Marie a une photo sur son bureau – un portrait de famille vieillot qu’elle projette toujours de numériser. Cette photo vient d’une autre époque, comme les gens qui y figurent, inaugurant le nouveau quai qui surplombe le lac. Le grand-père, affublé de son vieux chapeau de pêche, la bouche pleine de clous, fait mine de planter le dernier que tient la mère de Marie. Enceinte jusqu’au cou et ignorant que son ventre déborde de sa chemise à carreaux, cette dernière rit tellement qu’on ne voit pas ses yeux. Ce n’est qu’en photo que Marie a vu sa mère les cheveux si longs. Elle a l’air si jeune. À l’été 1965, elle avait 22 ans.

Grand-père a disparu depuis longtemps, tout comme le quai qu’il a construit cette année-là. Le rivage a changé, mais les pins à l’arrière-plan sont toujours magnifiques.

L’été prochain sera mon dernier au chalet, pense Marie, sans trop vouloir y croire.

Cottage silhouette

Peu de choses rendent les Canadiens aussi heureux qu’un chalet, une maison d’été ou un camp. Loin de la ville, la quiétude et les doux paysages de ces refuges dans les bois ravivent l’esprit.

Or rien n’est éternel. La jeune fille qui taquinait le poisson depuis le quai vit maintenant à des milliers de kilomètres. Son frère, qui quittait rarement sa cabane dans l’arbre, s’efforce désormais d’économiser tout ce qu’il peut pour payer sa maison. Le marché immobilier aussi change. Le vieux chalet en forêt vaut peut‑être des millions aujourd’hui, une somme qui pourrait l’emporter sur les bons souvenirs qu’il éveille.

Évidemment, l’attachement envers le chalet obscurcit parfois le jugement lorsqu’il est question de le vendre. Comment pouvez-vous vendre le chalet, ce coin de paradis estival qui a abrité plusieurs générations d’enfants et que les cerfs visitent chaque premier juillet? Parents et grands-parents pourraient se désoler de voir que la nouvelle génération songe à vendre. QUOI?!?

Vendre vos souvenirs

Rob  Serediuk, un représentant commercial de l’équipe Cottage Country de Chestnut Park, qui vend presque exclusivement des chalets dans les régions de Haliburton et Muskoka en Ontario, dit qu’il perçoit ce déchirement chez beaucoup de gens ayant déjà eu une maison de vacances. Il a déjà vu une femme fondre en larmes juste après avoir signé les papiers pour mettre sa propriété en vente.

« Combien de gens en ville s’émeuvent autant? », s’exclame M. Serediuk.

« C’est difficile : on s’investit corps et âme dans un chalet, explique-t-il. Tant de choses mémorables y sont associées. »

Cela dit, si vous faites abstraction du bagage sentimental, la vente n’en sera que plus facile.

«  Les vendeurs très attachés à leur propriété demandent carrément 20% de plus que le prix suggéré par le courtier. Ils sont convaincus d’avoir le meilleur chalet et le meilleur terrain de toute la zone de villégiature », relate M. Serediuk. Malheureusement, la surévaluation d’une propriété a souvent pour effet de retarder la vente.

« Ce qu’ils doivent comprendre [les vendeurs], c’est qu’au bout du compte, on parle d’une opération commerciale. »

JASON UPPAL
PLANIFICATEUR POUR LES CLIENTS À VALEUR NETTE ÉLEVÉE,
GESTION DE PATRIMOINE TD

Selon M. Serediuk, la majoration du prix de vente par rapport au marché amène souvent les propriétaires à réviser le montant à la baisse six mois plus tard. Minés par le doute et l’inquiétude entourant la vente (ou non) du chalet, ces propriétaires doivent parfois encore réduire le montant demandé au bout d’un autre six mois.

Or, si le marché chute entre-temps, le gain risque d’être moins élevé que prévu.

À ceux qui décident de vendre, Rob Serediuk recommande la vigilance : le montant que vous demandez pour céder votre précieux trésor est peut-être exagéré compte tenu des prix et des tendances dans la région.

Considérations fiscales et familiales

Jason  Uppal, planificateur pour les clients à valeur nette élevée, Gestion de patrimoine TD à Edmonton, observe plus ou moins le même phénomène. Parmi les facteurs qui compliquent le transfert du chalet d’une génération à l’autre, il note le manque de réalisme de plusieurs propriétaires qui pensent laisser un bien inestimable à leurs héritiers, alors que ces derniers ne voient pas toujours les choses du même œil.

M. Uppal sait de quoi il parle; ayant lui-même passé tous ses étés d’enfance au chalet familial, il n’a pas envie de posséder une maison de vacances, préférant de loin voyager.

Selon lui, certaines personnes chérissent le chalet tout autant que leurs parents, mais n’ont pas l’occasion de s’y rendre aussi souvent qu’ils le voudraient. Peut‑être ont-ils aussi du mal à en assumer l’entretien ou n’aiment pas trop l’idée de payer les taxes foncières d’une propriété dont ils profitent rarement. Même s’il a été le théâtre de moments inoubliables, le chalet peut vite se transformer en boulet, surtout lorsqu’il sert uniquement à honorer la mémoire des parents et des grands‑parents.

En outre, si les derniers propriétaires n’ont pas bien vu à leurs finances personnelles, les enfants risquent de crouler sous le fardeau fiscal que représente un tel legs, ce qui complique une situation déjà difficile. Aux dires de Jason Uppal, quelques propriétés aux abords du lac Kelowna en Colombie-Britannique sont assujetties à un impôt foncier annuel de 10 000 $. De même, un terrain boisé acheté dans un coin éloigné il y a 40 ans vaut peut-être une fortune aujourd’hui, ce qui peut obliger les héritiers à payer un gros montant d’impôt à l’ARC sur les gains en capital au moment du transfert du chalet.

Quiconque veut hériter d’un chalet aurait avantage à mettre sur pied une stratégie de planification fiscale.

« Bien des gens sont surpris de constater qu’il est difficile de transférer un chalet aux enfants à l’abri de l’impôt ou encore de repousser le fardeau fiscal pour deux autres décennies », mentionne M. Uppal.

Autres générations, autres points de vue

Jason Uppal dit que les gens qui envisagent de léguer leur chalet à des proches devraient faire inscrire les intéressés sur le titre de propriété pour en faire des copropriétaires ou contracter une assurance vie en vue de gérer l’impôt.

Selon M. Uppal, un écart tend à s’installer au niveau de la deuxième ou troisième génération en fait de moyens et de points de vue quand il est question du chalet. Même au sein des fratries, les divergences sont parfois marquées. Il arrive qu’un membre de celle-ci se montre aussi attaché que ses parents au chalet familial, rejetant toute idée de le vendre, alors que son frère ou sa sœur évoque des raisons très légitimes d’en organiser la vente. Il se peut aussi qu’un troisième enfant adore le chalet, mais n’ait ni temps ni argent à y consacrer.

«  Ce qu’ils doivent comprendre, c’est qu’au bout du compte, on parle d’une opération commerciale », explique M. Uppal.

Rob Serediuk est un habitué de ces situations dans le cadre de son travail, au cœur de la villégiature ontarienne. Le marché du logement dans la région de Toronto est si peu abordable que les représentants de la deuxième génération sont souvent aux prises avec le financement de leur propre maison. Ils n’ont pas toujours les moyens d’avoir une autre propriété.

Faites abstraction des émotions

Une fois le chalet légué à la génération suivante, des questions importantes peuvent surgir. Qui décide des dates de séjour? Comment établit-on les priorités quant à l’entretien? Que se passe-t-il si un cousin promet de rembourser la rénovation du patio… et omet de vous payer?

M. Uppal mentionne qu’il faut souvent se résoudre à traiter les membres de la famille autour de la table comme des partenaires d’affaires, malgré un contexte chargé d’émotions.

Cela dit, si des proches vous obligent à vendre le chalet contre votre gré, vous serez probablement amené à les croiser toute votre vie aux réunions familiales.

« C’est une chose qu’on voit souvent : frères et sœurs sont en froid, la méfiance règne dans la famille, mais tous sont forcés de gérer ensemble un actif commun », raconte M. Uppal.

« C’est une chose qu’on voit souvent : frères et sœurs sont en froid, la méfiance règne dans la famille, mais tous sont forcés de gérer ensemble un actif commun. »

JASON UPPAL
PLANIFICATEUR POUR LES CLIENTS À VALEUR NETTE ÉLEVÉE,
GESTION DE PATRIMOINE TD

Jason Uppal dit qu’il est toujours bon de communiquer ses intentions le plus tôt possible et ainsi de faire remarquer à tous que la planification successorale risque de poser problème. Dans les familles où la question de l’impôt est éludée et celles où certains enfants n’expriment pas ce qu’ils veulent vraiment, un décès peut prendre tout le monde de court.

M. Uppal se souvient d’un client qui, appréhendant le drame, a pris ses précautions. Il s’agit d’un chef d’entreprise ayant acquis un terrain vague il y a des dizaines d’années. Son chalet vaut aujourd’hui plus de 4 millions de dollars. Le problème est que sa famille a changé depuis l’acquisition de ce lieu boisé. Il s’est remarié et n’a aucun contact avec un fils issu de sa première union. Il souhaite léguer sa propriété aux filles qu’il a eues avec sa deuxième épouse.

Il voulait donc éviter toute dispute impliquant son fils, qui risque de contester son testament pour accaparer une partie du chalet.

Jason Uppal explique que la solution dans ce cas consistait à créer une fiducie stipulant qui détient les droits d’utilisation de la propriété. Ainsi, les volontés du propriétaire seront respectées. La fiducie s’avère par ailleurs un bon moyen de retarder l’impôt à payer sur la plus-value du bien immobilier.

« Cet homme a agi intelligemment. Il a fait un effort de planification », mentionne M. Uppal, ajoutant que les propriétaires ne devraient jamais tenir pour acquis qu’un fils, une fille ou un petit-enfant seront en mesure d’entretenir un chalet comme ils l’ont fait. Si vous vous faites ce genre d’idée, confirmez directement avec la personne concernée que vos projets coïncident.

Jason Uppal rappelle qu’il existe d’autres moyens d’assurer le bonheur de chacun. Que faire si une personne comptant léguer son chalet à la prochaine génération réalise qu’un de ses enfants ne sera pas en mesure de s’en occuper ou cherchera immédiatement à le vendre? Il faut user de créativité… En présence d’autres actifs qui seront reçus en héritage (FERR, placements, liquidités, etc.), il serait peut-être judicieux de léguer plus de biens liquides à l’héritier en question. De cette façon, les enfants qui veulent garder le chalet seront satisfaits.

Une question de communication

« Je pense que beaucoup de parents ne prennent pas le temps de s’assurer que tout le monde est sur la même longueur d’onde. Peut-être se rendraient-ils compte que les enfants sont prêts à vendre le chalet et souhaitent utiliser une partie des gains pour financer leur maison, les études de leurs enfants, des vacances ou autre chose », indique Jason Uppal.

Les plans ne conviennent pas toujours à tout le monde. Selon M. Uppal, il n’y a pas lieu de préparer un plan successoral visant un chalet appelé à être vendu pour financer les soins de santé des propriétaires. Lorsqu’il rencontre des clients, M. Uppal quantifie l’ensemble de leurs actifs et tente ensuite d’évaluer où ces clients seront rendus dans 10 ou 20 ans.

Les propriétaires d’un chalet doivent pouvoir anticiper un peu leur situation financière avant de chercher à valider si leurs enfants veulent le chalet et s’ils sont eux-mêmes en mesure de les aider à assumer le fardeau fiscal de la propriété et les frais qui devront être assumés.

L’achat et la vente d’un bien immobilier n’ont rien de simple. Tout se complique quand il s’agit de vendre une propriété familiale, car les sentiments accentuent le stress. Si vous vivez une situation similaire, consultez un expert financier qui pourra vous aider à élaborer une stratégie convenable et adaptée pour votre famille et vous.

— Don Sutton, Parlons argent et vie