pendant les six derniers mois de l'année que le marché du travail publiera un peu.
La grande question que pose Valeurs Mobilières TD est de savoir si un taux terminal de 5,25 % suffit pour ramener l'inflation à la cible de 2 % de la Fed.
Compte tenu de la persistance de l'inflation dans les services de base, Valeurs Mobilières TD pense que le taux terminal devrait être plus élevé que 5,25.
-Il y a tellement de choses passionnantes dans les décisions de la Fed, surtout après l'année que nous avons vécue. C'est l'ampleur des catégories d'actifs qui sont affectés par cette décision. Parlons du dollar américain, une monnaie très forte l'an dernier. Cette année, on se demande où il se dirige.
- Le dollar américain a reculé jusqu'à un niveau plus bas que depuis sept mois, après avoir touché un sommet jamais atteint depuis 20 ans par rapport à une corbeille de devises.
Les marchés s'attendent à ce que la Fed va finir par cesser ces hausses de taux.
Valeurs Mobilières TD pense que le dollar américain et à un niveau un peu trop élevé, mais demeure optimiste quant aux yen à moyen terme, puisque la banque centrale du Japon à relever le plafond des rendements des obligations, ce qui laisse à croire que la banque du Japon prendra peut-être d'autres mesures de resserrement dans l'avenir.
- Mercredi, nous allons avoir une couverture intégrale.
La décision intervient après l'émission, vous avez une couverture dans l'après-midi.
- Je vais interroger l'économiste principal de la banque aider immédiatement après l'annonce pour recueillir ses réactions.
- Nous ne sommes que lundis et on n'en parle déjà!
Vous venait d'entendre Anthony Okolie. Un coup d'œil sur les marchés.
L'indice TSX commence la semaine dans une légère morosité, en baisse de moins de un tiers de pour cent.
Maple Leaf Foods était sous pression en début de séance, et en baisse de près de 2 %.
CP Rail progresse depuis le début de la séance, en hausse de 1,7 %. Aux États-Unis, les investisseurs attendent la décision de mercredi. Léger recul après la remontée de la fin de la semaine dernière.
L'indice S&P 500 est en baisse de 0,75 %. L'indice Nasdaq spécialisé dans la technologie et en baisse de 1,33 %.
Microsoft, l'un des titres à mégacapitalisation du secteur de la technologie, sous pression aujourd'hui, et en baisse de 2 %.
Colin Lynch répond à vos questions sur l'immobilier.
Cette question vient de nous arriver. Pendant combien de temps la baisse des prix de l'immobilier résidentiel se poursuivra-t-elle?
Il y a eu un véritable revirement depuis un an.
-En effet, il faut contextualiser cela. Nous avons eu une forte hausse de l'immobilier résidentiel sur beaucoup de marchés au Canada.
Mais oui, il y a eu un véritable revirement.
Je prévoirai qu'il y aura des baisses supplémentaires.
Lorsqu'il y a des hausses de taux, il faut attendre quelque temps avant qu'elle prenne se répercute sur l'économie. Par exemple, dans le contexte d'un prêt hypothécaire résidentiel, vous pouvez contracter un prêt à un taux qui a été fixé il y a 100 jours.
Il y a encore des acheteurs qui bénéficient de taux qui ne reflète pas intégralement les prix d'aujourd'hui.
Vous pouvez utiliser cela comme exemple pour dire que cela prend quelque temps pour que l'impact des hausses de taux se répercute intégralement sur les marchés.
Il y a eu une certaine stabilisation selon le marché que vous envisagez au plan résidentiel, je pense qu'il y aura encore quelques mois d'ajustement des prix avant que nous n'assistions à une stabilisation.
- Malheureusement, nous n'avons plus le temps de vous poser des questions. Avant de vous dire au revoir, outre votre expertise sur l'immobilier mondial, vous et moi causions dans une vie antérieure du secteur des opportunités.
- Oui, le secteur des fonds des opportunités.
Nous avons vu beaucoup de progrès.
C'est très positif, avec plus de 400 bénévoles partout au pays qui participe au fonds. Nous avons eu plus de 40 entreprises, des centaines de personnes qui ont contribué. Et surtout, ce que nous avons pu fournir, c'est un soutien. La semaine dernière, nous avons annoncé 13 bénéficiaires dans le secteur de l'alimentation: Des restaurants et d'autres organisations du secteur.
Nous avons conféré 13 subventions aux entreprises. Nous sommes sur le point d'ouvrir la période des demandes de subventions pour les organisations dans le domaine des arts et de la culture, et de la justice criminelle. Il s'agit d'un financement qui provient de la banque TD, laquelle a beaucoup soutenu le fond des opportunités noires. Nous venons d'ouvrir notre bureau au centre TD.
Nous continuons de faire des progrès formidables.
Nous avons eu un excellent accueil pour notre programme.
Lorsque les emprunteurs se voient refuser des demandes de prêt par diverses banques, nous leur fournissons des subventions à condition quelque participe à des programmes de sensibilisation sur la croissance et la montée en échelle.
Ce programme a reçu un accueil formidable.
Il y aura encore d'autres annonces, c'est emballant!
- Ça me fait toujours plaisir de vous recevoir.
- Je vous en prie.
- Colin Lynch responsable des placements immobiliers à Gestion d'actifs TD. Demain, Ben Gossack va répondre à vos questions sur les placements producteurs de revenus. Vous pouvez poser vos questions en tout temps par courriel à moneytalklive@td.com.
Merci et au revoir!
Bienvenue à Parlons d'Argent en direct, une émission de Placements directs TD. Nos invités commentent l'actualité des marchés et répondent à vos questions sur les placements.
Aujourd'hui, les meilleurs jours de l'immobilier de bureau sont-ils terminés?
Colin Lynch, chef des placements immobiliers à Gestion d'actifs TD commente.
Anthony Okolie nous donne une avant-première de la décision de la Fed sur les taux d'intérêt après-demain.
Nous poursuivons la découverte de CourtierWeb. Bryan Rogers nous explique comment savoir si un ordre a été exécuté. Posez-nous vos questions par courriel à moneytalklive@td.com ou dans la boîte de questions au bas de votre écran.
Mais d'abord, un coup d'œil sur les marchés.
La décision de la Fed sur les taux d'intérêt mercredi est le grand événement de la semaine.
Les annonces de bénéfices des entreprises se poursuivent également.
Le marché reste toutefois dans l'expectative en attendant la décision de la Fed.
La Banque du Canada la semaine dernière a annoncé une dernière augmentation avant de marquer une pause. Il sera très intéressant de savoir ce que fait la fête mercredi et quelle est la voie de l'avenir qu'elle envisage.
Les indices sont légèrement reculs. L'indice le S&P composite est en baisse d'un cinquièmes 2 %. Shopify est également recule.
Le marché du secteur de la technologie est légèrement sous pression. Le titre recul de 3 %. Denison Mines est en hausse de 4 % à deux dollars l'action.
Aux États-Unis, on constate la même prudence sur les marchés. Après une belle remontée la semaine dernière, l'indice est en baisse de deux tiers de pour cent.
L'indice Nasdaq spécialisé dans la technologie recule également, en baisse d'un et un coeur pour cent.
NVIDIA, un des grands fabricants de semi-conducteur qui a bien commencé l'année, cède aujourd'hui 3,5 %.
La plupart des restrictions attribuables à la pandémie appartiennent au passé, mais le retour au bureau n'a pas été aussi généralisé qu'on l'avait prévu.
Les beaux jours de l'immobilier de bureau sont-ils révolus? Colin Lynch est chef de l'immobilier à Gestion d'actifs TD.
Quiconque a un emploi dans un bureau traditionnel et s'y rend cinq jours par semaine ou deux jours par semaine remarque que le grand retour au bureau qu'on avait prévu ne s'est pas produit.
Eh bien, cela varie dans le monde.
- Certainement le cas au Canada, dans une grande partie des États-Unis et en Europe.
L'Asie fait exception. À Singapour, à Hong Kong, à Tokyo, à Séoul, il y a eu un retour beaucoup plus généralisé au bureau. Ainsi qu'à Sydney, par exemple.
Donc, mettons de côté l'Asie et parlons de l'Amérique du Nord et de l'Europe.
Certes, retour au bureau a été plus lent que beaucoup de gens l'avaient prévu. Les beaux jours de l'immobilier de bureau sont-ils révolus? Je dirais que non et oui.
Non pour les immeubles bien implantés, dotés d'installations modernes est bien desservi par les transports en commun, est relativement neufs, ou du moins rénovés récemment.
Sans parler de la sensibilité écologique. De tels immeubles ont un avenir radieuxaprès avoir évacué la dynamique de la COVID et mis au point les modalités de retour au bureau et de la grande expérience hybride que nous vivons. Là où les beaux jours de l'immobilier de bureau sont peut-être révolus, c'est dans le cas des immeubles plus anciens, appartenant à une génération antérieure, qui ne se prêtent pas aux facteurs ESG et qui ne sont pas à proximité de grandes infrastructures de transport en commun.
Ces immeubles là seront en difficulté, et ce dans le monde entier, que ce soit au Canada, Royaume-Uni, aux États-Unis, ou même dans certains des marchés encore porteurs dans l'Asie-Pacifique. Ce thème va également se décliner. Pour ces immeubles là, oui, les beaux jours sont sans doute révolus.
Que va-t-on faire de ces bureaux?
Est-ce qu'il s'agit d'investir pour revitaliser les locaux extérieurs, intérieurs, ou l'apparence extérieure? Est-ce qu'on les convertit à un usage différent? Et cela peut coûter cher.
- Est-ce que nous savons dans quelle direction nous allons? Avant la pandémie, certains des bureaux traditionnels au centre-ville de Toronto étaient d'ores et déjà en cours de rénovation.
Car en définitive, pour attirer des locataires, il faut proposer un environnement intéressant. Une raison de se trouver au travail.
- C'est une bonne question.
Il y a eu un nombre important de bureaux qui ont fait l'objet d'une modernisation, que ce soit dans l'entrée qui devient plus accueillante, que ce soit en proposant des encouragements aux locataires pour réaménager leurs locaux, que ce soit en procédant à une modernisation généralisée. Cela s'est vu à Toronto et dans d'autres villes: Montréal, Vancouver… ce phénomène va se poursuivre et tout particulièrement au fur et à mesure que l'élan vers les bureaux plus conformes aux principes ESG s'accélère.
Il faudra procéder à une modernisation importante. Ce phénomène va en croissant, car il y a un grand nombre d'immeubles de bureaux plus anciens, que ce soit dans le centre-ville ou hors des centres-villes.
La conversion aux immeubles résidentiels, c'est intéressant. On l'a vu dans plusieurs endroits, notamment en Australie, Royaume-Uni.
Mais nous voyons ce phénomène au Canada également. À Calgary, la ville encourage les propriétaires d'immeubles de bureaux à les convertir en d'autres locaux, souvent des appartements.
Et propose des encouragements financiers.
Toutefois, ces conversions sont très coûteuses.
Et les bureaux ne se prêtent pas tous. Si vous habitez un appartement, vous voulez une fenêtre, vous voulez de la plomberie. Ce ne sont pas tous les immeubles de bureaux qui permet la transformation en logement dotés de fenêtres.
Il est parfois donc nécessaire de transformer les immeubles de bureaux en appartements très longs et étroits dotés de peu de fenêtres, ce qui est peu attrayant pour les occupants.
Il y a donc des considérations reliées au coût du réaménagement.
La plomberie, comme vous le disiez. La hauteur des plafonds.
Ce ne sont pas tous les immeubles de bureaux qui peuvent être convertis en immeubles résidentiels.
Il y aura des immeubles orphelins qui ne pourront plus attirer des locataires ni se prêter à une conversion, et qui ne justifieront plus le capital nécessaire pour les moderniser et les adapter aux impératifs ESG. Ces immeubles là seront en difficulté.
- Parlons du contexte économique. L'une des inconnus cette année, c'est la nature d'un éventuel ralentissement économique. S'il s'agira d'une récession, quels seront ses conséquences sur les catégories d'actifs?
Quand on songe à l'immobilier commercial, quel serait l'impact d'une récession?
- Quand vous considérez l'immobilier commercial, en définitive, il s'agit d'un outil au service de l'économie.
Si l'économie ralentit, l'impact en sera ressenti par l'immobilier commercial, c'est certain.
Qu'il s'agisse de ralentissement, une récession grave ou bénigne, le dégât fait rage. Mais la clé, ce qui aura un ralentissement. Quel sera l'impact sur le monde de l'immobilier? Les bureaux sont en première ligne, car dans une récession économique, en général, le nombre d'emplois stagne ou diminue. Les locataires commencent à s'interroger sur leurs locaux et se demandent s'ils en ont besoin. Or, cela s'est déjà produit.
Nous sommes passés de quatre à cinq jours par semaine à un nouveau régime qui ressemble plus à deux ou trois jours par semaine. Et beaucoup de locateurs de bureaux procèdent à ce genre d'analyse.
Une récession pourrait accélérer le processus.
- Certains pensent que récession pourrait attirer davantage de gens bureaux.
-Peut-être que si les temps sont durs, les employés craindront de perdre leur emploi et voudront être plus visible au bureau. C'est de la psychologie, mais il y a des spécialistes de l'immobilier qui pense que les difficultés économiques attireraient davantage de gens au bureau pour cultiver leur relation avec leur patron ou avec leurs collègues.
Historiquement, les bureaux sont les plus exposés aux environnements de récession. L'immobilier de bureau donne de très bons résultats en période de croissance et inversement.
Quant à l'immobilier résidentiel, tout le monde a besoin de logements, que ce soit en période de récession ou de croissance économique.
Les considérations économiques ne sont pas aussi pertinentes que la démographie.
Si une ville est en croissance et attire de nouveaux habitants, ou encore que des gens font une famille plus tard dans la vie, cela signifie qu'il y a de plus en plus de ménages.
Et cela crée une croissance démographique considérable, qui a tendance à alimenter la demande de logement.
C'est donc une série de facteur démographique qui a tendance à affecter le logement, surtout à moyen et long terme.
L'immobilier industriel et de détail tombe entre les deux.
Bien sûr, ces secteurs sont affectés. Dans le cadre de l'immobilier industriel, il s'agit d'une industrie légère, il s'agit d'entrepôts. Or, expédition de biens, les activités de fabrication ralentissent lorsqu'il y a une récession.
Mais il y a également le commerce électronique.
Quant au commerce de détail, nous l'avons vu en décembre, beaucoup de gens sont allés magasiner. Mais si les gens n'ont pas autant d'argent à dépenser, cela va avoir un impact sur les ventes de détails.
Donc, les bureaux sont les plus exposés. Les immeubles résidentiels le moins exposé, et puis il y a l'immobilier industriel et de détail entre les: - Excellent début d'émission!
Colin Lynch répond à vos questions sur l'immobilier et les actions de groupes immobiliers dans quelques instants.
Vous pouvez nous poser vos questions en tout temps par courriel à moneytalklive@td.com, ou dans la boîte de questions au bas de votre écran.
À présent, l'actualité du monde des affaires et un coup d'œil sur les marchés.
La date limite pour consommer l'accord Rogers-Shaw est prolongée au 17 février, tandis que les entreprises attendant la décision du ministre fédéral de l'industrie.
Si cet accord abouti, Rodgers va faire l'acquisition de Shaw, et Vidéotron de Quebecor va faire l'acquisition de Freedom Mobile.
Fort de réduire les prix de ces véhicules électriques multi segments Mustang Mach-E afin de rester concurrentiel sur le marché des véhicules électriques.
Le nombre de véhicules produits va être augmenté. Ford a averti les investisseurs que tous ces modèles Mach-E pourraient ne pas être rentables par unité.
T cela réduit encore les prix de ces véhicules. Encore une grande semaine pour les bénéfices d'entreprises certains des grands noms du marché vont publier leur rapport trimestriel, y compris les géants de la technologie Apple, Amazon, et Alphabet, la société mère de Google.
À présent, les grands indices.
L'indice TSX composite entame la semaine prudemment, dans l'attente du grand événement de mercredi que sera la décision de la fait hurler au détour intérêt.
L'indice est en baisse de 40 points. L'indice S&P 500 en baisse de 10 points, soit un peu plus de 0,5 %.
Colin Lynch répond à vos questions sur l'immobilier.
On entend beaucoup parler de l'endettement des consommateurs.
Est-ce que les centres commerciaux vont être en difficulté?
Même sans tenir compte de récession, si vous devez beaucoup d'argent, est-ce que cela affecte votre magasinage?
- Oui, endettement affecte la capacité de dépenser des consommateurs.
Il faut relier le taux d'endettement élevé et le coût du service. Or, depuis d'un an, le coût du service de la dette a augmenté.
Il s'agit certainement de facteurs défavorables pour le commerce de détail en général.
Le commerce de détail, ce n'est pas seulement les magasins physiques, mais encore les transactions en ligne.
L'argument contraire, qui est très convaincant,c'est que notre société émerge encore de la COVID.
Par conséquent, les gens se sont vraiment adaptés à leur environnement physique, et pas seulement pour aller magasiner dans un centre commercial, mais pour aller regarder un film, pour aller au restaurant entre amis et ainsi de suite.
Donc à l'heure actuelle, nous assistons à une situation dans laquelle le second impact compense le premier.
Alors que nous abordons 2023, dans quelle mesure cette impulsion à dépenser demeurera?
Il demeure de l'épargne détenue dans les comptes chèques et les comptes d'épargne au Canada et aux États-Unis.
Il reste donc de l'argent à dépenser, mais l'inflation et la hausse des taux d'intérêt, et le taux d'endettement élevé au Canada, auront un impact.
Qu'est-ce que cela signifie pour le secteur du détail?
En définitive, cela signifie que si vous êtes une destination, vous allez obtenir de meilleurs résultats parce que vous attirez les consommateurs. Songez à un grand centre commercial qui comporte de nombreux usages. Il s'agit là d'une destination.
Si vous songez aux grandes artères qui sont fréquentées, si vous vous rendez dans une ville, vous connaissez cette voie. Ces centres là vont typiquement mieux se comporter que les autres types de détails.
il y a un autre phénomène qui va améliorer les résultats de certains secteurs du détail, c'est la possibilité d'y trouver d'autres usages.
Songez à un site où il est possible de bâtir un nombre important de communautés résidentielles.
On crée une communauté. Il n'est donc pas nécessaire de traverser la ville, le centre commercial se trouve en bas, au pied de l'immeuble.
cela se produit non seulement dans les grands centres commerciaux, mais cela se produit également dans la création de nombreux immeubles d'appartements en copropriété ou locatif, qui intègre des magasins d'alimentation et autres essentiels.
Et justement, parlons des besoins essentiels.
Les magasins d'alimentation, les pharmacies se comportent très bien, ou continue de très bien se comportait pendant une pandémie.
Le cours des actions de ce secteur et aller en augmentant. Ces détaillants essentiels ont tendance à être davantage protégés contre la récession que les détaillants de luxe, qui sont davantage affectés par l'endettement.
- On songe au centre commercial traditionnel, avec un locataire principal.
C'était l'argument que l'on avançait pour convaincre les investisseurs.
Or, il semble que c'est plutôt la variété dorénavant.
Parce que si votre locataire principal ne plaît pas à un certain type de consommateurs, ceux-ci ne viendront pas.
- Tout à fait.
Notre société a beaucoup évolué depuis 30 ans.
Nous avons délaissé les grands magasins comme source unique de magasinage, vers un centre commercial.
À présent, ce sont les magasins de technologie qui attire le volume. L'idée du locataire principal a beaucoup évolué et on pourrait aller jusqu'à dire que les gros magasins d'alimentation, qui propose de nombreuses catégories, non seulement l'alimentation, mais encore des produits pharmaceutiques, habillement, des prothèses visuelles, voire un cabinet de médecin… la notion de supermarché a donc également évolué.
Quand vous vous demandez ce qui attire l'achalandage aujourd'hui, c'est peut-être le magasin d'alimentation, c'est peut-être le détaillant de produits électroniques. Où il pourrait s'agir d'un grand magasin qui rajeunit et attire.
Donc, la notion de locataire principal est différente.
Et tous ces locataires utilisent une superficie différente.
Un locataire de produits électroniques utilise moins de locaux, mais peut solder davantage qu'un supermarché traditionnel.
Comment proposer différent locataire pour servir la communauté? C'est vraiment très important.
-Avant, je trouvais qu'il était commode d'acheter mes chemises là où j'ai acheté mes produits alimentaires,mais on m'a suggéré de faire un peu plus dans l'élégance. C'était au début de ma carrière dans le journalisme.
Une autre question.
La fin de la pandémie et du boom du commerce électronique affecte le marché de l'immobilier?
- Eh bien, le boom a entraîné une énorme demande entrepôt dans le monde.
Quand on songe aux valeurs de l'immobilier, le secteur qui se démarquait depuis quelques années, c'est celui des entrepôts.
Et ceux à cause de la nécessité de faire des achats en ligne de plus en plus.
Or, depuis neuf mois, avec la réouverture des économies, la levée de la plupart des restrictions dans le monde, les gens ont recommencé à se rendre aux centres commerciaux et dans les magasins.
Peut-être pas dans la même mesure qu'en 2019, mais on n'y dépense davantage qu'en 2019. Qu'est-ce que cela signifie pour le commerce électronique? En définitive, il y a eu une baisse.
Bon nombre de grandes quantités de commerce électronique ont annoncé qu'elles avaient peut-être acquis trop de superficie, élargi leurs activités trop rapidement.
Cela s'est vu.
Mais quand on considère l'immobilier fonctionnel dans le marché, il y a 0,4, 0,5 dans les grands centres urbains. À ton tour, c'est 1 % au moins depuis quelques années. C'est un marché où les taux d'inoccupation sont de 1 %. C'est un marché où la demande dépasse largement l'offre. On le voit toujours.
Mais on a commencé à assister à un changement de tendance. La demande décline un peu. Pas autant au Canada, mais aux États-Unis, c'est certain. Et nous pensons que cela va se produire aussi au Canada.
Et il y a toujours une offre - pas énormément d'offres - mais une offre notable. Donc, la demande diminue quelque peu, l'offre remonte quelque peu, et certains locataires affirment qu'ils ont peut-être été trop gourmands en espace.
Enfin, il y a une croissance énorme dans les prix de l'immobilier industriel depuis trois ans. Pour l'avenir, on penserait que la plus grande partie du potentiel de croissance a été réalisée dans le secteur.
Il est trop tôt pour être certain. Je me contenterai de dire qu'il serait difficile de croire que les trois dernières années dans le secteur de l'immobilier industriel vont être répétées d'ici trois ans.
- Faites toujours vos propres recherches avant de prendre des décisions de placement. Coline va répondre à d'autres questions sur l'immobilier dans quelques instants.
Vous pouvez poser des questions en tout temps par courriel à moneytalklive@td.com. À présent, poursuivons la découverte de CourtierWeb.
Si vous voulez passer un ordre sur CourtierWeb, vous vous demandez peut-être si l'ordre a été exécuté.
Pour nous l'expliquer, Bryan Rogers, formateur à Placements directs TD, est des nôtres. Bonjour, Bryan.
Comment savoir si un ordre a été exécuté?
-Désolé, je parlais tout seul.
Allons-y!
Je voudrais vous dire qu'il y a un feu d'artifice lorsqu'un ordre a été exécuté. Peut-être un jour y parviendront nous, mais pour l'instant, c'est moins spectaculaire. On a beaucoup parlé de passer des ordres au prix du marché, les autres limites, des ordres stop.
Mais nous n'avons pas parlé de la manière dont un ordre est confirmé, ou même de la manière dont il peut être modifié.
Comment pouvez-vous savoir ce qui est arrivé à un autre, voire l'annuler ou le modifier?
Voilà où trouver cela sur CourtierWeb.
En général, lorsque vous passez un ordre, vous êtes guidé pour aller jusqu'au statut des ordres.
Je n'ai pas d'ordres ou faire en ce moment, donc il faut faire preuve d'imagination, mais vous voyez que tous les ordres que vous avez passés sont émunérés.
Vous pouvez les filtrer en fonction des ordres non exécutés, des ordres annulés… il s'agit d'un compte d'essai, donc il n'y a rien, mais dans votre propre compte, vous pourriez voir les autres que vous avez passés,. Les autres historiques sont également disponibles.
Une question qu'on nous pose souvent est la suivante: Si un ordre a été partiellement exécuté, vous pouvez modifier cet ordre? En général, vous pouvez modifier le prix. Vous ne pouvez pas modifier la quantité, car souvent, cela pourrait, si vous augmentez la quantité, générer une nouvelle commande et une nouvelle commission. Si un ordre est partiellement exécuté ou est exécuté sur plusieurs jours, il y a des cas où vous pourriez devoir acquitter de multiples commissions.
Vous pouvez toujours vous adresser à notre centre contact. Mais lorsque vous modifiez un ordre le même jour, il n'y a aucun problème, vous pouvez annuler votre commande à partir de cet écran.
- Selon mon expérience sur la plate-forme, avec des valeurs qui sont liquides, cela ne prend pas très longtemps à exécuter. Mais de temps à autre, ça peut prendre plusieurs heures, voire plusieurs jours pour exécuter certains ordres. Comment en est-on avertie?
- Oui, c'est une excellente question.
Tout d'abord, il faut vérifier que vous avez activé les notifications.
Alors vous pouvez aller sur le statut des ordres et le vérifier manuellement, mais une fois que vous avez passé un ordre, vous pouvez être informé immédiatement s'il est exécuté sur-le-champ, ou bien demander une notification.
Dans cet endroit, vous trouveriez votre nom ou le nom de votre entreprise.
Allez à: Personnalisation, où vous trouverez un onglet dont le nom est évidente: donc cliquait, si ce n'est déjà fait, sur: Montrer les notifications, lorsqu'un ordre a été exécuté, partiellement exécuté ou rejeté.
Donc, les messages que vous allez recevoir qui pourrez être relié à un autre: Avis d'exécution d'ordresserait affichée en bas à gauche ou en bas à droite.
Une petite case affichera immédiatement lorsque votre ordre est exécuté, exécuter partiellement ou rejeter.
Donc, si vous n'êtes pas certain, vous pouvez cliquer sur le point d'interrogation sur la page et afficher des informations sur les notifications, en l'occurrence.
Les notifications s'estompent après un temps que vous fixez.
Voici à quoi elles ressemblent. Si vous aviez un ordre ouvert depuis plusieurs jours et que tout à coup, cela s'affiche à l'écran, vous avez acheté telle action, vous verrez une école comme celle-ci, soit en bas à gauche ou en bas à droite, et vous pourrez tout de suite passer au statut de l'ordre.
- Merci, Brian!
- Je vous en prie, à bientôt.
- Bryan Rogers est formateur à Placements directs TD.
Ne manquez pas de visiter le centre d'apprentissage de CourtierWeb, où vous trouverez encore plus de ressources.
Avant de revenir à vos questions sur l'immobilier, je vous rappelle comment nous poser vos questions.
Avez-vous une question sur les placements ou encore sur les marchés? Vous pouvez nous la poser soit par courriel à moneytalklive@td.com, soit dans la boîte de questions au bas de votre écran.
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Colin Lynch répond à vos questions sur l'immobilier.
La Chine, est-ce que la réouverture de l'économie chinoise apaisera les inquiétudes à l'égard du marché de l'immobilier dans ce pays?
- La réouverture de l'économie, c'est positif. Si l'on songe à l'expérience que nous avons vécue au Canada, la capacité pour les gens de se déplacer et de magasiner, il y a eu beaucoup plus de déplacement à l'occasion du nouvel an lunaire en Chine la semaine dernière. Pas autant qu'en 2019, mais beaucoup d'activités dans les sites touristiques et ailleurs.
Cela, c'est très positif pour l'immobilier qui dessert ce secteur.
Quant à l'immobilier de bureau, il y aura un important rapatriement au bureau.
Donc, si l'on considère l'achalandage des réseaux de transport en commun dans les grandes villes chinoises, celle-ci a bondi, ce qui est une bonne nouvelle pour l'immobilier de bureau.
L'immobilier à l'extérieur de Chine, la Corée du Sud, le Japon, qui est tributaire de l'économie chinoise, que ce soit l'accueil des touristes chinois, que ce soit l'accueil des étudiants chinois qui cherchent à se loger, que ce soient les activités des entreprises qui exportent vers la Chine… tout cela, c'est positif pour ses économies, notamment au Japon et en Corée du Sud, ou encore dans des endroits comme Singapour ou l'Australie, qui seront des bénéficiaires nets.
- Parfois, on entend parler d'inquiétude. Je ne sais pas si elles sont fondées, que la Chine a trop bâti pendant son expansion économique.
Quelle est la dynamique de l'offre et la demande?
- Cela dépend du secteur. On sait surtout inquiéter du secteur résidentiel, tout particulièrement les entreprises du secteur résidentiel, qui sont surendettés, et qui bâtissent des logements sans nécessairement que ceux-ci aient vocation à être occupés.
Le gouvernement est intervenu à diverses reprises pour renflouer ces entreprises de construction, mais les inquiétudes persistent.
Dans certains autres secteurs, que ce soient les mobiliers industriels, que ce soient les bureaux, les inquiétudes sont moins prononcées.
On envisage de transformer les superficies industrielles en entrepôts. Il y a de nombreuses parties prenantes, notamment de grands groupes internationaux, qui offrent une forte viabilité financière. Il y a des différences entre les secteurs.
Il faut savoir aussi qu'en Chine, l'immobilier est régi par le régime du bail emphytéotique. Ce sont des terrains qui appartiennent au gouvernement et le promoteur contracte un bail pendant 30 à 60 ans, après quoi les terrains reviennent à l'État.
Ces différents dans d'autres pays, comme le Canada, où le propriétaire d'un immeuble est également propriétaire du terrain sur lequel il se dresse.
C'est une considération importante.
- Vous avez parlé du Canada. Un téléspectateur nous interroge sur l'état du secteur de l'immobilier résidentiel au Canada, compte tenu des fortes hausses de taux jusqu'ici?
- Oui.
C'est une question très pertinente.
Envisageons différentes tranches du marché résidentiel.
Commençons par les appartements.
En définitive, les appartements locatifs épousent la tendance de la croissance démographique. Or, la croissance démographique au Canada augmente depuis plusieurs années sous l'effet de l'immigration.
La nouvelle cible du gouvernement fédéral avoisine le demi-million de personnes.
C'est important. Ces gens auront besoin de l'endroit où se loger et les appartements locatifs sont donc très pertinents.
Si vous songez également à la réouverture que nous avons vécue depuis un an et demi, les gens ont réintégré les centres urbains.
Les loyers qui sont demandés ont augmenté spectaculairement, par exemple par rapport à ce que nous avons vu en 2020 ou en 2019. C'est une donnée de l'équation.
Il y a aussi les appartements en copropriété.
Il y a eu une croissance importante et une plus-value dans le prix des appartements en copropriété depuis 3, 4 ou 5 ans.
Certes, les prix ont quelque peu reculé, mais si vous songez au prix initialement payé par beaucoup d'acheteurs, ceux-ci sont toujours bénéficiaires. Quant aux maisons unifamiliales, ces prix ont baissé davantage que ceux des appartements en copropriété.
Il y a donc une faiblesse et les prix sont beaucoup plus élevés.
Par ailleurs, comme dans le secteur de la copropriété, il faut songer au financement.
Or, la conjoncture est beaucoup plus difficile pour certains acteurs.
Le coût des prêts hypothécaires a beaucoup augmenté, la proportion de prêts hypothécaires à taux variable depuis trois ou quatre ans a augmenté considérablement.
Beaucoup de gens éprouvent la nécessité de payer des mensualités plus élevées à cause de la hausse des taux.
- Les prix sont toujours plus élevés qu'en 2019. La mise de fonds est donc plus importante qu'il y a trois ans.
- Oui, les consommateurs se récente de la situation sur le marché immobilier résidentiel, qu'il s'agisse d'appartement en copropriété ou de maisons unifamiliales.
Ces différents du marché locatif, ou la croissance des loyers est impulsée par la croissance démographique.
- Une question de suivi.
La fin du cycle de hausses de taux qui a été très nettement annoncée par la Banque du Canada - peut-être la Fed emboîte le pas à moment donné - qu'est-ce que cela signifie pour le marché de l'immobilier?
- Cela signifie davantage de certitude.
Quand il y a des fluctuations d'un mois à l'autre, cela devient beaucoup plus difficile de bâtir un modèle financier parce que le coût de la dette fluctue.
si normalement vous financerait une opération avec un ratio prêt-valeur de 50 %, tout à coup, le coût est passé de deux à 7 %.
L'an dernier, cela changeait aux six à huit semaines.
Il y a donc eu une baisse considérable du nombre d'opérations, ce qui est compréhensible parce que la conjoncture évolue, la conjoncture de financement.
Je pense que dans l'avenir, avec le retour de la stabilité annoncée par la Banque du Canada, les gens pourront commencer à établir des projets plus fermes.
En outre, le marché obligataire, que ce soient les rendements, les obligations à cinq ans ou à 10 ans, c'est rendement baisse, ce qui rend le financement de l'immobilier commercial un peu plus intéressant que ce ne l'était il y a un mois ou il y a trois mois.
Donc, cela est plus prometteur.
Toutefois, les taux sont plus élevés qu'ils proviennent de l'été en 2019, c'est évident.
Il faut donc songer aux valeurs sur le marché de l'immobilier commercial, lesquels vont finir par refléter la réalité d'un environnement à un coût plus élevé, surtout pour les personnes qui s'endettent beaucoup pour acheter des biens immobiliers. Selon moi, ce sera reflété au Canada, comme cela a été le cas sur des marchés comme au Royaume-Uni et en Europe continentale, comme c'est en cours de répercussion aux États-Unis.
- Colin Lynch va répondre à d'autres questions sur l'immobilier dans quelques instants.
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Nos invités pourraient vous répondre en direct.
Le grand événement de cette semaine pour les investisseurs sera la réunion de deux jours de la réserve fédérale, qui culminera mercredi en une décision sur les taux. Les marchés tablent sur 25 points de base.
On parviendrait alors à un sommet pour les taux de la Fed jamais atteint depuis 16 ans.
Anthony, que pouvons-nous attendre?
- Valeurs Mobilières TD prévoit une augmentation de 25 points de base, tout comme le marché dans son ensemble.
Nous prévoyons que la Fed adopte une position ferme, c'est-à-dire continue d'affirmer que l'inflation demeure trop élevée et souligne qu'elle n'a pas terminé sa série de hausses de taux et qu'il y en aura davantage.
par conséquent, Valeurs Mobilières TD prévoit un taux terminal plus élevé d'au moins 5,25 à 5,5 % plus tard cette année.
Les attentes du marché se situent autour de 4,9 %, ce qui est conforme à la gamme entre 4,75 et 5 %.
Valeurs Mobilières TD prévoit que les attentes des marchés à l'égard du taux terminal augmentent au fur et à mesure que la baisse de l'inflation ralentit et que le marché de l'emploi demeure résiliant.
Valeurs Mobilières TD note que même si la croissance des salaires a diminué récemment, elle demeure élevée, et que le marché du travail aux États-Unis est tellement serré que la situation ne devrait pas être réglée cette année.
Par exemple, l'enquête aux États-Unis sur les postes non pourvues en novembre montre plus de 10 millions de postes non pourvues.
C'est moins élevé qu'en octobre, mais encore une fois, les entreprises cherchent toujours à embaucher malgré les inquiétudes à l'égard d'une récession cette année.
Cette enquête est surveillée de près par la Fed, qui attend un affaiblissement du marché du travail.
On pense donc que ce ne sera que pendant les six derniers mois de l'année que le marché du travail publiera un peu.
La grande question que pose Valeurs Mobilières TD est de savoir si un taux terminal de 5,25 % suffit pour ramener l'inflation à la cible de 2 % de la Fed.
Compte tenu de la persistance de l'inflation dans les services de base, Valeurs Mobilières TD pense que le taux terminal devrait être plus élevé que 5,25.
-Il y a tellement de choses passionnantes dans les décisions de la Fed, surtout après l'année que nous avons vécue. C'est l'ampleur des catégories d'actifs qui sont affectés par cette décision. Parlons du dollar américain, une monnaie très forte l'an dernier. Cette année, on se demande où il se dirige.
- Le dollar américain a reculé jusqu'à un niveau plus bas que depuis sept mois, après avoir touché un sommet jamais atteint depuis 20 ans par rapport à une corbeille de devises.
Les marchés s'attendent à ce que la Fed va finir par cesser ces hausses de taux.
Valeurs Mobilières TD pense que le dollar américain et à un niveau un peu trop élevé, mais demeure optimiste quant aux yen à moyen terme, puisque la banque centrale du Japon à relever le plafond des rendements des obligations, ce qui laisse à croire que la banque du Japon prendra peut-être d'autres mesures de resserrement dans l'avenir.
- Mercredi, nous allons avoir une couverture intégrale.
La décision intervient après l'émission, vous avez une couverture dans l'après-midi.
- Je vais interroger l'économiste principal de la banque aider immédiatement après l'annonce pour recueillir ses réactions.
- Nous ne sommes que lundis et on n'en parle déjà!
Vous venait d'entendre Anthony Okolie. Un coup d'œil sur les marchés.
L'indice TSX commence la semaine dans une légère morosité, en baisse de moins de un tiers de pour cent.
Maple Leaf Foods était sous pression en début de séance, et en baisse de près de 2 %.
CP Rail progresse depuis le début de la séance, en hausse de 1,7 %. Aux États-Unis, les investisseurs attendent la décision de mercredi. Léger recul après la remontée de la fin de la semaine dernière.
L'indice S&P 500 est en baisse de 0,75 %. L'indice Nasdaq spécialisé dans la technologie et en baisse de 1,33 %.
Microsoft, l'un des titres à mégacapitalisation du secteur de la technologie, sous pression aujourd'hui, et en baisse de 2 %.
Colin Lynch répond à vos questions sur l'immobilier.
Cette question vient de nous arriver. Pendant combien de temps la baisse des prix de l'immobilier résidentiel se poursuivra-t-elle?
Il y a eu un véritable revirement depuis un an.
-En effet, il faut contextualiser cela. Nous avons eu une forte hausse de l'immobilier résidentiel sur beaucoup de marchés au Canada.
Mais oui, il y a eu un véritable revirement.
Je prévoirai qu'il y aura des baisses supplémentaires.
Lorsqu'il y a des hausses de taux, il faut attendre quelque temps avant qu'elle prenne se répercute sur l'économie. Par exemple, dans le contexte d'un prêt hypothécaire résidentiel, vous pouvez contracter un prêt à un taux qui a été fixé il y a 100 jours.
Il y a encore des acheteurs qui bénéficient de taux qui ne reflète pas intégralement les prix d'aujourd'hui.
Vous pouvez utiliser cela comme exemple pour dire que cela prend quelque temps pour que l'impact des hausses de taux se répercute intégralement sur les marchés.
Il y a eu une certaine stabilisation selon le marché que vous envisagez au plan résidentiel, je pense qu'il y aura encore quelques mois d'ajustement des prix avant que nous n'assistions à une stabilisation.
- Malheureusement, nous n'avons plus le temps de vous poser des questions. Avant de vous dire au revoir, outre votre expertise sur l'immobilier mondial, vous et moi causions dans une vie antérieure du secteur des opportunités.
- Oui, le secteur des fonds des opportunités.
Nous avons vu beaucoup de progrès.
C'est très positif, avec plus de 400 bénévoles partout au pays qui participe au fonds. Nous avons eu plus de 40 entreprises, des centaines de personnes qui ont contribué. Et surtout, ce que nous avons pu fournir, c'est un soutien. La semaine dernière, nous avons annoncé 13 bénéficiaires dans le secteur de l'alimentation: Des restaurants et d'autres organisations du secteur.
Nous avons conféré 13 subventions aux entreprises. Nous sommes sur le point d'ouvrir la période des demandes de subventions pour les organisations dans le domaine des arts et de la culture, et de la justice criminelle. Il s'agit d'un financement qui provient de la banque TD, laquelle a beaucoup soutenu le fond des opportunités noires. Nous venons d'ouvrir notre bureau au centre TD.
Nous continuons de faire des progrès formidables.
Nous avons eu un excellent accueil pour notre programme.
Lorsque les emprunteurs se voient refuser des demandes de prêt par diverses banques, nous leur fournissons des subventions à condition quelque participe à des programmes de sensibilisation sur la croissance et la montée en échelle.
Ce programme a reçu un accueil formidable.
Il y aura encore d'autres annonces, c'est emballant!
- Ça me fait toujours plaisir de vous recevoir.
- Je vous en prie.
- Colin Lynch responsable des placements immobiliers à Gestion d'actifs TD. Demain, Ben Gossack va répondre à vos questions sur les placements producteurs de revenus. Vous pouvez poser vos questions en tout temps par courriel à moneytalklive@td.com.
Merci et au revoir!