Parlons Argent : J’ai une maison en Floride. Quelles sont mes options cette année?
Cette année, de nombreux snowbirds risquent de passer l’hiver au Canada pour cause de COVID-19. Si vous êtes propriétaire d’une maison aux États-Unis, vous vous demandez peut-être s’il vaut mieux louer, vendre ou tout simplement vous résigner à payer les frais. Chris Gandhu vous aiguille sur certains points à considérer.
CHRIS GANDHU
PLANIFICATEUR POUR LES CLIENTS À VALEUR NETTE ÉLEVÉE, GESTION DE PATRIMOINE TD
Avec la COVID-19, les snowbirds ont beaucoup de questions à se poser cette année, surtout s’ils passent l’hiver aux États-Unis. Au moment où j’écris ces lignes, les fermetures de frontières pour les voyages non essentiels se poursuivent, et bon nombre des États prisés des snowbirds enregistrent encore un nombre important de cas COVID-19. Pour les centaines de milliers de Canadiens qui passent l’hiver dans la ceinture du soleil des États-Unis, l’épidémie va avoir des répercussions majeures.
Étant donné que les frontières terrestres sont fermées pour les voyages non essentiels, les snowbirds risquent d’être privés de soleil cette année. En théorie, les Canadiens peuvent se rendre aux États-Unis par avion, car les États-Unis autorisent toujours les vols entre les deux pays. Mais même si vous pouvez vous rendre à destination, il reste encore de nombreuses questions qui méritent réflexion. Par exemple, seriez-vous couvert par votre assurance maladie de voyage? Seriez-vous prêt à vous exposer à un risque de contamination accru à bord d’un vol international ou dans une zone particulièrement touchée par la COVID-19? Et si vous deviez revenir au Canada en urgence, êtes-vous certain que vous pourriez le faire?
Pour toutes ces raisons, beaucoup de Canadiens décideront peut-être de rester au pays cette année. Même s’il est toujours envisageable de se résigner à payer les frais en attendant que la situation s’arrange, vous vous demandez peut-être quelles autres options s’offrent à vous. Si c’est le cas, voici quelques facteurs dont il faut tenir compte pour la vente ou la location d’une propriété aux États-Unis.
Si vous décidez de louer
Cette année, la location est peut-être une bonne option. Le produit de la location pourrait vous aider à couvrir une partie de vos frais, voire vous procurer un revenu supplémentaire. Mais comme il est impossible d’être à proximité, vous devrez sans doute faire appel aux services d’un gestionnaire immobilier qui inspectera la propriété et vous aidera à effectuer l’entretien ou les réparations nécessaires. Bien sûr, vous devrez déclarer tout revenu perçu à l’Internal Revenue Agency (IRS), ce qui risque d’engendrer certaines complexités.
Les résidents canadiens qui tirent un revenu de location de leurs biens immobiliers aux États-Unis doivent verser à l’IRS une retenue d’impôt égale à 30 % du revenu de location brut. Votre locataire devra retenir ce montant et le remettre en votre nom. Sinon, les non-résidents des États-Unis peuvent aussi choisir d’être imposés comme si leur revenu de location provenait d’une entreprise aux États-Unis. Cela signifie que vous pouvez déduire vos dépenses liées à la location, et c’est parfois une option plus avantageuse.
N’oubliez pas que les contribuables canadiens sont tenus de déclarer les revenus de location dans l’État où se situe le bien immobilier, ainsi qu’au Canada. Étant donné qu’il existe une convention fiscale entre le Canada et les États–Unis, l’impôt versé aux États-Unis donnera droit à un crédit sur l’impôt canadien. Toutefois, sachez que les déductions autorisées aux États–Unis ne sont pas nécessairement les mêmes qu’au Canada, puisque les règles sur les dépenses déductibles diffèrent entre les deux pays. Et n’essayez surtout pas de cacher quoi que ce soit sous le tapis : c’est une très mauvaise idée. Tout récemment, l’Agence du revenu du Canada (ARC) a déclaré ouvertement qu’elle soumettrait les Canadiens qui possèdent des biens immobiliers aux États-Unis à des contrôles fiscaux. 1
Si vous décidez de vendre
Nous ne savons pas quand les snowbirds reprendront leur envol. Si vous songiez déjà à vendre votre maison aux États-Unis, le moment est peut-être bien choisi, surtout si vous pensez que vous n’en profiterez pas autant qu’avant ou que vous n’y séjournerez pas souvent au cours des prochaines années. Dans les régions les plus durement touchées par la COVID-19, la baisse du tourisme risque d’entraîner une baisse des prix de l’immobilier. Votre investissement perdra peut-être de la valeur, mais votre obligation fiscale à l’égard des gains en capital baissera aussi. Et même s’il est moins évident sur le plan logistique de rencontrer un courtier immobilier ou un avocat spécialisé en droit immobilier aux États-Unis, ce n’est pas impossible avec la technologie numérique.
En tant que Canadien, si vous vendez un bien immobilier situé aux États-Unis, vous serez probablement assujetti à une retenue d’impôt de l’IRS sur le prix de vente. Si votre maison se vend entre 300 000 $ et 1 000 000 $, et que vous l’avez à l’origine achetée dans l’intention d’en faire votre résidence (et non de la louer), la retenue d’impôt peut se limiter à 10 %. La retenue d’impôt sera déduite de l’impôt sur les gains en capital à la vente.
Vous devez déclarer le gain ou la perte sur la vente à l’IRS, ainsi qu’à l’ARC. Toutefois, vous serez peut-être intéressé de savoir que votre maison aux États-Unis pourrait être admissible à l’exemption pour résidence principale. Si tel est le cas, vous pouvez économiser de l’argent sur les gains en capital.
Notez aussi que vous devrez peut-être payer de l’impôt sur le revenu, selon l’endroit où se situe la propriété. Et si vous expédiez le contenu de votre maison au Canada, vous risquez en plus d’être assujetti à des droits de douane et à des taxes d’importation.
Que vous décidiez de louer ou de vendre, il faut dans tous les cas demander l’aide d’un expert en fiscalité transfrontalière pour éviter les faux-pas. Enfin, vous pouvez toujours attendre. En plus des coûts de possession, vous devrez peut-être aussi payer les services d’un gestionnaire immobilier local qui gardera un œil sur votre maison, en attendant de pouvoir y retourner.
Chris Gandhu offre aux propriétaires d’entreprise et aux familles à valeur nette élevée des services poussés en matière de planification financière, fiscale, successorale et de succession d’entreprise à Gestion de patrimoine TD. Il possède une expertise particulière en planification successorale transfrontalière, aidant les Canadiens qui ont des liens avec les États-Unis à aborder des questions de planification successorale, fiduciaire et fiscale.
- Financial Post. « Snowbirds beware: The CRA is hunting for bulk U.S. real estate data to keep tabs on transactions by Canadians. » 10 juillet 2020. ↩
