Le volet financier de l’achat d’une maison peut représenter un casse-tête pour les parents et leurs enfants adultes, et entraîner des discussions délicates. Pour de nombreux Canadiens, peu importe le mode de calcul utilisé, il est difficile d’acheter une première maison.

Heureusement, maman et papa disposent peut-être d’une solution, dans leur épargne ou la valeur nette de leur propre maison. Sans ce coup de pouce financier, devenir propriétaire pourrait bien être un rêve inaccessible à plusieurs.

Si vous vous demandez comment aider vos enfants qui se retrouvent dans cette situation, vous avez sans doute déjà fait certains calculs. En février 2019, le prix moyen d’une maison au Canada s’élevait à 460 000 $1 Comme les premiers acheteurs d’une maison doivent constituer une mise de fonds d’au moins 5 %, il leur faut 23 000 $. Cependant, dans les grands centres urbains du pays, où les prix des maisons sont plus élevés et où les marchés sont plus concurrentiels, il n’est pas rare que cette mise de fonds minimale grimpe jusqu’à 50 000 $.

À de tels prix, même les milléniaux qui ont fait de bonnes études et qui sont bien établis dans leur carrière pourraient ne pas avoir les moyens.

Le problème semble perdurer, malgré l’aide offerte par le gouvernement. Dans son budget de 2019, le gouvernement fédéral propose en effet un incitatif à l’achat d’une première propriété, qui prend la forme d’un prêt hypothécaire avec participation assorti d’un financement de 10 % du prix d’achat, dans le cas d’une nouvelle construction, ou de 5 % du prix d’achat, dans le cas d’une habitation existante. Cela dit, des limites s’appliquent. Essentiellement, cet incitatif n’est offert qu’aux familles dont le revenu annuel du ménage est inférieur à 120 000 $ et il ne vise que les propriétés dont la valeur ne dépasse pas quatre fois le revenu annuel du ménage. Par conséquent, seules les maisons d’une valeur de 480 000 $ ou moins y sont admissibles.


ENVIRON


2

SUR

3

C’est la proportion des milléniaux canadiens sondés qui envisageraient de quitter la ville pour s’installer en banlieue afin d’acheter une maison qui répond à leurs besoins actuels              ou à leurs objectifs futurs.

Sondage printanier de la TD sur l’achat d’une propriété

On est bien loin du prix moyen dans les régions les plus peuplées du Canada et cela n’empêchera pas les jeunes adultes de demander l’aide de leurs parents, selon Laima Alberings, planificatrice spécialiste de la fiscalité et des successions, Gestion de patrimoine TD.

Dans un monde où les dépenses augmentent sans cesse, aider vos enfants à accéder au marché de l’habitation est une façon de leur donner un coup de main financier. Mais, selon Mme Alberings, la façon utilisée pour donner les fonds destinés à l’achat d’une propriété pourrait bien être aussi importante que le montant accordé. Vous devez opter pour une façon qui vous convient et qui ne met pas votre propre avenir financier en péril. Une fois que vous avez pris la décision de verser des fonds à vos enfants – une décision à laquelle vous et vos enfants devez réfléchir attentivement – vous aurez à régler plusieurs questions de nature juridique et financière, sans parler des enjeux relatifs à la propriété, voire aux relations.

Par exemple, les parents se demandent souvent comment ils peuvent protéger les 50 000 $ qu’ils veulent transférer à leur enfant pour que son conjoint ne puisse pas les récupérer en cas de divorce et qu’ils ne puissent pas être saisis par des créanciers. En vertu du droit de la famille de diverses provinces, lors d’une rupture conjugale, la valeur nette d’une résidence familiale est habituellement divisée entre les conjoints. Si votre fils ou votre fille a un conjoint au moment où vous lui transférez les fonds, vous devez leur souhaiter le meilleur, mais prendre vos précautions au cas où le pire arriverait.

Voici quatre options que les parents peuvent évaluer avant de sortir leur carnet de chèques.

1. Établir un prêt où papa et maman sont la banque

Souvent dans les familles, un « prêt » se résume à une entente informelle conclue sur une simple poignée de main. On se met d’accord sur les modalités du remboursement, mais sans les mettre par écrit. Mme Alberings recommande la prudence, même quand les relations familiales sont excellentes, car sans document juridique, le tribunal pourrait bien déterminer qu’il ne s’agit pas d’un prêt, quelles que soient les promesses qui avaient été faites.

Un prêt garanti et documenté présente l’avantage que les attentes sont claires pour tous. En plus, votre argent peut être protégé en cas de rupture conjugale ou de remboursement de créanciers. Par contre, il n’est pas évident de mettre en place les mesures qui seront prises si votre enfant ne rembourse pas.

Les parents qui songent à accorder un prêt à leur enfant devraient consulter un avocat. Aussi, le contrat de prêt devrait préciser, notamment, le taux d’intérêt, le calendrier des paiements des intérêts et la date de remboursement. Le prêt devrait aussi être garanti par la propriété, affirme Mme Alberings. Toutefois, si vous ne vous attendez pas vraiment à ce que cette somme vous soit remboursée ou si vous voulez délibérément que les modalités de paiement soient vagues, il vaut peut-être mieux appeler un chat un chat et convenir qu’il s’agit d’un don.

Principaux facteurs influençant la décision des milléniaux
en matière d’achat de maison

78%

Abordabilité

60%

Taille de la propriété

59%

Quartier

Sondage printanier de la TD sur l’achat d’une propriété

2. Faire un don, avec ou sans obligation

Le moyen le plus informel de transférer des fonds à votre enfant consiste à lui faire un don. Ce dernier peut être exempt d’obligations, mais le manque de cadre juridique peut venir compliquer la situation. Ainsi, après le transfert des fonds, le parent ne conserve aucun contrôle sur ceux-ci. Il ne peut donc pas demander à ce qu’ils lui soient retournés ni imposer des conditions de manière rétroactive, ajoute Mme Alberings.

Selon la relation entre les parents et les enfants, une telle entente peut convenir. Par contre, si finalement les fonds sont utilisés pour autre chose que ce qui était prévu, par exemple financer l’achat d’une unité en copropriété et un voyage en Europe au lieu de servir à l’achat d’une maison jumelée, cela peut créer des tensions. De plus, un don en argent utilisé pour l’achat d’une maison ne peut pas être facilement protégé en cas de rupture conjugale, même s’il s’agit d’un don officiel consigné dans un acte de donation.

3. Être garant ou cosignataire de l’emprunt hypothécaire

Si un enfant a de mauvais antécédents de crédit ou n’a pas l’argent nécessaire pour faire la mise de fonds requise, un parent peut se porter volontaire pour figurer comme garant ou cosignataire dans les documents de la propriété. Quelle est la différence? Le garant garantit le paiement du prêt hypothécaire alors que le cosignataire voit son nom ajouté sur le titre de la propriété et est copropriétaire du bien immobilier visé.

Mme Alberings souhaite toutefois préciser que, bien que cette option puisse aider un enfant à acquérir sa première maison, le parent partage alors les risques et les responsabilités avec lui. Par exemple, si l’enfant n’arrive plus à faire ses versements hypothécaires, le cosignataire ou le garant devra les faire à sa place et pourrait faire l’objet d’une poursuite judiciaire.

Mais le parent qui s’engage juridiquement à l’égard de l’achat de la maison de son enfant fait face à un problème de nature encore plus concrète; il limite en effet ses propres capacités financières, explique Mme Alberings. Si papa ou maman souhaite faire un achat important ou éventuellement demander un prêt, l’institution financière pourrait considérer qu’il ou elle présente un risque trop élevé et refuser la demande de prêt.

Les sacrifices que les milléniaux feraient pour une propriété

58 %

Manger moins souvent au restaurant

56 %

Magasiner moins

50 %

Réduire les dépenses allouées au divertissement

Sondage printanier de la TD sur l’achat d’une propriété

4. Établir une fiducie discrétionnaire

Cette option peut s’avérer utile, tout d’abord, si les parents ont les moyens de posséder des propriétés supplémentaires et, ensuite, s’ils craignent que la maison soit exposée à un risque lié au remboursement des créanciers de leur enfant ou à une rupture conjugale potentielle. Il est avantageux pour les fiduciaires (les parents) d’établir une fiducie pour l’achat de la maison parce qu’ils gardent ainsi un contrôle complet sur la propriété et ne sont pas tenus de céder le bien immobilier au bénéficiaire (l’enfant adulte) tant qu’ils ne le décident pas. Si la fiducie est établie correctement, les parents peuvent déterminer quels bénéficiaires seront en mesure d’utiliser la propriété et à quel bénéficiaire la propriété sera ultimement cédée.

Selon Mme Alberings, les parents fiduciaires jouissent d’un avantage fiscal que ceux qui détiennent personnellement la propriété n’ont pas. Mais cette option peut être coûteuse et ne s’adresse pas à tous. Par ailleurs, elle ne permet pas d’améliorer la solvabilité de l’enfant, comme le fait un prêt hypothécaire classique. En outre, elle ne permet pas de demander l’exemption pour résidence principale tant que la propriété est détenue au sein de la fiducie. Une fiducie discrétionnaire ne permet peut-être pas à votre enfant d’obtenir un premier prêt hypothécaire, mais elle lui permet d’obtenir une maison.

27 %

Pourcentage des milléniaux qui seraient prêts à allonger leur trajet quotidien pour pouvoir s’offrir la maison de leurs rêves en banlieue.

45 %

Pourcentage des milléniaux qui disent que vivre près de leur lieu de travail constitue un important facteur lors de l’achat d’une maison.

Sondage printanier de la TD sur l’achat d’une propriété

Points à considérer avant de vous engager

En fin de compte, offrir une aide financière aux enfants semble être un prolongement naturel du soutien que les parents leur ont offert jusqu’à présent, mais les risques associés à la remise d’une importante somme d’argent devraient toujours inciter les gens à réfléchir, déclare Mme Alberings. Selon elle, les parents devraient aussi songer à assurer l’équilibre entre les désirs et les rêves de toute leur progéniture. Peuvent-ils se permettre d’aider deux de leurs enfants à obtenir un prêt hypothécaire? Comment peuvent-ils faire l’équation entre la mise de fonds accordée à un enfant et les fonds requis par un autre pour le démarrage de son entreprise?

Mme Alberings souhaite également rappeler que l’abordabilité du marché de l’habitation a radicalement changé sur une courte période de temps. Il y a déjà eu une époque où de nombreuses personnes travaillant à temps plein pouvaient s’acheter une maison. Elle ajoute que les conditions de nombreux marchés actuels forcent les parents, et leurs enfants en quête d’une maison, à redéfinir ce qui est abordable et possible, et à élargir les options au-delà de la maison de rêve. De nos jours, la première maison idéale sous-entend peut-être de longs trajets entre la maison et le travail ou encore d’opter pour une plus petite unité dans un nouveau projet d’unités en copropriété. Aider un enfant à acheter une maison vient avec son lot de risques financiers et juridiques que tous doivent connaître, malgré toute la bonne volonté des parents et des enfants. Un planificateur financier ou un gestionnaire, Services financiers personnels peut vous aider à établir vos priorités financières, à estimer le prix que les acheteurs peuvent se permettre de payer et à déterminer la meilleure façon d’acheter la propriété avec l’aide d’un parent.

À propos du sondage : Le Groupe Banque TD a commandé le sondage printanier de la TD sur l’achat d’une propriété, qui a été mené auprès de 761 milléniaux, âgés de 25 à 34 ans, de partout au pays, entre le 22 février et le 4 mars 2019.

DON SUTTON

PARLONS ARGENT ET VIE