Parfois, Raina* envisage de vendre sa maison. Lorsqu’elle entend dire à quel prix les maisons de son quartier se vendent – potentiellement le double du prix qu’elle a payé la sienne – elle ne peut faire autrement que de s’interroger.

Il arrive toutefois qu’une petite voix intérieure lui dise qu’il est préférable de ne pas s’en départir. Raina reconnaît qu’elle se sent ambivalente.

Elle voit la retraite se profiler à l’horizon et se dit que si elle emménageait dans un logement plus petit, le produit de la vente de sa maison lui permettrait peut-être de subvenir à ses besoins de retraite jusqu’à la fin de ses jours. (Je vends!) Puis elle se ravise : si les prix de l’immobilier augmentent, sa maison vaudra peut-être beaucoup plus cher dans cinq ou dix ans. (Je la garde!) Les prix de l’immobilier vont-ils vraiment continuer d’augmenter? (Hum…) Puis une autre pensée l’assaille. Raina peine à joindre les deux bouts et le coût des études universitaires de ses enfants les obligent, elle et ses enfants, à s’endetter peu à peu. (Je vends!) Or, si elle vend la maison, où les enfants habiteront-ils s’ils ne trouvent pas immédiatement du travail à la fin de leurs études? (Je la garde!) Et si ses enfants veulent acheter des copropriétés, vers qui pourront-ils se tourner pour financer la mise de fonds? (Je vends!) De plus, les parents de Raina vieillissent et elle se demande s’ils devront un jour s’installer chez elle. (Je la garde!) Mais dans 10 ans, elle ne voudra pas déneiger l’entrée ni être prise avec des escaliers. (Je vends!) Peut-être devra-t-elle utiliser le produit de la vente de sa maison pour payer ses frais médicaux plus tard. (Je la garde!)

45 %

Taux d’augmentation global de l’Indice des prix des propriétés MLS au Canada au cours des cinq dernières années1.

Il est bien compréhensible que Raina s’interroge sur ce qu’elle fera de sa maison. Si vous avez la chance d’être propriétaire d’une maison dans la plupart des régions urbaines du Canada, il se peut que vous ayez bénéficié de la hausse des prix de l’immobilier depuis 15 ans. Et même si l’augmentation de la valeur des propriétés a légèrement ralenti dans les régions de Toronto et de Vancouver, peu de sujets retiennent davantage l’attention que les prix des maisons dans ces villes. Les conversations de cuisine, les visites non sollicitées d’agents immobiliers ou la spéculation constante dont l’évolution des prix immobiliers fait l’objet dans les médias sont autant d’éléments qui confirment aux propriétaires de maison qu’ils peuvent tirer parti d’un boom immobilier.

Jugez-en par ces quelques statistiques : en date de juillet 2018, si l’on tient compte de l’ensemble des ventes de maisons au Canada, l’indice des prix des propriétés MLS (un indice global des prix sur les principaux marchés) a augmenté de 45 % au cours des cinq dernières années. Dans la région du Grand Toronto, cet indice a augmenté de 62 % et dans la région du Grand Vancouver, de 79 %2. Les statistiques à plus long terme sont encore plus saisissantes : dans la région du Grand Toronto, les prix des maisons ont augmenté en moyenne de 119 % entre 2007 et 20173.

Pourtant, la question qui domine toutes les autres pourrait bien être : que faire de cette grosse maison? Quelle place la valeur de votre propriété occupe-t-elle dans votre équation de retraite, en particulier si vous entrevoyez de vendre votre maison le double du prix que vous l’avez payée? Si le marché immobilier vous a rendu millionnaire (du moins sur papier), cela signifie-t-il que vous n’avez plus le moindre souci d’argent? Ou cette manne rend-elle vos décisions plus compliquées?

Voici quelques questions qui préoccupent Raina et des pistes de réflexion si vous êtes dans une situation comparable.

Quelle est l’impact de l’augmentation de la valeur de ma maison sur mes projets de retraite?
Sandra Bussey, VP, planificatrice pour les clients à valeur nette élevée, Gestion de patrimoine TD, explique que les propriétaires de maison peuvent tirer parti des avantages possibles d’un boom immobilier, mais que la valeur de leur maison ne doit pas occulter les principes de base de la planification financière ni les complications que peut causer un marché immobilier élevé. Vous avez bien lu : les complications. Si la hausse des prix immobiliers peut faire croître le produit que vous retirerez de la vente de votre maison, elle peut aussi s’accompagner de loyers et de prix d’achat élevés si vous songez à un logement plus modeste, même dans les marchés éloignés des centres urbains.

1 848,73 $

Coût mensuel maximal d’un lit dans un établissement de soins de longue durée en Ontario4

Puis-je me permettre de prendre ma retraite plus tôt ou avoir un niveau de vie plus élevé parce que je peux compter sur la valeur de ma maison pour ma retraite?
Steve Inskip, vice-président associé, Gestion de patrimoine TD, observe que le moment de prendre sa retraite est une décision individuelle qui dépend de l’étape de la vie à laquelle chacun est rendu, de sa carrière, de son état de santé et de ses objectifs pour cette prochaine étape. Il fait valoir que, indépendamment de la valeur d’une maison, la décision de renoncer à un salaire périodique et de vivre de son épargne peut se traduire par des sorties de fonds supérieures aux rentrées de fonds et que cela peut influer davantage sur la retraite. Selon lui, on ne devrait pas décider de garder une grosse maison ou de s’en départir sans tenir compte d’autres facteurs déterminants pour la réussite de la retraite, par exemple la capacité de faire face à ses dépenses à un âge avancé ou de laisser un héritage à ses enfants.

20,8

Nombre d’années de retraite si vous prenez votre retraite à 65 ans, selon votre espérance de vie5

Ma maison est devenue un actif substantiel – et toujours croissant! Est-il insensé de la vendre alors que sa valeur continue d’augmenter?
Steve Inskip estime que les propriétaires de maison peuvent bénéficier des avantages potentiels que le marché immobilier peut leur offrir, dans la mesure où ils ne font pas d’hypothèses erronées qui pourraient leur faire négliger d’autres préoccupations. Selon lui, ils auraient peut-être intérêt à ne pas attribuer un prix de vente futur à leur maison ni fonder leur stratégie de retraite sur un seul bien, car les marchés national et locaux fluctuent, les taux d’intérêt peuvent augmenter et les conditions économiques ou la réglementation gouvernementale peuvent mettre fin à la hausse des prix immobiliers. De plus, toujours selon Steve Inskip, les propriétaires peuvent envisager de ne pas conserver à tout prix leur maison s’il est logique de la vendre – par exemple, s’ils sont âgés et ne peuvent plus s’occuper de l’entretien.

Je ne suis pas prête à vendre ma maison, mais j’aimerais avoir plus de liquidités. Est-ce une bonne idée d’utiliser une ligne de crédit? M’endetter, mais rembourser mon emprunt à la vente de ma maison?
Sandra Bussey propose une bonne règle générale aux propriétaires : efforcez-vous de ne pas avoir de dette lorsque vous prendrez votre retraite et évitez que vos fonds de retraite servent à rembourser des dépenses que vous avez faites pendant votre vie active. Selon elle, les personnes qui ont accès à une ligne de crédit devraient garder à l’esprit que ce n’est pas un guichet automatique : un emprunt n’est pas gratuit, et si elles ont déjà des dettes, s’endetter davantage n’améliorera vraisemblablement pas leur situation. Sandra Bussey précise cependant que, si les autres aspects de la planification financière sont sains et les objectifs financiers, solides, l’utilisation d’une ligne de crédit peut aider à court terme à atténuer le syndrome « riche en possessions, mais sans le sou ».

L’achat d’une maison plus petite et moins coûteuse semble aller de soi. Y a-t-il quelque chose qui m’échappe?
Sandra Bussey observe que l’acquisition d’une maison plus petite, peut-être dans un marché plus abordable, est la voie que choisissent de nombreux propriétaires, mais que plusieurs facteurs en dehors des aspects financiers entrent en ligne de compte. La vente d’une maison familiale à laquelle on attache une valeur sentimentale peut être chargée d’émotions et la famille doit s’assurer de conclure la vente seulement si elle se sent prête à le faire. L’installation dans un nouveau quartier ou une nouvelle ville et la réalisation d’un bénéfice potentiel à la vente de l’ancienne maison peuvent sembler être une simple opération financière. Or, il faut soupeser, en particulier à un âge avancé, les conséquences de l’éloignement des amis et d’un voisinage familier, sans parler des médecins et des professionnels de la santé qui vous connaissent de longue date. Il y a des hôpitaux et des spécialistes de la santé dans la plupart des régions urbaines, mais le fait d’aller habiter dans une petite ville pourrait vous éloigner des soins de santé dont vous pourriez avoir besoin.

47 %

Pourcentage des Canadiens âgés de 40 ans ou plus qui prévoient prendre leur retraite en solo et qui sont préoccupés par la possibilité de survivre à leur épargne-retraite6

La valeur de ma maison s’est appréciée en raison de l’augmentation des prix de l’immobilier, mais je sais que mes enfants sont désavantagés. Même s’ils réussissent, une maison dans une grande ville, même modeste, coûte apparemment une fortune. Puis-je les aider?
Sandra Bussey répond que dans les grands centres comme Toronto et Vancouver, le marché a évolué et les acheteurs doivent peut-être revoir à la baisse leurs attentes à l’égard d’une maison; ailleurs, ils disposent d’une marge de manoeuvre un peu plus grande.

Les parents désireux d’aider leurs enfants à financer une mise de fonds ou un autre gros achat disposent de plusieurs options, par exemple des dons, des prêts ou des fiducies, sur lesquelles ils exerceront un niveau de contrôle variable selon la formule retenue.

122 %

Taux de croissance de la valeur moyenne de la résidence principale des familles canadiennes de 1999 à 20167

Ce type de décision nécessite cependant de la réflexion, prévient Sandra Bussey, parce que les parents qui accordent une aide financière à leurs enfants pourraient avoir du mal à récupérer leur mise s’ils se retrouvent dans une situation où ils en auraient eux-mêmes besoin. Il est honorable de vouloir aider ses enfants, mais l’importance de l’appui financier, le moment choisi et les conditions doivent faire partie intégrante d’une planification financière et successorale intégrée.

Je suis actuellement en bonne santé, mais il y a autour de moi des gens âgés qui coûtent très cher à leurs enfants en soins de santé et en frais de logement supervisé. Je ne veux pas être un fardeau pour mes enfants, mais je ne sais pas exactement pour quoi épargner.
Sandra Bussey souligne que le coût des soins de santé est l’un des aspects qu’il faut garder à l’esprit. Même si les soins de santé de base sont couverts au Canada, il faut envisager l’éventualité d’avoir à payer d’autres coûts tels que des médicaments, des soins infirmiers à domicile ou d’hébergement dans un foyer pour personnes âgées. Les préretraités peuvent espérer vivre plus longtemps et en meilleure santé pendant une partie de leur retraite, mais ils pourraient aussi avoir besoin de soins spécialisés à un âge avancé, par exemple une chambre dans un bon foyer pour personnes âgées. Compte tenu de ces coûts futurs, explique Mme Bussey, les propriétaires de maison voudront peut-être affecter le produit de la vente de leur maison à leurs soins de santé futurs.

Steve Inskip soutient que l’établissement d’un lien direct entre la valeur d’une maison et le revenu de retraite est peut-être une mauvaise manière de prendre l’une des plus importantes décisions financières de toute une vie. À son avis, l’augmentation de la valeur d’une maison peut être une bénédiction pour beaucoup de propriétaires, mais cela ne les dispense pas de tenir compte de considérations pratiques, par exemple où vivre après la vente de la maison ou comment payer les frais médicaux. De plus, un propriétaire qui a fait une bonne affaire sur le marché immobilier a peut-être trois enfants qui souhaitent accéder à la propriété et qui ont besoin d’aide pour y arriver.

S’ils sont apparemment sans lien, des aspects financiers comme l’immobilier, la retraite, le transfert de patrimoine et les soins de santé, poursuit Steve Inskip, vous obligent à avoir un plan financier intégré qui détermine votre situation actuelle et la situation à laquelle vous aspirez pour l’avenir. Comme chaque cas est différent, un conseiller pourra vous aider à y voir plus clair et à simplifier quelque peu une décision d’importance, à savoir s’il est avisé de déménager dans plus petit.

— Don Sutton, Contenu éditorial stratégique, Gestion de patrimoine TD

*Cas fictif.
  1. Les ventes résidentielles au Canada se raffermissent en juillet, L’Association canadienne de l’immeuble, 15 août 2018, consulté le 12 sept. 2018, creastats.ca/natl_fr/index.html.
  2. Re/Max, Ontario’s top 6 housing markets : 2007-2017, consulté le 12 sept. 2018, blog.remax.ca/decade-inreview-ontarios-top-6-housing-markets-2007-2017/#101947166.
  3. Ventes résidentielles au Canada, L’Association canadienne de l’immeuble.
  4. Frais d’hébergement pour les soins de longue durée et subventions, province de l’Ontario, 27 avril 2018, consulté le 12 sept. 2018, https://www.ontario.ca/fr/page/obtenir-de-laide-pour-payer-des-soins-de-longue-duree.
  5. Statistique Canada, tableau 13-10-0063-01, Espérance de vie, à la naissance et à 65 ans, selon le sexe, moyenne de trois ans, Canada, provinces, territoires, régions sociosanitaires et groupes de régions homologues, consulté le 14 sept. 2018. https://www150.statcan.gc.ca/t1/tbl1/fr/tv.action?pid=1310006301&request_locale=fr
  6. Vous prévoyez prendre votre retraite en solo? Vous n’êtes pas seul, Groupe Financier Banque TD, 23 janv. 2018, consulté le 5 sept. 2018. http://salledepresse.td.com/nouvelles-en-vedette/vous-prevoyez-prendre-votre-retraiteen-solo-vous-n-etes-pas-seul.
  7. Enquête sur la sécurité financière, Statistique Canada, 2016, consulté le 20 sept. 2018. https://www150.statcan.gc.ca/n1/daily-quotidien/171207/dq171207b-fra.htm