Les ventes de maisons au Canada ont grimpé en septembre pour la première fois en six mois, tandis que les prix ont continué d’augmenter. Anthony Okolie discute avec Rishi Sondhi, économiste, Groupe Banque TD, des répercussions de la hausse des prix moyens des maisons dans le secteur immobilier canadien.
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Après cinq reculs mensuels consécutifs, les ventes de maisons existantes au Canada ont rebondi en septembre. Rishi, croyez-vous qu’il s’agit du début d’une remontée modeste des ventes?
Oui, Anthony, mais je crois que le mot-clé ici est modeste. Nous prévoyons une croissance modeste, car les ventes devraient demeurer solides. Je parle de 2022, alors nous nous attendons à ce qu’elles soient plus élevées qu’en 2020 et 2019, mais pas autant qu’en 2021, cette année, qui a été une année extrêmement robuste. Et la raison pour laquelle nous pensons que ce sera une légère hausse, c’est que, même si les taux d’intérêt sont susceptibles de grimper, c’est à ce moment-là qu’ils peuvent être contrebalancés par ce qui, selon nous, va être une solide croissance économique et une croissance du revenu. Il y a aussi l’augmentation de la population et la décision de certains ménages de consacrer une partie de leur épargne excédentaire à des mises de fonds.
D’accord. Qu’en est-il des mises en chantier en septembre? Selon vous, quelles sont les tendances qui en découlent?
Eh bien, les mises en chantier continuent de baisser en septembre; elles sont de nouveau modérées. Au troisième trimestre, elles ont globalement reculé d’environ 6 % par rapport au deuxième trimestre. Mais ce qu’il faut retenir, c’est que la construction résidentielle demeure extrêmement solide, tout comme les ventes de maisons. Les ventes de maisons et les mises en chantier demeurent donc extrêmement solides bien au-dessus de ce qu’on a connu avant la pandémie. Dans le cas de la construction résidentielle, ça découle vraiment de la vigueur de la demande, qui est demeurée soutenue. Le prix des maisons est élevé. Les nouveaux stocks sont faibles. Ce n’est donc pas comme si les marchés affichaient une offre excédentaire, ce qui ferait reculer les constructeurs d’habitations dans certains cas; il y a donc beaucoup de facteurs favorables à la construction résidentielle qui maintiennent ce niveau à un niveau sain et élevé, voire aussi élevé que celui que nous avons vu plus tôt au cours de l’année.
Et comme vous l’avez mentionné, le prix des maisons continue d’augmenter.
La demande demeure élevée, et les propriétés à vendre sont encore moins nombreuses.
Ce déséquilibre entre l’offre et la demande présente-t-il des risques pour le marché immobilier canadien?
Eh bien, cela pose un risque, en ce sens qu’à mesure que les prix des maisons vont continuer d’augmenter, ce qui, selon nous, sera le cas, nous pensons que la croissance des prix des maisons sera plus forte que celle des ventes de maisons à l’avenir, parce que les marchés sont très serrés. Cela va continuer de réduire l’abordabilité.
Donc, à mesure que l’abordabilité diminue et que les prix augmentent davantage, il est plus difficile pour les acheteurs d’une première maison, par exemple, d’accéder au marché. Il y a donc un certain risque de ce côté-là aussi.
D’accord, alors quels sont certains des autres obstacles potentiels que vous entrevoyez pour le marché de l’habitation au Canada?
Eh bien, l’un des principaux obstacles dont je veux vous parler, c’est la possibilité d’une hausse des taux d’intérêt. Il est possible que l’abordabilité se soit détériorée à un point tel au cours de ce cycle que les ménages, les ventes de maisons et la demande de logements au Canada en général soient plus sensibles à la hausse des taux d’intérêt aujourd’hui qu’à toute autre période de l’histoire ou peut-être même à des cycles antérieurs. Donc, à mesure que les taux vont augmenter, la normalisation des taux d’intérêt pourrait avoir un impact disproportionné sur la demande et les prix. C’est un des obstacles potentiels qu’on entrevoit. Un autre risque pour le marché de l’habitation découle de la vitesse à laquelle la Banque du Canada choisit de relever ses taux d’intérêt. Si elle se montre plus audacieuse qu’on le pense dans le cadre de sa campagne relative aux taux d’intérêt, ça signifie que les taux d’intérêt vont augmenter un peu plus que ce à quoi on s’attend, ce qui va exercer des pressions à la baisse supplémentaires sur les ventes et les prix, par rapport à nos prévisions de base.
Rishi, merci beaucoup pour vos explications.
Merci, Anthony.
Oui, Anthony, mais je crois que le mot-clé ici est modeste. Nous prévoyons une croissance modeste, car les ventes devraient demeurer solides. Je parle de 2022, alors nous nous attendons à ce qu’elles soient plus élevées qu’en 2020 et 2019, mais pas autant qu’en 2021, cette année, qui a été une année extrêmement robuste. Et la raison pour laquelle nous pensons que ce sera une légère hausse, c’est que, même si les taux d’intérêt sont susceptibles de grimper, c’est à ce moment-là qu’ils peuvent être contrebalancés par ce qui, selon nous, va être une solide croissance économique et une croissance du revenu. Il y a aussi l’augmentation de la population et la décision de certains ménages de consacrer une partie de leur épargne excédentaire à des mises de fonds.
D’accord. Qu’en est-il des mises en chantier en septembre? Selon vous, quelles sont les tendances qui en découlent?
Eh bien, les mises en chantier continuent de baisser en septembre; elles sont de nouveau modérées. Au troisième trimestre, elles ont globalement reculé d’environ 6 % par rapport au deuxième trimestre. Mais ce qu’il faut retenir, c’est que la construction résidentielle demeure extrêmement solide, tout comme les ventes de maisons. Les ventes de maisons et les mises en chantier demeurent donc extrêmement solides bien au-dessus de ce qu’on a connu avant la pandémie. Dans le cas de la construction résidentielle, ça découle vraiment de la vigueur de la demande, qui est demeurée soutenue. Le prix des maisons est élevé. Les nouveaux stocks sont faibles. Ce n’est donc pas comme si les marchés affichaient une offre excédentaire, ce qui ferait reculer les constructeurs d’habitations dans certains cas; il y a donc beaucoup de facteurs favorables à la construction résidentielle qui maintiennent ce niveau à un niveau sain et élevé, voire aussi élevé que celui que nous avons vu plus tôt au cours de l’année.
Et comme vous l’avez mentionné, le prix des maisons continue d’augmenter.
La demande demeure élevée, et les propriétés à vendre sont encore moins nombreuses.
Ce déséquilibre entre l’offre et la demande présente-t-il des risques pour le marché immobilier canadien?
Eh bien, cela pose un risque, en ce sens qu’à mesure que les prix des maisons vont continuer d’augmenter, ce qui, selon nous, sera le cas, nous pensons que la croissance des prix des maisons sera plus forte que celle des ventes de maisons à l’avenir, parce que les marchés sont très serrés. Cela va continuer de réduire l’abordabilité.
Donc, à mesure que l’abordabilité diminue et que les prix augmentent davantage, il est plus difficile pour les acheteurs d’une première maison, par exemple, d’accéder au marché. Il y a donc un certain risque de ce côté-là aussi.
D’accord, alors quels sont certains des autres obstacles potentiels que vous entrevoyez pour le marché de l’habitation au Canada?
Eh bien, l’un des principaux obstacles dont je veux vous parler, c’est la possibilité d’une hausse des taux d’intérêt. Il est possible que l’abordabilité se soit détériorée à un point tel au cours de ce cycle que les ménages, les ventes de maisons et la demande de logements au Canada en général soient plus sensibles à la hausse des taux d’intérêt aujourd’hui qu’à toute autre période de l’histoire ou peut-être même à des cycles antérieurs. Donc, à mesure que les taux vont augmenter, la normalisation des taux d’intérêt pourrait avoir un impact disproportionné sur la demande et les prix. C’est un des obstacles potentiels qu’on entrevoit. Un autre risque pour le marché de l’habitation découle de la vitesse à laquelle la Banque du Canada choisit de relever ses taux d’intérêt. Si elle se montre plus audacieuse qu’on le pense dans le cadre de sa campagne relative aux taux d’intérêt, ça signifie que les taux d’intérêt vont augmenter un peu plus que ce à quoi on s’attend, ce qui va exercer des pressions à la baisse supplémentaires sur les ventes et les prix, par rapport à nos prévisions de base.
Rishi, merci beaucoup pour vos explications.
Merci, Anthony.