Lorsque sa fille a quitté le sous-sol de sa résidence torontoise pour aller travailler à l’étranger, Robert a envisagé de louer l’espace laissé vacant, mais il hésitait à endosser le rôle difficile de propriétaire bailleur.

« Des amis m’ont raconté des histoires d’horreur sur leurs efforts pour évincer un locataire indésirable, dit-il. J’étais très réticent à m’engager dans un rapport locateur-locataire. »

C’était il y a environ 10 ans. À l’époque, un nouveau site Web gagnait en popularité. Il était possible d’y annoncer une maison ou un appartement à louer à court terme. La plateforme s’appelait Airbnb, et Robert se doutait qu’elle pourrait répondre parfaitement à ses besoins.

« Je n’avais qu’à louer sur de courtes périodes, sans avoir à courir chaque mois après un loyer : le site Web prenait en charge le paiement des frais de location, raconte Robert. Grâce au système d’évaluation mutuelle des hôtes et des utilisateurs, je risquais moins de tomber sur une personne irrespectueuse. »

Robert a donc aménagé une petite cuisine au sous-sol, puis a mis l’espace à louer. Peu de temps après, il encaissait déjà quelque 8 500 $ par année contre une location d’environ 15 jours par mois.

Aujourd’hui, en cette ère d’économie de partage, les services de location résidentielle qui mettent en contact propriétaires et locataires ont le vent dans les voiles. Pour annoncer une chambre ou une résidence à louer, il suffit prendre des photos avec son téléphone et de créer un profil utilisateur pour présenter l’espace et les disponibilités. Les détails de la location sont traités dans le cadre d’une simple opération en ligne. L’hôte, l’espace et le locataire font ensuite l’objet d’une évaluation par d’autres utilisateurs. Certains services offrent même une assurance au propriétaire, quoiqu’il soit difficile de savoir qui – de votre assureur ou de celui du site – assumera principalement les dommages éventuels, et si la police d’assurance résidentielle s’applique dans le cas où vous n’auriez pas déclaré la location.

« Tous les revenus, peu importe leur forme et leur provenance, doivent être déclarés à l’ARC. Cela dit, il existe des façons de planifier et de structurer les activités de location pour en minimiser les répercussions fiscales. »

Le chef de file du secteur, Airbnb, est actuellement en pourparlers concernant de nouveaux investissements qui feraient passer sa valeur à environ 30 milliards de dollars1. Airbnb révèle qu’elle compte à ce jour 50 millions de voyageurs et 2 millions de propriétés2. À Montréal seulement, l’entreprise regroupe près de 3 000 locateurs auprès desquels les voyageurs restent cinq nuitées en moyenne pour environ 1 000 $ par séjour3. De plus en plus de propriétaires partagent leur résidence dans l’espoir d’ajouter quelques centaines de dollars à leur revenu chaque mois. Les sites de type Airbnb ont ébranlé l’industrie du logement et des hôtels. Les municipalités et les associations de copropriétaires ont du mal à suivre le rythme et à créer des règlements appropriés sur le partage de domicile. Beaucoup de copropriétés interdisent maintenant ce genre de pratique, de crainte que l’immeuble se transforme en hôtel. Ainsi, certains propriétaires ne sont pas au courant de la réglementation changeante sur le partage de domicile ni des règles d’imposition des revenus qui en découlent.

Robert explique qu’il connaissait déjà les répercussions fiscales liées à ses revenus supplémentaires, étant lui-même journaliste indépendant. Toutefois, avec le bouche-à-oreille qui s’est fait autour de sa location, plusieurs personnes se sont mises à lui parler de leur propre intérêt pour le partage de domicile. C’est alors qu’il s’est rendu compte que beaucoup ne savaient pas qu’ils devaient déclarer à l’Agence du revenu du Canada (ARC) les revenus de location.

« Ne vous méprenez pas, c’est imposable, dit Pierre Létourneau, planificateur spécialiste de la fiscalité à Gestion de patrimoine TD. Tous les revenus, peu importe leur forme et leur provenance, doivent être déclarés à l’ARC. Cela dit, il existe des façons de planifier et de structurer les activités de location pour en minimiser les répercussions fiscales. »

Revenu d’entreprise ou de location?

Tout revenu tiré du partage de domicile est considéré comme un revenu de location ou d’entreprise aux fins de l’impôt. Voilà pourquoi il est important de savoir quelle catégorie s’applique quand vient le temps de produire une déclaration.

Si l’espace locatif comprend uniquement les services de base, comme le câble, le stationnement, l’entretien et les services publics, l’ARC pourrait considérer vos gains comme des revenus de location. En revanche, si vous fournissez d’autres services, comme des repas ou un service de nettoyage ou de sécurité, vos gains pourraient se retrouver dans la catégorie « entreprise ».

À noter que les revenus de location et d’entreprise ne sont pas forcément traités de la même façon sur le plan fiscal et que les montants déductibles diffèrent selon le cas. Si vous déclarez un revenu de location, l’ARC pourrait vous permettre de déduire des dépenses liées à l’entretien de la propriété. Ces déductions couvrent, par exemple, la publicité, l’assurance, l’entretien, les réparations, la taxe foncière et les services publics. Elles pourraient même s’appliquer à vos frais de comptabilité ou de services juridiques, ainsi qu’à certaines dépenses de bureau. Si vous êtes propriétaire d’une PME, vous pouvez déduire les dépenses liées à vos déplacements d’affaires et à votre bureau à domicile.

« Le type de revenu locatif que vous engrangez peut aussi avoir des répercussions sur les cotisations versées au RPC/RRQ et sur le calcul de la prestation universelle pour la garde d’enfants, mentionne M. Létourneau. Un comptable ou un fiscaliste pourra vous aider à déterminer le type de revenu issu de vos activités de location. »

Dois-je facturer la taxe de vente?

Si vous louez un espace et déclarez les gains à titre de revenus d’entreprise, vous êtes tenu de facturer la TVH provinciale ou la TPS. Ainsi, si vous dirigez votre espace locatif comme une chambre d’hôtel ou de motel, assortie de services de nettoyage, de repas ou autres, vous devriez souscrire un compte de TVH ou de TPS pour être en mesure de percevoir ces taxes et de les remettre au gouvernement. Dès que votre revenu d’entreprise annuel dépasse 30 000 $, il faut vous inscrire, puis percevoir, déclarer et remettre la taxe chaque année. Dans le cas d’un revenu dit locatif – lorsque vous fournissez uniquement l’hébergement et quelques commodités de base, vous n’avez pas à facturer la TPS ou la TVH.

Pour un propriétaire d’entreprise, il est plutôt avantageux d’avoir un compte de TPS ou de TVH puisqu’il permet de récupérer sous forme de crédit d’impôt la taxe provinciale payée sur les dépenses d’affaires. De nombreux sites de partage de domicile, notamment Airbnb, ne perçoivent ni TVH ni TPS au nom des hôtes. Vous devez donc en tenir compte au moment de fixer le prix de la location.

Suis-je un exploitant hôtelier?

Certains sites, comme Airbnb, assurent la perception et la remise d’une taxe hôtelière ou d’hébergement au nom des hôtes, là où elle s’applique. Cette mesure ne s’applique pas encore au Canada. Québec, Winnipeg, Montréal et Halifax imposent bien une taxe sur l’hébergement, mais le partage de domicile n’y est toujours pas défini en tant qu’activité hôtelière.

La popularité de cette pratique incite toutefois les gouvernements à chercher des moyens de toucher une partie des revenus. Ainsi, une taxe hôtelière ou d’hébergement figure parmi les options réellement envisagées par quelques municipalités canadiennes. Dans certaines villes hors du pays, la taxe hôtelière ou d’hébergement peut atteindre 15 % des frais de location.

Définition officielle d’un hôtel…

Constitue un établissement d’hébergement touristique tout établissement dans lequel au moins une unité d’hébergement est offerte en location contre rémunération, pour une période n’excédant pas 31 jours, à des touristes sur une base régulière lors d’une même année civile et dont la disponibilité de l’unité est rendue publique.
Un ensemble de meubles et d’immeubles, contigus ou groupés, ayant en commun des accessoires ou des dépendances, peut constituer un seul établissement pourvu que les meubles et immeubles qui le composent soient exploités par une même personne et fassent partie d’une même catégorie d’établissements d’hébergement touristique.
— QUÉBEC. Règlement sur les établissements d’hébergement touristique, E-14.2, r. 1, art. 1

« Jusqu’ici, les sites de partage de domicile comme Airbnb ont su contourner beaucoup de lois fiscales applicables aux secteurs hôtelier et locatif, précise Pierre Létourneau. Consultez la législation locale pour vous assurer que votre espace résidentiel n’est pas considéré comme un établissement hôtelier aux yeux de la loi. » Chaque municipalité a ses propres règlements pour définir ce qui constitue un hôtel. Certaines considèrent toute location de moins d’une semaine comme un séjour hôtelier, tandis que le Québec estime qu’un établissement d’hébergement est un établissement dans lequel au moins une unité d’hébergement est offerte en location4.

Comment limiter le surplus de taxes?

Gardez vos reçus!

Gardez les reçus de toutes les dépenses liées à votre espace locatif, et voyez avec votre comptable ou votre fiscaliste celles qui peuvent être déduites. Conservez le moindre reçu, même s’il concerne une réserve de brosses à dents pour les voyageurs qui auraient oublié la leur. Ce genre d’achat pourrait être déductible. « Faites preuve de diligence quand vous consignez vos dépenses, dit M. Létourneau. Notez aussi les dates de chaque location, en indiquant si vous étiez sur place pendant le séjour des voyageurs et en précisant la superficie de l’espace loué. Il serait sage de consulter un fiscaliste pour valider l’utilité et la légitimité de vos dépenses. »

Dépenses courantes

Par « dépenses courantes », on entend l’argent que vous dépensez en taxes foncières, en peinture et en tâches d’entretien routinières. Vous pouvez demander la déduction de ces dépenses dans votre déclaration de revenus. Pour ce faire, vous pouvez les déduire proportionnellement à l’espace que vous louez. En d’autres mots, si votre maison comprend cinq chambres et que vous en louez deux, vous pourriez déduire 40 % de ces dépenses, l’espace locatif comptant pour un maximum de 40 % de la superficie résidentielle.

Dépenses en immobilisations

Il est possible de réduire votre impôt à payer en déduisant vos dépenses liées à d’importants travaux de réparation ou de rénovation. En fiscalité, on parlera de déduction pour amortissement (DPA). Ce type de déduction permet de réclamer un amortissement relatif au coût de l’immeuble ou à d’autres dépenses en immobilisations, comme l’aménagement d’un appartement au sous-sol ou l’ajout d’une salle de bains à votre espace de location. Mais méfiez-vous : les règles entourant la DPA sont nombreuses et complexes, et vous en prévaloir pourrait inciter le fisc à réévaluer les conditions d’exemption de votre résidence principale. Il convient donc de discuter de cela avec un comptable ou un fiscaliste avant de déduire une dépense en immobilisation.

Leçons à retenir

Malgré l’impôt applicable, Robert estime que le jeu en vaut la chandelle et a peut-être même trouvé sa vocation dans la gestion d’une propriété à revenus. Il y a quelques années, il a quitté Toronto et fait l’acquisition d’une maison patrimoniale à Cornwall, aussi en Ontario. Il en a fait un gîte touristique, baptisé Chelsey’s Inn. « Jouer les hôtes est pour moi l’un des rares moyens de jouir d’un prêt hypothécaire partiellement déductible au Canada, explique Robert. En plus de faciliter le financement de ma maison, cette solution vient assurer mes vieux jours. »

— Denise O’Connell, Parlons argent et vie

  1. Newcomer, Eric. Bloomberg : « Airbnb Files to Raise $850 Million at $30 Billion Valuation ». [bloomberg.com/news/articles/2016-08-05/airbnb-files-to-raise-850-million-at-30-billion-valuation]
  2. Airbnb : « Airbnb Summer Travel Report: 2015 », 4 septembre 2015. [blog.airbnb.com/wp-content/uploads/2015/09/Airbnb-Summer-Travel-Report-1.pdf?3c10be]
  3. Airbnb : « Airbnb’s Positive Impact in Montreal », septembre 2014. [blog.airbnb.com/airbnbs-positiveimpact-montreal/?_ga=1.251870605.525951165.1464282084]
  4. Québec, Règlement sur les établissements d’hébergement touristique, E-14.2, r. 1.